Ingatlanbefektetések elemzése Előadás Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő Szakképzés, Ingatlankezelő Szakképzés A-V. modul A pénz is áru, adható-vehető, van kereslete és kínálata, van ára (kamatláb). Megtérülés: a befektetés eredményeképpen megkeresett pénz. Megtérülési rára (ROE): a megtérülést a befektetéshez viszonyítjuk (%-os növekedés) Az egyes befektetések megtérülését akkor tudjuk összehasonlítani, ha - a kockázatok és - a likviditásuk hasonló.

„Bevétel-kiadás-hozam” modell: Lehetséges teljes bevétel - Kihasználatlanságból eredő veszteség + Egyéb bevétel = Effektív bevétel (EGI) - Működési költségek = No működési bevétel (NOI)

- Adósságszolgálat (ADS) - (Tőkeráfordítás) No működési bevétel (NOI) - Adósságszolgálat (ADS) - (Tőkeráfordítás) = (Adózás előtti) cash-flow (CF) - Jövedelemadó = (Adózott) cash-flow … A kockázat mérése: Ingatlanok finanszírozása esetén a legnagyobb kockázatot a magas külső eladósodottság jelenti.

Sajáttőke-arányos megtérülés: ahol INVBS: sajáttőke befektetés

Az ingatlanbefektetés kockázatai: Országkockázat, Politikai kockázat, Ágazati kockázat, Régió kockázat, Vállalkozás specifikus kockázatok, Árfolyamkockázat, Inflációs kockázat, Kamatláb kockázat, Jogi kockázat, Vis major kockázata.

Ország- és politikai kockázat: Az országos és helyi politikával és szabályozással összefüggő kockázatok, Sok tekintetben fedi egymást a két fogalom, A legnagyobb politikai kockázat a kisajátítás (államosítás) veszélye, A nemzetközi hitelminősítők kockázati besorolása mérvadó.

Ágazati kockázat: Az ingatlanpiacon belül az adott szegmens sajátos kockázatait jelenti: Lakáspiac, Irodapiac, Kereskedelmi ingatlanok piaca, Idegenforgalmi, vendéglátóipari létesít-mények, Ipari, logisztikai célú ingatlanok, Mezőgazdasági ingatlanok, stb.

Régió kockázata: Régió: Az ingatlan legtágabb kör-nyezete, mely gazdaságilag még hatással van annak keresletére, Nem feltétlenül esik egybe valamely tervezési-statisztikai régióval, A kockázat megítélésénél elsősorban a régió rövid-, közép- és hosszútávú fejlesztési stratégiájából kell kiindulni.

Vállalkozás specifikus kockázatok: Meghatározza: A vállalkozás mérete, Tulajdonosi összetétele, Tőkeellátottsága, „Goodwill”, A menedzsment (pl.: ingatlankezelő), A vállalkozás jelenlegi piaci pozíciója, A vállalkozás stratégiája.

Árfolyamkockázat: Attól függ, milyen devizanemben tervezzük a bevételeket és ráfordításokat, Az ingatlanbefektetések esetében a befektetők mindig banki eladási árfolyamon számolnak.

Inflációs kockázat: Kezelése történhet: A kamatlábak megválasztásával, A bérleti díjak, ill. működési költségek indexálásával.

Kamatláb kockázat: A külső finanszírozás kockázatát jelenti. Mindig számításba kell venni az esetleges későbbi refinanszírozás lehetőségét is.

Jogi kockázatok: A tevékenység (helyi) szabályozása, Szerződések, Bérleti díjak behajtásával kapcsolatos kockázatok, stb.

Vis major kockázata: Azon kockázatok, melyek bekövet-kezésének oka kívül esik a befektető hatáskörén, Némiképpen mérsékelhető az ingatlan biztosításával.

Külső eladósodottság Pozitív: A hitel felvételével nő a saját tőkére jutó megtérülés (ROE). Negatív: A hitel felvételével csökken a saját tőkére jutó megtérülés.

Példa: (Külső eladósodottság vizsgálata) Az ingatlan vételára: 58 mFt NOI (az 1. évben): 7,3 mFt 1. eset: Az ingatlant saját tőkéből vásároljuk meg. (0% külső eladósodottság)

2. eset: A megvásárláshoz hitelt veszünk fel. Hitelösszeg (P): 19,6 mFt (33,79%-os külső eladósodottság) Futamidő (n): 15 év Kamatláb (r): 8% A hitelt évente törlesztjük.

3. eset: A megvásárláshoz hitelt veszünk fel. Hitelösszeg (P): 19,6 mFt (33,79%-os külső eladósodottság) Futamidő (n): 15 év Kamatláb (r): 26% A hitelt évente törlesztjük.

Megoldás: 1. eset: Mivel nincs hitel, így a CF=NOI.

2. eset: Az ADS kiszámításához a törlesztőjáradék képletet használjuk.

3. eset: Az ADS kiszámításához a törlesztőjáradék képletet használjuk.

Az eredményeket táblázatba foglaljuk: 1. eset: 2. eset: 3. eset: Vételár: 58 mFt INVBS: 38,4 mFt P: 0 mFt 19,6 mFt NOI: 7,3 mFt ADS: 2,29 mFt 5,26 mFt CF: 5,01 mFt 2,04 mFt ROE: 12,59% 13,05% 5,31%  Nulla külső eladósodottság Pozitív külső eladósodottság Negatív külső eladósodottság

Fedezeti pont: Az a kihasználtság (%-ban), mely éppen elegendő a költségek fedezéséhez: Kiszámítása: Működési ktg. + ADS Lehetséges Bo bevétel 100

Nettó jelenérték: NPV = PV – I PV – a befektetés jövőbeni hozamainak jelenértéke I – befektetett összeg (beruházás) I = CF0 Elmondani, ha NPV>0 NPV=0 NPV<0

Példa: 161 mFt-ért vásárolunk meg egy ingatlant, amely a következő 2 évben várhatóan évi 14 mFt CF-t fog termelni, majd várhatóan 180 mFt-ért lehet eladni. A hasonló befektetések megtérülési rátája 10,5%. Mennyi a befektetés nettó jelenértéke? Érdemes-e ennyiért megvásárolni az ingatlant?

I = 161 n = 2 r = 0,105 NPV>0, tehát az ingatlant érdemes megvásárolni.

Belső megtérülési ráta: Jele: IRR Kiszámítása: egyenlet megoldásával lenne lehetséges. Belső kamatláb A tőke határhatékonysága A beruházás átlagos jövedelmezőségi rátája  az a kamatláb, amely mellett a nettó jelenérték éppen nulla.

A befektetés akkor fogadható el, ha r < IRR NPV r IRR A befektetés akkor fogadható el, ha r < IRR

NPV r Ilyen esetben IRR mindig a kisebbik (az origóhoz legközelebbi) zérushellyel egyenlő!