Aranykoronás földértékelési rendszer Szilágyi János Ede Földminősítés I. Aranykoronás földértékelési rendszer Szilágyi János Ede

Visszatekintés: földregisztrációk MAGÁNJOGI KÖZJOGI telekkönyv (1855) adókataszter (1850, 1875) állami földnyilvántartás (1963) ingatlan-nyilvántartás (1972, 1997)

A földminősítés alapproblémája: a föld értéke milyen értéket képvisel a föld? a föld nem munkatermék (azt nem absztrakt emberi munka alakította), tehát ilyen értelemben vett értékéről nem lehet beszélni van viszont: 1. használati értéke 2. közgazdasági értelemben vett értéke 3. forgalmi értéke 4. stb.

A földminősítés alapproblémája: a föld értéke Az ingatlanértékek megállapításának módszerei: 1. A piaci összehasonlító megközelítés: a piaci átlagárak alapján történő értékelés alapvető feltétele, hogy megfelelő mennyiségű és összehasonlítható adat álljon rendelkezésre (csak kisegítő jelleggel alkalmazzák e módszert). 2. A helyettesítési költség megközelítési módszer: a földterületet csak előzetes tőkebefektetéseket (pl. talajjavítás) követően lehet művelésbe venni, s e ráfordítások minőségi osztályonként eltérőek (alig alkalmazzák a módszert). 3. A területegységre jutó tiszta jövedelem tőkésítésén alapuló módszer: Alapja: földhozadék = bruttó termelési érték - ráfordítási költség. A becslők 5 - 10 éves átlagárakkal dolgoznak. Ezt követi a tőkésítés (NBr.: 33 év járadék összege).

Termőföldértékelés az Európai Unióban Az egyes tagállamok között nagy az eltérés: mind a termőföldre vonatkozó információs rendszerek mind ezek felhasználási területeit illetően. Nincs tehát kialakult egységes termőföldértékelési módszertan és erre alapozott összehangolt alkalmazás az EU szintjén. Megfogalmazták már ua. az egységesített és összehangolt működés kereteit.

A tőkés országok gyakorlata A föld 1. termőhelyi (ökológiai) értékelése és (2) a föld gazdasági (pénzbeli) értékelése elkülönül egymástól, ha vannak is érintkezési pontok. A földértékelést az határozza meg, hogy milyen célból kívánják a földet értékelni: 1. vétel/eladás céljából történő becslés 2. kölcsönügyleti becslés 3. földadó 4. kisajátítási 5. stb. A talajok ökológiai osztályokba sorolásának célja hármas: az egyes földterületek termőképességének elhatárolása támpontot nyújtani a földadó alapját képező kataszter kidolgozásához a mg-i termelésfejlesztések ökológiai feltételeinek a feltárása

Az aranykoronás rendszer fejlődése közvetlen előzménye az 1850-es szabályozás, ám itt még csak becslés volt alapja az állandó földadókataszter elkészítéséről szóló 1875. évi VII. törvény (a bevezetett rendszer a: hozadékkataszter - alapja az egységnyi területen megtermelt érték és az abból levont ráfordítási költség) az 1980. évi 16. tvr. hatására először törlik az ingatlan-nyilvántartásból az AK-értéket (és helyette a termőhelyi értékszámot jelölték) mivel azonban utóbb az új rendszer nem lépett hatályba, ezért visszaállították a termőföld ingatlanok esetében az aranykoronás rendszert

Az aranykoronás rendszer jogszabályi alapja jogbiztonság szempontjából kritizálható rendszer a hatályos 105/1999. (XII. 22.) FVM rendelet tulajdonképpen a (hatályon kívül helyezett) 1875. évi VII. tc. szabályait veszi át, és anélkül érthetetlen és használhatatlan a bizonyos szabályok tekintetében alkalmazni kell az ingatlan-nyilvántartási törvényt (pl. a művelési ágak meghatározásánál) a FVM rendelet szempontjából háttérjogszabályként funkcionál a Tft. is

A földminősítés folyamata a hatályos földminősítési rendszer csak ökológiai értékelést takar a földminősítés folyamata: művelési ágak megállapítása (művelés alól kivett területek) a földminősítés területi egységeinek meghatározása a minőségi osztály és a kataszteri tiszta jövedelem megállapítása

A művelési ágak megállapítása A földminősítés területi hatálya: a mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló föld A művelési ágak meghatározásának szempontjai: a rendszeres földhasznosítási módja a természetbeni állapot Művelési ág: 1. szántó, 2. rét, 3. legelő, 4.szőlő, 5. kert, 6. gyümölcsös, 7. nádas, 8. erdő és 9. fásított terület vö. termőföld fogalma: legelő (gyep) ---) eredete: 1981-től csak gyep volt a rét és a legelő helyett ---) visszaállították az eredeti rendszert halastó ---) nem művelési ág (mivel itt a termelő közeg a víz és nem a termőföld)

A művelési ágak megállapítása szántó (rendszeres szántóföldi művelés alatt áll) rét (füves terület, melyet rendszeres kaszálással hasznosítanak), legelő (füves terület, melyet legeltetéssel hasznosítanak) szőlő, gyümölcsös, a kettő kombinációja a kert nádas erdő, fásított terület (elhatároló ismérv a terület: 1500 m2)

A művelési ágak megállapítása művelési ágak jelentősége: kárpótlás hasznosítási kötelezettség (szőlő, gyümölcsösnél) eltérő feltételei vannak a művelési ág megváltoztatásának Tft hatálya alá tartozik haszonbérleti idő erdőgazdálkodási törvény hatálya hegyközségi törvény és a bortörvény hatálya alá tartozik

A művelési ágak megállapítása művelés alól kivett területek: a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt nem álló föld, amely egyben a településsel (pl. az egy hektárt meg nem haladó földrészlet) a termeléssel és szolgáltatással (pl. üzemek) a közlekedés és hírközléssel a vízgazdálkodással a honvédelemmel és rendészettel a természetvédelemmel kapcsolatos terület.

A földminősítés területi egységeinek meghatározása A becslőjárás: (1) az osztályozási rendszer területi egysége, amelynek határvonalát az 1875:VII.tc. végrehajtása során állapították meg (napjainkig alig változtak ennek határvonalai, ld: Arad becslőjárás). (2) Itt megközelítőleg hasonlóak voltak a 1. termelési költségek és 2. a talajviszonyok. Osztályozási vidék: (1) ha a becslőjáráson belül a gazdálkodási viszonyok annyira eltérőek voltak, hogy azokat a becslőjárás egész területére nem lehetett általánosítani. (2) Ezekben tehát külön kataszteri tiszta jövedelmi fokozatokat állapítottak meg.

A földminősítés területi egységeinek meghatározása Mintatérhálózat: a földrészletek osztályba-sorozásának alapja a községenként és nagyobb területenként kijelölt mintatérhálózat. A mintatérhálózat: járási és községi mintaterekből áll. A földminőséget jellemző tulajdonságokat, természeti és termelési adottságokat művelési áganként kell megállapítani és mintatérjegyzékbe foglalni.

A minőségi osztály és a kataszteri tiszta jövedelem megállapítása Minőségi osztályok: a becslőjáráson (osztályozási vidéken) belül művelési áganként a különböző minőségű területek megkülönböztetésére szolgálnak 1 és 8 közötti arányszám, amely a földek termelékenységét mutatja (az alacsonyabb számértékű minőségi osztály a jobb) Kataszteri tiszta jövedelem: hozadéki értékszám, amely azt mutatja, hogy megállapítása idején egy adott földrészleten átlagos gazdálkodás mellett, az átlagos termelési költségek levonása után kataszteri holdra vonatkoztatva mennyi tiszta hozadék marad (0,04 - 108,00 AK). ma: viszonyszám, amely az azonos művelési ágú területek termőképessége közötti különbséget mutatja.

A minőségi osztály és a kataszteri tiszta jövedelem megállapítása osztályba sorozás: helyszíni földminősítési eljárás, amely során megállapítják a föld minőségi osztályát és az AK értéket az eljárás során vizsgálják: a földterület talajtulajdonságait a termelés feltételeit és természeti adottságait

A minőségi osztály és a kataszteri tiszta jövedelem megállapítása az aranykorona érték jelentősége: kárpótlási tv.: kár számítása, kárpótlási célú árverés Tft.: birtokmaximum (kivételek a birtokmaximum alól) földhaszonbérlet területi korlátjai kisajátítás, állam elővásárlási jogánál: a helyben szokásos vételárnál földvédelem (környezetjog) földhasználati nyilvántartás Ingatlan-nyilvántartás: adat

Következő előadás: Földminősítés II. - pontozásos földértékelés.