Jogi alapismeretek Előadó: dr. Chrabák László

Az előadások a következő témára: "Jogi alapismeretek Előadó: dr. Chrabák László"— Előadás másolata:

1 Jogi alapismeretek Előadó: dr. Chrabák László chrabak.laszlo@upcmail.hu

2 Bevezető - Magánjog fogalma, rendszere Magánjog = civil jog = polgári jog ??? JOGRENDSZER MAGÁNJOGKÖZJOG Szociális jog Munkajog Polgári jog - családi jog - versenyjog - társasági jog Alkotmányjog Büntetőjog Közigazgatási jog - Mellérendelt jogalanyok- Alá-fölérendeltség - Egyenjogúság- Többletjogai vannak a közhatalomnak - Akaratautonómia: kötelezettek akaratából áll be - Kötelezett akaratától függetlenül beáll (pl. adófizetés, választási jog) - Eshetőleges, véletlenszerű- Szervezett Jogforrás: 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvr ő l (továbbiakban: Ptk.)

3 Ptk. részei, egyéb jogforrások Polgári Törvénykönyv: 1.Bevezető rendelkezések 2.Az ember, mint jogalany 3.A jogi személy 4.Családjog 5.Dologi jog (Tulajdonjog; Általános szabályok; Köztulajdon; Birtok) 6.Kötelmi jog (Szerződések; Károkozás; Jogalap nélküli gazdagodás) 7.Öröklési jog (Általános szabályok; Törvényes és végrendeleti öröklés; Kötelesrész; Öröklés joghatásai) 8.Záró rendelkezések További jogforrások Anyagi jogi forrásokKvázi források Magyarország alaptörvényeLegfelsőbb Bíróság elvi állásfoglalásai Kormányrendelet, végrehajtási rendeletAlkotmánybírósági határozatok Helyi önkormányzati rendeletekSzokásjog Nemzetközi szerződésekBírói gyakorlat

4 Alapelvek Kódexek ellenére kialakulnak az ALAPELVEK  bírói jogértelmezés  hézagpótló jelleg Alapelvek DeklaratívOperatív - Ptk nem tartalmazza - Ptk. tartalmazza - egész polgári jogviszonyra érvényes TISZTESSÉG ÉS EGYÜTTMŰKÖDÉS Jóhiszeműség: nem tud, kellő körültekintés mellett sem kellene tudnia a látszattal ellentétes valóságról - Általános érvényű ÉSSZERŰSÉG IGAZSÁGOSSÁG JOGGAL VALÓ VISSZAÉLÉS TILALMA Joglátszat, jogi chicane JOGBIZTONSÁG ELVÁRHATÓ MAGATARTÁS ELVE Ahogy az adott helyzetben általában elvárható

5 Kötelmi jog I. Kötelmi jog alanya: - természetes személy - jogi személy (pl. Kft., Rt.) - jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaság (pl. Bt., Kkt., egyesülés) Vagyonjog Dologi jogKötelmi jog - statikus - dinamikus - uralmi helyzet - javak más személyektől való ideiglenes vagy végleges megszerzése - használat - relatív szerkezet (két meghatározott személy között) - védelem JOGKÉPESSÉG!!! Jogok és kötelezettségek alanya lehet  minden ember jogképes  a jogi személy jogképes  cégként bejegyzett jogi személyiséggel nem rendelkező társaság CSELEKVŐKÉPESSÉG!!! Kiskorú: 18 év alatt (semmisség, törvényes képviselő jár el) Korlátozottan cselekvőképes: 14-18 év között (törvényes képviselő hozzájárulása)

6 Kötelmi jog II. Kötelmi jog tárgya: Közvetlen: SZOLGÁLTATÁS Közvetett: DOLOG 1.Főszolgáltatás – mellékszolgáltatás 2.Tevőleges és nemleges szolgáltatás Dare – átadás (adásvétel) Facere – tevékenység (építés) Praestare – helytállás (biztosító) Forgalomképesség: - forgalomképes - korlátozottan forg. képes (lőfegyver) - forgalom képtelen (állami tulajdon) Természeti tulajdonság: - ingatlan (föld és tartozékai) - ingó (minden ami nem ingatlan) Helyettesíthetőség: - helyettesíthető (1 kg cukor) - helyettesíthetetlen (festő képe) Oszthatóság: - osztható (könyvtár) - oszthatatlan (kabát) Egymáshoz való viszony: - alkotórész (föld és épülete, kocsi és kerék) - tartozék (csónak és evező)

7 Semmisség és megtámadhatóság ÉRVÉNYTELEN SZERZŐDÉS (a szerződés olyan súlyos hibában szenved, mely következtében nem alkalmas a felek által célzott joghatás kiváltására) SEMMISMEGTÁMADHATÓ - feltétlen, abszolút - feltételes  Relatív érvénytelenség: sérelmet szenvedett sikeres megtámadása - bárki, határidő nélkül hivatkozhat rá - megtámadhatja: sérelmet szenvedett fél és akinek érdeke fűződik hozzá - megkötés időpontjától érvénytelen - bíróság hivatalból veszi figyelembe - 1 éven belül írásbeli közlés a másik fél felé. Eredménytelenség esetében bírósági érvényesítés 1.Cselekvőképesség hiánya vagy korlátozottsága Kivétel a mindennapi életben tömegesen előforduló ügyletek  Relatív semmisség 2.Akarat hiánya Tréfa Kényszer Színlelt szerződés 3.Nyilatkozat hibája alakszerűség hiánya Álképviselet 4.Célzott joghatás kiváltására alkalmatlan szerz. Jogszabályba ütközik, jogszabályt megkerül Jóerkölcsbe ütközik Uzsorás Lehetetlen szolgáltatás 1.Tévedés, megtévesztés, jogellenes fenyegetés 2.Objektív értékaránytalanság 3.Tisztességtelen szerződési feltételek MEGKÜLÖNBÖZTETÉS!!! Nem létező szerződés (lényeges kérdésekben nem tudtak megállapodni. Joghatás nem fűződik hozzá) Hatálytalan szerződés (érvényesen létrejön, későbbi feltétel bekövetkezése teszi hatálytalanná) ÉRVÉNYTELENSÉG JOGKÖVETKEZMÉNYEI: - Eredeti állapot helyreállítása - Érvényessé nyilvánítás (ha orvosolható, visszamenőleges) - Bírósági hatályossá nyilvánítás (jövőre vonatkozó ) - részbeni érvénytelenség - állam javára marasztalás

8 Szerződés megszűnése Megszűnés a FELEK AKARATÁBÓL Kétoldalú nyilatkozatEgyoldalú nyilatkozat 1.Megszüntető szerződés - jövőre vonatkozik (ex nunc) - a megszűnés időpontjáig teljesíteni kell 1. Felmondás (munkaviszony, bérlet) - jövőre vonatkozik (ex nunc) - a megszűnés időpontjáig teljesíteni kell - rendkívüli, rendes 2. Felbontó szerződés - visszaható (ex tunc)-meg sem kötötték volna - eredeti állapot visszaállítása - használati szerződéseknél kizárt 2. Elállás - visszaható (ex tunc)-meg sem kötötték volna - tartós jogviszonyoknál (pl. bérlet) kizárt Megszűnés a FELEK AKARATÁN KÍVÜLI OKBÓL 1.Közhatalmi aktus - jogszabály (polgári jogi társaság, ha a tagok száma 1 főre csökken) - bírósági határozat (tartási szerződés, ha a tartás lehetetlenné vált) - közigazgatási határozat (kisajátítás esetén a lakásbérlet megszüntetése) 2.Személyegyesülés - ugyanaz a személy lesz a jogosult és kötelezett. Pl. a kötelezett a jogosult örököse lesz 3.Halál, jogutód nélküli megszűnés - főszabály szerint a halál nem szünteti meg, mert az örökös az aktívákat és a passzívákat is örökli. Kivétel: személyesen teljesítendő megbízás (kép festése)tartási jellegű szerződés a jogosult halála esetén 4.Objektív ellehetetlenülés - szerződés megkötése után keletkezik olyan ok, ami miatt nem teljesíthető

9 Elévülés Indok: érdekcsökkenés, igény bizonyítása nehezedik, jogbiztonság Főszabály: 5 év (régi magánjog: 32 év) Kivételek: - bűncselekménnyel okozott kár: a büntethetőség elévülésével évül el, de min. 5 év - veszélyes üzem: 3 év - tartás, életjáradék, baleseti járadék 6 hónapra érvényesíthető visszamenőleg - szerződés megtámadása: 1 év - fuvarozási szerződésből eredő igény: 1 év Joghatás: - bírói úton nem érvényesíthető - főkövetelés elévülésével az attól függő mellékkövetelés is elévül (pl. kezesség) - elévülés ellenére önkéntes teljesítés: nem visszakövetelhető Tulajdonjogi igény soha nem évül el  bírói úton bármikor érvényesíthető. NYUGVÁS - menthető okból nem érvényesítette a jogosult - akadály megszűnésétől kezdődik az egy év - meghosszabbítja az elévülési időt - pl. a jogosult halasztást ad a teljesítésre; jogosult nem tudja a kár összegét, ezért a kártérítési követelését nem tudja érvényesíteni MEGSZAKADÁS - az elévülési idő megszűnik, és újra kezdődik - esetei: - teljesítésre irányuló írásbeli felszólítás - bírósági úton való érvényesítés, megegyezéssel való módosítás - tartozás kötelezetti elismerése - kötelezett engedményezésről való értesítése

10 Szerződést biztosító mellékkötelezettségek Jogosult helyzetét erősítik Lehet személyi (kezesség) vagy dologi jellegű (óvadék) Fajtái: - foglaló - kötbér - jótállás - jogvesztés kikötés - bankgarancia: önálló - kezesség (!!!): tipikus személyi biztosíték járulékos fajtái: sortartó és készfizető - óvadék (!!!) - zálogjog (!!!): tárgya ingó, ingatlan, követelés végrehajtás – közokiratba foglalt Közokiratba foglalás jelentősége – közvetlen végrehajthatóság!

11 Közös tulajdon Jogforrás: Ptk. Nem a dolog kerül megosztásra, hanem a tulajdonjog  eszmei hányad! Alanya: - természetes személy - jogi személy - állam Létrejön: - ingatlan közös vásárlása - társasház – szerződés - társasági szerződés - házasság, bejegyzett élettársi kapcsolat Birtoklás, használat  minden tulajdonostárs jogosult, törvényes érdeket nem sérthet Szótöbbség  birtoklás, használat, rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadás Tulajdoni hányad arányában  hasznok szedése, kár viselése, kiadások viselése (állagmegóvó) Kiadások fajtái: 1. Állagmegóvó: bármelyik tulajdonos társ, lehetőleg előzetes értesítés(beázik a tető) 2. Rendes gazdálkodás körét meg nem haladó: szótöbbség (festés) 3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó: egyhangú (jakuzzi) Közös tulajdon megszüntetése: - bármelyik tulajdonostárs kérheti - felek megállapodása az irányadó - megállapodás hiányában bíróság szüntetni meg (de nem alkalmazhat olyan módot, ami ellen minden tulajdonos társ tiltakozik. Vegyes közös tulajdon Megszüntetés módjai: 1. Természetbeni megosztás 2. Megváltás, magához váltás 3. Értékesítés 4. Konfúzió 5. Felhagyás

12 Társasház I. Jogforrás: 2003. évi CXXXIII. Törvény a társasházakról - Speciális: a közös tulajdon és külön tulajdon keveredése, az alapító okirat rendelkezései szerint - nincs jogi személyisége - Lakóház, üdülő, irodaház Feltétel: 1. minimum 2 önálló lakás vagy nem lakás ill. minimum egy önálló lakás és egy nem lakás célú helyiség külön tulajdonba kerül 2. alapítási okirat 3. ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés Alapítás: 1. szerződés 2. ingatlan tulajdonosának egyoldalú nyilatkozatával 3. bírói ítélettel - a külön tulajdonként meg nem nevezett rész  közös tulajdon Alapító okirat tartalma: 1. megegyezés, egyoldalú elhatározás a társasház alapítására; 2. külön tulajdonba kerülő lakások, helyiségek és tárgyak; 3. közös részekből az egyes tulajdonosokat megillető tulajdoni hányadok ezek meghatározásának módja; 4. az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatok (érintett ingatlan pontos megjelölése, a földön létesített egyéb építmények, tulajdonostársak megnevezése és személyes adatai, stb.); 5. közösség szervei, azok hatásköre, jogai, kötelezettségei (kivéve ha az alapító okirat külön SzMSz megalkotását rendeli el); 6. közösség neve - egyéb megjelölés hiányában a cím + társasház megjelölés.

13 Társasház II. Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül meg kell tartani. - közös név: jogok szerzése - kötelezettség vállalása; perelhet és perelhető; gyakorolja a tulajdonosi jogokat; viseli a közös tulajdon terheit. - perbeli cselekvőképesség: közös képviselő Közgyűlés (legfőbb szerv) - szavazati jog tulajdoni hányad szerint - évente egyszer kötelező összehívni (közös képviselő) - előre meghirdetett napirend Határozatképes, ha a tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha határozatképtelen  megismételt, 15 napon belül. Határozatképessége független a tulajdoni hányadtól. Szavazás: - főszabály: egyszerű szótöbbség (SZMSZ módosítás esetén is, összes tulajdonostárs) - egyhangú: alapító okirat elfogadása, módosítása SZMSZ: 6 lakás felett kötelező Számvizsgáló bizottság: 25 lakás felett kötelező Megszűnés: - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása (bírói döntés nem pótolhatja) - ingatlan nyilvántartásba bejegyzés Tartozások: 6 hónapot meghaladó közös költség díj tartozás esetén jelzálogjog jegyeztethető be (ha az SZMSZ- ben szerepel. Ha nem, akkor közgyűlés egyszerű többsége kell hozzá. A tulajdonostársaknak elővásárlási, előbérleti joga lehet

14 Ingatlan megszerzésének módjai Feltételek: - jogcím (causa) - birtok megszerzése (birtokba kerülés) Ingatlan szerzésmód EredetiSzármazékos 1. Hatósági határozat, árverés1. Átruházás (adásvétel) 2. Elbirtoklás (!!!)2. Növedék 3. Kisajátítás3. Beépítés 4. Ráépítés 5. Öröklés Elbirtoklás: - sajátjaként - szakadatlanul -15 évig birtokolja (ingatlannak nem minősülő dolog esetén 10 év) - ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő (ha nem teszi meg, akkor nem hivatkozhat az elbirtoklásra egy ellenértékért tulajdonjogot szerzővel szemben )

15 Ingatlan adásvétel I. Ptk.: (1) Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. (2) Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. Konszenzuális ügylet Szerződés és átadás + Ingatlan- nyilvántartás - Alanyok: eladó és vevő - Jogképesség: természetes és jogi személy - Cselekvőképes személy: önállóan - Korlátozottan cselekvőképes személy: törvényes képviselő hozzájárulása esetén - Cselekvőképtelen: nevében törvényes képviselője - Forgalomképesség: korlátozhatja törvény (állami tulajdon), vagy szerződés (elidegenítési és terhelési tilalom). Forgalomképtelen dolog elidegenítése semmis. Adásvételi szerződés tárgya nem csak ingatlan lehet, hanem ingó és vagyoni értékkel bíró jogosultság is. Sőt, jövőben létrejövő dolog is (reményvétel). Általános fogalom Jogforrás: Ptk. és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI törvény.

16 Ingatlan adásvétel II. – felek kötelezettségei, adásvétel különös nemei Különös nemek: 1. Elővásárlási jog: - alapulhat jogszabályon és szerződésen - egyoldalú jogosultság - ingatlan-nyilvántartási bejegyzés - örökösre nem száll át 2. Visszavásárlási jog: - csak szerződésen alapulhat - egyoldalú jogosultság - visszavásárlási ár = eredeti vételár - max. 5 évre köthető ki (ellenkező semmis) Eladó kötelezettségeiVevő kötelezettségei 1. tulajdonjog átruházás1. dolog átvétele 2. jogszavatosság kizáró korlátozó 2. vételár megfizetése 3. kellékszavatosság3. Költségek viselése (szerződéskötés, bejegyzés, illeték) mellékkötelezettség! 4. dolog átadása 5. tájékoztatási kötelezettség Különös nemek: 3. Vételi jog: - alapulhat jogszabályon és szerződésen - egyoldalú jogosultság - lényeges elemekben megállapodás - határozatlan idő max. 6 hónapig - határozott időre kötött max. 5 év

17 Ingatlan adásvétel III. – bejegyzési kötelezettség,Inytv. Ingatlan nyilvántartásba való bejegyzés feltétele: az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabály (1997. évi CXLI tv., továbbiakban Inytv.) előírásainak való megfelelés. Legfontosabb előírások: - közjegyző vagy ügyvéd előtti adásvételi szerződés - szerződés aláírásától számított 30 napon belül ingatlanügyi hatósághoz való benyújtás - tulajdoni lap részei: - I. ingatlanhoz kapcsolódó információk - II. ingatlan tulajdonosára vonatkozó információk - III. ingatlanhoz kapcsolódó jogok és jogosultjai - tulajdoni lap másolatok: - hiteles másolat (biztonsági elemek, záradékolt) - szemle (fennálló bejegyzések) - teljes másolat (valamennyi bejegyzés, törölt is) - széljegy Ingatlan-nyilvántartás alapelvei: 1. Nyilvánosság 2. Közhitelesség 3. Kérelemhez kötöttség elve 4. Okirat elve 5. Rangsor elve (ranghely előzetes biztosítása és fenntartása) 6. Bejegyzés elve (KONSTITUTÍV) Ingatlan-nyilvántartásba jogok és tények jegyezhetőek fel: JogokTények TulajdonjogIndított felszámolás, végelszámolás Földhasználati jogIngatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése Haszonélvezeti jogElidegenítési és terhelési tilalom Szolgalmi jog Tartási- és életjáradéki jogRanghely előzetes biztosítása Jelzálogjog

18 Bérlet I. – Ptk. szabályai Tipikus használati kötelem: használat jogának átengedése  nincs átruházás, csak birtok és hasznok szedésének átengedése. Ptk: dologbérlet és lakásbérlet (ingó, ingatlan, jog) Jogforrás: Ptk. és a lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény. Ptk.: (1) Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. Alanyok: bérbeadó és bérlő Forma: Ptk. nem írja elő az írásba foglalást! Lakástörvény: kötelező az írásbeli szerződés! A szerződés tartalma a bérbeadó és bérlő konszenzusának függvénye. Bérbeadó KötelezettségekJogok 1. Birtokba adás (használat átengedés) 1. Ellenőrzés 2. Kellékszavatosság2. Bérlő, használó kiválasztása 3. Jogszavatosság3. Törvényes zálogjog 4. Nagyobb kiadások (fenntartási, közterhek) 4. Rendelkezési jog Bérlő KötelezettségekJogok 1. Bérleti díj megfizetése1. Birtoklás és használat 2. Szerződésszerű használat 3. Kisebb kiadások 4. Értesítési kötelezettség2. IUS TOLLENDI – elvitel joga 5. Bérlemény visszaadása 6. Engedély nélkül nem adható használatba, albérletbe

19 Bérlet II. – Ptk. és Lakásbérleti törvény szabályai Ptk: Bérlet megszűnése:  Hátorozott időtartam: - idő eltelte - szerződéses körülmény bekövetkezése  Határozatlan időtartam: - rendes felmondás (15 nap, alakszerűség nincs előírva) - azonnali hatályú felmondás súlyos szerződésszegés esetén (további feltételek: írásbeli felszólítás bérfizetésre, határidő letelte) Átalakulás: határozott idejű bérlet határozatlanra alakul át, ha a lejárat után a bérlő tovább használja, és a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik. Lakásbérleti törvény: Kötelező az írásba foglalás (érvényességi feltétel) Lakbérben való megállapodás a szerződés megkötésekor Többalanyú szerződések: bérbeadói, és bérlői oldalon (bérlőtársak) Bérlőtársak egymáshoz való viszonya:  jogaik és kötelezettségeik egyenlő  bérbeadóval szembeni felelősség egyetemleges  együttesen, egy időben gyakorolják bérleti jogukat. Társbérlő:  kizárólagos és közös használatra kijelölt helyiségek.  önálló bérlőnek minősül  Csak a közösen használt helyiségek esetén egyetemleges a felelősség Megszűnés:  közös megegyezés, lakás megsemmisül, felmondás (bérbeadó 5 felmondási oka), bérlő meghal és nincs folytatásra jogosul, bérlő a lakást elcseréli, bérlőt Mo-ról kiutasították, a bíróság megszünteti.  A bérlő felmondása a hónap utolsó napjára szól, felmondási idő min. 15 nap. Határozott tartamút nem mondhat fel!

20 Illeték szabályok I. – Általános előírások Itv. hatálya: - vagyonszerzési illeték - közigazgatási és bírósági eljárásokért fizetendő illeték - cégbírósági törvényességi felügyeleti eljárásokért fizetendő illeték Vagyonszerzési illeték fajtái: - öröklési - ajándékozási - visszterhes vagyonátruházási Vagyonszerzési illeték tárgya: - ingatlan - ingóság - vagyoni értékű jog - gépjármű és pótkocsi. Illetékmentesség fajtái: tárgyi - alanyi (teljes személyes illetékmentesség pl. Magyar Állam, MNB) * Lakástulajdon definíciója: ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. ** Haszonélvezet értékének kiszámítása: Alapja: egy éves érték. Éves érték = forgalmi érték (terhekkel nem csökkentett) 20 Határozatlan időre szóló haszonélvezet: éves érték ötszöröse. Éves érték X 5. Határozott időre szóló haszonélvezet esetén az éves értéket meg kell szorozni a kikötött évek számával, de értéke maximum az egyévi érték hússzorosa. Term. személy haszonélvezete esetén max.: 25 évnél fiatalabb haszonélvező – egy évi érték max. 10-szerese 25-50 éves - egy évi érték max. 8-szorosa 51-65 éves – egy évi érték max. 6-szorosa 65 évnél idősebb – egy évi érték max. 4-szerese. Jogforrás: 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről (Itv.)

21 Illeték szabályok II. – Ingatlan Öröklési illetékAjándékozási illetékVagyonátruházási ill. Területi hatály Belföldi ingatlan: kell fizetni Külföldi ingatlan: nem kell fizetni Belföldi ingatlan: kell fizetni Külföldi ingatlan: nem kell fizetni Belföldi ingatlan: kell fizetni Külföldi ingatlan: nem kell fizetni Tárgya Örökség (hagyomány, meghagyás, kötelesrész, halál esetére szóló ajándék) Ajándékozott ingatlanMegvásárolt ingatlan Keletkezé se Örökhagyó halálának napjánAjándékozási szerződés megkötésének napja - Szerződés megkötésének a napja - Árverés napja - Határozat jogerőre emelkedésének a napja Mértéke Lakástulajdon * – 9% Minden más ingatlan -18% Lakástulajdon * – 9% Minden más ingatlan -18% 4 % (1 milliárd HUF forgalmi értékig, felette 2%) Max. 200 millió HUF Alapja Tiszta érték (forgalmi érték – hagyatéki tartozások) Tiszta érték (forgalmi érték – megszerzési költségek) Forgalmi érték – megszerzési költségek Specialitás Haszonélvezet - Tulajdonjog örökös a haszonélvezettel csökkentett rész után - Haszonélvező a haszonélvezet értéke után ** Magánszemélyek egymás közötti cseréje, vagy magánszemély 1 éven belüli vásárlása és eladása: alapja a forgalmi értékek különbözete

22 Illeték szabályok III. – Mentességek Öröklési illetékAjándékozási illetékVagyonátruházási illeték a)egyenes ági rokonok és túlélő házastársak által megszerzett örökrész (nem csak az ingatlan számít bele) b)mostoha- és nevelt gyermek ill. mostoha- és nevelő szülő által megszerzett örökrész tiszta értékéből 20.000.000 forint (nem csak ingatlan számít bele) c)lakástakarékpénztári megtakarítás d)lakóház építésére alkalmas telek, ha az örökös a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít rá e)tudományos, művészet, oktatási célra juttatott örökség. a)lakóház építésére alkalmas telektulajdon, ha a megajándékozott az illetékkiszabástól számított 4 éven belül lakóházat épít b)egyenesági rokon által megszerzett ajándék c)lakástulajdon kezelői jogának ingyenes megszerzése d)lakástakarékpénztári megtakarítás e)tudományos, művészet, oktatási célra juttatott ajándék. a)lakóház építésére alkalmas telektulajdon, ha a vevő az illetékkiszabástól számított 4 éven belül azon lakóházat épít b)vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített lakás (forgalmi érték max. 15 millió HUF).15 és 30 millió forint közötti forgalmi érték esetén a 15 millió forint feletti rész is mentesül ha első tulajdonszerzés c)sportcélú ingatlan, ha a vevő vállalja, hogy 15 évig nem adja el az ingatlant és sport célra használja d)helyi önkormányzat ill. állam tulajdonában álló lakás, ha a tulajdonjog megszerzője vételi joggal vagy elővásárlási joggal rendelkező személy e)lakástulajdon magánszemély általi cseréje vagy vásárlása esetén, ha a magánszemély a másik lakástulajdonjogát a vásárlást megelőző vagy azt követő 1 éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke alacsonyabb, mint az eladott/elcserélt ingatlané f)lakástulajdon kezelői jogának megszerzése

23 SZJA Szabályok I. – Ingatlan értékesítés 16% Ingatlan értékesítés Adóalany: magánszemély Adó mértékének meghatározása - Értékesítésből származó bevétel - Értékesítéshez kapcsolódó költségek - Tulajdonban tartás időszaka Ingatlan definíció: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog. Jövedelem szerzés időpontja: szerződés ingatlanügyi hatósághoz való benyújtása Bevétel: vételár = szokásos piaci érték (részletvétel: teljes vételár) Számított összeg = jövedelem. Bevétel – költségek Felmerült költség: ingatlan megszerzésének költsége és értéknövelő beruházások Korrekció: ingatlan megszerzésének időpontja (lakónál és nem lakónál eltér) Jogforrás: 1995. évi CXVII. Törvény a személyi jövedelemadóról Szerzés éveSzámított összeg % 2014100 2013100 201290 201160 201030 20090 Szerzés éveSzámított összegből levonható % 2014-20090 200810 200720 200630 200540 200450 200360 200270 200180 200090 1999100 Lakóingatlan esetén jövedelemnek minősül Nem lakóingatlan esetén levonható

24 SZJA Szabályok II. – Adómentes ingatlan adásvétel - Bérbeadás 16% SZJA mentes ingatlan átruházás  jogszabályban meghatározott taxatív felsorolás esetén. Pl.: - házassági vagyonközösség megszüntetése során való házastársi megváltás - tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történő átruházás - helyi önkormányzat vagy az állam tulajdonában álló lakás bérleti jogáról való jogosulti lemondás Ingatlan bérbeadás esetén szintén a jövedelem 16%-a az SZJA. Jövedelem alapja: bérleti díj 2 módon történhet a jövedelem megállapítása: - tételes költségelszámolás -10% - os költséghányad alkalmazása. Bevétel csökkenthető: a bérbeadó által más településen bérbevett lakás ugyanabban az évben igazolt díjával, ha mindkettő időtartama meghaladja a 90 napot. Adómentes: önkormányzat részére való bérbeadás.

25 ÁFA Szabályok I. – adómentes, 27%, 18%, 5%?? Lakóingatlan fogalma  ingatlan nyilvántartásban lakóház vagy lakás  lakás céljára való létesítettség Hasznosítás módja  ingatlan értékesítés: főszabály: adómentes. Kivétel: az eladó adófizetési kötelezettséget választ – adókötelessé tesz Új ingatlan és építési telek: általános adóra vonatkozó szabályok (egyenes adózás) Jogforrás: 2007. évi CXXVII. Törvény az általános forgalmi adóról

26 ÁFA Szabályok II. – adómentes, 27%, 18%  ingatlan bérbeadás főszabály: adómentes. Kivétel: az eladó adófizetési kötelezettséget választ – adókötelessé tesz kötelezően adóköteles kör: kereskedelmi szállásszolgáltatás (18%), közlekedési eszköz elhelyezése (parkolás), ingatlannal tartósan összekötött gép (közmű, benzinkút), széf. Teljesítés időpontja  részletvétel: ingatlan birtokba adásának napja  értékesítő által épített ingatlan: átadás- átvételi jegyzőkönyv napja  egyéb esetben: birtokbaadás napja.

27 Helyi adók Önkormányzat alapvető feladata a helyi közszolgáltatások biztosítása Gazdasági önállósulás egyik eszköze, helyi szuverén adóztatási jog, helyi adópolitika kialakítása Rendelettel vezethető be, illetékességi területen belül Bevezetés, hatályon kívül helyezés, módosítás, bevezetés időpontjának és időtartamának meghatározása, mérték meghatározása (törvényi maximum figyelembe vétele), mentességek, kedvezmények meghatározása, részletes szabályok kidolgozása (tilos: naptári éven belül súlyosbítani!) Főváros:  kerületi önkormányzat: építményadó, telekadó, kommunális adó, idegenforgalmi adó  fővárosi önkormányzat: iparűzési adó Adótárgy:  ingatlantulajdon (és vagyoni értékű jog)  nem állandó lakosként való tartózkodás  gazdasági tevékenység végzése Típusok: 1. Vagyoni típusú: építményadó és telekadó 2. Kommunális jellegű: kommunális adó és idegenforgalmi adó 3. Helyi iparűzési Jogforrás: 1990. évi C. törvény a helyi adókról

28 Helyi adók Építményadó és telekadó Adókötelezettség: építmény (lakás és nem lakás)és telek Adóalany: a naptári év első napján lévő tulajdonos Adómentesség:  építményadó: szükséglakás, háziorvosi rendelő, állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló épület, műemlék épület 3 évig (az építési engedély kiadásától számítva)  telekadó: belterületi erdő, építési tilalom alatt álló telek területének 50%-a Adóalap:  hasznos alapterület/telek m2-ben, vagy  korrigált forgalmi érték (illeték szerinti forgalmi érték 50%-a) Adómérték (önkormányzat döntésétől függően):  1100 HUF/m2 / 200 HUF/m2, vagy  korrigált forgalmi érték 3,6 / 3%-a Kommunális adó: Építmény és telek után, adótárgyanként max. 17.000 HUF Idegenforgalmi adó: min. 1 vendégéjszaka eltöltése esetén adómentes: 18. év alatti, gyógyintézetben, fekvőbeteg szakellátásban részesülő, hallgatói jogviszony, egyházi személy mértéke: 300 HUF/éj, vagy szállásdíj 4%-a Helyi iparűzési adó: alanya az állandó vagy ideiglenes vállalkozási tevékenységet végző vállalkozó (nyereség és jövedelemszerzési cél) székhellyel/telephellyel rendelkezik, vagy nem rendelkezik, de tevékenységét ott fejti ki adóalap állandó tevékenység esetén a nettó árbevételből, ideiglenes tevékenység esetén a tevékenység végzésének naptári napjai alapján számolandó adómérték: 2000. évtől az adóalap 2%-a / naptári naponként max. 5000 HUF

29 Helyi adók Helyi iparűzési adó: alanya az állandó vagy ideiglenes vállalkozási tevékenységet végző vállalkozó (nyereség és jövedelemszerzési cél) székhellyel/telephellyel rendelkezik, vagy nem rendelkezik, de tevékenységét ott fejti ki adóalap állandó tevékenység esetén a nettó árbevételből, ideiglenes tevékenység esetén a tevékenység végzésének naptári napjai alapján számolandó adómérték: 2000. évtől az adóalap 2%-a / naptári naponként max. 5000 HUF

30 Pénzmosás és terrorizmus finanszírozásának megakadályozása I. Jogforrás: 2007. évi CXXXVI. Törvény a pénzmosás és terrorizmus finanszírozás megelőzéséről és megakadályozásáról. Hatály: ingatlanügylet, pénzügyi- és befektetési szolgáltatás, könyvvizsgáló, ügyvéd, közjegyző, stb. Belső szabályzat készítési kötelezettség Definíció: ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenység ingatlan tulajdonjogának átruházása, bérleti jogának üzletszerű közvetítése, ideértve az ügyleti megbízás előkészítését, az ingatlan forgalmi értékének becslését, valamint az üzletszerű ingatlanberuházás és ingatlanfejlesztés. 1. Ügyfél azonosítás - rögzítendő adatok köre eltérő természetes személy ill. Jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén - minimális adatkör (kötelező) - maximális adatkör (szolgáltató döntése alapján) 2. Személyazonosság igazoló ellenőrzése - okiratok bemutatása (okiratok köre attól függ, h természetes személy vagy vállalkozás az ügyfél) - vállalkozás ügyfél esetén duplázódik a bemutatási kötelezettség: eljárni jogosult személyről és vállalkozásról is kell! - vállalkozás nyilvántartásba vételének igazolása 3. Ügyfél átvilágítás (azonosítás + személyazonosság igazoló ellenőrzése; vállalat esetén duplázódik) - üzleti kapcsolat létesítésekor - gyanús tény, adat, körülmény merül fel - kétséges a korábbi adatok valódisága

31 Pénzmosás és terrorizmus finanszírozásának megakadályozása II. 4. Tényleges tulajdonos: - természetes személy, aki vállalkozásban a tulajdoni hányad min. 25%-val rendelkezik, meghatározó befolyással rendelkezik - természetes személy, akinek a megbízásából az ügyleti megbízás létesül 5. Egyszerűsített átvilágítás: - alacsony kockázatú ügyfelek és ügyletek - csak az üzleti kapcsolatot kell követni, azonosítás és ellenőrzés nem szükséges - átvilágítás akkor kell, ha pénzmosásra vagy terrorizmus finanszírozásra utaló tény, adat, körülmény merül fel Az alábbi ügyfelek esetén végezhető egyszerűsített átvilágítás: - meghatározott tevékenységet folytató ügyfél EU-n belül tevékenykedik, vagy harmadik országbeli, de a törvényben előírt szabályok betartását felügyelet ellenőrzi - ügyfél értékpapírjai EU-n belül tőzsdén jegyzettek, vagy harmadik országbeli ha az EU-s közzétételi követelmények vonatkoznak rá a nemzeti joga alapján - ügyfél központi államigazgatási szerv, helyi önkormányzat, Európai Közösségi intézmény. 6. Fokozott átvilágítás - magas kockázatot jelentő ügyfelek vagy ügyletek - ha az ügyfél nem jelent meg az azonosításon és személyazonosság igazoló ellenőrzésen - minden esetben fokozott átvilágítást kell végezni (maximális adatkör) - okiratok hiteles másolatát be kell adni 7. Külföldi kiemelt közszereplő - ügyfél nyilatkozata - a szolgáltató szabályzatban megjelölt vezető jóváhagyásával létesíthető üzleti kapcsolat 8. Átvilágítási információ átvétele

32 Pénzmosás és terrorizmus finanszírozásának megakadályozása III. 9. Bejelentési kötelezettség: - Kijelölt személy megnevezése (egy vagy több, lehetőleg vezető állású) - értesítési kötelezettség – 5 munkanap - bejelentés haladéktalan továbbítása a pénzügyi információs egységként működő hatóságnak - továbbítás nem tagadható meg - bejelentés tartalma: ügyfél átvilágítás adatai és pénzmosásra vagy terrorizmus finanszírozásra utaló tény, adat, körülmény - bejelentés módja: védelemmel ellátott elektronikus üzenet - főszabály: előzetes bejelentés. A bejelentéssel felfüggesztésre kerül a teljesítés. - teljesíthető, ha a hatóság értesít, hogy nem hozott intézkedést, VAGY ha belföldi megbízás esetén 1 munkanapon, külföldi megbízás esetén 2 munkanapon belül nem küld értesítést - utólagos bejelentés: ha a megbízás teljesítése nem akadályozható meg, vagy veszélyeztetné a tényleges tulajdonos nyomon követését - felfedés tilalma  a bejelentést az ügyfél előtt titokban kell tartani 10. Nyilvántartás és statisztika vezetése - átvilágítás információit 8 évig meg kell őrizni (üzleti kapcsolat megszűnésétől vagy teljesítésétől számítva) 11. Felügyeletet ellátó szerv: - NAV Pénzmosás Elleni Információs Irodája (elérhetőségét a belső szabályzat tartalmazza) - NAV PEII intézkedései: Felhívás intézkedés tételre Javaslat a szolgáltató részére képzési programról, alkalmazottak felvételéről Szabályzat átdolgozására való javaslat Figyelmeztetés Jogsértés abbahagyására való kötelezés Bírság kiszabása

33