Hosszútávú ingatlankiadás tréning 2016. 11. 26. szombat Budapest

Bevezetés Bérleti szerződés Bérbeadás alapok, adószám Áfa Helyi adók Adóterhek Számlázás Bevételek Saját nyilvántartások Kiadások, écs Rezsi, közös kts. Kaució EHO és határa

Keresztesné Molnár Anita családi adótanácsadó, adótréner Adótanácsadás munkavállalók, adószámos magánszemélyek részére (ingatlantulajdonosok) Adóbevallás készítése Képzések Vedd a kezedbe adóügyeidet! www.TudatosAdozo.hu Szállásadó, HFE vezetőségi tag lakáskiadó

Tudatos Adózó hitvallás "Szenvedélyes hiszek abban, hogy BÁRKI képes a saját adóügyeit kézben tartani – ez persze nem azt jelenti, hogy könyvelővé kell képezned magad. Nem kell mindent megtanulnod, nem kell napi szinten a jogszabályokat és a NAV honlapját bújnod. A kézben tartás azt jelenti, hogy rálátásod van a Téged érintő dolgokra. Tudod, hogy hol kell utána nézni a kérdéseidnek. Ha változás van az életedben, akkor előre tájékozódsz. Tudsz és mersz kérdezni.”

„Minden jogszabály annyit ér, amennyit a hétköznapi emberek nem értenek meg belőle” (Munkaügyek – irreality show)

Jogszabályok 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról 2003. évi XCII. törvény az adózás rendjéről 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról 2000. évi C. törvény a számvitelről 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 1998. évi LXVI. törvény az egészségügyi hozzájárulásról 2005. évi CXX. törvény az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról 1997. évi LXXX. törvény a társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről

„lakáskiadás” Ingatlanbérbeadás = szállásadás, fizetővendéglátás

Bérbeadás Ingatlan Lakóingatlan, iroda, műhely, üzlet stb. Garázs áfa Termőföld adómentes, ha min. 5 évre ha adóköteles: nem a NAV-hoz, hanem helyi önkormányzathoz (Bp: fővárosi főjegyző)

Bérbeadó Tulajdonos (ok) Haszonélvező Bérlő (ált. kizárva->albérlő) Szívességi használó

Bérbeadás Magánszemélyként Egyéni vállalkozó Társas vállalkozás KATÁS nem lehet! E.v. mellett lehet magánszemélyként

Csak erre a célra létrehozott vállalkozás Tevékenységbővítés Adózás: Általános szabályok szerint Speciális szabályok szerint -> könyvelő

Adószám? Nem kötelező 2010. óta Bérlő: magánszemély és nem kér számlát Bérlő kér számlát (cég; msz, ha kap albérlet támogatást)

Különbség az adószámmal és az adóazonosítóval történő bérbeadás között Számla vs. Számviteli bizonylat Adószámot fel kell tüntetni

Honnan lesz adószámod? Már van : csak tevékenységbővítés Nincs: NAV, személyesen, azonnal Ügyfélkapu, elektronikusan, 30 nap 16T101 nyomtatvány 682001-682009 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése (ÖVTJ)

682001 Lakásbérbeadás, albérlet 682002 Gazdasági építmény bérbeadása 682003 Földterület bérbeadás 682004 Oktatást szolgáló építmény…. 682005 Sportlétesítmény, sporttelep … 682006 Művelődési ház … 682007 Üzlethelyiség bérbeadása 682008 Saját tulajdonú vagy bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése msn.

Adózás 1. Tételes költségelszámolás bevétel-kiadás=jövedelem 2. 10%-os ktg-hányad bevétel 90 %-a= jövedelem Többféle önálló tev. esetén nem kombinálható Pénzforgalmi szemlélet Veszteség nem vihető át a következő évre

Jövedelem után: 15 % személyi jövedelemadó 14 % EHO, ha a jövedelem > 1 millió Ft és … Közös tulajdon

Bevétel Bérleti díj Rezsi (szerződés szerint) Kaució, ha „átalakul” bérleti díjjá (ne!) Kártérítés?

Rezsi Bérleti díjban benne van (ritka) Bérleti díjon felül fizetendő Mérőórák Módszerek Bérlő csekken/utalással befizeti Tulaj csekken/utalással folyamatosan befizeti, majd a köv. hónapban elkéri Tulaj csekken/utalással folyamatosan befizeti, majd a hó végén elkéri Tulaj csekken/utalással folyamatosan befizeti, a tárgyhavi rezsire előleget kér, majd a köv. hónapban elszámolnak

Közös költség

Kaució Kaució=óvadék Nem bevétel célja

Kiadások Saját névre szóló számla, bizonylat, szerződés… Kiadással kapcsolatos: ingatlanközvetítő, hirdetés, energetikai tanúsítvány, közjegyző, földhiv.,könyvelő, képzés  Berendezés (tárgyi eszközök) Indulás évében: max. 3 évre visszamenőleg Rezsi (házastárs nevére is lehet) Karbantartás (=felújítás) Építményadó Bérlőváltáskor  Écs Más településen megfizetett lakbér

Helyi adó Építményadó Önkormányzati döntés Max. 1100 Ft/nm/év (+50%) Két részletben (03.15. és 09.15.) Aki jan. 1-én a tulajdonos

Más településen megfizetett lakbér Ugyanabban az évben Igazoltan megfizetve 90 napnál hosszabb bérlet Nem térítik meg (mh, mnk) Külföld is más település!

Értékcsökkenés Ingatlan: 2% Alapja: könyv szerinti érték 2015-től: ingyenes szerzésre nem! Felújítás Ingóság: 100 ezer alatti: 100 % 100 ezer feletti: átalányamortizáció

2013-ban vett egy lakást 15 millió Ft-ért Példa: Annabella 2013-ban vett egy lakást 15 millió Ft-ért a lakást 2015.09.01-től kiadta folyamatosan 2015-re mennyi értékcsökkenést számolhat el költségként? 15 millió 2%-a: 300 ezer, 4 hónapra: 300e / 365*122=10 274 FT

2013-ban vett egy lakást 15 millió Ft-ért Példa: Celesztina 2013-ban vett egy lakást 15 millió Ft-ért az adásvételi szerződésbe 12 millió Ft került A lakást 2015.09.01-től kiadta folyamatosan 2015-re mennyi értékcsökkenést számolhat el költségként? 12 millió/12*4=4 millió 2%-a: 80 ezer Ft

felújította 3 millió Ft-ért Példa: Bertolda 2013-ban ajándékba kapott egy lakást, a szerződés megvan, a benne megadott érték 15 millió Ft felújította 3 millió Ft-ért A lakást 2015.07.01-től kiadta folyamatosan 2015-re mennyi értékcsökkenést számolhat el költségként? 3 millió 2%-a: 60 ezer, ennek a fele 30 ezer

felújította 3 millió Ft-ért Példa: Doloróza 2013-ban ajándékba kapott egy lakást, a szerződés megvan, a benne megadott érték 15 millió Ft felújította 3 millió Ft-ért A lakást 2015.07.01-től kiadta folyamatosan 2014-re mennyi értékcsökkenést számolhat el költségként? Nulla!

2013-ban vásárolt egy lakást 13 millió Ft-ért Példa: Eszmeralda 2013-ban vásárolt egy lakást 13 millió Ft-ért felújította 4 millió Ft-ért, ennek a fele munkabér volt, amiről nem kapott számlát Illetéket fizetett 80 ezer Ft-ot Ügyvédi munkadíj 60 ezer Ft, számla megvan A lakást 2014.12.28-tól kiadta 2014-re mennyi értékcsökkenést számolhat el költségként? 13m+2m+80e+60e=15 140 000 Ft, a 2%-ának a 4/365-öd része: 3318 Ft

2014-ben felújította 3 millió Ft-ért Példa: Filoména 1990-ban vett egy lakást 900 ezer Ft-ért és felújította 100 ezer Ft-ért 2014-ben felújította 3 millió Ft-ért A lakást 1991.07.01-től kiadta folyamatosan Mennyi értékcsökkenést számolhat el 2013-ban? 2015-ben? 2013: 1 millió 2%-a: 20 ezer Ft 2015: 4 millió 2%-a 80 ezer Ft

Különleges bérlők Kifizetőhely (cég): levonja az előleget Önkormányzat: 0 % adó Határozott időre és min. 36 hónapra Magánszemélyek lakhatására Rászorultsági kijelölés rendeletszáma legyen benne

Szja Jövedelem 15 %-a Adókedvezmények érvényesíthetők Családi Első házasok Súlyos fogy.

EHO Ha a jövedelem 1 millió feletti, akkor a teljes jöv. 14 %-a Nem jár érte orvosi ellátás, tp --------------------------------------------------------------- Nincs biztosítási jogviszonyod (munkaviszony stb.)? -> egészségügyi szolgáltatási járulék! 7050 Ft (235 Ft/nap)

EHO-határ Biztosítási jogviszonyban megfizetett 4+3 % eg.bizt.jár. 7050 Ft egészségügyi szolgáltatási járulék/nyugdíjas vállalkozó EKHO 15%-ból 1,6 % 14 %-os EHO (pl. osztalék után)

bérbeadásból bevétel: 4 millió Ft Kiadás: 1,8 millió Ft Példa: Asztrik bérbeadásból bevétel: 4 millió Ft Kiadás: 1,8 millió Ft Écs: 200 ezer Ft Mennyit fizet az ingatlan bérbeadás jövedelme után 2015-ben? És 2016-ban? 4m-1,8m-200e=2 m 16%szja: 320e 14%eho: 280e

bérbeadásból bevétel: 4 millió Ft Kiadás: 1,8 millió Ft Példa: Benett bérbeadásból bevétel: 4 millió Ft Kiadás: 1,8 millió Ft Écs: 200 ezer Ft Munkabér: bruttó 5millió Ft Mennyit fizet az ingatlan bérbeadás jövedelme után? És ha volt még 1 millió Ft osztaléka is? 4m-1,8m-200e=2 m 16%szja: 320e 14%eho: 280e lenne, de 5m 7%-a: 350e, így csak 100e kell a felső határ miatt Osztalék miatt: 140e eho levonás 140+350>450 ezért 40e visszajár neki

Ha a bérbeadó másik EGT-tagállamban biztosított, akkor nem kell EHO-t fizetnie!

Előlegfizetés Szja és EHO-előleg Negyedévente Csekken Utalással Számlaszám Közlemény

Példa: Csongor 2015.1 negyedéve Bérleti díj: 3*100 ezer Ft Rezsi bevét: 145 475 Ft Rezsi kiadás: 145 080 Ft Zárcsere: 8900Ft Mennyi adót, ehot fizet? Écs: 400e Ft/év 300000+145475-145080-8900=291 495 Ft 16%:46 639 Ft, 14%: 40 809 Ft ill. eho ekkor már nem kell

ÁFA Általánosságban Mentes: Alanyi mentes Tárgyi mentes Választható az ÁFA, de 5 évig nem léphet ki! Garázs

Számlázás Ha nincs adószám: számviteli bizonylat (saját előállítás) Ha van adószám: számla

Egyszerűsített készpénzfizetési számla „normál” számla Formailag Számla típusai Egyszerűsített készpénzfizetési számla „normál” számla Formailag Papírtömb Informatikai program, rendszer Beszerzés Adószám Személyi iratok Kiállítási határidő Kp: azonnal Utalás: 15 nap www.TudatosAdozo.hu

Horror mulasztási bírság (Art. 172 §) -> számlaadás elmulasztása -> nem a tényleges összegről Magánszemély adózó: Más adózó: az adózó mellett az adózó alkalmazottja, képviselője, vagy az a magánszemély is, aki az értékesítésben közreműködik: SZIG.SZ.NY.

100 000 14 400 12 600 73 000

Irattár Szig. sz. nyilvántartása + számlatömb Értékcsökkenés nyilvántartása Bevétel-költségnyilvántartás –”könyvelés” Kiadási számlák, szerződések Bevételi számlák másodpéldánya Bankszámlakivonatok Adóbevallás

Folyamatosan: kiadás gyűjtése Havonta: bevételi számlák kiállítása Negyedévente: adóelőleg Évente: adóbevallás

Keresztesné Molnár Anita családi adótanácsadó www.TudatosAdozo.hu iroda@tudatosadozo.hu (20)628-1084 https://www.facebook.com/TudatosAdozo