Ingatlanértékelés II.

Piaci összehasonlító értékelés Hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke Kiigazításokat kell eszközölni az értékmódosító tényezők hatásának kiküszöbölésére Kiigazítás %-ban és összeggel 20 %-os szabály Adatgyűjtés: források szűkössége Kétféle módszer: páros, csoportos

Piaci összehasonlító módszer lépései Megtörtént adás-vételi ügyletek alapján 6 lépés a boldogsághoz: alaphalmaz kiválasztása összehasonlítható ingatlanok kiválasztása (min. 5-10) fajlagos alapérték meghatározása (ár/nm) Korrekciós tényezők (max. 20%) fajlagos alapérték módosítása korrigált fajlagos alapérték ingatlan végső értékének meghatározása (korrigált nm-ár x az ingatlan alapterületével)

Értékmódosító tényezők Műszaki szempontok Építészeti szempontok Használati szempontok Telekadottság Infrastruktúra Környezeti szempontok Alternatív hasznosítás Jogi szempontok, hatósági szabályozás

Piaci összehasonlító elemzés: csoportos összehasonlítás

Piaci összehasonlító elemzés: páros összehasonlítás

Hozamszámításon alapuló értékelés Értékesítés vs. bérbeadás Befektetési analízis Befektetett tőkével szemben támasztott hozamelvárás Két módszer Direkt tőkésítés Diszkontált Cash Flow Mindkét módszer jellemzője: a kockázatarányos tőkésítési ráta

Hozamszámítás, direkt tőkésítés I. Éves nettó eredmény Tőkésítési ráta Ingatlan értéke = Éves nettó eredmény (üzemi eredmény): + éves bruttó bevétel - Kihasználatlanság és behajtás miatti költségek - Fenntartási költségek: biztosítás - Felújítási költségalap - Menedzselési költségek Tőkésítési ráta = a piacon elérhető hasonló kockázatú befektetések hozama (állampapír)

Hozamszámítás, direkt tőkésítés II.

Hozamszámítás, diszkontált cash flow I. Számítási mód: évenkénti nettó eredmény jelenértéke A vizsgálat a jelenben történik Maximális futamidő 20-25 év évi nettó eredmény jelenértéke + 2. évi nettó eredmény jelenértéke 3. évi nettó eredmény jelenértéke Ingatlan értéke =

Hozamszámítás, diszkontált cash flow II. PV= CF0 (1+Y)0 CF1 (1+Y)1 CF2 (1+Y)2 CF3 (1+Y)3 + + CFn (1+Y)n . . . CF = adott év nettó eredménye Y = a piacon a hasonló kockázatú befektetések hozama

Hozamszámításon alapuló értékelés, példa Az ingatlanfejlesztés az alábbi kiadásokkal és bevételekkel járt. Mennyi a befektetés jelenértéke, ha a kamatláb 10%

Maradványértéken alapuló értékelési módszer I. Hozamszámításon alapuló értékelés egyik módszere Alkalmazása: beépítetlen telkek, továbbfejlesztendő ingatlanok esetében Módszer: A leendő fejlesztés forgalmi értékének becslése A becsült érték csökkentendő a szükséges fejlesztések költségével A különbség a maradványérték (telek, befejezetlen fejlesztés értéke)

Maradványértéken alapuló értékelési módszer II. 1. lépés: a leendő fejlesztés értékének meghatározása 2. lépés: a becsült érték csökkentendő a szükséges fejlesztések költségével A jövő: Hotel Excelsior

Maradványértéken alapuló értékelési módszer III. 3. lépés: a különbség a maradványérték: befejezetlen fejlesztés, telek értéke A közelmúlt: a volt SZOT épület

Maradványérték számítás Mekkora a telek maradványértéke, amelyre egy irodaházat terveznek, s így az ingatlan teljes értéke 1.420 mFt?