SZJA adójóváírás

Adójóváírás 2008 Éves bruttó kereset ( Ft) Éves fizetendő szja (Ft) 2007-2008 2007 2008 eltérés változás (%) 1 050 000 55 420 52 920 -2 500 -4,5 1 250 000 101 420 88 920 -12 500 -12,3 1 700 000 (36%) 234 000 210 420 -23 580 -10,1 2 200 000 486 000 435 420 -50 580 -10,4 2 500 000 594 000 570 420 -4,0 A bruttó átlagkereset szintjén: 2 221 312 493 672 445 011 -48 662 -9,9

Ingatlanértékesítés adózása SZEMÉLYI JÖVEDELEMADÓ 2008.

FONTOSABB VÁLTOZÁSOK A lakások szerzéstől számított öt éven túli értékesítése adómentes Szerzési időpont szabályai módosulnak Az általános lakásszerzési kedvezmény megszűnik Lakásszerzési kedvezmény csak idősek otthonába, fogyatékos személyek lakóotthonába férőhely vásárlására

SZERZÉSI IDŐPONT Bejegyzésre köteles ingatlan: érvényes okirat ingatlanügyi hatósághoz benyújtásának napja Bejegyzésre nem köteles vagyoni értékű jog: a szerződés időpontja Örökség: örökség megnyíltának napja Jogi személy által 1989. január 1. előtt értékesített ingatlan: szerződéskötés napja

Speciális szerzési időpont 2007. december 31-ét követően létesített új építmény, 6 m2-t meghaladó alapterület bővítés, újjáépítés szerzési időpontja: Utolsó használatba vételi engedély jogerőre emelkedésének napja a teljes ingatlanra vagy Egy ingatlanon több szerzési időpont

ÁTMENETI SZABÁLY Az eredeti szerzési időpont 2007. december 31. előtt, és Az utolsó használatba vételi időpont 2008 – 2010 közötti, és Az átruházás 2008-2010 között történik: Szerzés időpontja a 2007. december 31-én hatályos szabályokkal is meghatározható Lakás esetén is csak a 15 évnél régebbi szerzés mentes

Példa Esemény Év Érték Telek szerzése 1999 10 millió Ház építése 2001 Tetőtér építése 2008 15 millió Garázs építése 2010 4 millió Összköltség 40 millió Eladás 90 millió

lépés Jövedelem meghatározása Bevétel szerzési érték értéknövelő beruházás szerzés, eladás költségei = jövedelem 90 millió 10 millió (telek) 11 millió (ház) 15 millió (tetőtér) 4 millió (garázs) = 50 millió

2. lépés Arányosítási alap meghatározása Bevétel 2007. december 31. utáni ráépítések költsége szerzés, eladás költségei = arányosítási alap 90 millió 15 millió (tetőtér) 4 millió (garázs) = 71 millió

3.Lépés Tetőtérre eső jövedelem számítása Arányszám megállapítása Költség / arányosítási alap 15 millió / 71 millió = 0,21 Tetőtérre eső jövedelem Jövedelem x arányszám 50 millió x 0,21 = 10,5 millió Adóalap eltelt évek száma alapján Szerzéstől számított 1. év 90 % adóalap 10,5 millió x 0,9 = 9.45 millió Adó kiszámítása Adóalap x adómérték 9.45 millió x 0,25 = 2.36 millió

4. Lépés Garázsra eső jövedelem számítása Arányszám megállapítása Költség / arányosítási alap 4 millió / 71 millió = 0.05 Garázsra eső jövedelem Jövedelem x arányszám 50 millió x 0.05 = 2,5 millió Adóalap eltelt évek száma alapján Szerzés éve 100 % adóalap 2,5 millió Adó kiszámítása Adóalap x adómérték 2,5 millió x 0,25 = 0.62 millió

5. Lépés 2008. előtti szerzések jövedelme Jövedelem 2008. évi szerzés jövedelme 2010. évi szerzés jövedelme = 2008. előtti szerzés jövedelme Adóalap eltelt évek száma alapján (1999 óta több mint 5 év eltelt) 50 millió 10,5 millió (tetőtér) 2,5 millió (garázs) = 37 millió 0 Ft

6. Lépés Összesítés 2008. Január 1. előtt szerzett ingatlanrész jövedelme/adója 2008-ban szerzett ingatlanrész jövedelme/adója 2010-ben szerzett ingatlanrész jövedelme/adója Összesen: 0 Ft 10.5 millió / 2.36 millió 2.5 millió / 0.62 millió 13 millió / 2.98 millió

Még nincs vége!! Az átmeneti szabályok megengedik a 2007. december 31-én hatályos szabályok szerinti jövedelem megállapítást is. A magánszemély a számára kedvezőbbet alkalmazhatja.

Jövedelemszámítás 2007. december 31-ei szabállyal Bevétel – szerzési érték Értéknövelő beruházás Eladás, szerzés költségei 90 millió 10 millió 30 millió = 50 millió Adóalap Eltelt évek miatt 40 % 50 millió x 0,4 = 20 millió Adó 20 millió x 0,25 = 5 millió

INGATLAN ÁFÁJA

Kereskedelmi szálláshely INGATLAN TÍPUSA ÉRTÉKESÍTÉS BÉRBEADÁS FŐ TÍPUS KIVÉTEL % VÁLASZTÁS Építési telek 20 % Egyéb föld TAM ------ Lakóingatlan ------- Első értékesítés Kereskedelmi szálláshely Egyéb ingatlan VAN

Kereskedelmi szállás, parkolás széf stb. INGATLAN TÍPUS ÉRTÉKESÍTÉS BÉRBEADÁS FŐ TÍPUS KIVÉTEL % VÁLASZTÁS Építési telek 20 % AM VAN Beépítetlen ingatlan Beépített ingatlan Használatba nem vett 2 éve használt Kereskedelmi szállás, parkolás széf stb.

FORDÍTOTT ADÓZÁS Adóalany – adóalany közötti ügyletnél Beépítetlen ingatlanra (építési telken kívül) választott adófizetést és Beépített ingatlanra és földjére (új ingatlanon kívül) választott adófizetés Áfát a beszerző adóalany fizeti APEH tájékoztat az adóalanyi státuszokról

„SPECIÁLIS” INGATLANÉRTÉKESÍTÉS Építési telek és „új ingatlan” Új: vagy használatba még nem vett, vagy az értékesítés és a jogerős használatba vétel között 2 naptári évnél több nem telt el Sorozat jellegű „speciális” ingatlan értékesítése: 2 naptári éven belül négyszer

„SPECIÁLIS” INGATLANÉRTÉKESÍTÉS Alanyi adómentes: Adót kell fizetnie + megilleti a levonási jog Nem adóalany személy adóalannyá válik ilyen minőségében feltétel: 2 éven belül négyszer értékesít (sorba beszámít a kisajátított, örökölt ingatlan is, de ez nem tesz adóalannyá) 3 éves figyelési idő APEH határozattal állapítja meg (30 napon belüli bejelentési kötelezettség)

LEVONÁSI JOG FŐSZABÁLY: ingatlan áfáját levonhatja: „rendes” adóalany építési telket és „új” ingatlant értékesítő alanyi mentes adóalany építési telket és „új” ingatlant sorozat jelleggel értékesítő: KIVÉTEL: lakóingatlan tételes levonási tiltásai

LAKÓINGATLAN LEVONÁSI TILTÁSOK Fogalom: mint eddig Tiltással érintett ügyletek: Lakingatlan beszerzése Lakóingatlan építéséhez, felújításához kapcsolódó termék Lakóingatlan építéséhez, felújításához kapcsolódó szolgáltatás

TILTÁS ALÓLI MENTESÜLÉS LAKÓINGATLAN BESZERZÉSI ÁFÁJA: Beszerzés továbbértékesítési célú + adókötelezettséget választott (mi van a „speciális ingatlanokkal?) Értékesítés sorozatjellegűnek minősül (adóalannyá váló személynél) Túlnyomórészt bérbeadással hasznosítja + adókötelezettséget választott Túlnyomórész: ésszerűen megállapított időtartam átlagában legalább 90 százalékban

TILTÁS ALÓLI MENTESÜLÉS TERMÉK LAKÓINGATLAN ÉPÍTÉSÉHEZ, FELÚJÍTÁSÁHOZ Beszerzés továbbértékesítési célú Túlnyomó részben közvetlen anyagjellegű ráfordításként más értékesítés adóalapjába/sorozat jellegű értékesítés adóalapjába beépül Túlnyomórész: ésszerűen megállapított időtartam átlagában legalább 90 százalékban

TILTÁS ALÓLI MENTESÜLÉS SZOLGÁLTATÁS LAKÓINGATLAN ÉPÍTÉSÉHEZ, FELÚJÍTÁSÁHOZ Saját nevében más javára szerzi be Túlnyomó részben közvetlen anyagjellegű ráfordításként más értékesítés adóalapjába/sorozat jellegű értékesítés adóalapjába beépül Túlnyomórész: ésszerűen megállapított időtartam átlagában legalább 90 százalékban

ÁFA VISSZAIGÉNYLÉSE

SZEMÉLYGÉPKOCSIHOZ KAPCSOLÓDÓ LEVONÁSI TILTÁSOK

SZEMÉLYGÉPKOCSIHOZ (vtsz. 8703) KAPCSOLÓDÓ TILTÁSOK Beszerzése üzemeltetéséhez, fenntartásához szükséges termék üzemeltetéséhez, fenntartásához szükséges szolgáltatás személygépkocsi bérbevétele

TILTÁS ALÓLI KIVÉTEL BESZERZÉS: továbbértékesítik (fogalma nem változik) új közlekedési eszközként értékesítik túlnyomó részt taxi-szolgáltatáshoz szerzik be túlnyomó részt bérbeadáshoz szerzik be Túlnyomó rész:ésszerűen megállapított idő átlagában legalább az adott időszak 90 százalékában teljesül a bérbeadási cél (adózónak kell a leginkább tárgyilagos eredményt igazoló mutatót megtalálnia + erről nyilvántartást kell vezetnie

TILTÁS ALÓLI KIVÉTEL ÜZEMELTETÉS, FENNTARTÁS: Terméknél: továbbértékesítési céllal szerzi be Szolgáltatásnál: saját nevében, más javára nyújtja BÉRBEVÉTEL: saját nevében, más javára nyújtja

TÍLTÁS ALÓLI KIVÉTEL EGYÉB KÖZLEKEDÉSI ESZKÖZÖK Beszerzés: továbbértékesítik új közlekedési eszközként értékesítik túlnyomó részt bérbeadáshoz szerzik be Bérbevétel: saját nevében, más javára nyújtja

HELYESBÍTÉS, SZTORNÍROZÁS

ÉRTÉKESÍTŐRE VONATKOZÓ SZABÁLYOK Adó alapjának utólagos csökkentésére vonatkozó szabályok (77.-78§) Csökkentési jogcímek: ügylet érvénytelensége (eredeti helyzet visszaállítása) hibás teljesítés (elállás, díjleszállítás) előleget visszafizetik teljesítettlenség címén) betétdíj visszatérítésekor határidő előtti fizetés miatti árengedmény mennyiségi, üzletpolitikai célú árengedmény

ÉRTÉKESÍTŐ ADÓBEVALLÁSA Ha csökken az adó fizetendő adót csökkentő tételként lehet figyelembe venni vagy amikor az „érvénytelenítő számla” személyes rendelkezésére áll (amikor eredetileg volt számlakiállítás) vagy ellenértéket, előleget, betétdíjat visszatérítik (ha eredetileg nem kellett számlát kiállítani) Ha nő az adó adófizetési kötelezettség keletkezésének általános szabálya (55.§) = tényállásszerű megvalósulás időpontja (eredeti teljesítés)

BIZONYLATOLÁS Csökkentés feltétele: érvénytelenítésnél a kiadott számla érvénytelenítse más esetben módosítsa ezek nem feltételek, ha eredetileg nem kellett számlát kiállítani Adattartalmat módosító bizonylat (168.§ 170.§) tartalma: kibocsátás kelte, sorszáma, hivatkozás a módosítandó számlára, szereplők neve, címe, adószáma ha eredetileg is szerepelt, minden módosított adat megnevezése, módosítás természete, számszerű hatása

VEVŐRE VONATKOZÓ SZABÁLYOK Adólevonási jog gyakorlásának módja (132-133.§) utólagos változás esetén előzetes áfa nő: fizetendő adót növelő tétel időpont: amikor az érvénytelenítő, módosító okirat rendelkezésre áll, de legkésőbb az érvénytelenítő, módosító okirat kibocsátását követő hónap 15-éig előzetes áfa csökken: levonható adót növelő tétel időpont: amikor az érvénytelenítő, módosító okirat rendelkezésre áll

Levonható áfa utólag nem változtatható Eredeti ügylet ellenértékét teljesen, vagy részlegesen nem térítették meg ingyenes áruminta, kis értékű termék átadása esetén elháríthatatlan ok miatti megsemmisülés esetén (adóalany bizonyítja) egyéb vagyoni kár, amelynek elhárításában általában elvárhatóan járt el (adóalany bizonyítja)