Hitelbiztosítéki értékelés
A hitelbiztosítéki értékelés Az ingatlan értékének óvatos becsléssel történő meghatározása Hitelbiztosítéki érték fogalma A tőkekövetelés / hitelbiztosítéki érték maximális aránya
Nem termőföld hitelbiztosítéki értéke 25/1997 PM rendelet Hitelbiztosítéki érték megállapításának alapja a piaci érték A piaci érték meghatározása három módon történhet Piaci összehasonlító Hozamszámításon Pótlási költségen alapuló Min. kétféle módszer (kivétel) Az értékelés érvényessége, maximális összege
Kockázatok – Csökkentése Ingatlan értékállandósága Piaci és egyéb adatok megbízhatatlansága Követelés érvényesítés hatásai Kockázatcsökkentés Hosszú távú piaci elemzés (banki gyakorlat 20-25 év) Létező állapot értékelése Be nem jegyzett jogok és kötelezettségek összegyűjtése Piaci adatok alátámasztására 3 forrás Források rögzítése
Piaci összehasonlító módszer Megtörtént adás-vételi ügyletek alapján 6 lépés a boldogsághoz: 1., alaphalmaz kiválasztása 2., összehasonlítható ingatlanok kiválasztása 3., fajlagos alapérték meghatározása 4., módosító tényezők 5., fajlagos alapérték módosítása = fajlagos érték 6., ingatlan végső értékének meghatározása
Értékmódosító tényezők Műszaki szempontok Építészeti szempontok Használati szempontok Telekadottság Infrastruktúra Környezeti szempontok Alternatív hasznosítás Jogi szempontok, hatósági szabályozás
Hozamszámításon alapuló értékelés Eszköz = tiszta jövedelem jelenértéke Jelenlegi használat értékelése 6 lépcső a „gazdagodáshoz” 1., ingatlan lehetséges alternatív használati módjainak elemzése 2., jövőbeni bevételek és kiadások becslése 3., jövőbeni pénzfolyamok felállítása 4., tőkésítési kamatláb meghatározása 5., pénzfolyamok jelenértékének meghatározása 6., legmagasabb jelenérték kiválasztása Tiszta jövedelem Tőkésítési kamatláb
Költségalapú értékelés + földterület + Ingatlan újraelőállítási értéke - amortizáció = ingatlan értéke Gyakorlati alkalmazása, kizáró tényezők Telekérték meghatározása: összehasonlító vagy hozamszámításon alapuló módszer Felépítmény értékének kétféle meghatározása: újraépítési költség, pótlási költség Avulás: fizikai, funkcionális, környezeti
Termőföld hitelbiztosítéki értékelése 54/1997 FM rendelet Fogalmak: termőföld, mezőgazdasági ingatlan, telepítmény Hitelbiztosítéki értékelés alapja? Forgalmi értékelés két módja Piaci összehasonlító Hozamszámításon alapuló
Termőföld hitelbiztosítéki értékelése Hitelbiztosítéki érték meghatározása: Hbe = Fé – Ké Kockázat: Ingatlan értékállandóságának kockázata Piaci adatok megbízhatatlanságának kockázata Egyéb adatok megbízhatatlansága Követelésérvényesítés hatásai Értékelés érvényessége 180 nap Mindkét módszer alkalmazandó