A zálogjog érvényesítésének szabályozása

2001.09.01-jétől A zálogjog érvényesítésének szabályai a Ptk. szerint Bírósági végrehajtás útján Végrehajtási záradék Bírósági eljárás nélküli kielégítés minden vagyontárgy esetére Közös értékesítés A jogosult maga értékesíthet az alábbi esetekben Jegyzett paci ár Ha záloghitelnyújtásával üzletszerűen foglalkozik Megállapodhatnak abban, hogy a jogosult záloghitel nyújtásával, illetve árverés szervezésével üzletszerűen vagy hivatalból foglalkozó személynek ad megbízást az értékesítésére. A korábbi feltételek mellett meghatározásra kerül az értékesítésre feljogosított átruházási joga, valamint annak tartalma Felhatalmazás az értékesítés részletes szabályait tartalmazó kormányrendelet megalkotására ( 12/2003 (I.30) számú kormányrendelet)

12/2003 (I.30) számú kormányrendelet A Ptké. szabályai MOKK zálogjogi nyilvántartás alapvető szabályainak megalkotása, felhatalmazás a részletes szabályok kidolgozására Szabályozásra kerül a bírósági végrehajtáson kívüli értékesítés viszonya a bírósági végrehajtási, illetve felszámolási eljárásokkal A felszámoló és az önálló bírósági végrehajtó árverés szervezésével hivatalból foglalkozó személynek minősül 12/2003 (I.30) számú kormányrendelet Csak keretszabályozás, „zsinórmérce” Értesítési kötelezettség a kielégítési jog gyakorlásáról Nyilatkozattételi kötelezettség Értesítési kötelezettség Az értékesítés módjáról, helyéről, idejéről Az értékesítést végző személyéről Felhívás zálogtárgy átadására Ingatlan birtokba bocsátás (3 hónap) Eljárás több zálogjogosult esetén Leltár készítése Értékesítési napló Elszámolási kötelezettség, kifogásolási lehetőség

Az értékesítés jelenlegi formái Bírósági végrehajtás útján Ptk. 255.§ (1) bekezdés Vht.22.§ (c) pont szerinti végrehajtási záradék. Hatósági kényszer Az adós nem kíván együttműködni Közös értékesítés Ptk. 257.§ (1) bekezdése szerint Közös megállapodás Együttműködő adós A zálogtárgyat a jogosult maga is értékesítheti a Ptk. 257.§ (2) bekezdése szerint Az adós az értékesítés során vélhetőleg már nem kíván együttműködni 12/2003 (I.30.) kormányrendelet Zálogtárgy értékesítése harmadik személy által Ptk. 257.§ (3) bekezdés

Összehasonlítás a jelenlegi értékesítési formák között Jellemzők Bírósági végrehajtás Ptk. 257.§ (1) Ptk. 257.§ (2) Ptk. 257.§ (3) Megtérülés időtartama Az esetek egy részében hosszadalmas Gyors Viszonylag gyors Hitelező felelőssége Nincs Van Tulajdonszerzés módja Eredeti szerzés Származékos szerzés A vevő birtokba kerülése Az eljárás keretében megoldott Az esetek többségében megoldott Külön eljárást igényel Kényszer alkalmazása az eljárás során Lehetséges Nem lehetséges

Zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítése

Összehasonlítás A következő táblázatok kizárólag az eljárások alapeseteire vonatkoznak. Speciális ügyekben ettől lehet eltérés.

Összehasonlítás az egyszerűsített végrehajtási értékesítéssel Jellemzők Egyszerűsített végrehajtási értékesítés Ptk. 257.§ (1) Ptk. 257.§ (2) Ptk. 257.§ (3) Megtérülés időtartama Viszonylag gyors Gyors Hitelező felelőssége Nincs Van Tulajdonszerzés módja Eredeti szerzés Származékos szerzés A vevő birtokba kerülése Az eljárás keretében megoldott Az esetek többségében megoldott Külön eljárást igényel Kényszer alkalmazása az eljárás során Lehetséges Nem lehetséges

Összehasonlítás a hagyományos bírósági végrehajtással – alapesetben - ingatlan Végrehajtási cselekmények Egyszerűsített végrehajtási értékesítés Hagyományos bírósági végrehajtás Végrehajtás elrendelése, okirat kézbesítése Van Végrehajtási jog bejegyzése Nincs Becsérték megállapítása Árverés kitűzése Árverés

Jogorvoslati lehetőségek ingatlan-végrehajtás esetében Végrehajtási cselekmények Egyszerűsített végrehajtási értékesítés Hagyományos bírósági végrehajtás Végrehajtás elrendelése, Van Okirat kézbesítése, felszólítás a teljesítésre Nincs Végrehajtási jog bejegyzése Becsérték megállapítása Árverés kitűzése Árverés

Összehasonlítás a hagyományos bírósági végrehajtással – alapesetben - ingóság Végrehajtási cselekmények Egyszerűsített végrehajtási értékesítés Hagyományos bírósági végrehajtás Végrehajtás elrendelése, okirat kézbesítése Van Foglalás Nincs Becsérték megállapítása Ingóságok elszállítása, tárolása Egyes esetekben Árverés kitűzése Árverés

Jogorvoslati lehetőségek ingóvégrehajtás esetében Végrehajtási cselekmények Egyszerűsített végrehajtási értékesítés Hagyományos bírósági végrehajtás Végrehajtás elrendelése Van Okirat kézbesítése, felszólítás a teljesítésre Nincs Foglalás Igényper Becsérték megállapítása Ingóságok elszállítása, tárolása Árverés kitűzése Árverés

Részletes szabályok Általános szabályok

A végrehajtás elrendelése Végrehajtási záradékkal történik a Vht. 22.§ c) pontja alapján A már létező szerződéseknél A Ptk. 257.§ (2)-(3) bekezdése szerinti esetekben akkor, ha az értékesítésre meghatározott határidő még nem telt le A 2009. január 1-jétől hatályos Ptk. 257.§ (4) bekezdése alapján a feleknek lehetőségük lesz megállapodni az egyszerűsített végrehajtási értékesítésben

Pénzkövetelésre irányuló végrehajtás szabályainak alkalmazása A végrehajtás kizárólag a zálogtárgy értékesítésére irányulhat Az értékesítést követően az összeg kiutalásával és az értékesített ingatlan kiürítésével az eljárás befejeződik Speciális eset, ha az adóssal szemben más követelés behajtására is elrendelnek végrehajtást, ekkor azt az általános szabályok szerint kell lefolytatni, azonban a zálogtárgy tekintetében nem érvényesül a fokozatosság elve, azt értékesíteni kell

Az okirat kézbesítése A költségrész megfizetését követő 8 munkanapon belül kell megtörténnie az alábbiak szerint Személyesen Postai úton Az adóst az okirat kézbesítésével egyidejűleg fel kell szólítani a tartozás megfizetésére Ha az adós nem fizette meg a tartozást, az árverést ki kell tűzni Személyes kézbesítés során akár azonnal Postai kézbesítés esetén a kézbesítést követő 15 nap eltelte után

Jogorvoslatok eltérő szabályai Jogorvoslattal csak a jogszabályban meghatározott körben lehet élni az alábbi esetekben A zálogtárgy becsértékének 204/E.§ (3) bekezdése szerinti megállapítása Az ingatlan legkisebb vételárának, vagy becsértékének 204/E.§ (4) bekezdés szerinti közlése A zálogtárgy árverése Ebben az esetben a bíróság a kérelem alapján vizsgálhatja a végrehajtó összes olyan intézkedését, amely ellen nem lehetett kifogást benyújtani, azonban még a jogszabálysértés megállapítása sem feltétlenül vezet az árverés megsemmisítéséhez Az értékesített ingatlan kiürítése A végrehajtói költség megállapítása és a vételár felosztása Késedelmes végrehajtói intézkedés

Az eljárás ingóság esetén

Az adós kötelezettségei Nyilatkozat az ingóságok tárolási helyéről Nyilatkozat arról, hogy vállalja-e a megőrzésüket Természetesen arról is nyilatkoznia kell, hogy terheli-e az ingóságokat más zálogjog Ha nem vállalja a megőrzésüket, akkor köteles tűrni az elszállításukat Köteles az ingóságok rendelkezésre bocsájtására

A végrehajtó feladatai Ha a zálogszerződés nem tartalmazza az ingóságok árverezésének sorrendjét, akkor arról nyilatkoztatni kell a végrehajtást kérőt Ha az adós nem vállalja a tárolást, akkor a költségek megelőlegezését követően köteles az ingóságok elszállításáról és tárolásáról gondoskodni Ha van másik zálogjogosult, akkor a Vht.114.§ szerinti eljárást kell lefolytatnia. A bíróság ekkor nem a foglalás, hanem a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtásának elrendelése alapján állapítja meg a zálogjogosult kielégítési jogának megnyíltát

Hatósági kényszer Kényszercselekmények Szankció Vht.43.§ szerinti átvizsgálás Vht.44.§ szerinti helyiség felnyitás Vht.45.§ szerinti eljárás ellenszegülés esetén Az adós lakcímének felkutatása Szankció Ha az adós elmulasztja a Vht.204/D.§ (3) bekezdése szerinti nyilatkozatot, a végrehajtó a Vht.45/A.§ szerinti rendbírság kiszabására tehet közvetlenül javaslatot. Természetesen az eljárás során a szankció az általános szabályok szerint alkalmazható

Az árverés eltérő szabályai A zálogtárgyak árverezésének sorrendjére a zálogszerződésben foglalt megállapodás az irányadó Megállapodás hiányában, azt a végrehajtást kérő határozhatja meg Természetesen, ha ezt nem teszi, akkor a sorrendet a végrehajtó fogja meghatározni A kikiáltási ár az ingóság legalacsonyabb vételára Az árverésen a kikiáltási ár nem szállítható le Az ingóságot a második sikertelen árverést követően legalább a legalacsonyabb vételárnak megfelelő összegen veheti át a végrehajtást kérő

Az okirat kézbesítése, felszólítás teljesítésre, nyilatkozattételre Az adós fizet A költségeket kiegyenlítik Az eljárás befejeződik Az okirat kézbesítése, felszólítás teljesítésre, nyilatkozattételre Az adós nem nyilatkozik Rendbírság Büntető eljárás Az adós nyilatkozik Vállalja a tárolást Nem vállalja a tárolást A végrehajtó megtudja, hol vannak az ingóságok Ingóságok elszállítása, tárolása Árverés kitűzése Árverés Vételár kiutalása

Az eljárás ingatlan esetén

A végrehajtó feladatai Ha van másik zálogjogosult, akkor a Vht.114.§ szerinti eljárást kell lefolytatnia. A bíróság ekkor nem a foglalás, hanem a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtásának elrendelése alapján állapítja meg a zálogjogosult kielégítési jogának megnyíltát Az árverés kitűzése

Hatósági kényszer Kényszercselekmények Szankció Vht.44.§ szerinti helyiség felnyitás Vht.45.§ szerinti eljárás ellenszegülés esetén Az adós lakcímének felkutatása Szankció Természetesen itt is alkalmazható a Vht.45/A.§ szerinti rendbírság kiszabása, de az általános szabályok szerint

Az árverés eltérő szabályai A kikiáltási ár az ingatlan legalacsonyabb vételára Az árverésen a kikiáltási ár nem szállítható le Az ingatlant a második sikertelen árverést követően legalább a legalacsonyabb vételárnak megfelelő összegen veheti át a végrehajtást kérő A kiköltözési kötelezettség teljesítésére halasztás nem adható Az adós kiköltözési kötelezettsége módosul. Az általános szabályoktól eltérően 90 nap

Az okirat kézbesítése, felszólítás teljesítésre, Az adós fizet A költségeket kiegyenlítik Az eljárás befejeződik Árverés kitűzése Árverés A kikiáltási ár nem szállítható le Az ingatlan kizárólag a legalacsonyabb vételáron vehető át Az ingatlan kiürítése Nem lehet halasztást adni A határidő 90 nap A vételár kiutalása A költségek levonása után

Speciális esetek Ezek azok az esetek, amikor a zálogtárgy bírósági végrehajtáson kívüli értékesítése általában nehézkes, illetve tilos Több egyszerűsített végrehajtás elrendelése Egyéb zálogjogosult bekapcsolódása a végrehajtásba Ha más követelés behajtására is végrehajtást rendelnek el

Több ügyben is elrendelték a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítését

Az első lépések A végrehajtó a zálogtárgy legalacsonyabb értékéről tájékoztatja a később indult végrehajtási ügy jogosultját A jogosult lehetőségei 15 napon belül jelzi egyet nem értését a végrehajtó felé Megállapodhat a korában indult ügy jogosultjával az eredeti okiratokban megjelölt megállapodásban rögzített legkisebb vételárak közötti összegben

A végrehajtó feladatai Ha a jogosult nem tesz észrevételt, akkor kitűzi az árverést a közölt legalacsonyabb vételáron Ha 15 napon belül közlik a jogosultak a megállapodásban foglalt vételárat, akkor azt tünteti fel legkisebb vételárként A kötelezett külön tájékoztatása erről az árról nem szükséges, hiszen mind a két legalacsonyabb vételár tekintetében kötelezettséget vállalt, tehát nem kerül hátrányosabb helyzetbe Egyetértés és megállapodás hiányában az általános szabályok szerint állapítja meg a becsértéket

Következmények Abban az esetben, ha a legkisebb vételár elfogadott, akkor nincs változás Ha az általános szabályok szerint kell megállapítani a becsértéket, akkor Természetesen az általános szabályok szerint kell a becsértéket közölni A becsérték ellen az általános szabály szerint van helye kifogásnak is A Vht.204/F. § (7) bekezdése értelmében az árverést az általános szabályok szerint kell megtartani Az általános szabályok alapján adható halasztás a kiköltözésre Természetesen a kiürítési kötelezettség is az általános szabályok szerint történik

Árverés Az ingatlan kiürítése Felosztási terv A vételár kiutalása Legalacsonyabb vételár közlése az utóbb elrendelt ügy jogosultjával Nem nyilatkozik Megállapodnak Nem ért vele egyet Becsérték megállapítása az általános szabályok szerint Árverés A kikiáltási ár nem szállítható le Az ingatlan kizárólag a legalacsonyabb vételáron vehető át Az ingatlan kiürítése Nem lehet halasztást adni A határidő 90 nap Felosztási terv A vételár kiutalása Árverés Az árverést az általános szabályok szerint kell lefolytatni Az ingatlan kiürítése Lehet halasztást adni A határidő 30 illetve 15 nap Felosztási terv A vételár kiutalása

Másik zálogjogosult bekapcsolódása a végrehajtási eljárásba

Az első lépések A végrehajtó a Vht.114.§ megfelelő alkalmazásával értesíti a végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódás lehetőségéről A bíróság engedélyezi a bekapcsolódást A 204/E.§ (4) bekezdése alapján a végrehajtó a bekapcsolódott zálogjogosultat tájékoztatja a legalacsonyabb vételár összegéről Az adóst természetesen nem kell, mert ez nem általános szabályok szerinti becsértékközlés

Következmények Ha a bekapcsolódott zálogjogosult nem élt a Vht.204/H.§ (1) bekezdés b) pontja szerinti kifogással, a végrehajtó kitűzi az árverést Kifogás esetén a legalacsonyabb vételárat a bíróság állapítja meg Az árverés az egyszerűsített értékesítés szabályai szerint történik

Árverés Az ingatlan kiürítése Felosztási terv A vételár kiutalása Legalacsonyabb vételár közlése a bekapcsolódott zálogjogosulttal Nem nyilatkozik Végrehajtási kifogást nyújt be A legalacsonyabb vételárat a bíróság állapítja meg Árverés A kikiáltási ár nem szállítható le Az ingatlan kizárólag a legalacsonyabb vételáron vehető át Az ingatlan kiürítése Nem lehet halasztást adni A határidő 90 nap Felosztási terv A vételár kiutalása

Több egyszerűsített értékesítés és bekapcsolódás

Az első lépések A végrehajtó a zálogtárgy legalacsonyabb értékéről tájékoztatja a később indult végrehajtási ügy jogosultját A Vht.114.§ megfelelő alkalmazásával értesíti a végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódás lehetőségéről A jogosult lehetőségei 15 napon belül jelzi egyet nem értését a végrehajtó felé Megállapodhat a korábban indult ügy jogosultjával az eredeti okiratokban megjelölt megállapodásban rögzített legkisebb vételárak közötti összegben

A bíróság engedélyezi a bekapcsolódást Ha az utóbbi egyszerűsített értékesítés jogosultja nem tesz észrevételt, illetőleg 15 napon belül közlik a jogosultak a megállapodásban foglalt vételárat, akkor 204/E.§ (4) bekezdése alapján a végrehajtó a bekapcsolódott zálogjogosultat tájékoztatja a legalacsonyabb vételár összegéről Ha a bekapcsolódott zálogjogosult nem élt a Vht.204/H.§ (1) bekezdés b) pontja szerinti kifogással, a végrehajtó kitűzi az árverést

Lehetőségek Az egyszerűsített értékesítés jogosultjainak megállapodása és egyetértés hiányában a végrehajtó az általános szabályok szerint állapítja meg a becsértéket A bekapcsolódott zálogjogosult kifogása esetén a legalacsonyabb vételárat a bíróság állapítja meg

Következmények Egyetértés esetén, kifogás hiányában az árverés az egyszerűsített értékesítés szabályainak megfelelően kerül megtartásra A becsérték végrehajtó általi, az általános szabályok szerinti megállapítása esetén az árverés az általános szabályok alapján zajlik le. Ha a legkisebb vételárat a bíróság állapítja meg, az árverés az egyszerűsített értékesítés szabályainak megfelelően kerül megtartásra

Legalacsonyabb vételár közlése az utóbb elrendelt ügy jogosultjával Nem nyilatkozik Megállapodnak Nem ért vele egyet Becsérték megállapítása az általános szabályok szerint Legalacsonyabb vételár közlése a bekapcsolódott zálogjogosulttal Nem nyilatkozik Végrehajtási kifogást nyújt be A legalacsonyabb vételárat a bíróság állapítja meg Árverés Az árverést az általános szabályok szerint kell lefolytatni Az ingatlan kiürítése Lehet halasztást adni A határidő 30 illetve 15 nap Felosztási terv A vételár kiutalása Árverés A kikiáltási ár nem szállítható le Az ingatlan kizárólag a legalacsonyabb vételáron vehető át Az ingatlan kiürítése Nem lehet halasztást adni A határidő 90 nap Felosztási terv A vételár kiutalása

Egyszerűsített értékesítés és egyéb végrehajtás A végrehajtás ebben az esetben az általános szabályok szerint zajlik A zálogtárgy tekintetében azonban nem kell a 7.§ (1)- (2) bekezdése szerinti fokozatos eljárás elvét érvényesíteni, a zálogtárgyat erre tekintet nélkül értékesíteni kell Az egyszerűsített értékesítés ügye ebben az esetben a zálogtárgy értékesítésével és a befolyt összeg kiutalásával befejeződik Mondhatjuk azt is, hogy egy fordított bekapcsolódás A különbség az, hogy ott a fokozatos eljárás elvét be kell tartani

Legalacsonyabb vételár A végrehajtás elrendelésére irányuló kérelem benyújtása előtt célszerű a legalacsonyabb vételár aktualizálását elvégezni A kérelem mellé célszerű becsatolni az erre vonatkozó iratokat (szakvélemény stb.) A megállapítással kapcsolatban felmerült költséget a záradékon fel kell tüntetni