Polgári jogi ismeretek Adásvételi és ajándékozási szerződés Polgári jogi ismeretek Adásvételi és ajándékozási szerződés. Közüzemi szerződés. Bérleti, lakásbérleti és haszonbérleti szerződés.

Adásvételi szerződés Az eladó valamely forgalomképes dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő pedig a dolog átvételére és a vételár megfizetésére vállal kötelezettséget. Adásvételi szerződés alanya bárki lehet (természetes, jogi személy, az állam, jogi személyiséggel nem rendelkező jogalany). A szerződés létrejöhet szóban, írásban és ráutaló magatartással (utóbbira példa: önkiszolgáló boltban történő vásárlás). Ingatlan adásvétele esetén azonban kötelező a szerződés írásba foglalása. Közvetlen tárgya a szerződésnek a tulajdonjog ellenérték fejében való átruházására irányuló magatartás. A szerződésben megállapodhatnak a felek tulajdonjog fenntartásban. Ez azt jelenti, hogy a vevő megkapja a dolgot, azonban az átadás ellenére nem szerzi meg a tulajdonjogot addig, míg a teljes vételárat ki nem fizette. Közvetett tárgya a dolog. Adásvételi szerződés tárgy csak forgalomképes dolog lehet, forgalomképtelen dolog nem. Korlátozottan forgalomképes dolgok csak meghatározott hatósági, jogszabályi engedélyek birtokában adhatók el, vagy csak meghatározott gazdálkodó szervezetek jogosultak az eladásra vagy a vételre. (pl.: fegyver). A felek megállapodhatnak tulajdonjog fenntartásban, mikor is csak akkor száll át a tulajdonjog, amikor a teljes vételár kiegyenlítésre kerül.

Adásvételi szerződés- Az eladó jogai és kötelezettségei A szerződés tartalma, az eladó kötelezettségei: Főkötelezettsége a dolog tulajdonjogát a vevőre átruházni. Másik főkötelezettség a dolog vevő birtokába adása. Ez azért is nagyon lényeges, mert a kárveszély a dolog, vevő részére történő tényleges átadásával száll át a vevőre, valamint a terhek és költségek is innen fogják a vevőt terhelni. Az eladó köteles (mellékkötelezettség) ezen túl tájékoztatni a vevőt a dolog lényeges tulajdonságairól, körülményekről, a dolgon fennálló jogokról, követelésekről Okirat-szolgáltatási kötelezettség (pl. használati utasítás) Kellékszavatosság és jogszavatosság terheli az eladót A költségek viselése körében az eladó kötelezettsége az átadással, valamint a dolog tehermentesítésével kapcsolatos költségek viselése.

Adásvételi szerződés- A vevő kötelezettségei főkötelezettsége a vételár megfizetése További főkötelezettség dolog átvétele Átvett dolog fenntartásával, használatával járó költségek, közterhek viselése Az adásvételi szerződéssel összefüggő költségek, illetékek viselése Ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés költségei A dolog átvételével, szállításával kapcsolatos költségek viselése

Speciális adásvételi alakzatok Megtekintésre vétel: a felek felfüggesztő feltétel mellett kötnek szerződést, mely alapján a vevő előbb megtekinti a vétel tárgyát. az eladó határidőt tűz a vevő számára a nyilatkozata megtételére, és amennyiben a határidőn belül nem nyilatkozik a vevő, a szerződés nem jön létre közöttük. Próbára vétel: itt is felfüggesztő feltételben állapodnak meg a felek. A vevő vételi szándékát a dolog kipróbálásától teszi függővé. Az eladó itt is határidőt tűz. Amennyiben a vevő nem nyilatkozik határidőn belül, a szerződés közöttük létrejön.

Speciális adásvételi alakzatok Minta szerinti vétel: a kereskedelmi forgalomban szokásos módszer. A vállalatok mintaterméket tartanak fenn, ahol a vevő a minta szerint választja ki a vétel tárgyát. Pl: bútorbolt. A minta szerinti vétel köti az eladót, mégpedig oly módon, hogy mindenben a mintának megfelelő dolgot kell szolgáltatnia. A dologban felismerhető és meglévő hibáért nem tartozik felelősséggel, míg a rejtett hibáért igen. Részletre vétel: a szerződésben úgy állapodnak meg a felek, hogy a vevő a vételárat több részletben egyenlíti ki, azonban a dolog tulajdonjogát már a szerződéskötéskor megkapja a dolog birtokával együtt. Gyakori itt a jogvesztés kikötése, mint szerződési biztosíték.

A vevő egyoldalú alakító jogai I. Elővásárlási jog: a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged. Amennyiben el akarja adni a dolgot, a kapott ajánlatot köteles közölni az elővásárlási jog jogosultjával. Abban az estben, ha a jogosult él jogával, ő veszi meg a dolgot, amennyiben nem, úgy az eladó a kapott ajánlatnak megfelelő áron, vagy annál magasabb összegért, eladhatja a dolgot. Elővásárlási jog alapulhat jogszabályon (közös tulajdon) vagy a felek szerződéses megállapodásán. A törvényes elővásárlási jog megelőzi a szerződésest. Az elővásárlási jog személyhez kötött. Visszavásárlási jog: egyoldalú vevői jogosultság. A jogosultság gyakorlása nem függ az eladó eladási szándékától. Ez a jog csak az eredeti eladót illeti meg, és csak abban az esetben, ha ezt a jogot az eredeti adásvételi szerződéssel egyidejűleg, írásban kikötik a felek, legfeljebb 5 évi időtartamra. Az eredeti eladónak az eredeti vevőhöz intézett nyilatkozatával hatályosul.

A vevő egyoldalú alakító jogai II. Vételi jog (opció): akkor beszélünk vételi jogról, ha a leendő vevő a tulajdonjog átruházását egyoldalúan kikényszerítheti. Alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. Csak írásban és a vételár meghatározása mellett érvényes a megállapodás. Határozatlan időre történő kikötés esetén 6 hónap múlva szűnik meg e jog. A vételi jog alól a tulajdonost a bíróság mentesítheti, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése óta körülményeiben olyan lényeges változás történt, amely alapján a teljesítés tőle nem várható el. Példa: lízing esetén

Csere Szerződés lényege: dolgok tulajdonjogának kölcsönös átruházása; dolog tulajdonjogának átruházása dolog tulajdonjoga ellenében. Felek: mindkét fél egyaránt eladó és vevő a másik fél szolgáltatásával szemben. Mögöttesen az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni.

Ajándékozási szerződés Ajándékozási szerződés alapján az egyik fél saját vagyona rovására a másiknak ingyenes vagyoni előny juttatására köteles. Az ajándékozás kétoldalú jogügylet, mert létrejöttéhez szükséges a megajándékozott elfogadó nyilatkozata. Alanyai tipikusan magánszemélyek, de lehet jogi személy is bármely pozícióban. Tárgya főszabályként bármi lehet, azonban adott esetben jogszabály korlátokat állapíthat meg (pl.: levéltári iratok).

Ajándékozási szerződés Az ajándékozó saját vagyona terhére juttat a másik félnek ingyenes előnyt, vagyis ellenszolgáltatás nélkül jut a megajándékozott az előnyhöz. Előny lehet: tulajdonjog, haszonélvezeti jog, stb. átruházása, tartozás átvállalása, követelés elengedése. Ingó ajándékozása akár szóban is történhet, míg ingatlan ajándékozása csak írásban lehetséges. A felek megállapodásával akkor is létrejön érvényesen, ha nem került a dolog átadásra megállapodáskor. A megkötött szerződés alapján a megajándékozott követelheti a dolgot. (Konszezuál szerződés.) Megtagadhatja a teljesítést az ajándékozó, ha utóbb (ajánlattétel, szerződés megkötése után) körülményeiben, különösen a megajándékozotthoz fűződő viszonyában olyan lényeges változás következett be, amely miatt a szerződés teljesítése tőle nem várható el.

Az ajándékozó felelőssége Az ajándékozó felelősségre vonható. Köteles helyt állni az ajándék tárgyával kapcsolatosan: A megajándékozott tulajdonszerzéséért (jogszavatosság). Az ajándék tárgyának fogyatékosságaiért (kellékszavatosság). Jelentéktelen hibáért, amely a használhatóságot nem zavarja, nem felel. Az ajándékozás során az ajándék tárgyában beálló kárért. (Itt érteni kell a tájékoztatási kötelezettségét is. Tájékoztatnia kell a megajándékozottat a dolog olyan lényeges tulajdonságairól, amit az nem ismerhet.) Mindezekért akkor terheli felelősség az ajándékozót, ha szándékosan vagy súlyosan gondatlanul járt el. A bizonyítási teher itt megfordul: a megajándékozottnak kell bizonyítania. Nem csak az ajándék tárgyában keletkezhet kár, hanem a megajándékozott egyéb vagyontárgyaiban is. Ilyenkor a kártérítés általános szabályai alapján felel az ajándékozó.

Az ajándék visszakövetelése I. Az ajándék visszakövetelése: az ajándék átadása után is alakulhatnak olyan körülmények, amelyek megalapozzák az ajándék tárgyának visszakövetelését az ajándékozó részéről. Ezek az indokok azonban csak a törvényben meghatározott indokok lehetnek, így (3): Ha az ajándékozó létfenntartásához szükséges. Ekkor csak a még meglevő ajándék követelhető vissza, annak helyébe lépett dolog, vagy az ajándék értéke nem. További követelmény, hogy a visszakövetelés nem veszélyeztetheti a megajándékozott létfenntartását. Az ajándékozó visszakövetelheti a dolgot, vagy a helyébe lépett értéket, ha a megajándékozott vagy az együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el. (pl.: bűncselekmény elkövetése, jogi kötelezettség megsértése. Lényeges, hogy a jogsértést nem az ajándékozó magatartása váltotta ki. Példa: Tettleges becsületsértés- pofon. Szidalom.

Az ajándék visszakövetelése II. Az ajándékozó visszakövetelheti a dolgot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor, ha a feltevés, amelyre alapozva az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és enélkül az ajándékozásra nem került volna sor. Feltétel tehát, hogy valamilyen feltevés indítsa az ajándékozót az ajándékozásra, enélkül nem került volna sor az ajándékozásra és ez véglegesen meghiúsult. A bizonyítás az ajándékozót terheli. Nem követelhető vissza az ajándék, vagy a helyébe lépett érték, ha a feltevés meghiúsulását az ajándékozó felróható magatartása okozta. Példa: vőlegény tettlegesen bántalmazza a mennyasszonyt.

Közüzemi szerződés Közüzemi szerződés alapján a szolgáltató köteles meghatározó időponttól a felhasználó számára folyamatosan és biztonságosan a felhasználó igénye szerint meghatározott közüzemi szolgáltatást –így különösen gázt, villamos energiát és vizet- nyújtani, a felhasználó pedig köteles időszakonként díjat fizetni. Közszolgáltatásra irányuló adási típusú szerződés. A szerződés tárgya: közszolgáltatás, így pl.: víz, gáz, villamos energia, folyamatos és biztonságos nyújtása a felhasználó igényeinek megfelelően időszakos díjszolgáltatás ellenében. Felek: szolgáltató és felhasználó. Szolgáltató szerződéskötési kötelezettsége: jogszabály alapján a szolgáltatás igénybevételével a szerződés létrejön (szerződési szabadság alapvető korlátja). Szolgáltatás szüneteltetése, korlátozása, a szerződés egyoldalú felmondása a szolgáltató részéről csak jogszabályban meghatározott feltételek bekövetkezése esetén lehetséges. (pl. díjfizetés elmulasztása: kivéve ivóvíznél, háborús helyzet, vezetékrendszer karbantartása…)

Bérleti szerződés Bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni. Alanyok: általános szabályok szerint alakul, elnevezésük: bérlő- bérbeadó A bérlet tárgy lehet lakás, valamint nem lakás céljára szolgáló helyiség is. A lakás és helyiségbérletre speciális szabályok vonatkoznak. A jogi szabályozás alapja az egyszerű dologbérlet. Ideje lehet határozott vagy határozatlan. Albérletbe adás/használat átengedése csak a bérbeadó engedélye birtokában lehetséges, valamint a bérbeadónak kell először felajánlani az albérletbe vétel lehetőségét.

Bérleti szerződés esetén a bérbeadó kötelezettségei Köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni. A használat átengedése történhet határozott vagy határozatlan időre. Utóbbi esetben a szerződést bármelyik fél rendes felmondással bármikor megszüntetheti. Kellék- és jogszavatosság terheli. Szavatol azért, hogy a dolog szerződésszerű használatra alkalmas, megfelel a szerződés előírásainak, másrészt szavatossággal tartozik azért, hogy a használat tartama alatt a bérlőt birtokában és a használatában mások jogai nem akadályozzák, nem zavarják. A kötelezettség nemcsak a szerződés megkötésekor, hanem annak teljes időtartamára nézve terhelik. Terhelik a bérbeadót a dolog rendkívüli felújításának és javításának költségei, a bérlő által a dologra fordított szükséges kiadások, a dologgal kapcsolatos közterhek.

Bérleti szerződés esetén a bérbeadó jogai Használat ellenőrzésének joga: követelheti a rendeltetésellenes használat megszüntetését, kárának megtérítését. Amennyiben a dologgal rendelkezik, a bérlő köteles megengedni, hogy a dolgot a vevő megfelelő időben és módon megtekinthesse. Megilleti a rendes és rendkívüli felmondás joga. Utóbbi akkor, ha a bérlő a bért nem fizeti meg, ha a dolgot rendeltetésellenesen, szerződésellenesen használja. Ha a bérlet tárgya lakás vagy ingatlan, a bérbeadót a hátralékos bér és járuléka erejéig a bérlő bérleménybe vitt vagyontárgyain zálogjog illeti meg.

Bérleti szerződés esetén a bérlő kötelezettségei A főkötelezettség a bér megfizetése, időszakonként előre. A felek ettől eltérően is megállapodhatnak. A bérlő nem köteles azon időszakra bért fizetni, amíg nem tudja használni a dolgot. Ha a bért indokolatlanul nem fizeti meg, annak szankciója az azonnali hatályú felmondás. A felmondás előtt azonban a bérbeadó köteles figyelmeztetni a következményekről a bérlőt megfelelő határidő tűzésével. Rendeltetésszerű használat követelménye. Köteles viselni a dolog fenntartásával járó kisebb költségeket, kiadásokat. Köteles értesíteni a bérbeadót, ha a dolog állaga veszélyben van vagy bérbeadót terhelő munkálatok elvégezése szükséges. A bérleti jogviszony megszűnése után köteles a dolgot visszaadni.

Bérleti szerződés esetén a bérlő jogosultságai Megilleti a rendes és a rendkívüli felmondás joga. Rendkívüli felmondás súlyos kellék- vagy jogszavatossági hiba esetén gyakorolhatja. Azokat a dolgokat, amit saját költségén szerelt fel, a dolog sérelme nélkül leszedheti és elviheti.

A bérleti jogviszony megszűnése határozott idő elteltével. Határozott idejű bérlet határozatlanná alakul át, ha a határozott idő lejárta után a bérlő a dolgot tovább használja és ez ellen a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik. szerződésben megállapított feltételek bekövetkeztével rendes felmondással. 15 napos felmondási határidővel, főszabály szerint ez csak határozatlan idejű szerződésnél lehetséges. rendkívüli felmondással. Mind határozott, mind határozatlan idejű szerződésnél, szerződésszegés esetén (díjfizetés elmulasztása írásban, felszólítással egyidejűleg kitűzött póthatáridőre; a dolog súlyos veszélyeztetése) a bérlet tárgyának megsemmisülésével (az elpusztult dolog pótlására a bérbeadó nem köteles)

Haszonbérleti szerződés Haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő meghatározott mezőgazdasági földterület vagy más hasznot hajtó dolog időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni. A haszonbérlet legjelentősebb területe a mezőgazdasági haszonbérlet, ezért így is szabályozást nyert az általános szabályok között. Mezőgazdasági terület haszonbérbe adása esetén az írásbeliség kötelező. Mezőgazdasági földterületet a haszonbérlő nem adhat alhaszonbérbe, az erre vonatkozó szerződés kikötés semmis. Haszonbérleti szerződést tehát hasznot hajtó dologra, esetleg jogra (vadászati jog) lehet kötni. Tárgya ingó és ingatlan dolog egyaránt lehet. Bérleti szerződés esetén csak a használat jogának átengedéséről van tehát szó, míg haszonbérleti szerződés esetén a hasznok szedése is megilleti a haszonbérbe vevőt.

Haszonbérleti szerződés esetén a haszonbérbe adó jogai és kötelezettségei Törvényes zálogjog illet meg a haszonbérlő bérleménybe bevitt tárgyain. Azonnali hatályú felmondási jog illeti meg. Ez akkor áll fenn, ha a haszonbérlő a figyelmeztetés ellenére is rongálja a dolgot, vagy súlyosan veszélyezteti épségét, valamint ha a haszonbért vagy a közterheket felhívás ellenére sem fizeti meg határidőre. Haszonbérbe adó kötelezettségei: Köteles a dolog birtokba adására. A szerződés egész tartalma alatt szavatol, hogy a dolog rendelkezik a törvényes és a szerződésben megállapított kellékekkel.

Haszonbérleti szerződés esetén a haszonbérlő jogai és kötelezettségei A haszonbérlő helyzete a bérlő helyzetéhez nagyban hasonló, azonban többletjogosítványok is megilletik, hiszen a dolog birtoklásán, használatán túl megilletik annak hasznai is. Haszonbérlő kötelezettségei: Kötelezettségei is igazodnak ehhez, így köteles a rendes gazdálkodás szabályait betartani. Ez jelenti az állag megóvását, a hasznok szedését és a használatot. A haszonbérlőt terhelik a közterheken túl a dolog fenntartásához szükséges felújítás és javítás költségei. A haszonbérlő köteles haszonbért fizetni. A haszonbért lehet pénzben vagy természetben is fizetni. A díj időszakonként utólag jár, az időszakot pedig a felek jogosultak megállapítani. (Utólagos díjfizetés oka: a haszonból fizet.)

A haszonbérleti szerződés megszűnése a felek rendelkezése alapján határozott idő letelte esetén határozatlan idő kikötése esetén rendes felmondással bármelyik fél megszüntetheti (a rendes felmondási idő itt 1 hónap)

Állam- és Jogtudományi Kar Köszönöm a figyelmet! Dr. Zoványi Nikolett PhD. hallgató Debreceni Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar Polgári Jogi Tanszék nikolett.zovanyi@gmail.com http://jog.unideb.hu