ÚJRA AZ ALAPRAJZOKRÓL „…pedig én nem akarok Cato lenni…” avagy „…pedig én nem akarok Cato lenni…” In memoriam Nagypál Ferenc

Előzmények: http://www.mfttt.hu/mftttportal/index.php/letoltes/eloadasok/doc_view/174-sandorjozsef-az-egyeb-onallo-ingatlanokhoz-   http://www.mfttt.hu/mftttportal/index.php/letoltes/eloadasok/doc_details/335-sandor-jozsefalaprajz-mint-az-ingnyt-terkepi-adatbazis-resze http://jogaszvilag.hu/rovatok/szakma/alaprajzokrol Jegyző és Közigazgatás - 2015. július-augusztus (XVII/4.) 42-44.o. Geodézia és Kartográfia – 2016/5-6. (LXVIII/5-6) 17-21.o. Magyar Jog – 2009. 10.sz. 626-627.o. Mérnökújság - 2003. június 38.o. – X – Jegyző és Közigazgatás – 2014. március-április (XVI/2.) 16-17.o.

érdemes együtt vizsgálni őket. Egy nem tervezett (rövid) kitérő az épületfeltüntetés ügyintézési körébe: Két eset ami, bár eltérő hivatkozással utasított el épületfeltüntetési átvezetést, de alapjában mégis érdemes együtt vizsgálni őket.

1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban: Inytv.) 1.sz. jogeset Benyújtásra került: Ingatlan-nyilvántartási adatváltozási bejelentés Záradékolt vázrajz Építéshatósági okirat (használatbavételi engedély) Véleményem szerint alapvetően hibás az elutasítás jogértelmezése, és maga az elutasítás is. 1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban: Inytv.) 6. § (1) A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetve feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás – ha e törvény másként nem rendelkezik – az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul. 27. § (1) Az ingatlan adatainak … a megváltozását az ingatlanügyi hatóság az érdekelt bejelentése vagy megkeresés alapján vezeti át az ingatlan-nyilvántartásban. 28. § (4) Bejelentés hiányában, de az (1) bekezdésben foglaltak alapulvételével is átvezeti az ingatlanügyi hatóság azt a változást, amelyről ellenőrzése során vagy hivatalból tudomást szerez. X Y

Úgy vélem az, hogy az Inytv. 17. § (1) 12 Úgy vélem az, hogy az Inytv. 17.§ (1) 12. pontja szerint feljegyezhető tény az épület létesítése / lebontása, még nem jelenti azt, hogy a felépítményi változás ingatlan-nyilvántartási átvezetésére irányuló bejelentés, az az épület létesítése tényének a feljegyzésére irányuló kezdeményezés lenne. Az pedig sajnálatos, hogy kialakult gyakorlattá vált az, hogy az I. részen átvezetett adatváltozást, a III. részen valamilyen szöveges formában is rögzítik, de ez még szerintem nem jelenti azt, hogy az ügyfél az épület létesítése/törlése tény feljegyzését is kérte volna, vagy azt is kérnie kellene. Ugyanis ez az ő számára teljesen indifferens, mivel ő egy az adatváltozást jelentett be, mely térképen és a tulajdoni lap az I. részén jelenik meg. Ennek a tényfeljegyzésnek az ilyen értelmezése szerintem hibás, és tán felesleges is, mivel a változások az I. részen is folyamatosan nyomon követhetőek a törölt tételek jegyzéke alapján.

2.sz. jogeset Benyújtásra került: Ingatlan-nyilvántartási adatváltozási bejelentés Záradékolt vázrajz Építéshatósági okirat (használatbavételi engedély/hatósági bizonyítvány) Az elutasítás az alábbi jogszabályi hivatkozással történt: 25/2013. (IV. 16.) VM rendelet az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól (továbbiakban: 25/2013.) 52. § (1) A 4. § (3) bekezdés c) pontja szerinti, változási vázrajzok benyújtása esetében a tulajdonos vagy vagyonkezelő aláírásával ellátott ingatlan-nyilvántartási átvezetési kérelmet is mellékelni kell. Ez esetben úgy vélem, maga a rendelkezés hibás, mert felülírná/felülírja a hatályos törvényi rendelkezést. - Nincs ingatlan-nyilvántartási átvezetési kérelem nyomtatvány! Az Inytv. 27.§ (1) szerint az adatváltozás átvezetése bejelentésre történik. Az Inytv. 25.§ (2) szerint: Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfél az …adatváltozást bejelentő személy is. Ugyanis az adatváltozás megtörtént objektív volta független a bejelentő személyétől! Az Inytv. 28.§ (4) szerint bejelentés hiányában is át kell vezetni!

De most már térjünk rá az Alaprajzokra. Miért fontos beszélnünk erről a témáról? Magyarország nyilvántartott ingatlan állománya: összes ingatlan: ebből egyéb önálló ingatlan(EÖI): ~10,2 millió ~2,1 millió (~20,6%) Ha átlagban két személyt számolunk egy ingatlanhoz,akkor is ez a kérdéskör az ország lakosságának legalább mintegy 40%-át közvetlenül érintheti/érinti.

Legélesebben ez a kérdéskör Budapesten jelentkezik, melynek a nyilvántartott ingatlan állománya: összes ingatlan EÖI ~1,1 millió ~0,82 millió ez az összes EÖI ~40%-a …vagyis mindezekből következik a maradék 60%-on osztozik a többi 120 járási hivatal... ami járásonként az összes EÖI ~0,5%-át jelenti…

újra adatokat kértem gyakorló földmérőktől. 2015-2016 vonatkozásában újra adatokat kértem gyakorló földmérőktől. Sajnos most a válaszadók köre jóval elmaradt a korábbi 60-70% rátától. Mindössze a megkérdezettek 20%-a válaszolt vissza érdemben. A következő kimutatást a tőlük kapott adatok, és a saját tapasztalataim alapján állítottam össze.

Adatok 2015-2016 vonatkozásában - gyakorló földmérőktől. E két év alatt összesen 171 alapító okirat módosításhoz készítettek alaprajzot. Ebből a földhivatal nem tudta szolgáltatni feléjük az alaprajzokat 23 esetben (~13,5%) Ugyanakkor a szolgáltatott 148 db alaprajz dokumentációból 32-nél állapították meg, hogy az alaprajzi tartalom eltér a nyilvántartási térképi adatbázis tartalmától és/vagy a helyszíni állapottól. - Ezek mintegy fele engedély nélküli és/vagy be nem jelentett időközi átépítésből, bővítésből eredt, melyet épületfeltüntetési vázrajz és hozzátartozó építés hatósági okirattal lehetett feloldani. Ez természetesen leginkább a mindenkori tulajdonosok nem jogkövető magatartásának volt az eredménye. - Az esetek másik felénél viszont ténylegesen megállapítható volt, hogy a térképi tartalom eltér mind a helyszíntől, mind az eredeti alaprajzi kontúrtól. Ezeknél kezdeményezni kellett, a megfelelő mérési munkarészek benyújtásával a felmé- rési, térképezési hiba kiigazítását. - Ezen hibák igen jelentős része Budapest belső, zártsorú beépítésű területein jelentkezett, ahol az utcafrontot, az épületet nagy szabatossággal bemérték annak idején. Aztán jött a 60-as évek végen egy térképfelújítás, majd a 90-es években a digitális átalakításuk, de ekkor már a belső udvarokat csak grafikusan vette át az új térkép, így ezek mostanra leginkább már csak alakhelyességet mutatnak. De a farmezsgyéknél is, az épület mérése és folyamatos szerkesztése eredményeként sok esetben lehet eltérést megállapítani az tényleges helyszíni telekhatár-pont és annak térképi állapota között is.

A kimutatott eltérések a legtöbb helyen meg- haladták a még éppen elfogadható +/- 20cm tűrésértéket. Vagyis úgy néz ki,hogy a szabatos városmérési utasítás szerint elkészített térképeink azáltal, hogy a 60-as évek végén, 70-es évek elején végzett felújítá- suk, majd a 90-es években történt digitális átalakításuk révén már csak „tömb numerikus” térképpé váltak?...

1:720 kataszteri DAT 1:1000 -1946-

…és persze ezek az eredeti hibák javíttatásai hosszú hetekre meg tudják akasztani a módosítás folyamatát, még az alaprajz elkészítése, záradékolása előtt… Az eddigi gyakorlati tapasztalatok alapján - úgy vélem – el kéne gondolkodni Budapest belső kerületeinek (az u.n. ős-Budapest) zártsorú beépítésű épületei belső udvarainak az ellenőrző, pontosító, tényleges földi eljárással történő felmérésén. A belső telekhatár-pontok bizonytalanságait még így is megörökölheti tőlünk a jövő nemzedéke.

A földmérők megkérdezésével párhuzamosan megkerestem néhány általános eljárási, gyakorlati kérdésemmel összesen 31 járási hivatalt is. Hát itt egy kicsit még rosszabb volt a válaszadási mutató, mindössze 5-en válaszoltak vissza, amiből megtudhattam a közigazgatási eljárás alapelvét, mely szerint mindenben a hatályos jogszabályok szerint járnak el. Ez így nagyon helyes! Az én gondom csak az, hogy ha ezt így gondolják, s ha van 1 jogszabályunk, akkor miért van annyiféle értelmezése?

Én már tényleg nagyon várom, hogy megjelenjen a jogszabály egyértelműen értelmezhető módosítása, vagy legalább addig a FM Földügyi Főosztály (továbbiakban: FM.FF.) kiadja gyakorlatias állásfoglalását / állásfoglalásait. Még pedig teljes nyilvánossággal! Vagyis tájékoztató jelleggel kerüljön/kerülhessen kifüggesztésre a hivatalok ügyfélszolgálatán. De akár a www.foldhivatal.hu; www.mfttt.hu; www.mmk-ggt.hu honlapokon is!

A kulcsszó: EGYSÉGES INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS! Adatszolgáltatás: A kulcsszó: EGYSÉGES INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS! Két fontos alaptétel: A földmérő az adatszolgáltatást a munkájához nem a földméréstől vagy az ingatlan-nyilvántartástól, vagy az irattártól kéri, hanem a földhivataltól. 2) „Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza vagy egyéb ábrázolása az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része.” Inytv. 18.§ (1) Most a díjtételekkel már nem is foglakoznék, mert ez ügyben már nem is Catonak, hanem inkább már Don Quijote de la Cato-nak érzem magam… Megkapják a DAT térkép kivágatát, valahol csak az adott földrészletet az épülettel, de van olyan is, hogy csak az épület kontúrvonalát. Sok helyen az EÖI-k földkönyvi kivonatát csak a kezelt ingatlanra adják, de néha ezt is csak külön kérésre. Pedig a TH. módosításhoz az összes EÖI-nek kéne legalább a nyilvántartott területnagysága és a TH. részarányszáma …és a lényeg: a legtöbb helyen a tényleges munkarészt, az alaprajzot iratmásolatként külön rendelje meg az Irattárból (?!)…

Na ez még egyszer sem fordult elő! … tehát valamiképp megkaptuk a munkarészeket … De soha nem történik meg a 25/2013. 2.§ (1) szerinti teljes ellenőrzés. „Az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési tevékenységhez történő adatszolgáltatás előtt ellenőrizni kell az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázisban tárolt adatok összhangját. Ennek keretében vizsgálni kell, hogy az érintett objektumoknak az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban tárolt műszaki területei összhangban vannak-e a tulajdoni lapokon nyilvántartott területekkel.” …és mielőtt még a földhivatali kollégák hevesen tiltakoznának… én nem a földrészlet ellenőrzésére gondolok, mert a TH. alaprajz módosítása esetén, a munkám szempontjából az teljesen indifferens. Annál fontosabb az EÖI alaprajz szerinti területének összevetése a tulajdoni lapokkal. Na ez még egyszer sem fordult elő! De az sem, hogy ellenőrizték volna a kiadásra kerülő, grafikus térkép jellegűnek tekinthető alaprajzról való méretvétel megbízhatóságát. Mert, ha csak egyszer is megpróbálnák ezt végrehajtani, akkor megtapasztalnák az általuk többszörösen fénymásolt voltú, de hitelesített adatként szolgáltatott grafikus alaprajz problematikáját… …és itt ezt a kérdést össze kell olvasztanom egy, a záradékolást megelőző vizsgálati anomáliával, amikor is arra adnak ki hiánypótlási felhívást, hogy a kinyomtatott alaprajz nem 1:100-as méretarányú!

Megvizsgáltam 50 különböző TH alaprajzát – szerte az országból: nekem muszáj volt, a tervezett későbbi módosítás miatt… a régi alaprajzokon szereplő méreteket összevetettem az általam Majzik háromszögpárral levett méretekkel, és az eredeti fénymásolat hitelesített fénymásolatáról meghatározott méretek a gyakorlatban egyszer sem adtak ki 1:100 méretarányt. A nagy átlag 1:96 és 1:104 között volt. Sőt ilyen szórás előfordult egy A0 vagy A1 méretű lap két széle között is! …s persze mindennél eleve abból kell kiindulnom, hogy eredetben jól, pontosan szerkesztették meg az alaprajzot, s csak az anyagi hordozó papírlap torzulásai terhelhetik azt… …s a méretlevételeket még csak szelvénykeret, vagy őrkereszt háló sem segíti, csak a bizalom abban, hogy régen jól szerkesztettek, s jó méreteket írtak a rajzra… Ha most ehhez hozzáveszem az Fttv. alábbi előírásait, akkor végképp megkérdőjelezhető egy ilyen tartalmú hiánypótlási felhívás, melynek sok mindenhez lehet esetleg köze, de a szakmához semmi! 16.§ (3) Az állami alapadatokat és adatbázisokat az állami alapmunkák és alapfeladatok végzése és ellátása, az ingatlan-nyilvántartási célú munkák végrehajtása, valamint az egyéb célú földmérési és térképészeti tevékenység során kötelezően kell használni. 16.§ (4) Hatósági eljárásban csak az adatbázisokat kezelő szervek által szolgáltatott hitelesített állami alapadatok használhatók fel.

Szeretném felhívni a figyelmet, hogy DIGITÁLIS nyilvántartásunk van! A 25/2013. 31.§ (1) szerint: A társasház, illetve szövetkezeti ház ingatlan-nyilvántartásba vétele előtt a járási földhivatalhoz a társasház, illetve a szövetkezeti ház vektoros formátumban elkészített szintenkénti alaprajzát vizsgálat és nyilvántartásba vétel céljából be kell nyújtani. Az alaprajz digitális állománynak a kinyomtatott változata méreteket nem tartalmazhat. Az csak a korábbi, hagyományos, kézzel fogható, laikusok által is értelmezhető, mintegy szemléltető változat. Gyakorlatilag ugyanaz, mint a kinyomtatott térképmásolataink. …és bár tudom, hogy a 46/2010. (IV.27.) FVM rendeletet már hatályon kívül helyezték, de annak a 16.§ (4) bekezdésben megfogalmazott szakmai alapvetését ma sem vethetjük el: Térképmásolatról méretlevétellel megállapított méreteket tilos felhasználni. Nem hiába szerepel a kiadásra kerülő térképmásolatokon: Méretek levételére nem használható

Teljes térképmásolat Járási Hivatal neve, címe Település neve (kerület is) + fekvése Helyrajzi szám Nyilvántartott terület Méretarány és vetületi rendszer Előzetes változási vázrajz száma, Tájékoztató: „Méretek levételére nem használható!” Előzetes változások térképi megjelenítése: telekosztás telekösszevonás felépítményi változás Hitelesítő záradék: „A térképmásolat a kiadást megelőző napig megegyező az ingatlan-nyilván-tartási adatbázis tartalmával.” Megrendelés száma Adatszolgáltató neve, aláírása Kiadás dátuma, és a hivatal pecsétje Előzetes változások jelkulcsa Készült az állami alapadatok felhasználásával, az FM FF 479/1/2015. sz. engedélye alapján.

szakmaiatlannak és elfogadhatatlannak tartom, Mindezek alapján, mind a digitális nyilvántartásunk szellemisége, mind a szakmánk múltja és jelene alapján abszolút szakmaiatlannak és elfogadhatatlannak tartom, hogy egy a szakmához magas szinten értő földmérő (mert annak kell lennie, mivel ingatlanrendező földmérő minősítéssel kell, hogy rendelkezzen) ilyen hiánypótlási felhívást adjon ki. Mindezek alap javasolnám minden alaprajzra – valahol a készítői adatok alatt feltüntetni a következő – nem záradék(!) szöveget, hanem az összes, az alaprajzot megtekintő felé szóló – figyelemfelhívó figyelmeztetést: Az alaprajz sokszorosítása fénymásolással történt. Méretek levételére nem használható! Erre vonatkozólag is az FM.FF. kiadhatna egy javaslatot / állásfoglalást.

…na, ehhez én inkább már nem is mondok semmit… Hasonló, gyakran visszaköszönő hiánypótlási probléma az emelet/ajtószám hiánya. Ami leggyakrabban azért fordul elő, mert maga a kiadott alaprajz sem tartalmaz ilyet, s ebből következően általában a tulajdoni lap I. része sem. …és ilyenkor ne mondják nekem azt, hogy de a jogszabály előírja, pótoljam máshonnan. Már az előbb hivatkoztam az Fttv. 16.§ kötelező adathasználati előírásaira, és az ingatlanügyi hatóság adatgazdai státuszára. Véleményem szerint ez (is) egy tipikusan a felmérési, térképezési hiba témakörébe tartozó probléma, vagyis az adatszolgáltatónak kéne felém pótolni, javítani a szolgáltatott, a nyilvántartási térképi adatbázis részét képező alaprajz tartalmi hiányosságait. …aztán a fenti probléma kör egyik oldalága, amikor az a hiány tárgya, hogy a földszinti, vagy a pince szinti garázsoknak, raktároknak miért nincs címük, címkoordinátájuk… …na, ehhez én inkább már nem is mondok semmit…

Ha lehetőségem lesz rá, július elején, a Vándorgyűlés-en szeretnék egy összefoglaló összehasonlító, előadást tartani az elmúlt bő 3 év tapasztalásaiból, az ALAPRAJZOK-ra vonatkozólag.

A „szoktuk” a közigazgatásban nem jogi kategória! Fentiek alapján úgy vélem, van még, lesz még bőven tennivalónk, ebben a témakörben (is). Végezetül egy, számomra közigazgatási alapelv: A „szoktuk” a közigazgatásban nem jogi kategória! Köszönöm a figyelmet! Sándor József