Az ALAPRAJZ, mint az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része avagy SZEMLÉLETVÁLTÁSRA VAN SZÜKSÉG! Sándor József ingatlanértékesítő – ingatlanközvetítő ingatlanrendező földmérő – geodéziai tervező és szakértő 1101 Budapest, Salgótarjáni út

Mottóként:

Szóhasználat tisztázása: - Ahol társasházról beszélek, ott ide értem – termé- szetesen – a szövetkezeti házakat is - Ahol alapító okiratot említek, ott ide értem a szö- vetkezeti házak alakuló ülésének a jegyzőkönyvét és/vagy a bejegyzési kérelmet is. - Ahol földhivatalt említek, ott elsődlegesen a jelen- leg már az adott, I. fokon eljáró Járási Kormányhi- vatalokhoz beintegrálódott földhivatali, földmérési, ingatlan-nyilvántartási osztályokat értem.

Miért fontos beszélnünk erről a témáról? Magyarország nyilvántartott ingatlan állománya (2015): összes ingatlan: ebből egyéb önálló ingatlan: ~10,2 millió ~2,1 millió (~20,6%) Budapest nyilvántartott ingatlan állománya: ~1,1 millió ~ (~74,5%) Pest Megye nyilvántartott ingatlan állománya: ~1,03 millió ~ (~11,1%) (Ez így a Σ EÖI : 44,3%-a) Ha átlagban két személyt számolunk egy ingatlanhoz, akkor ez a kérdéskör az ország lakosságának nagyjából a felét érintheti/érinti közvetlenül.

Az ALAPRAJZ, mint az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része SZEMLÉLETVÁLTÁSRA VAN SZÜKSÉG!

A hatályos évi CXLI. törvény (Inytv.) 18.§ (1) bekezdése szerint: „Az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázis olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapból, a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak adatbázisából, továbbá az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból, valamint az okirattárból és az analóg és digitális archív térképi adatok adatbázisából áll (a továbbiakban: ingatlan-nyilvántartás). Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza vagy egyéb ábrázolása az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része.„ …és ez a jogalkotói szándék nem mai keletű! Tehát mindegy, hogy digitális, vagy analóg, papíralapúak ezek az alaprajzok, mind a hatályos állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis részét képezik!

1972. évi 31. sz. tvr. 8.§ (2) (közlöny állapot) : Az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapból, földkönyvből, ingatlan-nyilvántartási térképből (alaprajzból) és irattárból áll. Már itt is kiemelte az alaprajzokat az egyszerű irattári státuszból a nyilvántartási térkép mellé!

Aztán ezt erősítette tovább az Inytv-b en: Inytv. 18.§ (1) : (közlöny állapot) …Az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik az egyéb önálló ingatlanok alaprajza.

SZEMLÉLETVÁLTÁSRA VAN SZÜKSÉG, mivel az alaprajzok a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével egy metamorfózison esnek át! Az átvezetésig az alapító okirat elengedhetetlen mellékletét képezik, s így azt követően, mint az adott irat mellékletei, az okirattárban lenne a helyük. Viszont a bejegyzést követően – a törvény erejéből fakadóan – az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis részévé válnak, s így a helyük nemcsak, hogy a hivatalban van, de igazából az élő földmérési munkarészek között kéne hogy legyen. …vagy ott is és az Okirattárban is 1-1 példány....

A társasházon belüli változások során történő helyrajzi számozás anomáliái: Adott egy 1999-ban alapított társasház, mely 123/A/ /A/34 hrsz.-ú egyéb önálló ingatlanokat tartalmaz. Jelen helyzetben a 123/A/17 hrsz.-ú nagyméretű ingatlant három részre kívánjak szétválasztani. Mi lesz a szétválasztás utáni három „kis” új önálló ingatlannak a helyrajzi száma? Megmarad a :/17 + :/35 és :/36 / :/17 megszűnik, s lesz :/35; :/36; :/

Bár, már több, mint 9 éve hatályos a 44/2006. (VI.13.) FVM rendelet az önálló ingatlanok helyrajzi számozásáról és az alrészletek megjelöléséről, még mindig jelentős ellentmondásokat tapasztalok az egyéb önálló ingatlanokat érintő változások esetén. Az igaz, hogy a rendelet 6.§-a részletesen taglalja az egyéb önálló ingatlanok helyrajzi számozását, de azt követően végig csak a földrészleteket érintő változásokat szabályozza, ami azért egyértelmű, mivel következetesen a földrészlet fogalmat használja a kezelt ingatlan fajta megjelöléseként. Javasolnám a 44/2006. (VI.13.) FVM rendelet módosítását az évi CXLI. törvény illetve, az annak végrehajtására kiadott 109/1999.(XII.29.) FVM rendelet szóhasználatára, mely minden olyan rendelkezése esetében, mely szándékolt rendelkezései szerint csak a földrészletekre vagy csak az egyéb önálló ingatlan vonatkoztat, úgy azt a megjelölést használja, míg ha a rendelkezése mindegyikre vonatkozik, úgy az összefoglaló értelmezésű „ingatlan” fogalmat használja. Illetve ki lehetne egészíteni a rendelet 6.§-át egy (3) bekezdéssel: „Az egyéb önálló ingatlanokat érintő változások esetén a továbbiakban részletezett szabályokat kell megfelelő analógiával alkalmazni azzal, hogy a helyrajzi szám egész részének (a tört számlálójának) ezen esetekben az épületet jelölő betű karakterekig tartó részt tekintjük, s alátörésnek (a tört nevezőjének) az épületen belüli sorszámrészt.” Természetesen mindezt lehet tovább finomítani, részletezni is…

Dr. Kádár Jenő törvényszéki és telekkönyvi bíró: Aggályos, miszerint megosztás esetén az egyik új jószágtest továbbra is megtartaná az anyarészlet helyrajzi számát és csak a többi nyerne új megjelölést. Előfordulhatna tehát, hogy ez a helyrajzi szám egészen más ingatlant jelentene egy bizonyos idő- pontban, mint 2 év előtt, 4 év előtt… aszerint, hogy 4 vagy 2 év előtt újabb-újabb feldarabo- lás alá került. Ebből kiszámíthatatlan bonyo- dalmak származhatnak.

Az élet adta, reprezentatívnak tekinthető „felmérés”-t végezhettem 2015 év második felében: 16 megye, 27 járásából 249 társasházra vonatkozóan kértem adatokat (alapító okiratmásolatot, alaprajz másolatot) az illetékes földhivatalokból. Úgy vélem ezt a adathalmazt már tekinthetjük reprezentatív mintának. (29 mn. – 49 Fh. – 9128 km)

Alaprajz módosításához az árak : július 3. (Az Alapító okirat másolathoz meghatalmazás szükséges!) 1) Ft/földrészlet (DAT); 100.-Ft/A4 oldal Alapító okiratról és Alaprajzról 2) Ft/földrészlet (DAT) + Alapító okirat + Alaprajz 3) Ft/földrészlet, csak az épület EOV koordinátái + Alaprajz 4) Ft/földrészlet (DAT) + Alaprajz; Alapító okirat külön másolatként 100.-Ft/A4 oldal 5) Ft/földrészlet, csak az épület EOV koordinátái + Alaprajz 6) 150.-Ft/épületpont, de max Ft; 100.-Ft/A4 oldal Alapító okirat és Alaprajzról 7) 100.-Ft/A4 oldal az Alapító okiratról és Alaprajzról (mivel még nincsenek digitalizálva) Mivel a 63/1999. (VII.21.) FVH-HM-PM e.r. (továbbiakban: Díj.R.)módosítása nem egy egyszerű folyamat, véleményem szerint javítana a helyzeten, ha az FM Földügyi Főosztálya a jelen jogi környezetben kiadna egy körlevelet (állásfoglalást) a társasházi adatszolgáltatással kapcsolatban, ideértve a vizsgálati díj kérdéskörét is és egy gyakran visszatérő mondatrész a válaszokból: Az alapító okiratok, alaprajzok módosításával kapcsolatban az Ingatlan-nyilvántartási Osztályunkon tud érdeklődni erre még később visszatérek...

Alaprajz módosításához az árak : április 20. (Az Alapító okirat másolathoz meghatalmazás szükséges!) 1) Ft/földrészlet (DAT); 100.-Ft/A4 oldal Alapító okiratról és Alaprajzról 2) Ft/földrészlet (DAT) + Alaprajz + Alapító okirat 3) Ft/földrészlet, csak az épület EOV koordinátái + Alaprajz 4) Ft/földrészlet (DAT) + Alaprajz; Alapító okirat külön 100.-Ft/A4 5) Ft/földrészlet, csak az épület EOV koordinátái + Alaprajz 6) 150.-Ft/épületpont, de max Ft; 100.-Ft/A4 oldal Alapító okirat és Alaprajzról 7) 100.-Ft/A4 oldal az Alapító okiratról és Alaprajzról (mivel még nincsenek digitalizálva) A 63/1999. (VII.21.) FVH-HM-PM e.r. (továbbiakban: Díj.R.) történt módosítás, de úgy néz ki, hogy ennek sincs még teljesen közös értelmezése… Ami teljesen egyértelmű, az a vizsgálati díj értelmezése, arról viszont úgy vélem, lehetett volna a telekalakításokhoz hasonlóan sávos rendszerű – ez így eléggé drasztikus…... és egy gyakran visszatérő mondatrész a válaszokból: Az alapító okiratok, alaprajzok módosításával kapcsolatban az Ingatlan-nyilvántartási Osztályunkon tud érdeklődni erre még később visszatérek...

16 megye, 27 járásából 249 társasház (490 EÖI) -Az adatkérés során 9 esetben sem az alapító okiratot, sem az alaprajzot nem tudták részemre kiadni, ami 3,6%-os hiányt jelent. -További 11 esetben már az alapító okiratot ki tudták adni, de az alaprajzokat nem. Ez további 4,4%-os hiányt jelent. Vagyis összesen 20 olyan társasház volt, ahol nem tudták kiadni részemre a hatályos állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis részét képező alaprajzokat, illetve azok hiteles másolatait, ami a teljes mennyiség 8%-a. Ha csak átlagban 25 lakással számolok, akkor is ez 500 lakás, 500 család jogbizonytalanságát jelenti. De az összes 2,1 millióhoz viszonyítva ez ~ lakás jogbizony- talanságát jelentheti, ami mögött a teljes lakosság 5%-a is lehet!

…és egy másik fontos tapasztalás: A meglévő 229 alaprajzból – részben a saját helyszí- nelésem, részben a megbízott értékbecslők helyszí- nelése alapján – összesen 22 társasház esetében találtunk eltérést a tényleges helyszíni állapot és a nyilvántartott állapot között, mely ~10%-os rátát ad. Ebből 16 db (~7%) eltérés volt eredeti hiba, 6 db (~3%) időközi (engedély nélküli) belső átalakítás/építés… Úgy vélem, hogy a jelenlegi jogszabályi környezetben ez a 7%-nyi eredeti hibaként megjelenő ellentmondás, az előzetes vizsgálattal és záradékolással gyakorlatilag megszüntethető ill. drasztikusan csökkenthető lesz.

Ugyanakkor, úgy vélem a hibás alaprajzoknál még aggályosabb kérdés az elveszett okiratok és alaprajzok köre. Miután az alaprajzok a térképi adatbázis részét képezik, így gyakorlatilag „lyuk” keletkezett a nyilvántartásban, amit felfoghatunk úgy is, hogy mivel a térképnek megfelelő alaprajzok eltűntek az adatbázisból, ezzel a hivatal ellentmond adatgazdai státuszán túl a évi XLVI. Tv. (Fttv.) 13.§ (5) bekezdés előírásainak (mivel azt nem tudja teljesíteni): Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalma kötelező alapul szolgál az adatbázis változását eredményező állami alapadat tartalmat érintő földmérési tevékenységhez, közigazgatási, bírósági vagy más hatósági eljáráshoz.

De mondhatnám úgy is, hogy ellentmond a törvény teljes szellemiségének. Véleményem szerint, összhangban a törvény 14.§ (1) bekezdésében rárótt törvényi kötelezettséggel, mely szerint - „Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis kezelése, tárolása, a változások vezetése, valamint az adatok szolgáltatása az adatbázisokat kezelő szervek feladata.” - a hivataloknak a hiányról való igazolás kiadásakor, vagyis amikor hivatalból meg- állapították, hogy hiányosságból fakadó hiba terheli az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázist, - ekkor véleményem szerint - el kéne indítaniuk hivatalból a hiba elhárítását, a hiány pótlását, összhangban a 373/2014. (XII. 31.) Kormány rendelet 13.§-ában foglaltakkal is.

Ennek a problémának a megoldásában szerintem fontos szerepe lehet(ne) a DALNET programnak, mivel ennek hozományaként elkészülhetne egy leltár járásonként az alapító okiratokról és alapraj- zokról, illetve azok esetleges hiányosságairól, hiányá- ról. Ezek alapján utána – akár – tervezett, ütemezet- ten lehetne az elveszett iratok, alaprajzok pótlását megkezdeni, illetve végezni. Ehhez meg lehet próbálni a közigazgatás egy másik szervétől, vagy az érintett ügyfelektől beszerezni az okiratot, az alaprajzokat, természetesen mindehhez kéne, hogy kapcsolódjon egy legalább részleges helyszíni szemle is, de legvégső esetben, mint adat- gazdának, a hivatalnak kéne gondoskodni az esetleges „új” alaprajz elkészítéséről.

…és természetesen nem felejtettem el a múltamat! Tudom, hogy ezt érdemben csak megfelelő létszámmal tudják elvégezni a hivatalok! Ezért is lenne fontos a teljes nyilvántartott egyéb önálló ingatlan-állomány mögötti iratanyag teljes áttekintése, leltározása, hogy ez alapján lehessen megtervezni a pótlási folyamatokat, s szükség szerint betervezni, s ténylegesen a hivatalokhoz felvenni a szükséges plusz szakembereket. Érdemes és szükséges lenne ezt minél hamarabb megtenni, hogy ne akkor kapkodjunk, amikor már megjelent a hivatalnál adatszolgáltatási igényével az adott tulajdonos.

A teljesen el eltűnt iraton kívül, volt egy hivatal, ahol azért nem tudták szolgáltatni nekem az okirat és az alaprajz másolatot, mert azt már átadták a Levéltárnak! Úgy vélem, hogy országosan tisztázni kéne a megyei kormány- hivatalokon keresztül, hogy hány alaprajz került/kerülhetett át az adott, területileg illetékes levéltárakba, vagy máshová, és el kéne rendelni a 39/2014. (XII. 18.) FM rendelet 1.§ (4) bekezdésben előírtak figyelembevételével, hogy a bármilyen formában az ingatlanügyi hatóságokból kikerült alapító okiratok és alaprajzok vissza kerüljenek az illetékes járási hivatalokhoz. Összhangban az Ftt. 14.§ (1)-ben előírt kötelezettségükre is !

Befejezésképpen visszautalok Miniszterelnökség által szervezett konferencia államtitkári expozéjára: …rendkívül fontos, hogy a társadalom legszélesebb rétegei is bekapcsolód- hassanak a jogszabályok előkészítésébe, elősegítve ezzel a közjó érdekében a jogi szabályozás sokoldalú megalapozását, ezzel pedig a jogszabályok minőségének és végrehajthatóságának javítását, amelyek együtt a jó állam elengedhetetlen feltételei.

Végül egy általános érvényű gondolat, ami számomra egyúttal közigazgatási alapelv is: A „szoktuk” a közigazgatásban nem jogi kategória! Köszönöm a figyelmet! Sándor József