VÁROSKUTATÁS KFT Hegedüs József: A szociális bérlakásszektor bővítésének alternatívái „Kérdések és válaszok” avagy a szegénység és lakhatás című szakmai konferencia június 30.

Az előadás alapkérdései Milyen lakásrendszer jött létre a rendszerváltás után? – jóléti rendszerek vita Milyen szerepet játszott a lakásrendszer az újonnan kialakult „jóléti rendszeren” belül? Hogyan gondoskodik a társadalom a szegények lakhatásáról, és ebben milyen szerep jut a szociális bérlakásoknak? VÁROSKUTATÁS KFT2

A jóléti rendszer kiépülésének folyamat 3 Költségvetési /gazdasági/ pénzügyi „nyomás” Strukturális alkalmazkodás - privatizáció, „piacosítás”, állam visszavonulása Kormányzati politikák Magán érdekek, lobbik Nemzetközi szervezetek Kompromisszumok: elszivárgás, hatékonyság vesztesség, korrupció A változások társadalmi költségei – alkalmazkodási kényszer Informális gazdaság Egyéni alkalmazkodás, családi segítség Állami/önkormány- zati jóléti programok Kompromisszumos megoldások források szűkössége és az információ hiány (asszimetria) miatt

A poszt-szocialista jóléti rendszer elemei Trend a „liberális jóléti rezsim” felé – gazdasági kényszer A „társadalmi védőháló” három „intézmény” interakciója Család, rokonság növekvő szerepe – (Dél-Európai modell jellemzője) Informális gazdaság – (Dél-Amerikai modell jellemzője) Jóléti ellátások – (a konstrukció függvényében konzervatív, szocdem, vagy liberális) Instabil rendszer: „átmeneti” jelleg VÁROSKUTATÁS KFT4

A közvetítő mechanizmusok fontossága – az intézményrendszer A lakáspiaci folyamatok közvetítő szervezeteken keresztül zajlanak le, amelyek az adott jogi, politikai, gazdasági keretek között elősegítik a lakáspolitikai tranzakciókat (lakások építése, finanszírozás biztosítása, adás-vétel, lakások üzemeltetése, stb.), de amelyek az adott szervezetek partikuláris érdekei és értékei révén befolyásolják (esetleg torzítják) a folyamatok társadalmi következményeit – ezek az állandósult struktúrák alkotják a lakásrezsimet –Példák: önkormányzatok, lakáskezelő vállalatok (vagyonkezelők), építési vállalkozók (szocpol), szociális intézmények – az előítéletes és kirekesztő magatartás felerősíti a piaci hátrányokat A széttagolt lakáspolitikai kormányzat esetén nagy a valószínűsége annak, hogy a az erős lobby szervezetek érdekei dominálják a lakástámogatási rendszert. –Példa: ahogy az építőipari vagy a banki érdekcsoportok képesek voltak a 2000 és 2004 közötti lakáspolitikát befolyásolni, és utána is komoly befolyásuk maradt a lakáspolitikára, de a különböző érdekcsoportok közötti versengés segítheti a kiegyensúlyozottabb támogatási rendszert (bár ez önmagában nem cél) A szervezetek közötti verseny és egyáltalán a szervezetek túlélési stratégiája innovatív megoldásokhoz vezethet, de vezethet torzításokhoz is –Példa: lakástakarék-pénztárak és a panelprogram, pénzügyi közvetítők, brókerek bekapcsolása a hitelezési rendszerbe Konklúzió: A mai lakáspolitika egyik leggyengébb eleme, hogy a kormányzatnak nincs kontrollja a programok megvalósítása felett -- részben nincs kapacitás, részben senki nem érdekelt benne -- MI LESZ AZ ÚJ KORMÁNY REAKCIÓJA, VÁROSKUTATÁS KFT5

A lakásrendszer/lakáspolitika hatása a társadalmi egyenlőtlenségekre A lakásrendszer piaci folyamatokon és intézményi beavatkozásokon keresztül járulhat hozzá vagy csökkentheti a hátrányos helyzetű csoportok elszigetelődését A lakáspolitikai beavatkozás –A. növeli a társadalmi különbségeket, és ezáltal hozzájárul a hátrányos helyzetű csoportok elszigetelődéséhez Régi hitelek rendezés, lakásprivatizáció, hitelek kamattámogatása, magánbérlakásrendszer pénzügyi hátrányai –B. Gyengíti a különbségeket, de közvetett módon a piaci mechanizmusok révén a hátrányos csoportok helyzete tovább romlik Szocpol támogatás, „félszocpol”, bérlakások elosztása, megalapozatlan hitelezés –C. Mérsékli a különbségeket, és csökkenti a hátrányos helyzetű csoportok elszigetelését Panelprogram, lakásfenntartási támogatás, lakbértámogatás (ha működne), A lakáspolitikai beavatkozás hiánya – teret ad szélsőséges (kriminalitással összefonódó) megoldásoknak VÁROSKUTATÁS KFT6

7 Szociális lakás – definíció A jogosultság/rászorultság szempontjából kell definiálni Minden olyan lakhatási lehetőség (támogatás), amely azokat segíti, akik a piaci körülmények között nem tudnak lakáshoz jutni – „Nem a lakást kell támogatni, hanem az embereket” A lakásszervezet oldaláról: a közösségi tulajdonú bérlakás csak az egyik, bár jelenleg is a domináns megoldás –Állami, önkormányzati tulajdonú (bér)lakások –Non-profit szervezetek Vita: mi a hatékonyabb megoldás?

Lakáspolitika része a jóléti rendszernek A lakásprobléma természete megváltozik a rendszerváltás után -- a lakásrendszer és a jóléti rendszer összekapcsolódik A kormányzati struktúra alkalmatlan volt a probléma kezelésére: a lakás és a jóléti kormányzati kompetenciák szétválasztása; a decentralizáció elhibázott módja A szakmai megközelítések is lassan tudták meghaladni a szűk szakmai szempontokat (lakáspolitika – társadalompolitika vagy szociálpolitika?) VÁROSKUTATÁS KFT8

9 Nemzetközi kitekintés 2. – főbb trendek A szociális programok és a lakásprogramok összekapcsolódása –A lakbértámogatás és a jövedelempótló támogatások átfedése –A „nagyon szociális” lakásprogramok, társadalmi, etnikai konfliktusok (Francia ország) A lakáspolitika és várospolitika összekapcsolódása –Belső városrészek rehabilitációja –Lakótelepek rehabilitációja Vegyes lakóterületek előnybe részesítése –Tervezési beavatkozások –„Inclusionary” tervezés -- integráció elősegítése (angol, USA megoldások) Reformok szinte mindenhol: EU elvárások és kritika (nemzetközi lobbyk: CECODHAS, FEANTSA) – fontos, hogy a hazai reformok tanuljanak ezekből a programokból, és saját elképzeléseiket ne megszűnő, nem bevált konstrukciókra építsék

VÁROSKUTATÁS KFT10 Nemzetközi kitekintés 1: bérlakásrendszerek Európában Univerzális modellek –A szektor nyitott minden társadalmi csoport számára –Holland, dán, német, osztrák rendszer Reziduális modellek –A szektor csak a leginkább rászorulók számára nyitott –Anglia, dél-európai országok Sokféle intézményi megoldás –Önkormányzat –Önkormányzati vállalat –Szövetkezeti szektor –Magántulajdonosok

VÁROSKUTATÁS KFT11 A lakáspolitika korszakai 1989 után : „szanálás” időszaka –Lakásprivatizáció, „régi hitelek” kezelése –Kísérletek: lakásfenntartási támogatás, lakástörvény : intézményépítés –Lakástakarékok, jelzálogbank, építőipar átalakulása –Kísérletek: „Szocpol” átalakítása, ÁFA, DPM : aktív lakáspolitika –Lakáshitelezés, lakáskorszerűsítés (panelprogram) –Kísérletek: önkormányzati bérlakásprogram : támogatási rendszer kiigazítása –A lakáshitelek támogatásának visszafogása, a panelprogram megindítása, „félszocpol” (Fészekrakó program) – Kísérletek: PPP a bérlakásszektorban, telepfelszámolás ????

A lakásrendszer átalakulása – főbb folyamatok áttekintése Lakásprivatizáció és szociális lakások (rezidualizáció) Lakásfenntartási támogatás és hátralékosok Lakástámogatások, lakásprogramok - értékelés Lakáshitelezés, lakásárak - válság VÁROSKUTATÁS KFT12

Lakásprivatizáció és a szociális bérlakásszektor rezidualizációja VÁROSKUTATÁS KFT13 Alacsonyabb jövedelműek (átlag háztartásjövedelem 25 %-kal alacsonyabb) A hátralékosság valószínűsége 3-4-szer nagyobb Munkanélküliség aránya 3-4-szer magasabb a bérlakásokban élők esetében

Lakásfenntartási támogatás és a hátralékosság VÁROSKUTATÁS KFT14 Lakásköltség/jövedelemHáztartások megoszlásaHátralékosok aránya -10% 11,5%11% % 44,0%14% 21-30% 24,8%18% 31-40% 9,9%19% 41 % felett 9,8%23% Összesen 100%16% Lak á skiad á s/j ö vedelem h á nyados: h á ztart á sok megoszl á sa é s a h á tral é kosok ar á nya csoportonk é nt (Forr á s: V É KA 2006) A lakáskiadások 13 %-ról 20 %-ra emelkedtek 1989 és 2003 között A jövedelemkülönbségek (p10/p1) 4,7-ről 7,1 -re Főbb jellemzői: 1.Tipikusan „ad hoc” modellek (támogatás mértéke nem veszi kellően figyelembe a lakás alapterületének változását, lakástípust és a fűtés módját) 2.Szétaprózódott (párhuzamosan futó) konstrukciók: önkormányzati és normatív lakásfenntartási támogatás, önkormányzati konstrukciók (lakbértámogatás, „rezsi” támogatás), gázártámogatás, vízdíj támogatás. 3.Alapprobléma, hogy a jóléti rendszer nem képes biztosítani tartósan az egyensúlyt a perifériára szorult alacsony jövedelmű háztartások megélhetési költsége és jövedelmei között (a, informális jövedelmek, b, háztartás stratégiák és a jövedelemkiegészítő támogatások, c. egyéni problémák) – a hátralékkezelési program nem egy vészhelyzetben szükséges forgatókönyv, hanem egy szociális ellátási forma

Lakásfinanszírozás: hitelek, lakásárak, megfizethetőség VÁROSKUTATÁS KFT LMI (Lakásmegfizethetőségi index) Lakásár/jövedelem olló (LÁ/J) 4,8 4,16,2 5,8 MLA (Megfizethető lakások aránya) 5,0 % 15%43 % 46% Reál lakásár csökkenés Reál lakásár növekedés Lakáshitel/GDP arány ugyanannyi, mint 1989-ben LÁ/J olló romlik, de a másik két mutató javul, az értékek elmaradnak a fejlett piacokétól

Lakáshitelezés Lakáshitelezés támogatás (kamattámogatás, SZJA kedvezmény, illetékkedvezmény) Devizahitelek dominanciája: –Olcsó források –Közvetítőrendszer (ügynökök) –„Kockázati verseny” Válság –Hátralékok emelkednek –Lakásárak csökkennek –Kilakoltatások száma nő –Lakásépítés csökken –Lakáshitelezés csökken VÁROSKUTATÁS KFT16 Forrás:PSZÁF

Lakásépítés, lakásberuházások VÁROSKUTATÁS KFT17 Mélypont: 1998 Szabályozási „hiba” „Túlfűtött” építési piac Válság

Lakástámogatási rendszer ellentmondásai VÁROSKUTATÁS KFT18 A lakástámogatások növekedése Tulajdonosi szektor dominanciája Regresszív támogatások Összes jövedelem A jövedelemcsoporton belül adókedvezményben részesültek aránya Egy főre jutó kedvezmény (ezer Ft/év) ,6%56, ,0%75, ,0%101, ,4%132, felett27,5%165,0 Összesen6,4%115,8 A hitelek kamattámogatásának megoszlása, 2003 Lakástámogatások összetétele ( )

Lakáshelyzet mutatói (VEKE, 2007) VÁROSKUTATÁS KFT19

VÁROSKUTATÁS KFT20 Bérlakásprogram indokai Szektorsemlegesség hiánya –Pénzügyi hátrányok: a lakbér %-a pénzügyi hátrány –Jogi bizonytalanság (szerződések, adózás, kiszámíthatóság) Potenciális kereslet Közelítő, de konzervatív becslés alapján kb. 600 ezer bérlakásra lenne szükség (15 %), és ebből kb. 300 ezer a szociális igény (7,5%) Szociálpolitika és a szociális lakás: hatékony szociálpolitika nem működhet lakások nélkül

VÁROSKUTATÁS KFT21 Bérlakásprogram – szektorok Szociális szállás Önkormányzati szociális bérlet Kontrollált „közhasznú szektor”, lakástársaságok Egyedi (vagy intézményi) magántulajdonú, szociális hasznosítású lakások Ez nem egy elméleti modell: minden területen vannak kísérletek (jók, rosszak), vannak intézmények, szereplők,akik egy-egy megoldás mögé tudnak állni, amelyek hatékonyak is lehetnek, ha megfelelő ösztönzők működnek – ezeket az ismereteket kell integrálni a reformok kidolgozásába

VÁROSKUTATÁS KFT22 Bérlakás szektorok – háztartás jövedelem és lakásminőség (sematizált ábrázolás )

VÁROSKUTATÁS KFT23 Szociális szállás Átmeneti megoldás – „lefelé” és „felfelé” is lehet menni Szociális szervezet feladata –Segít, támogat az igénytől függően –Ellenőriz, biztosítja a rendszer fenntarthatóságát Szociális szervezet „érdekeltsége” és elszámoltathatósága

VÁROSKUTATÁS KFT24 Szociális lakástársaságok Önkormányzati és/vagy magántulajdonban lévő szervezetek Normatív lakbértámogatás és tőketámogatás (hitelgarancia, kamattámogatás, készpénz) –Kockázatok megosztása – valódi PPP –Támogatási szint korlátozása Lakások elosztásának szabályozása és ellenőrzése –Névjegyzék (75 %), egyéb jelentkező, aki megfelel a kritériumoknak –Központi, önkormányzati kontroll

VÁROSKUTATÁS KFT25 Szociális bérletek közvetítése Szociális lakásügynökség –Létező szervezetek (szociális intézmények, ingatlanközvetítők, stb.) –Közvetítési és működtetési díj – pl. a lakbér 10 %-a –Önkormányzati lakásigénylések Ellenőrzés: elosztás, lakbér, lakásminőség, stb. Nemzetközi példák: belga,olasz

Kiút? A lakáspolitikai paradigmaváltás szükségessége: szociális bérlakás, hatékony lakásfenntartási támogatás és célzott, magántulajdonú lakásokat is átfogó programok (panelfelújítás, városrehabilitáció, telepfelszámolás) Nincs hatékony szociális lakáspolitika olyan intézmények nélkül, amelyek érdekeltek a szektor működtetésében, fenntartásában – szociális lakáspolitikai lobby! Nincs hatékony lakáspolitika a közvetítő intézményi rendszer kontrollja nélkül: monitoring, ellenőrzés, stb. DE: csak ha hasonló irányú változások indulnak meg más szektorokban is (informális gazdasági visszaszorítása) VÁROSKUTATÁS KFT26

VÁROSKUTATÁS KFT27 Köszönöm a figyelmet!