1 Ingatlan-nyilvántartási jog I szeptember 19.

2 Az ingatlan-nyilvántartás fogalma, funkciói Fogalma: hatóság által vezetett; tárgyi alapú nyilvántartás; felruházva a teljesség és a helyesség (a közhitelesség) jegyeivel; településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanát és az Inytv. szerint meghatározott adatokat, jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket. Önálló ingatlan, reálfólium-perszonálfólium

Ptk. szerint (5:165.§) Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az ingatlan- nyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait. 3

4 Funkciói: Regisztrálási funkció Jogkeletkeztető funkció Igazoló funkció Közhitelesség

5 Az ingatlan-nyilvántartás kialakulása, a telekkönyv 1. Az ingatlan-nyilvántartás előzményei 1855-ig pénzgazdálkodás és az iparosodás megjelenése a középkorban szabad királyi városok királyi dekrétumok és kiváltságlevelek tartalmát összefoglaló városi jogkönyvekből a XV. században kialakult a tárnoki jog XV. századtól funkciójukban a jelenlegi ingatlan- nyilvántartásnak megfelelő telekkönyveket (Grundbuch) vezettek a királyi városokban Az átruházás tényét külön erre a célra létesített közhiteles nyilvántartásban vezették, amelynek tartamáról kérelemre városi okmányokat adtak ki.

6 nemesi társadalom tulajdoni viszonyait az ősiség jellemezte, amely jelentette: 1. az adományrendszert, 2. a háramlási jogot, 3. azt, hogy a mindenkori tulajdonos rendelkezési jogát korlátozta a családtagok tulajdonközössége és később a hitbizomány intézménye királyi adománylevelek igazolták a földbirtokosok jogait a hiteles személy által, a környező földbirtokosok, és a király képviselője jelenlétében levezetett beiktatás (statutio) vagy az örökvallás (fassio perennalis) Hiteleshelyek: székeskáptalanok és konventek előtt kellett a szerződéseket bevallani és kiállítani (okiratokat megőrizték)

betáblázás (intabulatio) az ingatlanon fennálló terhek nyilvántartására - jelzálogkönyv. A betáblázási könyvek csak a tulajdonos személyét jelölték meg, de érvényesült a rangsor, a bejegyzés, az okirat és a nyilvánosság elve. III. Károly évi II. dekrétuma, majd az évi XXI. tc.[adóssági követelések elsőbbség végetti betáblázásáról] tökéletesített: A városokban a táblakönyvek beolvadtak a telekkönyvekbe (különös betáblázás) Városi és nemesi birtok különállásának megszűnése- reformkor- ( ) 1847: „A nemesi fekvő javak telekkönyvéről és betáblázásáról szóló javaslat” 1848: ősiség, tized eltörlése 7

december 15-én IM rendelettel hatályba lépett a telekkönyvi rendtartás telekkönyv keletkezésének folyamata 1853 és 1855 között (négy helyszínelési rendelet alapján) tényleges birtokállapotok felmérésére  helyszínelési jegyzőkönyvek  telekjegyzőkönyvek  telekkönyvi betétek (Betétszerkesztési törvények) A telekkönyv három részből állt: 1. a birtokállási lap „A” lap 2. a tulajdoni lap „B” lap 3. a teherlap „C” lap A telekkönyvet a járásbíróságok – Budapesten a kerületi bíróság – vezették. a telekkönyvről szóló 54/1960. (XI.27.) sz. Korm. rendelet A telekkönyv január 1-ig létezett.

9 2. Szocialista társadalmi és gazdasági viszonyok hatása az ingatlanok nyilvántartására: kataszteri nyilvántartás kialakulása Földadókataszter első bevezetése II. József nevéhez fűződik (1785) hozadékkataszter az állami földnyilvántartás (1963. évi 32. tvr.) pénzügyi, termelési jellegű adatokat tartalmazott Az egységes nyilvántartás bevezetése (1972. évi 31. tvr.) egyesítette a telekkönyvet és az állami földnyilvántartást

10 3. Az ingatlan-nyilvántartás mai rendszere 1973 és 1980 között újraszerkesztett ingatlan-nyilvántartás (azonosítás eljárásával) integrált számítógépes rendszer 1994-től kezdődő kiépítése és ennek alapján január 1-én hatályba lépett új ingatlan- nyilvántartási törvény (1997. évi CXLI. tv.) évi CXXII. tv. (novelláris módosítás) évi V. törvény új PTK

11 Az ingatlan-nyilvántartási jog elhelyezése a polgári jog rendszerében ingatlan-nyilvántartási anyagi jog Alapelvek, jogok és tények bejegyzése körében fő jogforrása: a Ptk. és az Inytv. ( továbbá egyes jogok és tények keletkezésének alapjául szolgáló egyéb jogszabályok, törvények ) ingatlan-nyilvántartási eljárási jog: 1. Ket. (közigazgatási hatósági eljárásról szóló évi CXL. törvény) elsődlegesen határozza meg az eljárási szabályokat. E tv. felhatalmazása alapján térhet el ettől 2. az Inytv., amely speciális eljárási szabályokat tartalmaz. 3. Pp. (polgári perrendtartásról szóló évi III. tv.) alkalmazandó: közigazgatási perek, ill. törlési, kiigazítási perek

12 Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei 1. nyilvánosság 2. okirati elv 3. bejegyzési elv 4. rangsor elve, 5. közhitelesség, mint a Ptk. által meghatározott alapelvek. 6. kérelemhez kötöttség és 7. kötelező felhasználás elve mint Inytv. elvek.

13 1. A nyilvánosság elve (cognitio elve: nyilvánosság és közhitelesség szoros összefüggése ) A Ptk. 5:166.§-a szerint a nyilvántartás – az e törvényben meghatározottak szerint – nyilvános. Korlátozás nélkül csak a tulajdoni lap és az állami ingatlan- nyilvántartási térképi adatbázis tartalma ismerhető meg, azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet vagy hiteles, (vagy elektronikus formában nem hiteles) másolatot vagy tanúsítványt kérhet. (teljes másolat, szemle) Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, feljegyzés és a széljegyzett ingatlan-nyilvántartási igény alapjául szolgáló okiratok tartalma - a hozzájárulás és az igazolt igény keretei között - akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az okirat tartalma által érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak, vagy hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. 5:166.§ (3) bek.

Inytv. 67.§ (2) bek. Az ingatlan-nyilvántartás, vagy a széljegyzett ingatlan-nyilvántartási igény alapjául szolgáló okirat szerinti jogosult, illetve kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével ismerhető meg: a) minden olyan magán- és közokirat, hatósági határozat tartalma, amely a jogosult, illetve a kötelezett bejegyzése, törlése alapjául szolgált, vagy széljegyzés alapjául szolgált, és b) a tulajdonosok jegyzéke (névmutató). (3) A (2) bekezdésben foglaltak megismerhetők akkor is, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. 14

Az adatfelhasználás és az adatszolgáltatás elvei Kötelező felhasználás elve Az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott bejelentésben, kérelemben, valamint az ingatlanokkal kapcsolatos nyilvántartási, tervezési, statisztikai, stb. munkánál, továbbá a hatósági határozatokban az ingatlan-nyilvántartás tartalmát kötelezően kell használni. bíróságok, ügyészségek, a helyi önkormányzatok és más közigazgatási hatóságok feladatellátásához biztosítani kell a hozzáférést Betekintés Az érintett tulajdoni lap tartalmába a betekintést saját számítástechnikai eszközével az ingatlanügyi hatóság kérelemre biztosítja. 15

Az adatfelhasználás és az adatszolgáltatás elvei Másolatok kiadásának módja Földhivatal: hiteles másolat Közjegyző: tanúsítvány Kormányablak: hiteles tulajdoni lap másolat Elektronikus dokumentumként hiteles vagy nem hiteles másolat Elektronikus adatszolgáltatás a számítógépes rendszerből Nemzeti Távközlési Gerinchálózaton keresztül, szolgáltatási szerződés alapján Pl. bíróság, KSH, rendőrség, kincstár, MNV Zrt., közjegyző, bírósági végrehajtó, felszámoló szervezet 16

17 2. Okirat elve Az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, feljegyzésére és adatok átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor (Ptk. 5:167. §) Okirattal szemben támasztott alaki és tartalmi követelmények. 1. Csak érvényes okiraton alapuló jogot ill. tényt lehet a nyilvántartásba bejegyezni. Nem alkalmas a bejegyzése, ha érvénytelensége önmagában az okirat tartalmából nyilvánvalóan kitűnik. 2. Tartalmazza a bejegyzett jogosult (vagy közbenső szerző) hozzájáruló nyilatkozatát (bejegyzési engedély) 3. és a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja Alaki feltételek: 1. közokirat, teljes bizonyító erejű (ügyvéd által ellenjegyzett) magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata. 2. a szerződés érvényességéhez és a bejegyezhetőséghez szükséges alaki kellékek eltérőek! Lásd még: ing-nyt. eljárásban – pótolható hiányosságú és hiánypótlási felhívás nélkül elutasítandó kérelmek

Nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat, és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen, a) a benyújtott okirat tartalmát, így különösen az abban megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni, b) a szerződő vagy jogosult, illetőleg kötelezett felek személyét kellene megváltoztatni a jogutódlás kivételével, c) a település megjelölése, az ingatlan fekvése és helyrajzi száma módosulna, vagy ezeket együtt kellene utólag megjelölni, d) a szerződő, jogosult, illetőleg kötelezett felek bármelyikének a nyilvánvalóan azonosítható aláírását kellene utólag pótolni, e) az okirat ellenjegyezéséről, az aláírás közjegyzői hitelesítéséről, tanúk általi aláírásáról kellene gondoskodni, f) a bejegyzési engedélyt kellene pótolni, kivéve, ha a bejegyzett jogosult a tulajdonjog- bejegyzés alapjául szolgáló okiratban nyilatkozott arról, hogy a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt későbbi időpontban, de legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtását követő 6 hónapon belül megadja, g) okirat keltezésének helyét vagy az időpontját kellene feltüntetni, h) az ingatlanügyi hatóság által hatályos záradékkal ellátott változási vázrajzot, vagy a vázrajzon a törvényben meghatározott személyek aláírását kellene pótolni, 18

A hiány pótlására való felhívás és érdemi vizsgálat nélkül végzéssel kell elutasítani a bejegyzés iránti kérelmet akkor is, ha a) a kérelem vagy a benyújtott okirat, illetve azok együttes tartalma érthetetlen, ellentmondó, vagy a kérelem nem tartalmazza a kérelmező nevét, lakcímét (székhelyét), az érintett ingatlan helyrajzi számának és annak a jognak, ténynek vagy adatnak a megjelölését, amelynek bejegyzését, feljegyzését, törlését illetőleg átvezetését kérik, b) olyan jogra vagy tényre vonatkozik, amely nem tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak, c) az az ingatlan, jog, tény, amelyre a bejegyzést kérték az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel, d) a bejegyzési kérelmet arra nem jogosult nyújtotta be, e) a kérelemhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, vagy föld tulajdonjogának felszámolási, illetve önkormányzati adósságrendezési eljárás során történő megszerzése esetén az árverési jegyzőkönyvet nem csatolták, f) a bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításához szükséges nyomtatvány kérelmet nem csatolták, g) a föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződésen, vagy a föld tulajdonjogának felszámolási, illetve önkormányzati adósságrendezési eljárás során történő szerzése esetén az árverési jegyzőkönyvön a mezőgazdasági igazgatási szerv törvényben előírt jóváhagyásáról szóló záradék nem szerepel. 19

20 3. Kérelemhez kötöttség elve Az ingatlan-nyilvántartási eljárás - ha e törvény másként nem rendelkezik - az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul. Csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl. Kivételek: hivatalból be kell jegyezni (Inytv. 50.§) hivatalból törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból ha a körzeti földhivatal (valamely kérelem, megkeresés elintézése során) észleli valamely jog vagy tény megszűnését.

21 4. A bejegyzés és annak hatálya elve A bejegyzés tágabb értelemben a jogok bejegyzését, a tények feljegyzését és az adatok átvezetését foglalja magában. Mint tevékenység, jelenti a jogok, tények törlését is! Bejegyzési/törlési engedély (5:178.§ (2) bek.) Alaki értelemben jelenti: A bejegyzés kiterjed Magyarország valamennyi ingatlanára és arra vonatkozó valamennyi dologi, kötelmi jogosultságra és tényre (általános jelleg – korlát) specialitás (különlegesség vagy egyediség) elve legalitás (jogosság) elve

22 Anyagi értelemben azt jelenti, hogy a joghatás létrejöttének feltétele a bejegyzés Joghatás, a hatály lehet: (Jogkeletkeztető) konstitutív, 5:168.§ (2) bek.) (jogot megállapító) deklaratív, Törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények feljegyzésének, illetve jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti.(5:168.§ (3) bek.) Relatív- Abszolút hatályú Törvényben meghatározott egyes jogok bejegyzésének és jogilag jelentős tények feljegyzésének elmaradása esetén a jogosult azokat a jóhiszemű harmadik jogszerzővel szemben nem érvényesítheti.(4) Jogóvó-felfüggesztő (processzív) Törvényben meghatározott egyes jogok és jogilag jelentős tények bejegyzése a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza vagy feltételessé teszi.(5) Együttes (konjunktív)

23 Jogok bejegyzése Bejegyzéssel keletkezik az átruházáson alapuló (Ptk.5:38.§ (2) bek.) és a hatósági árverésen alapuló (5:41.§ (3) bek.) tulajdonjog, továbbá valamennyi szerződéses megállapodáson alapuló dologi jog, így a vagyonkezelői jog, földhasználati jog, haszonélvezet, használat joga, telki szolgalmi jog, jelzálogjog !! A konstitutív hatály csak a bejegyzéshez és a jog módosulásához kapcsolódó joghatás. Azaz a bejegyzett jog törlés nélkül is megszűnhet (pl. zálogjog, mert járulékos jellegű) Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés esetei A bejegyzés deklaratív hatállyal bír: Ha a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkezik, illetve bármely jogszabályon (vagy hatósági határozaton) alapuló dologi jog esetében, továbbá kötelmi jellegű jogok esetében. Deklaratív hatály: a jog, tény fennállását mindenki számára nyilvánvalóvá teszi, tanúsítja; (a cognitio elve)

24 Tények feljegyzése A deklaratív hatályú feljegyzés esetében a tényhez fűzött többletjoghatás az, hogy annak elmaradása esetén a jogosult azt harmadik jóhiszemű személyekkel szemben nem érvényesítheti Az informatív hatállyal történő feljegyzés elmaradása a tényhez egyébként fűződő joghatást nem érinti

25 5. A rangsor elve a bejegyzésre kerülő jogok és tények keletkezésének időpontját és hatályosulásuk rendjét határozza meg. Megadja a bejegyzéssel keletkező jogok egymáshoz való viszonyát, egymást kizáró bejegyzések ill. egymást nem kizáró bejegyzések esetén: Ranghely és rangsor Ranghelyet olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.(5:180.§ (1) bek.) Időrendi sorrend (a bejegyzési vagy feljegyzési kérelem iktatóhoz való érkezése szerint) Ranghely előzetes biztosítása történhet közvetett vagy közvetlen módon. Pl. zálogjog ranghelye előzetes biztosítása

26 3. A közhitelesség elve anyagi értelemben vett nyilvánosság, közbizalom elve Fogalma: A tartalom valódiságához viszonyított értékítélet Cognitio elve A nyilvánosság és a kötelező felhasználás elvét támasztja alá. A jog vagy tény bejegyzéséhez kapcsolódó minimum joghatály. A nyilvántartott adatokra (kivéve jogosultak adatai, személyazonosító adatok) is kiterjed a közhitelesség. Az állami ing-nyt térképi adatbázis is közhiteles. Pozitív vélelem A bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállnak és ezek jogosultja a jogosultként feltűntetett személy. (5:173.§) Kiterjed: a jog, tény fennállására, tartalmára (keletkezésének jogcímére) és ranghelyére. Negatív vélelem Az ellenkező bizonyításáig a nyilvántartásból törölt jogok és tények nem állnak fenn. (5:173.§) Helyesség és teljesség vélelme.

27 Jóhiszemű és ellenérték fejében szerző védelme. Az ingatlan-nyilvántartásba bízó, jóhiszeműen és visszterhesen szerző védelmében a nyilvántartás helyességét és teljességét vélelmezzük akkor is, ha annak tartalma a valóságtól eltér. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban rögzített földrészletről, továbbá az ott rögzített egyéb önálló ingatlanról az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy az fennáll, határvonalainak ábrázolása helyes és teljes. A nem rögzített, továbbá törölt (érvénytelenített) földrészletről, egyéb önálló ingatlanról azt kell vélelmezni, hogy az nem áll fenn. A bizonyítási kötelezettség azt terheli, aki az állami ingatlan- nyilvántartási térképi adatbázis helyességét, teljességét vitatja.

Jóhiszeműség fogalma, vizsgálata A jóhiszemű jogszerzésre hivatkozó fél jóhiszeműségének megítélése során a jóhiszeműség fennállását a jogszerzésre alapított kérelmének az ingatlan- nyilvántartásba való bejegyzés céljából való benyújtása szerinti időpontban kell vizsgálni. Ha a jogváltozásra irányuló megállapodás a bejegyzés hatályossá válásának időpontja után jött létre, a jóhiszeműség megítélése során a megállapodás létrejöttének időpontja az irányadó. Jóhiszeműség kizárt volta ha rosszhiszemű volt: helytelenségről korlátozottságról tudott rangsorban előrébb álló széljegyzése 28

29 A közhitelesség korlátai az informatív hatállyal bejegyzett tények fennállására; a jelzálogjog tartalmára és megszűnésére (mert a követelés kielégítésével az azt biztosító járulékos jellegű zálogjog is megszűnik); a kötelmi jellegű igényekre (mert ingatlan-nyilvántartási törlésük nélkül is megszűntethetők); a meg nem engedett vagy hibás tartalommal bíró bejegyzésekre; a hivatalból törlendő jogokra és tényekre.

Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállása (5:175.§) Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy vagy az ingatlan-nyilvántartásban feljegyezhető tény jogosultja a szerzett jogát, illetve a feljegyezhető tényt nem érvényesít- heti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű szerzővel szemben. Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot és fel nem jegyzett tényt a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző, valamint bejegyzési igénnyel rangsorban előbb álló, jóhiszemű jogszerzővel szemben nem lehet érvényesíteni. A jóhiszemű szerző jogvédelme az ingatlan-nyilvántartási állapot függő jogi helyzetére utaló tény feljegyzése esetére nem terjed ki. 30