Az áfa 2014. évi változásai dr. Csátaljay Zsuzsanna Csátaljay-Consulting Kft. csataljayzsuzsa@yahoo.com Tel: +36 30 480 0462

Az időszaki elszámolású(folyamatos teljesítésű) szabály módosítása

Időszakos elszámolás teljesítési időpontja (58. §) Változás: a teljesítés időpontja nem a fizetés esedékessége, hanem az elszámolási időszak utolsó napja. Két tényállás: ha az adott időszakban ténylegesen teljesített és elszámolt teljesítésektől függ az ellenérték, vagy ha az ellenértéket – a tényleges teljesítésektől függetlenül – meghatározott időszakra állapítják meg. Egy időszak is lehet (például 1 hónapra szóló ingatlanbérlet)! Kivételek: Ptk. szerinti közszolgáltatási szerződés alapján teljesített ügyletek és telekommunikációs szolgáltatás telekommunikációs hálózat felhasználásával teljesített szolgáltatás, ha az alapszolgáltatással együtt kerül sor az ezzel történő elszámolásra is Azoknál az elszámolási időszakoknál kell alkalmazni, ahol mind a teljes elszámolási időszak, mind a fizetési határidő 2014. június 30-át követő napra esik. 3

Időszakos elszámolás teljesítési időpontja – az új szabályozás következményei I: A számlán a teljesítés időpontja és a fizetési határidő dátuma nem fog megegyezni, hanem az elszámolási időszak utolsó napja a teljesítési időpont. Amennyiben a felek az adott időszakra vonatkozó elszámolást a bevallás benyújtását követően végzik csak el (pl az augusztusi teljesítésekről csak szeptember 25-én vagy október 5-én) akkor önellenőrzéssel tudja csak figyelembe venni a tárgyidőszakra vonatkozó ellenérték adótartalmát. De: devizás számlánál továbbra is a számla kibocsátásának napján érvényes árfolyamon kell forintosítani 4

Időszakos elszámolás teljesítési időpontja – az új szabályozás következményei II. Az előleg szabályait alkalmazni kell Az elszámolási időszak utolsó napja, mint teljesítési időpont előtt átvett, jóváírt ellenérték, ellenértékrész előleg címén adózási pont – előlegszámlát kell kiállítani-, de csak akkor, ha az előre fizetésben megállapodnak a felek, és az adott pénzösszeg be is folyik. Pl. Elszámolási időszak: szeptember 1-től 3o-ig, 3o% ellenérték esedékes szeptember 1o-ig, 7o% esedékes október 1o-ig. Amikor a 3o % befolyik (pl. szept 12.), ezzel a teljesítési időponttal előlegszámlát kell kiállítani, és szeptember 3o-ai teljesítési időponttal a 7o%-os részről a végszámlát. Mindkét tétel a szeptemberről beadott bevallásban szerepel. Mi a teendő, ha a teljes ellenértéket előre megfizetik? Amennyiben esedékes is az elszámolási időszak utolsó napja (azaz a teljesítési időpont )előtt, akkor arról előlegszámlát kell kiállítani, majd a) időszak utolsó napja teljesítési időponttal nullás végszámla b) nullás végszámla nélkül az előleg kivezetése 5

Időszakos elszámolás teljesítési időpontja (58. §) Hatálybalépés és átmeneti rendelkezések Azoknál az elszámolási időszakoknál kell alkalmazni, ahol mind a teljes elszámolási időszak, mind a fizetési határidő 2014. június 30-át követő napra esik. Például, 2014. június 15. - 2014. július 15. közötti elszámolási időszak – teljesítési időpont a fizetés esedékessége, függetlenül attól, hogy a fizetési esedékesség június 30-át követő időpont (július 25). Előfordulhat, hogy két adófizetési kötelezettsége keletkezik az adózónak ugyanabban az időszakban – tervezést igényel az átmenet. 1. Teljesítési időpont=fizetési esedékesség=2014.07.25. 2. Teljesítési időpont=időszak utolsó napja=2014.07.31. Mindkét időpont ugyanarra a bevallási időszakra, júliusra esik 1. június hó 2. július hó 2014.06.01.-2014.06.30. (25 napos fizetési határidő) 2014.07.01.-2014.07.31.

Időszakos elszámolás teljesítési időpontja (58. §) Időszak végi különbözet rendezése – csökken az ellenérték: új rendelkezés Ha az 58. § szerinti termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás esetében visszatérítik azt az összeget, amellyel az elszámolási időszak egésze tekintetében megfizetett vagy megfizetendő összeg meghaladja az erre az elszámolási időszakra vonatkozó ellenértéket, akkor önellenőrzés nélkül csökkenthető a tárgyidőszakban a különbözettel az adóalap Különbözet rendezése – nő az ellenérték: már az új esedékes fizetés nem lehet új teljesítés. Megoldás: Ugyanazon ügylet során két elszámolási időszak is lehet (hosszabb és rövidebb), és a hosszabb időszak utolsó napja a teljesítési időpont, azaz elkerülhető az önellenőrzés (Pl: havonta fix ellenértékkel számolják el a bérleti díjat, jutalékot, kapcsolt felek közötti ellenértéket és év végén már az aktuális adatokkal számolnak el.)

Időszaki elszámolásnál - ami nem változik 2o14-től sem Időszaki elszámolás szabályait akkor kell alkalmazni, ha a felek egy meghatározott naptári időszakra összevontan számolnak el és nem kötnek gyűjtőszámlás megállapodást, továbbá nincs az időszakon belüli fizikailag elkülöníthető teljesítésekről külön egyenkénti teljesítési igazolás. Fő szabály szerint az elszámolási időszak nem lehet hosszabb 12 hónapnál. Ha mégis hosszabb, akkor a 12. hónap utolsó napja teljesítési időpont Közösségen belüli adómentes termékértékesítésnél az elszámolási időszak nem lehet hosszabb egy naptári hónapnál, ha mégis hosszabb, akkor a hónap utolsó napja a teljesítési időpont Külfölditől igénybevett (nemzetközi fordított adózású) szolgáltatásnál egy naptári évnél nem lehet hosszabb az elszámolási időszak 8 n

Gyűjtőszámla nem változik 2o14-tól sem Nem teljesítési időpont, hanem számlázási módszer! Csak abban az esetben, ha több teljesítési időpont van. Tartalma: A gyűjtőszámlában az összes számlakibocsátásra jogalapot teremtő ügyletet tételesen, egymástól elkülönítve úgy kell feltüntetni, hogy az egyes ügyletek adóalapjai összesítetten szerepeljenek. A számlán az áthárított adót forintban kifejezve abban az esetben is fel kell tüntetni, ha az egyéb adatok külföldi pénznemben kifejezettek Kibocsátása: Ha az adóalany a teljesítés napján egyidejűleg, illetőleg a rá vonatkozó bevallási időszakban ugyanannak a személynek, szervezetnek több, számlakibocsátásra jogalapot teremtő ügyletet teljesít, számla-kibocsátási kötelezettségéről úgy is gondoskodhat, hogy azokról egy számlát (gyűjtőszámla) bocsát ki. Feltétele: a gyűjtőszámla alkalmazásáról a felek előzetesen megállapodjanak Változás 2o13-tól határon átnyúlóan: havonta ki kell állítani, ez 2o14-ben is marad 9 n

Termékexporthoz kapcsolódó szabályváltozás

Termékexport – a termék kiléptetésére későbbi véghatáridő meghatározása (98. §) Amennyiben az export mentesség kizárólag a 90 napos kiléptetésre nyitva álló határidő, mint feltétel teljesítése hiányában nem alkalmazható, de a termék az értékesítés teljesítését követő 360 napon belül elhagyja a Közösség területét, az adóalany jogosult csökkenteni a fizetendő adóját. A fizetendő adó csökkentésének feltétele: - az ügylet teljesítését tanúsító számla megfelelő módosítása, és - a kiléptetési vámhatósági igazolás.

Az immateriális jószág mint tárgyi eszköz

Az immateriális jószágra vonatkozó arányosítás 2014-től az immateriális jószágra is a tárgyi eszközre vonatkozó arányosítási szabályok vonatkoznak – feltéve, hogy legalább 1 évet meghaladó időtartamban szolgálja a gazdasági tevékenység folytatását Az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog: 20 (illetve 10) éves figyelési időszak, Nem ingatlanhoz tartozó vagyoni értékű jog: 5 éves figyelési időszak, A figyelés kezdő időpontja a vagyoni értékű jog szerzésének hónapja. Az adózó az új szabályt alkalmazhatja a 2014. január 1. napját megelőzően szerzett vagyoni értékű jogra is (adónyilvántartásában megfelelően rögzíteni kell, az önellenőrzés pótlékmentes) – akkor lehet releváns, ha a figyelési időszakon belül változott az immateriális jószág felhasználása

Az apportnál, jogutódlásnál, üzletág-átadásnál felmerülő arányosítás

Apport, jogutódlás, üzletág-átruházás keretében megszerzett tárgyi eszköz Naptári év közbeni hatályú apport, jogutódlás, üzletág- átruházás esetén mind a jogelődöt, mind a jogutódot úgy kell tekinteni, mintha a tárgyi eszközt a naptári év teljes időtartamában használta volna, de a számítást időarányosan kell elvégezni – rendszerek, nyilvántartások átállítása szükséges 2015.03.01. napjával T1 eszközt apportál T2-be 2014.01.01. 2015.01.01. 2016.01.01. 1. év: figyelést T1 teljesíti 1/5-öd részre 2. év: T1: 1/5*2/12 T2: 1/5*10/12 3. év: figyelést T2 teljesíti 1/5-öd részre 4. év 5. év

Az adóalap csökkentés rendszerének újraszabályozása-a számlakorrekció hatása a számlakibocsátóra

Az értékesítő, szolgáltatásnyújtó utólagos adóalap csökkentésének esetei A 77. § - 78. § újraszabályozása Cél: az egyszerűsítés és az adóalap utólagos csökkentésére vonatkozó rendelkezések kiterjesztése minden lehetséges esetre, amikor az adó alapja (és ennek nyomán az adó összege) valamilyen okból utólag csökken Megkülönböztetünk: valódi adóalap csökkentést (77. § - 78. §) egyéb, technikai ok (pl. elírás, téves számlázás) miatti utólagos fizetendő adó korrekció DE! Bármilyen okból is csökken utólag a fizetendő adó, a számlakibocsátónak fő szabály szerint nem kell önellenőriznie (153/B. §) Ha bármilyen okból nő a fizetendő adó, továbbra is önellenőrzés szükséges

Az értékesítő, szolgáltatásnyújtó utólagos adóalap csökkentésének esetei Valódi adóalap-csökkentés esetei: szerződés módosulása, megszűnése, érvénytelensége és létre nem jötte okán történő visszatérítés, utólagos 71. § (1) bekezdés a)-b) pontjai szerinti árengedmény – továbbra is a számlakibocsátó döntésétől függ, időszakos elszámolás esetén az időszak végi különbözet rendezése, a termék 10. § a) pontja szerinti értékesítése (zárt végű lízing, részletvétel), a bérbeadás vagy a vagyoni értékű jog időleges használatának átengedése meghiúsul (további feltételek teljesülése esetén), betétdíjas termék visszaváltásakor a betétdíjat visszatérítik, háromszereplős utólagos pénzbeni engedmény (pénzvisszatérítésre jogosító ügylet)- új szabály

Az adóalap csökkentés tárgyi feltétele (78. §) Az utólagos adóalap csökkentésnek továbbra is feltétele, hogy a számlakibocsátó az ügylet teljesítését tanúsító számla a) érvénytelenítéséről gondoskodjon azokban az esetekben, amikor az előleg vagy az ellenérték teljes összegét visszatérítik; b) adattartalmának módosításáról gondoskodjon egyéb esetekben. Ha az ügylet teljesítését számla azért nem tanúsítja, mert az Áfa törvény szerint számla kibocsátásáról nem kellett gondoskodnia (pl. nyugtakibocsátás esete), a 77. § (1) és (2) bekezdése szerinti esetben az adó alapja utólagos csökkenésének nem akadálya a számlakorrekció elmaradása – DE: utólagos adóalap csökkentő árengedmény továbbra sem lehetséges, ha nyugtás az alapügylet

A fizetendő adó csökkentésének elszámolása 153/B. § (1) Ha az adóalany által korábban megállapított és bevallott adóalap vagy adó csökken, különbözetet – fizetendő adót csökkentő tételként – legkorábban abban az adómegállapítási időszakban jogosult figyelembe venni, amelyben a) az érvénytelenítő vagy a módosító számla a jogosult személyes rendelkezésére áll; b) az ellenértéket, az előleget vagy a betétdíjat visszatérítik az előző pont alá nem tartozó esetekben; c) a pénzt visszatérítik a 77. § (4) bekezdése szerinti esetben (harmadik félnek adott pénzbeni engedmény) d) a termék Közösség területéről történő kiléptetésének vámhatóság általi igazolása az adóalany, a módosító számla a jogosult személyes rendelkezésére áll a 98. § (5) bekezdés szerinti esetben. Tehát önrevízió nélküli a fizetendő adó csökkentés minden esetben

A korrekciós számla befogadójának adóelszámolása – levonható adó csökkenés Levonható adó összege csökken – a különbözetet abban az adómegállapítási időszakban köteles fizetendő adó összegét növelő tételként figyelembe venni az adóalany, amelyben a módosító vagy érvénytelenítő okirat az adóalany személyes rendelkezésére áll, de nem később, mint az okirat kibocsátásának hónapját követő hónap 15. napja, feltéve, hogy az eredeti levonható adó olyan okiraton alapul, amelyet más fél vagy hatóság bocsátott ki, részére a pénzt visszatérítik háromszereplős pénzbeni engedmény esetén; a változás bekövetkezik az egyéb esetekben.

A korrekciós számla befogadójának adóelszámolása – levonható adó növekedés Levonható adó összege nő – az korrekciós számla befogadó adóalany a különbözetet legkorábban abban az adómegállapítási időszakban jogosult a levonható adó összegét növelő tételként figyelembe venni, amelyben a különbözet alapjául szolgáló módosító okirat a személyes rendelkezésére áll.

A korrekciós számla befogadója fordított adózásnál– levonható adó változás A Közösségen belüli termékbeszerzés, külfölditől igénybevett szolgáltatás, illetve belföldi fordított adózás utáni levonható adó különbözetet abban az időszakban kell figyelembe venni, amelyben a fizetendő adó különbözetet el kell számolni. Ha nő az ellenérték, akkor a fizetendő és levonható adó különbözetet önellenőrzéssel kell figyelembe venni. Ha csökken az ellenérték, akkor a fizetendő és levonható adó különbözetet is a tárgyidőszakban kell figyelembe venni.

Háromszereplős utólagos árengedmény (pénzbeni visszatérítés)

Háromszereplős utólagos pénzbeni engedmény miatti adóalap csökkentés Bizonyos feltételekkel csökkenthető az adóalap utólagos árengedmény címén, ha az értékesítő adóalany pénzt térít vissza olyan adóalany, vagy nem adóalany részére, aki a pénzvisszatérítésre jogosító terméket, szolgáltatást nem közvetlenül tőle szerezte be, vette igénybe. Természetbeni engedményre tekintettel, - tehát ha nem pénzt hanem terméket ad - adóalap- csökkentés továbbra sem lehetséges háromszereplős ügyletben!

Háromszereplős utólagos pénzbeni engedmény miatti adóalap csökkentés Tartalmi feltételek: belföldön teljesített adóköteles ügylet, és a visszatérítendő összeg kisebb mint a pénzvisszatérítésre jogosító ügylet mennyiségi adatának és az adott vásárlásösztönzési program keretében, bármely adóalap csökkentésre jogosító ügylet vonatkozásában az értékesített termék, nyújtott szolgáltatás legalacsonyabb adóval növelt egységárának szorzataként adódó összeg, A visszatérített összeget úgy kell tekinteni, mint amely az adó összegét is tartalmazza.

Háromszereplős utólagos pénzbeni engedmény miatti adóalap csökkentés Formai feltételek: a pénzt visszatérítő adóalany rendelkezzen a pénzvisszatérítésre jogosult nevére szóló, a pénzvisszatérítésre jogosító ügylet teljesítését tanúsító számla másolati példányával a pénz átutalásáról vagy a készpénz kifizetéséről szóló bizonylattal (kötelező adattartalom).

Háromszereplős utólagos pénzbeni engedmény miatti adóalap csökkentés A pénz visszatérítését igazoló bizonylatnak a következő adatokat kell tartalmaznia: a pénzvisszatérítésre jogosult neve, lakcíme és - adóalany esetén – adószáma, b) a pénzvisszatérítésre jogosult nyilatkozata alapján az adólevonási jogára vonatkozó tájékoztatás az adott ügylet vonatkozásában.

Háromszereplős utólagos pénzbeni engedmény miatti adóalap csökkentés Az adóalap csökkentés legkorábban abban az adómegállapítási időszakban vehető figyelembe, amelyben a jogosultnak a pénzt visszatérítik. Adóalany jogosult esetén utólag fizetendő adóként kell figyelembe venni a visszatérített összegre eső korábban levont adót – abban az adómegállapítási időszakban, amikor a pénzt visszatérítették

Háromszereplős utólagos pénzbeni engedmény miatti adóalap csökkentés 90 + 24.3 (27%) 20 árengedmény 100 + 27 C

A háromszereplős árengedményi konstrukció számszerű értelmezése Adóalapcsökkentésre jogosító ügylet: A és B közötti ügylet Pénzvisszatérítésre (azaz árengedményre) jogosító ügylet: B és C közötti ügylet A által C részére visszatérített pénznek kevesebbnek kell lenni, mint a B és C közötti ügyletben szereplő termék (szolgáltatás) mennyiségének (db, kg stb) és az adott termék A által valamennyi B felé teljesített értékesítés közül a legkisebb érvényesített egységárának szorzata. Például C akkor kap A-tól pénzvisszatérítést, ha három pár cipőt vásárol B-től (ideértve ha több B-től). A három cipőt 12 ooo Ft-ért, 14 ooo Ft - ért és 2o ooo Ft –ért vásárolja. A szereplő B szereplőknek 1o ooo Ft , 12 ooo Ft, 18 ooo Ft egységáron adja. A visszatérített pénznek kevesebbnek kell lennie, mint 3 X 1o ooo, azaz 3o ooo forint.

Mezőgazdasági fordított adózás

Mezőgazdasági fordított adózási szabály időtartamának meghosszabbítása A 2006/112/EK irányelvnek a fordított adózás bizonyos, csalásra alkalmas termékek és szolgáltatások értékesítésére vonatkozó fakultatív és ideiglenes alkalmazása tekintetében történő módosításáról szóló 2013/43/EU irányelv lehetővé teszi a tagállamok számára, hogy a gabonafélék és olajos magvak vonatkozásában 2018. december 31-ig fordított adózást alkalmazzanak. Erre tekintettel 2018. december 31-ig meghosszabbítják a fordított adózás mezőgazdasági szektorra történő kiterjesztésével kapcsolatban egyes törvények módosításáról szóló 2012. évi XLIX. törvény rendelkezéseinek alkalmazását.

Sertéshús áfa kulcsának csökkentése

A sertéshús áfa kulcsának 5%-ra csökkentése Az Áfa törvényben meghatározott vámtarifaszám alá tartozó egész és fél sertés áfa kulcsa 5%-a csökken 2o14. január 1-jétől (3. mellékletének I . része 19-24 pontok) : 19. Fajtiszta tenyészsertés - vtsz 0103 1000 20. Háziasított sertés, 50 kg-nál kisebb súlyú - vtsz 0103 911 0 (a fajtiszta tenyészsertés kivételével ) 21 . Élő, háziasított koca, legalább egyszer - vtsz 0103 921 1 ellett, legalább 160 kg súlyú (a fajtiszta tenyészsertés kivételével) 22 . Élő, háziasított sertés, legalább 50 kg súlyú – vtsz 0103 9219 (a legalább egyszer ellett, legalább 160 kg súlyú koca, valamint a fajtiszta tenyészsertés kivételével ) 23 . Házi sertés egészben vagy félben, frissen - vtsz 0203 1110 vagy hűtve 24. Házi sertés egészben vagy félben, - vtsz 0203 2110 fagyasztva

Nyugtakibocsátás

Nyugtakibocsátás új szabályai A nyugta is lehet elektronikus (174. §)-2o14.o7.o1-től 173/A. § A nyugta kibocsátásának időpontjától a nyugta megőrzésére vonatkozó időszak végéig biztosítani kell a nyugta eredetének hitelességét, adattartalma sértetlenségét és olvashatóságát. Abban az esetben, ha a nyugta egyúttal az abban megjelölt szolgáltatás igénybevételére is jogosít, akkor a nyugta kibocsátásnak kelte helyett elegendő azon feltüntetni azt az időpontot vagy időszakot, amikor a nyugtában megjelölt szolgáltatás igénybe vehető. (173. § (2))

Egyéb változások

A halottszállító autóhoz kapcsolódó adólevonási szabályok A halottszállító autó beszerzési áfája az általános szabályok szerint levonható, még akkor is, ha a tarifális besorolás alapján személygépkocsinak is minősül. 258. § 7/A.: halottszállító személygépkocsi: az olyan személygépkocsi, amelyet a közúti járművek műszaki megvizsgálásáról szóló rendelet szerinti halottszállító kocsiként tüntetnek fel a járműnyilvántartásban. Az abba tankolt gázolaj és a fenntartási, javítási költség áfájára azonban továbbra is a személygépkocsira vonatkozó levonási tiltások vonatkoznak (ha vtsz 87o3 a besorolási száma)

A fordított adózás szerepeltetése a számlán-pontosítás Helyretették azt a jogalkotási hibát, miszerint a 2o13-tól hatályos törvényszövegben hibásan nem volt egyértelműen előírás a más tagállami adóalany felé fordított adózású szolgáltatásról kiállított számlán a „fordított adózás” szöveg szerepeltetése, amennyiben egyszerűsített adattartalmú számla kerül kiállításra ( 169. n) pont és a 176. (2) bekezdés b) pontja ellentétének feloldása )

A számla kiállításánál alkalmazandó tagállami jog 158/A. § (2) bekezdés a) pontjának módosított szövege szerint akkor is a számlakibocsátó székhelye, legközvetlenebbül érintett letelepedettségének tagállama szabályait kell alkalmazni a fő szabály szerinti fordított adózású szolgáltatásoknál számlakiállításnál, ha a számlakibocsátó ugyan letelepedett a teljesítési hely tagállamában, de nem az a letelepdettség a legközvetlenebbül érintett a teljesítésben.

Magánszemély ingatlanértékesítése utáni adóalanyiság pontosítása

Magánszemély ingatlanértékesítés nyomán keletkező adóalanyisága Pontosítás Előzmény: 2013. évközi változások (április 21-től) 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet alapján már év közben pontosításra került az újnak minősülő beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet fogalma – használatbavétel tudomásulvételi eljárás Áfa tv. 259. § 7. pontja alapján építési telek fogalma Áfa tv. 258. § 18. pont sorozat jelleg - minden 43

Magánszemély ingatlanértékesítés adóalanyiság 6. § (4) bekezdés b) pontja helyébe lép a következő: (Szintén gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez az is, ha) „b) egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet sorozat jelleggel értékesít, feltéve, hogy ba) annak első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy bb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év c) egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet sorozat jelleggel építési telket (telekrészt) értékesít. 44

Előzmény: 2013. évközi változások (04.21-től) I. Már év közben pontosításra került az újnak minősülő beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet fogalma A tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jb) alpont alapján Mentes az adó alól: j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek „jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év;” - minden 45

Előzmény: 2013. évközi változások (04.21-től) II. Az Áfa tv. 259. § 7. pontja alapján építési telek az olyan „a) telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi elírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak, b) telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jelleg építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.” . - minden 46

Előzmény: 2013. évközi változások (04.21-től) III. 258. § 18. pont alapján sorozat jelleg: ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, a) amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy b) amelynek szerzése az értékesítőnél - az illetékekről szóló törvény alapján - öröklési illeték tárgyát képezte, az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek, továbbá azon - lakóterület besorolású - építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki - darabszámtól függetlenül - az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be; . - minden 47

Az Art. áfá-hoz kapcsolódó változásai

Az Art. áfához kapcsolódó változásai Az adóraktárban (áfa raktárban) tárolt terméket értékesítő külföldinek nem kell belföldön adóalanyként bejelentkeznie, ha nincsen más belföldön teljesített ügylete, csak a belföldi adóraktárban tárolt termék értékesítése, feltéve, hogy a termék az értékesítés következtében nem kerül ki az adóraktárból, illetve, ha kikerül, akkor harmadik országba végleges rendeltetéssel a vámhatóság kilépteti. Ha az Art. az adózó számára választási lehetőséget biztosít, az adózó kezdeményezheti – az adó megállapításához való jog elévülési idején belül – a választása módosítását, az adóhatósághoz benyújtott kijavítás iránti kérelem útján, amennyiben a módosítás az adó, adóalap, költségvetési támogatás összegét – a beadott bevallását figyelembe véve – nem érinti.

KÖSZÖNÖM A FIGYELMET! Csátaljay Zsuzsanna Csátaljay-Consulting Kft. csataljayzsuzsa@yahoo.com csataljayconsulting@gmail.com Telefon: 06 30 480 0462

Az ingatlanok az áfa rendszerében dr. Csátaljay Zsuzsanna Csátaljay-Consulting Kft. csataljayzsuzsa@yahoo.com Tel: +36 30 480 0462

Az ingatlan fogalma

Az ingatlan áfa - beli fogalma Nincs az Áfa törvényben egységes ingatlan fogalom Az ingatlan építésére irányuló, 1o. § d) pontja szerinti termékértékesítés tekintetében definiál egy ingatlan fogalmat: „építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan- nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.” Az áfa tekintetében lényeges az értékesítés utáni áfa fizetés szempontjából, hogy építési telek, még használatba nem vett ingatlan („félkész”), vagy olyan ingatlan kerül értékesítésre, amelynél a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől számítottan még két év nem telt el („új” ingatlan), vagy beépítetlen ingatlan értékesül Az adólevonás szempontjából pedig annak van jelentősége, hogy lakóingatlannak minősül-e az adott ingatlan. 53

Az építési telek 258. § (7) pont építési telek: az olyan a) telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak, b) telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak; 54

A „félkész” ingatlan és az „új” ingatlan félkész ingatlan (86. § (1) bekezdés ja) pont): amelynek az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg új ingatlan (86. § (1) bekezdés jb) pont):első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év; A 2 év számítása újra indul az albetétiesítéskor, illetve ha az olyan új használatbavételi engedély kiadására kerül sor, amely rendeltetés-megváltozással is jár Az új rendeltetéssel összefüggő munkálatok már befejezetlen ingatlanhoz kapcsolódó munkáknak minősülnek, és nem a „régi”(2 évnél régebben használatba vett) ingatlanhoz kapcsolódó beszerzéseknek 55

A lakóingatlan 258. § 12.pont szerint lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület; Az ingatlannal összeépült garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület, illetve az épülethez tartozó föld egy egységet képez vagy külön kezelendő? 56

Az ingatlan létrehozatala

Az ingatlan létrehozatala Két módon: saját rezsis beruházás, idegen kivitelezős beruházás Különbség az áfa minősítésben: saját rezsis beruházásnál külön adózási pont a használatbavétel idegen kivitelezős beruházásnál nincs külön adózási pont mindkettőnél folyamatában levonható az áfa, ha adóköteles tevékenységet szolgál a beszerzés ha vegyes tevékenységet szolgál a beszerzés, akkor idegen kivitelezős beruházásnál arányosítással vonható le az adó, de ugyanúgy folyamatában, míg saját rezsis beruházásnál csak a legvégén a használatbavételkor 58

Saját rezsis beruházás Adóköteles az adóalany vállalkozásán belül végzett saját beruházása, ha ennek eredményeként tárgyi eszközt állít elő – nem feltétel, hogy ahhoz levonható adó kapcsolódjon. Saját rezsis beruházás, ha saját teljesítményértéket számol el A saját rezsis beruházás használata teljes egészében adólevonásra jogosító tevékenységhez történik: az egyes beszerzések áfá-ja a beruházás folyamatában levonható, majd az aktiváláskor felszámítandó adó is levonható. A saját rezsis beruházás későbbi használata nem teljes egészében adólevonásra jogosító tevékenységhez történik: az egyes beszerzések áfá-ja levonható, de nem a beruházás folyamatában, hanem az aktiváláskor, azonban az aktiválás során felszámított áfa csak olyan mértékben vonható le, amilyen mértékben a beruházás adólevonásra jogosító tevékenységet szolgál.

Teljesítési időpont megállapítása és számlázási kérdések az építőiparban, ingatlan-beruházásnál Részteljesítés: Csak ha az egyes építési szakaszok teljesítéséhez kötődik az ellenérték, és polgári jogi átadás-átvétel történik. Megengedőbb álláspont: elegendők a (rész)teljesítés-igazolások, nem szükséges átadás-átvételi eljárás Előleg: az ellenérték nem köthető az egyes építési szakaszok vagy a teljes építés teljesítéséhez, hanem azt megelőzően jár. Ténylegesen át kell venni, az átvétel napja a teljesítés Határozott idejű elszámolás: ha az adott időszaki teljesítéseket naptári időszakonként (pl. havonta) összegzik. De: csak akkor, ha időszakon belül az egyes teljesítések polgári jogilag, teljesítési igazolással átvettek. Egyébként előleg Hibás teljesítési időpontú számla alapján az adólevonás: egyes revizori álláspont szerint még fordított adózás esetén sem lehetséges, de ez ellentétes az uniós joggyakorlattal Ellenvetés: Először korrekció nélküli kijavítás Adóhatósági tájékoztató EU-gyakorlat

Részletfizetés és részteljesítés különbözősége – nem változott Részszámla Akkor értelmezhető, amennyiben részteljesítés történik, ez pedig akkor állhat fenn, ha az ügylet tárgya természetben osztható és a részteljesítésnek nincs akadálya. Nemcsak a fizetés, hanem maga a teljesítés is részletekben történik. Részletfizetés Akkor merül fel, amikor 1 teljesítés van és csak a fizetés történik részletekben. Ennek megfelelően 1 számla kerül kibocsátásra. Amennyiben tulajdon-átruházásra irányul a szerződés és részletekben fizetnek, a birtokbaadás a teljesítési időpont és akkor kell számlázni is. Részszámla az építőiparban Csak az minősül részteljesítésnek, ha a megrendelő át is veszi a munkát, (illetve bizonyos esetekben a teljesítés igazolás is elég), egyéb esetben előleg. 61 Számlázási aktualitások az áfá-ban

Az ingatlan beszerzéshez, építéshez kapcsolódó áfa levonás

Az ingatlanhoz kapcsolódó adólevonás (beszerzés, építés) A beszerzéskor illetve beruházáskor levonható az áfa, ha nem esik az ingatlan tételes levonási tilalom alá, tehát nem lakóingatlan, és kizárólag adóköteles gazdasági tevékenységet fog szolgálni az adóköteles felhasználást általában valószínűsíteni célszerű! Ha még nincs bevétel, akkor eszmei levonási hányad alapján amennyiben nem kizárólag adóköteles célt szolgál a beszerzés (hanem részben adómentes vagy gazdasági tevékenységen kívüli célt), akkor csak az arányos rész vonható le (123. §) (saját rezsis beruházásnál külön kezelés!) amennyiben a beszerzést követő adóévben változik a felhasználási arány, a beszerzés évéhez képest évente kell korrigálni a levont adót (135. §) Európai bírósági álláspont (Seeling-ügy, Bakcsi-ügy stb): Tárgyi eszköz esetén ha az adóalany bevonja adóalanyisága körébe az ingatlant, akkor a beszerzéskor (létrehozatalkor) a teljes bejövő áfa levonható, függetlenül attól, hogy már ismert a beszerzéskor, hogy részben magáncélokat szolgál majd.És csak később évente csöpögtetve kell visszafizetni az 1/2o részt. De: tárgyi mentes tevékenység esetén ez nem alkalmazható

A lakóingatlanra vonatkozó tételes levonási tilalom Az adó fő szabály szerint ingatlanhoz kapcsolódóan is levonható már a beszerzéskor, ha az ingatlan adóköteles tevékenységet szolgál, kivéve lakóingatlan esete. (Adó levonásának korlátozása: 124 - 125. §) Lakóingatlan beszerzését terhelő adó előzetesen felszámított adó nem levonható, kivéve továbbértékesítési cél, de „régi” lakóingatlannál csak akkor, ha előzetesen adókötelezettséget választott az ingatlanértékesítésre Ha az adóalany az ingatlant igazoltan egészben vagy túlnyomó részben adóköteles bérbeadással hasznosítja, és előzetesen élt választási jogával erre vonatkozóan (tovább-bérbeadási cél) nem adóalanyi minőségben történő új vagy félkész ingatlan vagy építési telek értékesítése esetén, ha az értékesítés adóalanyiságot keletkeztet Lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő adó (kivéve ha az adóalany élt a 88. § szerinti választási jogával, és a szolgáltatás közvetlen anyagjellegű ráfordításként vagy értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként az ingatlan-értékesítés adóalapjába épül be) Lakóingatlan építéséhez, felújításához kapcsolódó szolgáltatást terhelő adó (kivéve, ha az adóalany élt a 88. § szerinti választási jogával és közvetített szolgáltatás beépül a bérleti díj adóalapjába)

A továbbértékesítési cél és a tovább-bérbeadási cél fogalma Továbbértékesítési cél (258. § 22. pont) : a mástól szerzett termék saját használat vagy egyéb módon történő hasznosítás nélküli értékesítése, amely értékesítéskori használati értékében legfeljebb csak a kereskedelemben szokásos értékváltozás miatt tér el a szerzéskori használati értékétől; Tovább-bérbeadási cél: (126. §): túlnyomó rész alatt az adólevonási jog korlátozása alóli mentesülés feltételeinek - egy ésszerűen megállapított időtartam átlagában - legalább 90 százalékos teljesülése értendő (A joggyakorlat szerint évente kell vizsgálni.) A tovább-bérbeadási követelmény teljesülésének mérése olyan számszerű formában kifejezett mutató alkalmazását igényli az adóalanytól, amely a termék, szolgáltatás természetére, illetőleg a használat, egyéb módon történő hasznosítás jellegére tekintettel a leginkább tárgyilagos eredményt adja. Ez ingatlanonként olyan elkülönített nyilvántartás alkalmazását igényli az adóalanytól, amely alkalmas az adólevonási jog korlátozása alóli mentesülés - ott meghatározott - feltételeinek egyértelmű, megbízható és folyamatos követésére Már a beszerzéskor levonható az adó, ha a cél reálisan valószínűsíthető, függetlenül attól, hogy az értékesítés, bérbeadás későbbi

Lakóingatlanhoz kapcsolódó adólevonási feltételek utóbb még sem teljesülnek Továbbértékesítési célú, tovább-bérbeadási célú beszerzés, beruházás – a beszerzéskor levonható adó Már a beszerzéskor levonható az adó, ha a cél reálisan valószínűsíthető, függetlenül attól, hogy az értékesítés, bérbeadás későbbi Ha azonban már a cél sem volt reális, akkor önellenőrzéssel egy összegben kell visszafizetni a levont áfát. Amennyiben utóbb nem teljesül a tovább-bérbeadás vagy továbbértékesítés feltétele, akkor mi a teendő? A tárgyi eszközre vonatkozó utólagos megosztást kell alkalmazni. A 135. § § szerint mint adólevonásra nem jogosító tevékenységhez történő használata, a figyelési időszakon belül év végén csak az arányos részt vissza kell fizetni. Ez utóbbi esetben később ha adókötelesen bérbeadja: évente vonhat le 1/20 részt a 135. § alapján

Az ingatlanhoz kapcsolódó átminősítési kérdések

Nem lakóingatlanhoz kapcsolódó adólevonás Beszerzés, építés – levonható az adó, ha adóköteles gazdasági tevékenységhez kapcsolódik (ide értve ha adókötelezettséget választott a bérbeadáshoz) Átminősítés lakóingatlanná – egy összegű áfa fizetés a 11. § (2) b) pont alapján, mivel ölyan állapotában használja fel az ingatlant, amelyet ha így szerezne be, nem adna jogot adólevonásra Beszerzés, építés ha tárgyi mentes bérbeadáshoz kapcsolódik, akkor az adó nem vonható le a beszerzéskor. Ha azonban utána adókötelezettséget választ a bérbeadásra – 1/20 részt visszakapja évente Beszerzés, építés ha adóköteles bérbeadáshoz kapcsolódik, akkor a beszerzési áfa levonható. Ha azonban utána visszatér a tárgyi mentességhez, akkor a korábban levont áfa 1/20 részét vissza kell fizetni évenként a mentes években

Ingatlan adólevonásra nem jogosító tevékenységhez illetve állapotban történő használata Ha a beszerzéskor az adóköteles célra tekintettel levonható a beszerzési áfa, és a tárgyi eszköz ingatlant tárgyi mentes vagy adóalanyiságon kívüli célra használják – nem egy összegben kell visszafizetni, hanem lebontva évenként a 135. § szerint Ha az adólevonással érintett ingatlant adólevonásra nem jogosító állapotban használják fel, egy összegű áfa-fizetés keletkezik (11. § (2) bekezdés b) pont).

Nem lakóingatlan átminősítése lakóingatlanná 11. § (2) b) pont Szintén ellenérték fejében teljesített termékértékesítés: ha az adóalany a vállalkozásában kitermelt, előállított, összeállított, átalakított, megmunkált, illetőleg vállalkozásához vásárolt vagy importált termék felhasználása gazdasági tevékenységének folytatásához, feltéve, hogy ha a terméket ilyen állapotában másik adóalanytól szerezte volna be, adólevonási jog nem illetné meg; Feltétele, hogy a beszerzési áfa levonható volt Nemcsak tárgyi eszközök esetén alkalmazandó

Ingatlan adólevonásra nem jogosító tevékenységhez történő használata 11. § (2) c) pont szerint szintén ellenérték fejében teljesített termékértékesítés: tárgyi eszköznek nem minősülő termék felhasználása adólevonásra nem jogosító tevékenység folytatásához, feltéve, hogy a termék beszerzéséhez vagy b) pont szerinti felhasználásához kapcsolódóan az adóalanyt egészben vagy részben adólevonási jog illette meg; Feltétele, hogy a beszerzési áfa levonható volt Csak tárgyi eszközök esetén alkalmazandó Ha az adóalany a már nála lévő ingatlant adólevonásra nem jogosító (pl tárgyi mentes) tevékenységhez kezdi használni, akkor: ha az ingatlan nem tárgyi eszköz, ez alapján egyösszegű áfa fizetés, ha az ingatlan tárgyi eszköz, akkor a 135. § alapján a figyelési időszakon belül csöpögtetve évente csak az 1/2o részt kell visszafizetni

Az ingatlanbérbeadás

Az ingatlanbérbeadás Bérbeadás Főszabály szerint tárgyi mentes, de választhat adókötelezettséget Adóköteles tevékenység megkezdésekor vagy előző év december 31-ig A választás 5 évre szól Lakóingatlanra külön választható Elegendő addig választani, amíg a bérlő birtokba nem lép Kivétel, tehát mindig adóköteles Szálláshely-szolgáltatás Parkolási szolgáltatás, közlekedési eszköz elhelyezési célú bérbeadás (pl. garázs, parkolóhely) Ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadása (pl. közmű) Széf bérbeadása

Ingatlanbérbeadás, ingatlanértékesítés. Akik 2008. január 1-jétől választottak adókötelezettséget ingatlan bérbeadásra vagy ingatlan értékesítésre, most 2013 január 1-jétől térhettek vissza először a mentességre, feltéve hogy december 31-ig bejelentették az adóhatósághoz az eltérést. Mentességre visszatérés esetén a figyelési időszakon belül kötelező a levont adó arányos részének visszafizetése, de nem egyösszegben hanem a tárgyi mentes évekre leosztva évente 1/10 vagy 1/20 részt év végén - minden 74

Bérelt ingatlanhoz kapcsolódó egyéb költségek (pl közüzemi díjak) áfája Az ingatlan bérbeadás fő szabály szerint elszámolási időszakhoz kötődő szolgáltatás, a részfizetés esedékessége a teljesítés időpontja abban az esetben, ha a bérleti díjat időszakra állapítják meg. (58. § ) Az elszámolási időszak ne lehet hosszabb 12 hónapnál. Ha hosszabb, akkor a 12. hónap utolsó napja teljesítési időpont Ha a bérbeadás konkrét alkalomra szól, akkor a fő szabály szerint a fizikai teljesítés naoja a teljesítési időpont A bérbe adott ingatlanhoz kapcsolódóan továbbszámlázott közüzemi díjakat mindig a bérleti díj adókulcsával kell számlázni Bérelt ingatlanhoz kapcsolódóan átterhelt közüzemi költségek áfája csak a magyar álláspont szerint mindig járulékos költség, uniós álláspont szerint nem feltétlenül, mindig a konkrét ügylet körülményeit kell vizsgálni (173/88. sz.Henriksen‑ügy, a C‑102/08. sz. SALIX Grundstücks‑Vermietungsgesellschaft ügy, 392/11. sz.Field Fisher Waterhouse LLP ügy). Ha csak a közüzemi szolgáltatásért kérnek ellenértéket, megtartja eredeti áfa kulcsát A bérlőre átterhelt építményadó, közös költség járulékos költségként az áfa alapját képezi 75

Bérleti díj számla korrekciója Az 58. § szerinti ügyletek (részletfizetés, határozott időre szóló elszámolás) korrekciója: Ellenérték nő új fizetési esedékesség, új teljesítési időpont keletkezik – normál számlát, nem korrekciós számlát kell kiállítani és nem kell önellenőrizni Ellenérték csökken korrekciós számlát kell kiállítani. Ez utóbbi esetben, Amennyiben benne van a 77.-78. § -ban az ügylet, akkor nem kell önellenőrizni (pl árengedmény, hibás teljesítés, tévesen magasabb ellenérték számlázása) Ha nem szerepel a 77-78. § szerinti esetek között, akkor önellenőrzés Ha tévesen alacsonyabb áfa kulcsot számláztak, akkor is önellenőrzés Ha egy időszak idejében nem került kiszámlázásra, akkor (amennyiben számla nélkül nem volt esedékes már korábban a fizetés), mostani esedékességgel egy normál számlát (nem helyesbítőt) kell kiállítani és nincs önellenőrzés

Az ingatlanértékesítés

Ingatlanértékesítés áfa kötelezettsége Adóköteles és nincs fordított adózás Építési telek értékesítése Ingatlan első rendeltetésszerű használatba vétel előtti értékesítése Olyan ingatlan értékesítése, amelynek első rendeltetésszerű használatba vételét követően még nem telt el két év (Új fogalom 2013.04.21-től az építési telekre és a használatbavételi engedélyezésre – lsd. első diák) Tárgyi mentes, de választható az adókötelezettség az összes többi esetben .

A levonási tilalommal sújtott ingatlan értékesítése Új kategória 2008-tól (Áfa tv. 87. §): Mentes az adó alól a termék értékesítése abban az esetben, ha Az értékesítést megelőzően a terméket kizárólag adólevonásra nem jogosító adómentes termékértékesítéshez és szolgáltatásnyújtáshoz használták, egyéb módon hasznosították, és a termékhez adólevonási jog nem kapcsolódott, Az értékesítést megelőzően a termékhez kapcsolódó előzetesen felszámított adó a törvény tételes levonást tiltó szabályai szerint nem vonható le 2013. 04. 21-től akkor is, ha a bejövő számlában nem volt áfa Az uralkodó álláspont szerint ezt a szabályt felülírja az ingatlan értékesítésre vonatkozó speciális szabály,

Az ingatlanértékesítés által megteremtett adóalanyiság

Az ingatlan értékesítés adóalanyiságot keletkeztet 6. §(4) Szintén gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez az is, ha b) egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet sorozat jelleggel értékesít, feltéve, hogy ba) annak első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy bb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év c) egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet sorozat jelleggel építési telket (telekrészt) értékesít. 81

A sorozat jellegű értékesítés 258. § 18. pont sorozat jelleg: ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, a) amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy b) amelynek szerzése az értékesítőnél - az illetékekről szóló törvény alapján - öröklési illeték tárgyát képezte, az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek, továbbá azon - lakóterület besorolású - építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki - darabszámtól függetlenül - az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be; 82

A sorozat jellegű értékesítéshez kapcsolódó adólevonás 127. § (3) Az a személy, szervezet, akinek (amelynek) adóalanyisága kizárólag a 6. § (4) bekezdésén alapul, az adólevonási jogot - az adólevonási jog gyakorlása egyéb feltételeinek sérelme nélkül – olyan számlák tekintetében is gyakorolhatja, amelyek az adóalannyá válását megelőzően keletkeztek, de azok, mint a 6. § (4) bekezdésében említett termék igazolt tulajdonosa nevére vagy igazolt jogelődjének nevére szólnak. 83

Az alanyi adómentes által teljesített ingatlanértékesítés

Az ingatlanra vonatkozó szabályok alanyi mentesnél Az alanyi mentes fő szabály szerint nem fizet áfát. De nem vonatkozik az alanyi mentesség a következő ügyletekre: Tárgyi eszköz értékesítése esetén, Új közlekedési eszköz értékesítése esetén Új beépített ingatlan, új beépítésre váró ingatlan esetén Ingyenes ügyletek esetén Közösségi beszerzés esetén, ha értékhatárt lépett, vagy egyébként a közösségi beszerzésre vonatkozó adózási szabályok alkalmazását választotta

Az ingatlanhoz kapcsolódó fordított adózás

Adófizetési kötelezettség keletkezése - Az adófizetésére kötelezett személy egyenes-fordított adózás Fő szabály szerint a teljesítésre kötelezett adóalany, azaz a szolgáltatásnyújtó, értékesítő (egyenes adózás) Kivételes szabály: a megrendelő, beszerző (fordított adózás); esetei: - belföldi fordított áfa az adócsalások megelőzése érdekében ( 142. §) - határon átnyúló, külfölditől igénybevett szolgáltatás az egyszerűsítésért 87

Belföldi fordított adózás személyi feltétele A belföldi fordított adózás alapfeltétele, hogy az ügylet teljesítésében érintett felek a) mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen, valamint b) egyikének se legyen olyan, e törvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tőle adó fizetése ne lenne követelhető. Akár termék értékesítője, szolgáltatás nyújtója vagy termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője minőségében, akár mindkét minőségben egyaránt Eva. hatálya alá tartozó személy, szervezet is. állhat Ez azt jelenti, hogy belföldi fordított adózás csak két belföldi adószámmal rendelkező áfa alany (vagy EVA alany) között lehetséges, de nem feltétel, hogy belföldön letelepedettek legyenek a szereplők és képesek legyenek fordított adózás címén áfa fizetésre (pl. általános szabályok szerinti adóalany,a csoportos adóalany, a kizárólag adómentes tevékenységet folytató önkormányzat, DE NEM képes rá az alanyi adómentes, a mezőgazdasági tevékenységet végző különleges jogállású adóalany, és a nem adóalany természetes személyek). 88

Nyilatkozat a feltételek fennállásáról Az érintettség valószínűsítése mellett az ügylet teljesítésében érintett bármelyik fél kérheti a) a többi érintett féltől, hogy nyilatkozzon, b) az állami adóhatóságtól pedig, hogy tájékoztassa a fordított adózás személyi feltételeinek teljesüléséről, illetőleg arról is, hogy ún.használt ingatlan értékesítésénél az értékesítő adóalany élt-e az adókötelezettség választási jogával. Ezen felül az építési hatósági engedélyköteles ingatlan tekintetében köteles a megrendelő e tényről nyilatkozni. Az állami adóhatóság az említett tájékoztatási kötelezettségének köteles haladéktalanul eleget tenni. Az írásos megkeresésre adott adóhatósági választ az ellenkező bizonyításáig valósnak kell tekinteni. Az ingatlanértékesítésre vonatkozó adókötelezettség választása tekintetében az adóhatóság tájékoztatási kötelezettségének a honlapján történő közzététellel tesz eleget. Mi a nyilatkozat joghatása? Az adóhiány alól nem feltétlenül mentesít, csaka kellő körültekintést bizonyítja 89

Belföldi fordított adózás az ingatlanügyletekkel összefüggésben Alapvetően három esetkör: - Két esetkör az ingatlan építésével, az építőiparral összefüggésben(illetve ehhez szorosan kapcsolódik az ilyentevékenységgel összefüggő munkaerőkölcsönzés) - A harmadik bizonyos ingatlanok értékesítésével összefüggésben 90

Ingatlanhoz kapcsolódó fordított adózás 1) Építőipar Termékértékesítés: 10. § d) pontja szerinti ügylet mindig, tehát ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, építési-szerelési munkával létrehozott ingatlan átadása (generálkivitelező, fővállalkozó) Elhatárolási szempontok a saját rezsis beruházástól, ha idegen kivitelező közreműködik Ingatlan fogalma (a közmű is ingatlan, de a bérbe adása sohasem tárgyi mentes) Szolgáltatásnyújtás: Építés során termékértékesítés nem lehet fordított (kivéve a 10. § d) pont) Termékértékesítés vs. Szolgáltatásnyújtás – a jellegadó tartalom, az ügylet célja a döntő A főügylet adózási módját veszi fel a járulékos ügylet A használatbavételi engedélyig felmerült, a rendeltetésszerű megvalósuláshoz szervesen kapcsolódó munkák tartoznak oda, a pótmunkák nem Amelyek építési engedély-köteles beruházáson merültek fel, de csak azzal összefüggésben – vizsgálandó, mire terjed ki az engedély Építésügyi hatóság fogalma (a bejelentési kötelezettség nem tartozik ide)

Belföldi fordított adózás az építőiparral összefüggésben Fordított adózás alá tartozó ügyletek az építőiparban: 1. esetkör: termékértékesítés (142. §. (1) bekezdés a) pont): építési-szerelési munkával létrehozott, ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása Definíciós kérdések Mi az „ingatlan” az áfában? Ingatlannyilvánítási szabályok alapján célszerű meghatározni, ingatlan- nyilvántartásban kell szerepelnie – önálló ingatlan Az adóhatósági hivatalos értelmezés szerint a közmű is ide tartozik Az ingatlan-nyilvántartás része a helyszínrajz, ezért ha az ingatlant, az épüéetet nem kell az ingatlannyilvántartás tulajdoni lap részében bejegyezni, csak a helyszínrajzon, az adóhatósági hivatalos értelmezés szerint az is ide tartozik.- Ezzel szemben a Kúria azokat az ügyleteket nem tekinti ide tartozónak Mi az építési szerelési munka? Nemcsak a Ptk. szerinti építési szerződés tartozik ide A szerződés szerinti kész ingatlan átadásáig felmerült munkák tartoznak ide, ami nem feltétlenül esik egybe a használatba vételi engedély kiadásával 92

Belföldi fordított adózás az építőiparral összefüggésben 2. esetkör: szolgáltatásnyújtás (142. §. (1) bekezdés b) pont): : építési-szerelési és egyéb szerelési munka, amely közvetlenül ingatlan létrehozatalára, átalakítására, bővítésére, rendeltetésének megváltoztatására, bontására irányul, ingatlan építési hatósági engedély-köteles létrehozatala, megváltoztatása során merül fel, azzal összefüggésben Definíciós kérdések Mi az „építési-szerelési és egyéb szerelési munka”? Az adóhatósági értelmezés szerint tágan kell értelmezni, például a technológiai szerelés és szoba-festő is idetartozik Mi az építésügyi hatóság? Ez is tágan értelmezendő Csak a használatbavételi engedély kiadásáig felmerült, az engedély tartalmával összefüggő munkák tartoznak ide Komplex ügyleteknél a jellegadó tartalom dönti el, hogy egyenes vagy fordított. A főügylet viszi magával a mellékszolgáltatás adózási módját. Jellegadó tartalmában termékértékesítés nem tartozhat ide. Vegyes ügyleteknél a többségi elv a döntő Alkotórészi kapcsolat szerepe Az alvállalkozói láncban számlakapcsolatonként, egyenként kell minősíteni Belföldi fordított adózás az építőiparral összefüggésben 93 n

Fordított adózás az ingatlanértékesítéssel összefüggésben I. Adóköteles és nincs fordított adózás Építési telek értékesítése Ingatlan első rendeltetésszerű használatba vétel előtti értékesítése Olyan ingatlan értékesítése, amelynek első rendeltetésszerű használatba vételét követően még nem telt el két év (Új fogalom 2013.04.21-től az építési telekre és a használatbavételi engedélyezésre – lsd. első diák) Tárgyi mentes, de választható az adókötelezettség az összes többi esetben .

Fordított adózás az ingatlanértékesítéssel összefüggésben II. Adókötelezettség választása esetén fordított adózás, ha a feltételek fennállnak A kétéves periódus újra indul, ha rendeltetésváltozással együttjáró új használatbavételi engedélyt adnak ki, vagy új helyrajzi szám keletkezik, például albetétesítésre kerül sor. Az adókötelezettség választása a választást követő 5. év végéig köti az adóalanyt, addig nem lehet visszatérni. Adókötelezettség választására a bérbeadási tevékenység kezdetekor vagy december 31-ig van lehetőség. Külön választható adókötelezettség lakóingatlanra vagy egyéb ingatlanra. A tárgyi mentességre történő visszatérést követően a 135. § illetve a 136. § alapján a figyelési időszakra lebontva visszafizetési kötelezettség keletkezik.

Fordított adózás a dologi biztosíték tekintetében f) pont: az adós és a hitelező, valamint az adós és a hitelező által kijelölt harmadik személy viszonylatában olyan termék értékesítése esetében, amely dologi biztosítékként lejárt követelés kielégítésének érvényesítésére irányul; dologi biztosíték tágan értelmezendő, nemcsak a Ptk szerinti biztosítékok(pl zálog), hanem az opció lehívása is ide tartozik. az adós és a hitelező (illetve kijelölt harmadik személy) közötti ügylet csak a kielégítési jog megnyílásakor és az adós adóalanyisága esetén értékesítés a hitelező és a harmadik személy közötti értékesítés már nem ide tartozó Ha ingatlan az ügylet tárgya, ez a szabály az „erősebb”, tehát építési telek és félkész illetve új ingatlan is ide tartozik

Fordított adózás felszámolás alatt álló cég ügyletei tekintetében g) a vállalkozásban tárgyi eszközként használt termék értékesítése, valamint egyéb, a teljesítésekor a szokásos piaci árat tekintve 100 000 forintnak megfelelő pénzösszeget meghaladó termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás esetében, ha a teljesítésre kötelezett adóalany felszámolási vagy bármely más, fizetésképtelenségét jogerősen megállapító eljárás hatálya alatt áll; tárgyi eszköz értékesítése értékhatártól függetlenül fordított áfás, ha felszámolási eljárás alatt áll az értékesítő A 1oo ooo forintos értékhatár termékértékesítésre és szolgáltatásnyújtásra vonatkozik. Hogyan kell számolni? Ingatlanértékesítésnél ez a szabály „erősebb”

Belföldi fordított adózás – Adókötelezettség keletkezési időpont Fordított adózás – belföldi ügyletek Áfa tv. 60.§ Amennyiben az adófizetésre a termék beszerzője/szolgáltatás igénybevevője kötelezett, az adófizetési kötelezettség az alábbiak közül a leghamarabb bekövetkező időpontban keletkezik: Számla kézhezvétele Ellenérték megtérítése Teljesítést követő hónap 15. napja A levonási jog tárgyi feltétele nemcsak számla, hanem bármilyen dokumentum, ami az ellenérték összegét hitelesen igazolja Ha van tárgyi feltétel, ugyanabban a bevallási időszakban keletkezik a levonási jog is, mint a fizetendő adó Felmerülő kockázat és bevallási kötelezettség Az adóhatóság átminősítheti az ügyletet és adóhiányt állapít meg Legkésőbb az ügyletet követő hónapra vonatkozó bevallásban fizetendő adóként elszámolandó 98

Az előleg kezelése belföldi fordított adózásnál Belföldi fordított adózásnál az előleg nem adózási pont Ezért az előlegről nem kell számlát kiállítani, csak valamilyen számviteli bizonylatot (ha mégis kiállítanak számlát, azon jelölni, kell, hogy az alapján nem keletkezik fordított adózással sem adókötelezettség) A teljes ellenérték után a végszámla alapján keletkezik fordított adózással adókötelezettség, de azon célszerű jelölni, hogy nem a teljes számla összeg fizetendő, tekintettel a korábban átvett előlegre Van-e különbség a minősítésben, ha a teljes ellenérték kerül előlegként folyósításra?

Fordított adózásos ügyletek számlázása Fordított adózás II. Fordított adózásos ügyletek számlázása Fordított adózásos ügyletekről kiállított számla 3 különleges tartalmi kelléke: A számla nem tartalmaz adóösszeget Számlán megfelelő szöveg kötelező feltüntetése, 2013-tól változott: „fordított adózás” Számlán a vevő teljes adószáma feltüntetendő

Ingatlanhoz kapcsolódó fordított adózás Problémák fordított adózás esetén Nem állít ki számlát a számla-kibocsátó Megoldás: önszámlázás egyéb dokumentum (pl. teljesítésigazolás, szállítólevél) A levonás tárgyi feltétele: Elsősorban számla, és csak ha nem áll rendelkezésre számla, akkor fogadható el más, a fizetendő adó összegét hitelesen igazoló dokumentum. Hatósági álláspont: ha van számla, de hibás, nem gyakorolható az adólevonás Ellenvetés: EU gyakorlat (pl. Ecotrade-eset), áfa működési mechanizmusa Hibás teljesítési időpontú számla Hatósági álláspont: nem gyakorolható az adólevonás Ellenvetés: EU gyakorlat, 7003/2002. APEH irányelv, Adózási kérdések 15 napos számla-kiállítási határidő a számla-kibocsátóra nem vonatkozik, így nincs kényszerítve a gyors számlázásra Késve kibocsátott számla – a befogadónál fizetési kötelezettség keletkezik legkésőbb a teljesítést követő hónapban, de levonási jog nem akkor Az egyenes-fordított megítélés nem egyértelmű, ennek ellenére adóhiány a számlabefogadónál, ha egyenesen számláztak felé, amikor fordított az ügylet. Ha pedig utóbb egyenes adózásúnak minősülő ügyletet fordítottan számláznak, akkor a számlakibocsátónál van kockázat

Számlakorrekció Fordított adózásos ügyletek korrekciója Fordítottan állította ki a terméket értékesítő/szolgáltatást nyújtó adóalany a számlát, bár egyenes adózással kellett volna: Kibocsátó: Önellenőrizni kell a teljesítés időpontjára – önellenőrzési pótlék A fizetendő adó nő Befogadó: Önellenőrizni kell arra az időszakra, amikor fordítottan bevallotta (+/-) – nem kell önellenőrzési pótlékot fizetni, ha ugyanazon összeg levonható is volt. A pótlólagosan ráterhelt levonható adót bármikor levonhatja t Egyenes adózással állította ki a termékértékesítő/szolgáltatás-nyújtó adóalany a számlát, bár fordítottan kellett volna: Önellenőrizni kell a teljesítés időpontjára– nem kell önellenőrzési pótlékot fizetni – a fizetendő adó csökken Önellenőrizni kell mind a már levont adó vonatkozásában a levonás bevallási időszakában, mind a fordított adózás miatt felmerülő adó vonatkozásában arra az időszakra, amikor fordított áfaként be kellett volna állítani– önellenőrzési pótlék (a korábban levont adó tekintetében mindig felmerül, a fordított adózás miatt felmerülő adó miatt akkor, ha az adóalany levonási joga korlátozott :

Számlakorrekció Külfölditől igénybevett szolgáltatás, belföldi fordított áfá-s szolgáltatás A fizetendő adó a korrekciós számla kézhezvételének bevallásában szerepel, ha - a fizetendő adó a 77-78. § szerinti okokból csökken (pl engedmény, hibás teljesítés) eredeti bevallás szerinti időpontban szerepel (önellenőrzéssel), ha - a fizetendő adó nő, vagy - a fizetendő adó nem a 77-78. § szerinti okokból csökken A levonható adó 2o13-tól a fizetendő adóval azonos időszakban elszámolható a levonható adó is

Külfölditől igénybevett szolgáltatások (Határon átnyúló fordított adózás) Adókötelezettség keletkezésének időpontja Azon ügyletek esetében, amikor az adófizetési kötelezettséget fordított adózás alapján azért a szolgáltatást igénybevevő adóalanynak kell teljesítenie, mert a teljesítési hely főszabály szerint belföldre esik, és a szolgáltatásnyújtó nem letelepedett belföldön, nem alkalmazhatók az áfa- törvény halasztásra vonatkozó különös szabályai (60. §), tehát a teljesítési időpontban keletkezik az áfa kötelezettség Nem főszabály szerinti ügyleteknél megegyezik a belföldi fordított adózással Levonási jog tárgyi feltétele Fordított adózású ügyletek esetén (kivéve a Közösségen belüli beszerzést) a levonási jog – számla hiányában – egyéb olyan okiratok birtokában is gyakorolható, amelyek a fizetendő adó összegszerű megállapításához szükségesek - Számla fogalma is tágabb – a Közösség más tagállamában nyilvántartásba vett adóalany esetében számla a termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása teljesítését tanúsító olyan okirat is, amely a Közösség azon tagállamában, ahol adóalanyként nyilvántartásba vették, tartalmában megfelel – e tagállam joga szerint – a Héa-irányelv 226-231. és 238-240. cikkeinek

Külfölditől igénybevett szolgáltatás előlege Előlegfizetés importszolgáltatás esetén A külföldön letelepedett adóalanytól igénybevett, fő szabály szerinti teljesítési helyű szolgáltatásokra tekintettel fizetett előleg után is keletkezik adófizetési kötelezettsége a szolgáltatást megrendelő adóalanynak. A fizetett előleget nettó összegnek kell tekinteni. Az ingatlanbérbeadás, raktározás, belépőjegyek, közlekedési eszközök bérbeadása, személyszállítás után fizetett előleg nem adózási pont határon átnyúlóan Közösségi és harmadik országos viszonylat egyaránt A levonás bizonylata a pénzösszeg átutalását igazoló bizonylat Általános forgalmi adó

Számlakorrekciók – Melyik bevallásban szerepel? I. Kibocsátó Befogadó Fizetendő adó csökken/Befogadónál a levonható adó csökken Ügylet érvénytelensége és hibás teljesítése miatti adóalap-csökkenés miatt¹: Árengedmény, Előleg visszatérítés, részletvétel meghiúsulás Göngyöleg visszaváltás Az adóalapot tévesen magasabb összegben állapították meg Más, nem adóalapot érintő hiba Nem kell önellenőrizni, abban az időszakban kell figyelembe venni, amikor a helyesbítő számla a befogadó személyes rendelkezésére áll 5.) Más esetekben²: A teljesítés időpontjára vonatkozóan köteles önellenőrizni Nem kell önellenőrizni, abban az időszakban veheti figyelembe, amikor a számla a személyes rendelkezésére áll, de nem később, mint a bizonylat kibocsátását követő hónap 15. napja A fizetendő adót növelő tétel Fizetendő adó nő/Befogadónál a levonható adó nő A teljesítés időpontjára vonatkozóan köteles önellenőrizni Önellenőrzési pótlék Nem kell önellenőrizni, legkorábban abban az időszakban veheti figyelembe, amikor a számla a személyes rendelkezésére áll A levonható adót növelő tétel

KÖSZÖNÖM A FIGYELMET! Csátaljay Zsuzsanna Csátaljay-Consulting Kft. E-mail: csataljayzsuzsa@yahoo.com csataljayconsulting@gmail.com Telefon: 06 30 480 0462