Ingatlan-nyilvántartási jog Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és feljegyezhető tények 2006. április 1.

Az előadások a következő témára: "Ingatlan-nyilvántartási jog Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és feljegyezhető tények 2006. április 1."— Előadás másolata:

1 Ingatlan-nyilvántartási jog Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és feljegyezhető tények
2006. április 1.

2 Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok
Tulajdonjog Vagyonkezelői jog Lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog Földhasználati jog Haszonélvezeti jog Használat joga Telki szolgalmi jog Közérdekű szolgalmak és használati jogok Elővásárlási, visszavásárlási valamint vételi jog Tartási és életjáradéki jog Jelzálogjog (önálló zálogjog) Végrehajtási jog

3 Tulajdonjog Inyvhr. 6. § A tulajdonjogot a jogosult és a jogcím megjelölésével kell a tulajdoni lap II. részére bejegyezni. A tulajdonjog bejegyzése történhet konstitutív vagy deklaratív hatállyal egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára új ranghelyen vagy korábbi ranghelyen Tulajdonjog törlése csak új tulajdonos tulajdonjogának bejegyezésével illetve korábbi tulajdonos tulajdonjogának visszajegyzésével (érvénytelenség megállapítása, vagy a szerződés felbontása illetve elállás esetén) történhet. Állami tulajdonú ingatlan estében az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezetet kell feltüntetni.

4 Vagyonkezelői jog Változás (2005. VIII. 31.) Inytv. 16.§ a) pontjában!: … az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet, és a vagyonkezelői jog, helyi önkormányzati tulajdon esetében a vagyonkezelői jog … A vagyonkezelői jog állami tulajdonú ingatlanok felett kvázi tulajdonosi pozíciót biztosít. A tulajdonos jogai és kötelezettségei körében: birtoklás, használat, hasznosítás joga megilleti; rendelkezési jog korlátozott: nem értékesítheti, zálogjoggal, haszonélvezettel nem terhelheti; a vagyonkezelői jog átruházható (1992.: XXXVIII. tv, Áht. 109/G. §) Az állami tulajdonú tárgyak vagy a kincstári vagyonba, vagy az állam vállalkozói vagyonába tartoznak.

5 Vagyonkezelői jog keletkezése
A már korábban bejegyzett, központi költségvetési szerveket megillető kezelői jogot vagyonkezelői jognak kell tekinteni. Vagyonkezelési szerződéssel létesített, ingatlanra vonatkozó vagyonkezelői jog a bejegyzéssel keletkezik. (Lásd: 58/2005. (IV.4.) Korm. rendelet a kincstári vagyonnal való gazdálkodásról) Más ágazati törvények kijelölhetik vagyonkezelőként a vagyon használóját. (ingyenes használatba adás; társadalmi szervezetek tulajdonszerzése) Más vagyonkezelő hiányában a KVI vagyonkezelői joga törvényen alapszik (deklaratív hatályú bejegyezés; Áht. 109/F.§ (3) bek.) Azon ingatlanok esetében, amelyek a helyi önkormányzat tulajdonába nem adhatók, a (vagyon)kezelői jog átadása történt meg. (lásd: 1991.: XXXIII. tv.)

6 Vagyonkezelői jog bejegyzése (Inyvhr.7 §)
A helyi önkormányzat tulajdonába tartozó vagyontárgyak felett vagyonkezelői jog létesítése lehetséges január 1-től. (lásd: 1995.: XCII. tv. által módosított 1990.: LXV. tv., Ötv. új 80/A-B.§§) Vagyonkezelői jog bejegyzése (Inyvhr.7 §) egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, ezek eszmei hányadára vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni Több vagyonkezelő jogosultságát eszmei hányadrészek szerint A föld és a rajta álló épület vagyonkezelője eltérhet

7 Lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog
Változás! évi CXV. tv. a lakásszövetkezetekről A lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött jogi személy gazdálkodó szervezet. Tulajdoni viszonyok: - A lakás: lakásszövetkezeti tag tulajdonában áll, nem tag tulajdonában vagy az alapszabály rendelkezése szerint a szövetkezet tulajdonában áll  tagot az általa használt lakásra állandó (üdülőegység esetében időleges) használati jog illeti meg

8 Egyidejűleg több személyt is megillethet.
más épületrészek, épületszerkezeti elemek, a földrészlet és más területek, lakások, helyiségek: a lakásszövetkezet tulajdonában állnak ! megszűnt a társasházi tulajdonként működő lakásszövetkezet: jan. 1-ig megszűnt a tagi közös tulajdon! Az állandó használati jog („kvázi tulajdonjog”) másnak átengedhető, átruházható, és a lakásszövetkezet tulajdonában álló, önálló ingatlanként nyilvántartott egész lakásra (üdülőegységre, garázsra) lehet bejegyezni. Egyidejűleg több személyt is megillethet. Használati jog visszterhes átruházása esetén kvázi elővásárlási jog illeti meg a lakásszövetkezetet.

9 Földhasználati jog A törvényen alapuló földhasználati jog
földtulajdonos kéri a bíróságtól, hogy állapítsa meg, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg, a földét nem. (Ptk. 137.§ (2) bek.) A bírósági határozatban rögzített, törvényen alapuló (Ptk. 155.§) földhasználati jog bejegyzése deklaratív hatályú, az épület mindenkori tulajdonosa javára A megállapodáson alapuló földhasználati jog: földtulajdonos és az építkező írásbeli megállapodása alapján az építkező, mint jogosult javára kerül bejegyzésre, konstitutív hatállyal teherként a földrészlet tulajdoni lapjára

10 Az épület felépítését követően, annak önálló ingatlanként történő bejegyzésekor –
az épületingatlan mindenkori tulajdonosa javára kerül bejegyzésre a megállapodáson alapuló földhasználati jog is, a földhivatal hivatalból bejegyzi a földhasználati jogot, ha a bíróság határozatában vagy a felek megállapodása nem rendelkezett a földhasználati jogról. Bejegyezhető: egész földrészletre, vagy a földrészlet természetben vagy területi mértékben meghatározott részére Az épület esetében a tulajdoni lap I. része utalásként földrészlet esetében a tulajdoni lap III. része tartalmazza teherként az azon létesített földhasználati jogot.

11 Haszonélvezeti jog Fogalma Haszonélvezeti jog keletkezése.
jogszabályon, (özvegyi jog) bírósági, hatósági határozaton vagy szerződésen(konstitutív hatály). Bejegyezhető: egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, ezek eszmei hányadrészére, az ingatlan területnagyságban vagy természetben meghatározott részére.

12 Alapítható határozott időtartamra, határozatlan időtartamra a jogosult élete végéig - holtig tartó haszonélvezeti jog Haszonélvezeti jogot több jogosult javára egyidejűleg is be lehet jegyezni, (közösen vagy egymást követő sorrendben). (Inyvhr. 10. §)

13 Használat joga Fogalma. Bejegyezhető az ingatlan egészére vagy
természetben (lakáshasználat) vagy területnagyságban kifejezett részére.

14 Telki szolgalmi jog egy adott ingatlan mindenkori birtokosát illeti meg az ingatlan használata során felmerülő valamilyen pontosan meghatározott szükséglet kielégítése céljából egy másik ingatlanra nézve (uralkodó - szolgáló telek) A szolgalom alapulhat jogszabályon (pl. szükségbeli út: Ptk §,), bírósági vagy hatósági határozaton, szerződésen, vagy keletkezhet elbirtoklás útján is. Megszűnhet a jogról való lemondással, megszüntetéssel, nemgyakorlással (10 év) illetve a szükséglet megszűnésével.

15 Meg kell jelölni a bejegyzésben a telki szolgalom tárgyát
A telki szolgalmi jog mindig az egész ingatlant terheli, de annak gyakorlása térben meghatározott lehet.  Bejegyezhető egész ingatlanra, illetőleg annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére Meg kell jelölni a bejegyzésben a telki szolgalom tárgyát Az uralkodó telek tulajdoni lapja I. része utalásként, a szolgáló telek tulajdoni lapja teherként (III. része) tartalmazza a telki szolgalmi jogot az uralkodó telek feltüntetésével.

16 Közérdekű szolgalmak és használati jogok
Változás! Inyvhr. 13.§-a felsorolása kibővül (Inytv. 16.§): állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok Bejegyezhető: egész ingatlanra, annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére az ezek gyakorlására jogosult szerv javára

17 Elővásárlási, visszavásárlási és vételi jog
Elővásárlási jog Fogalma Sajátosságai Bejegyzése: egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára Ha az ingatlanon (bejegyzett vagy jogszabályon alapuló, de be nem jegyzett) elővásárlási jog áll fenn, és nem az elővásárlásra jogosult javára jegyeznek be tulajdonjogot, akkor be kell mutatni a jogosult nyilatkozatát, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni vagy a tulajdonos igazolását, hogy a nyilatkozatot nem tette meg. Szólhat határozott vagy határozatlan időre.

18 Vételi jog Fogalma, sajátossága
Bejegyezhető: egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára Vételi jog bejegyzése nem akadályozza további jogok és tények bejegyzését. A vételi jog bejegyzését követően bejegyzett jogokat és tényeket csak az adott jog vagy tény jogosultjának hozzájárulása esetén lehet törölni. A vételi jog gyakorlása esetén a vételi jog jogosultjának igazolnia kell, hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette. Ha a vételi jogot meghatározott időre kötötték ki, a bejegyzésben meg kell jelölni e jog gyakorlásának végső időpontját.

19 Szólhat határozott vagy határozatlan időre
Visszavásárlási jog Fogalma Bejegyzése: egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára a vevő tulajdonjogának egyidejű bejegyzésével Szólhat határozott vagy határozatlan időre

20 Tartási és életjáradéki jog
Tartási szerződés alapján a tartásra jogosult a tartásért cserébe valamely ingó vagy ingatlan dolog tulajdonjogát ruházza át az eltartóra. Dolog átruházása a szerződés megkötésekor  a tartás folyamatos szolgáltatás  „telki teherjog” Ha az eltartó nem vagy nem megfelelően nyújtja a tartást, a jogosult a végrehajtási szabályok szerint kielégítést kereshet a tartási joga alapján az ingatlanból, még akkor is, ha időközben az eltartó azt elidegenítette. (Ptk. 587.§) Bejegyezhető: egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára.

21 Jelzálogjog (önálló zálogjog)
Zálogjog fogalma (Ptk. 251.§ (1) bek.) Ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jelzálogjogok: ingatlanon fennálló jelzálogjog önálló zálogjog Ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, átruházható jogon, (önálló zálogjogon) alapított jelzálog Aljelzálogjog az ingatlan-nyivántartásba bejegyzett jelzálogjog Konkretizált vagyont terhelő (lebegő) zálogjog Bejegyzése lehet egyetemes (több ingatlant terhelő), egyedi vagy keretbiztosítéki jellegű

22 Bejegyzésben fel kell tüntetni:
jelzálog jogosultja személyes adós követelés jogcíme követelés összege követelés járulékai Keretbiztosítéki jelzálogjog esetén a jogviszonyt vagy jogcímet, amelyből eredő követelések biztosítására szolgál a legmagasabb összeget, amelyen belül a követeléseket biztosítja Vagyont terhelő zálogjog konkretizálásakor a bejegyzéshez szükséges a jogosult átalakító(konkretizáló) nyilatkozata

23 Önálló zálogjog Fogalma. Ptk. 269.§
Alapítható az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett egész ingatlanon, egész közös tulajdoni illetőségen ingatlan terhelő jogon követelést biztosító zálogjogon önálló zálogjogon önálló alzálogjog Átváltozatható követelést biztosító jelzálogjoggá

24 Végrehajtási jog 1994. évi LIII. tv. a bírósági végrehajtásról (Vht §§) végrehajtási eljárás lehet biztosítási jellegű: az ingatlanra történő (bűnügyi) zárlat, zár alá vétel, ill. biztosítási intézkedés tényének a feljegyzésével történik a kielégítési (azaz behajtási célú) végrehajtás ingatlan lefoglalása a végrehajtási jog bejegyzésével történik A lefoglalás célja a tulajdonos rendelkezési jogának korlátozása, ezért a végrehajtási jog bejegyzését követően további jogot vagy tényt csak azzal a feltétellel lehet bejegyezni, hogy az a végrehajtást kérő jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. Ingatlan értékesítése (árverési vagy árverésen kívüli). Az árverési vevő tulajdonszerzése korlátozásmentes (hatósági árverés, kivételek) Ingatlanra végrehajtást vezetni az ingatlan jellegére, művelési ágára, az ingatlanra bejegyzett jogra vagy tilalomra, feljegyzett (vagy fel nem jegyzett) tényre tekintet nélkül lehetséges.

25 Végrehajtási jog bejegyzése
2004. évi CXL.tv. a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól (Ket §§) Végrehajtás célja: a hatóság döntésében (jóváhagyott egyezség, hatósági szerződés) elrendelt pénzfizetési vagy egyéb kötelezettség teljesítésére az ügyfél kényszerítése Mögöttes jogszabály a Vht. Jelzálogjog soronkívüli bejegyzése, ha ingatlan-végrehajtásnak nincs helye és a végrehajtás egyébként más vagyontárgyra is eredménytelen Végrehajtási jog bejegyzése Bejegyezhető ingatlan egészére vagy egész tulajdoni illetőségére Elhatárolás: jelzálogjoggal biztosított követelés lefoglalása szintén végrehajtási jog bejegyzésével történik Jelzálogjoggal biztosított követelés ranghelyén Ha a végrehajtással érvényesítendő követelés összege meghaladja a jelzálogjoggal biztosított követelés összegét, akkor a különbözet erejéig új ranghelyre kell bejegyezni a végrehajtási jogot. Változás Inyvhr §§-aiban! pontosítás

26 Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tények (Inytv. 17.§)
!!Változás a megszövegezésben, pontosítás! Jogosultra vonatkozó feljegyzések  Eljárási jellegű feljegyzések Ingatlan jogi és természeti állapotára utaló feljegyzések Ingatlan használatát korlátozó tények feljegyzése Az ingatlannal való rendelkezési jogot korlátozó feljegyzések Tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye Zálogjoggal összefüggő tények feljegyzése Végrehajtással összefüggő tények feljegyzése

27 Jogosultra vonatkozó feljegyzések
A jogosult kiskorúsága vagy gondnokság alá helyezése (!! Új Inyvhr. 21/A §; hat.kív. 5.§ (5) bek.) Informatív hatályú feljegyzések Gondnokság alá helyezés ténye feljegyzése Bíróság határozata alapján (Pp. 311.§ (3) bek.) Ha a gondnokság alá helyezettnek ingatlana vagy haszonélvezeti joga van, kivéve, ha etekintetben a cselekvőképességét nem korlátozták. Gyámhatóság határozata alapján (149/1997. (IX.10.) Korm. r. 150.§) ha a bíróság ezt elmulasztotta ha bejegyzéskor fennáll, jog vagy tény bejegyzésével egyidejűleg, egy ranghelyen Ha később keletkezik, önálló feljegyzésként Törlése igazolással vagy hivatalból

28 Felszámolási, végelszámolási eljárás
a felszámolási vagy végelszámolási eljárás tényének feljegyzését követőn újabb bejegyzés már csak a felszámoló vagy végelszámoló kérelme alapján teljesíthető (kieg.!!) fel kell tüntetni a felszámolót, végelszámolót, ill. felszámolás, végelszámolás kezdő időpontját A külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi képviseletének cégjegyzékből történő törlése

29 Eljárási jellegű feljegyzések
A bejegyzés, feljegyzés, adatváltozás átvezetése iránti kérelem vagy megkeresés elutasítása Inytv. 39.§ (3) bek. alapján hiánypótlási felhívás elmulasztása, vagy nem pótolható hiányosság esetén A kérelem, megkeresés ranghelyén kell feljegyezni Addig áll fenn, amíg a kérelmet elutasító határozat jogerőre emelkedik. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése ha magánokirat valódiságát az aláíró felek, illetőleg a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatja vagy ha a feljegyzés alapjául szolgáló okirat jogszerűsége, illetőleg a bejegyezni kért jog, feljegyezni kért tény jogosultjának személye tekintetében a felek között jogvita alakul ki.

30 A körzeti földhivatal határozata elleni fellebbezés
ha saját hatáskörben a fellebbezést nem bírálja el fel kell tüntetni a megtámadott határozat számát és a sérelmezett bejegyzés sorszámát Megyei földhivatali határozat ellen benyújtott bírósági jogorvoslati kérelem Bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat elleni felülvizsgálati kérelem benyújtása Bírósági megkeresés alapján

31 Az Inytv.-ben meghatározott perek és büntetőeljárás megindítása
Polgári per: ügyfél kérelmére; büntetőeljárás: bíróság megkeresése alapján perfeljegyzés esetei(Inytv. 64.§): törlési és kiigazítási, ingatlan tulajdonjogát érintő, ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti, ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi, jelzálogjoggal biztosított, ill. önálló zálogjogba foglalt követelés érvényesítése iránti perek; valamint a bejegyzéssel vagy az annak alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban elkövetett bűncselekmény miatt indult büntetőeljárás.

32 Ingatlan jogi és természeti állapotára utaló feljegyzések
Az ingatlan jogi jellege Pl. társasház, szövetkezeti ház, tanya, védőterület, bányatelek Kisajátítási és telekalakítási eljárás megindításának ténye egész ingatlanra lehet feljegyezni nem akadálya további jog vagy tény bejegyzésének Épület létesítésének vagy lebontásának ténye Jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás ténye, mértéke és jellege

33 Ingatlan használatát korlátozó tények feljegyzése
Egészségügyi célvagyoni jelleg Vált! Újonnan nem jegyezhető fel, de a már feljegyzettek változatlanul fennállnak az állami vagy önkormányzati tulajdon értékesítésének garanciája Bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelése, valamint egyéb építésügyi korlátozás

34 A rendelkezési jogot korlátozó feljegyzések
Bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás Adott korlátozás bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozásként azonban csak akkor jegyezhető be, ha annak más tényként vagy jogként való ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem lehetséges. Szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom Fogalma  csak a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg lehet feljegyezni (konjunktív hatály; kivéve öröklési szerződés esetén) az átruházott egész ingatlanra vagy egész tulajdoni illetőségre, illetve ezek eszmei hányadára fel kell tüntetni azt a jogot, amelynek biztosítására szolgál és a jogosultjának adatait Hatálya: szerződésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni (kivéve végrehajtási jog) Jogszabályon alapuló elidegenítési és terhelési tilalom

35 Tulajdonjog-fenntartással történő eladás
Fogalma Hatálya: elidegenítési és terhelési tilalom hatályával bír: csak a jogosult (a leendő tulajdonos) hozzájárulásával lehet az ingatlanra jogot vagy tényt bejegyezni Bejegyzése: az eladott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet feljegyezni a feljegyzésben a vevő adatait is fel kell tüntetni a tulajdonjogot a tény ranghelyén kell majd bejegyezni

36 Zálogjoggal összefüggő tények feljegyzése
Jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása A ranghely 1 éves időtartamra az ingatlan tulajdonosa, az ingatlanra bejegyzett átruházható jog jogosultja, az ingatlanra bejegyzett zálogjoggal biztosított követelés vagy jog jogosultja egyoldalú nyilatkozatával előzetesen biztosítható A feljegyzésben meg kell határozni a terhelés és a járulékai legnagyobb összegét(értékzóna), és a ranghelybiztosítás kezdő és végső időpontját (legfeljebb1 év).

37 Törölt zálogjog ranghelyének fenntartása, arról való rendelkezés
Megszűnt zálogjog törlésével egyidejűleg a tulajdonos rendelkezése szerint a zálogjog ranghelyén egy új, az előzőnél nem terhesebb zálogjog alapítható vagy a kérelmének előterjesztésétől számított 1 éves időtartamra fenntarthatja a megszűnt zálogjog ranghelyét. Ranghely fenntartását, arról való rendelkezést a későbbi ranghelyen bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom nem akadályozza. Lemondás a jelzálogjog ranghelyével való rendelkezés jogáról lemondani a meghatározott későbbi zálogjogosult vagy harmadik személy irányában lehet. ranghelye feletti rendelkezési jogot csak annak a személynek a beleegyezésével gyakorolhatja, akinek javára arról lemondott Ranghely megváltoztatása, ranghelycsere

38 Végrehajtással összefüggő tények
Zárlat, zár alá vétel, zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés fogalmak Zárlatot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet feljegyezni. A bejegyzésben utalni kell arra, hogy zárlat feljegyzése után jogokat csak a zárlat törlésétől függő hatállyal lehet bejegyezni. Kivéve: a jogszabályon, bírósági határozaton alapuló jogok, valamint a telki szolgalmi jog és a közérdekű szolgalmak és használati jogok.

39 Árverés, nyilvános pályázat kitűzése
bírósági végrehajtó vagy a hatóság által megküldött árverési (pályázati) hirdetmény alapján Sikeres árverés esetén törölni kell azokat a jogokat, amelyek az ingatlant megszerző tulajdonos tulajdonjogát nem terhelhetik. (vált.! Invhr. 30.§)