Elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jog 2017. április 5.

Elővásárlási jog 6:221.§ Fogalma Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.(6:221.§ (1) bek.)

Elővásárlási jogok versengése Egymást követően vagy egyidejűleg szerződéssel alapított - Diszpozitív szabály Jogszabályon és szerződésen alapuló ev. jogok versengése Közös tulajdon, társasház (alapító okirat) Üzletrész 3:167.§, Részvény: 3:219.§ Jogpolitikai célokat szolgáló elővásárlási jogok (állam, önkormányzat javára természeti terület, műemlék, településrendezés, stb.)

Az elővásárlási jog gyakorlása Tájékoztatási kötelezettség: eladási ajánlat közlése Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonostárs Széljegyzett leendő tulajdonostárs (feltéve ha) Dologösszességben értékesített előv. joggal terhelt dolog Nem áll fenn kötelezettség, ha Ajánlati kötöttség és annak ideje (nem korlátozható) visszavonható-e ez az ajánlat? Keletkeztet-e függő jogi helyzetet a tulajdonos és a vevő-jelölt között? Vö. 2/2009 PK vélemény 2. pontja

Az elővásárlási jog gyakorlása Elfogadó nyilatkozat: szerződés létrejön Az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja. Konkuráló elfogadó nyilatkozatok: késedelem nélkül tájékoztatja, 8 napon belül visszavonhatják, ha többen fenntartják: érdekeltségük arányában keletkezik közös tulajdon Elővásárlási jog megszűnése (előre nem lehet lemondani, nem gyakorlás, határozott idő eltelte) határozatlan idő (?)

Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalansága Hatálytalansággal egyidejűleg kéri annak megállapítását, hogy a szerződés közte és az eladó között létrejött A rosszhiszemű vevővel szemben hivatkozhat Ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszab. elővásárlási jog jogosultja -- jóhiszemű jogszerző az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. (!)

Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalansága Igényérvényesítési határidők: Szubjektív elévülési jellegű: A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti Objektív-jogvesztő. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti. (vö. 3.167.§ üzletrész . Egy éves jogvesztő határidő)

Elővásárlásra jogosultság és ingatlan-nyilvántartás A. Ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.(Inytv. vhr. 75. § (1-2) bek.) B. Az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja. (3/2007. KPJE)

Vételi jog, eladási jog 6:225.§ Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel vételi jogot alapít, a jogosult a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel eladási jogot szerez, a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal eladhatja az eladási jog kötelezettjének.

Visszavásárlási jog 6:224.§ Ha az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a felek megállapodnak abban, hogy a vevő visszavásárlási jogot enged a megvett dologra, az eladó a vevőhöz intézett nyilatkozatával a dolgot megveheti. A visszavásárlási árat a felek a visszavásárlási jog létesítéséről szóló megállapodásukban határozzák meg. Ennek elmulasztása esetén a jogosult a visszavásárlás jogát a dolognak a visszavásárlási jog gyakorlásakor képviselt forgalmi értékével azonos vételáron gyakorolhatja.

Közös kérdések A hatalmasságokat alapító szerződések minimális alaki követelménye: Az elővásárlási, a visszavásárlási, a vételi és az eladási jog alapítására vonatkozó szerződést írásba kell foglalni.6:226. § (1) mit kell minimum írásba foglalni? jogosult, kötelezett, dolog, (vételár) Mint rendhagyó elő- (előkészítő) szerződések, kihat rájuk az ingatlan adásvételi szerződés írásba foglalása mint szigorú és kiküszöbölhetetlen érvényességi feltétel is Vö.! Fidúciárius hitelbiztosítékok semmissége (6:99.§) Közhiteles lajstromba (ingatlan-nyilvántartásba) való bejegyzés hatálya

Közös kérdések Tulajdonos tartózkodási kötelezettsége: függő jogi helyzet, várományi jog védelme: A visszavásárlási, a vételi és az eladási jog kötelezettje köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely a visszavásárlási, a vételi és az eladási jog gyakorlását meghiúsítaná vagy korlátozná. Ha elmulasztja: kártérítési kötelezettség Jogszabályon alapuló e hatalmasságokra a szerződéses hatalmasságokra irányadó szabályokat alkalmazni kell (megfelelően) pl. közös tulajdon Jogszabályon alapuló jogok prioritása vételi és elővásárlási jog ütközése (keletkezés sorrendjében!) vö. Inytv. vhr.