Az előadás letöltése folymat van. Kérjük, várjon

Az előadás letöltése folymat van. Kérjük, várjon

Ingatlanbefektetések elemzése Előadás Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő Szakképzés, Ingatlankezelő Szakképzés A-V. modul.

Hasonló előadás


Az előadások a következő témára: "Ingatlanbefektetések elemzése Előadás Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő Szakképzés, Ingatlankezelő Szakképzés A-V. modul."— Előadás másolata:

1 Ingatlanbefektetések elemzése Előadás Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő Szakképzés, Ingatlankezelő Szakképzés A-V. modul

2 „Bevétel-kiadás-hozam” modell: Lehetséges teljes bevétel - Kihasználatlanságból eredő veszteség +Egyéb bevétel =Effektív bevétel (EGI) -Működési költségek =N o működési bevétel (NOI)

3 N o működési bevétel (NOI) -Adósságszolgálat (ADS) -(Tőkeráfordítás) =(Adózás előtti) cash-flow (CF) -Jövedelemadó =(Adózott) cash-flow

4 Sajáttőke-arányos megtérülés: ahol INVBS: sajáttőke befektetés

5 Az ingatlanbefektetés kockázatai:  Országkockázat,  Politikai kockázat,  Ágazati kockázat,  Régió kockázat,  Vállalkozás specifikus kockázatok,  Árfolyamkockázat,  Inflációs kockázat,  Kamatláb kockázat,  Jogi kockázat,  Vis major kockázata.

6 Ország- és politikai kockázat:  Az országos és helyi politikával és szabályozással összefüggő kockázatok,  Sok tekintetben fedi egymást a két fogalom,  A legnagyobb politikai kockázat a kisajátítás (államosítás) veszélye,  A nemzetközi hitelminősítők kockázati besorolása mérvadó.

7 Ágazati kockázat:  Az ingatlanpiacon belül az adott szegmens sajátos kockázatait jelenti:  Lakáspiac,  Irodapiac,  Kereskedelmi ingatlanok piaca,  Idegenforgalmi, vendéglátóipari létesít- mények,  Ipari, logisztikai célú ingatlanok,  Mezőgazdasági ingatlanok, stb.

8 Régió kockázata:  Régió:Az ingatlan legtágabb kör- nyezete, mely gazdaságilag még hatással van annak keresletére,  Nem feltétlenül esik egybe valamely tervezési-statisztikai régióval,  A kockázat megítélésénél elsősorban a régió rövid-, közép- és hosszútávú fejlesztési stratégiájából kell kiindulni.

9 Vállalkozás specifikus kockázatok: Meghatározza:  A vállalkozás mérete,  Tulajdonosi összetétele,  Tőkeellátottsága,  „Goodwill”,  A menedzsment (pl.: ingatlankezelő),  A vállalkozás jelenlegi piaci pozíciója,  A vállalkozás stratégiája.

10 Árfolyamkockázat:  Attól függ, milyen devizanemben tervezzük a bevételeket és ráfordításokat,  Az ingatlanbefektetések esetében a befektetők mindig banki eladási árfolyamon számolnak.

11 Inflációs kockázat: Kezelése történhet:  A kamatlábak megválasztásával,  A bérleti díjak, ill. működési költségek indexálásával.

12 Kamatláb kockázat:  A külső finanszírozás kockázatát jelenti.  Mindig számításba kell venni az esetleges későbbi refinanszírozás lehetőségét is.

13 Jogi kockázatok:  A tevékenység (helyi) szabályozása,  Szerződések,  Bérleti díjak behajtásával kapcsolatos kockázatok, stb.

14 Vis major kockázata:  Azon kockázatok, melyek bekövet- kezésének oka kívül esik a befektető hatáskörén,  Némiképpen mérsékelhető az ingatlan biztosításával.

15 Külső eladósodottság  Pozitív: A hitel felvételével nő a saját tőkére jutó megtérülés (ROE).  Negatív: A hitel felvételével csökken a saját tőkére jutó megtérülés.

16 Példa: (Küls ő eladósodottság vizsgálata) Az ingatlan vételára:58 mFt NOI (az 1. évben):7,3 mFt 1. eset: Az ingatlant saját tőkéből vásároljuk meg. (0% külső eladósodottság)

17 2. eset: A megvásárláshoz hitelt veszünk fel. Hitelösszeg (P):19,6 mFt (33,79%-os külső eladósodottság) Futamidő (n):15 év Kamatláb (r):8% A hitelt évente törlesztjük.

18 3. eset: A megvásárláshoz hitelt veszünk fel. Hitelösszeg (P):19,6 mFt (33,79%-os külső eladósodottság) Futamidő (n):15 év Kamatláb (r):26% A hitelt évente törlesztjük.

19 Megoldás: 1. eset:

20 2. eset:

21 3. eset:

22 Az eredményeket táblázatba foglaljuk: 1. eset: 2. eset: 3. eset: Vételár: 58 mFt INVBS: 38,4 mFt P: 0 mFt 19,6 mFt NOI: 7,3 mFt ADS: 0 mFt 2,29 mFt 5,26 mFt CF: 7,3 mFt 5,01 mFt 2,04 mFt ROE:12,59%13,05%5,31%  Nulla külső eladósodottság Pozitív külső eladósodottság Negatív külső eladósodottság

23 Fedezeti pont: Az a kihasználtság (%-ban), mely éppen elegendő a költségek fedezéséhez: Kiszámítása: Működési ktg. + ADS Lehetséges B o bevétel  100

24 Nettó jelenérték: NPV = PV – I PV – a befektetés jövőbeni hozamainak jelenértéke I – befektetett összeg (beruházás) I = CF 0

25 Példa: 161 mFt-ért vásárolunk meg egy ingatlant, amely a következő 2 évben várhatóan évi 14 mFt CF-t fog termelni, majd várhatóan 180 mFt-ért lehet eladni. A hasonló befektetések megtérülési rátája 10,5%. Mennyi a befektetés nettó jelenértéke? Érdemes-e ennyiért megvásárolni az ingatlant?

26 I = 161 n = 2 r = 0,105

27 Belső megtérülési ráta: Jele: IRR Kiszámítása: egyenlet megoldásával lenne lehetséges.

28 r NPV IRR A befektetés akkor fogadható el, ha r < IRR

29 r NPV Ilyen esetben IRR mindig a kisebbik (az origóhoz legközelebbi) zérushellyel egyenlő!


Letölteni ppt "Ingatlanbefektetések elemzése Előadás Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő Szakképzés, Ingatlankezelő Szakképzés A-V. modul."

Hasonló előadás


Google Hirdetések