Hosszútávú ingatlankiadás tréning

Az előadások a következő témára: "Hosszútávú ingatlankiadás tréning"— Előadás másolata:

1 Hosszútávú ingatlankiadás tréning
szombat Budapest

2 Bevezetés Bérleti szerződés Bérbeadás alapok, adószám Áfa Helyi adók Adóterhek Számlázás Bevételek Saját nyilvántartások Kiadások, écs Rezsi, közös kts. Kaució EHO és határa

3 Keresztesné Molnár Anita
családi adótanácsadó, adótréner Adótanácsadás munkavállalók, adószámos magánszemélyek részére (ingatlantulajdonosok) Adóbevallás készítése Képzések Vedd a kezedbe adóügyeidet! Szállásadó, HFE vezetőségi tag lakáskiadó

4 Tudatos Adózó hitvallás
"Szenvedélyes hiszek abban, hogy BÁRKI képes a saját adóügyeit kézben tartani – ez persze nem azt jelenti, hogy könyvelővé kell képezned magad. Nem kell mindent megtanulnod, nem kell napi szinten a jogszabályokat és a NAV honlapját bújnod. A kézben tartás azt jelenti, hogy rálátásod van a Téged érintő dolgokra. Tudod, hogy hol kell utána nézni a kérdéseidnek. Ha változás van az életedben, akkor előre tájékozódsz. Tudsz és mersz kérdezni.”

5 „Minden jogszabály annyit ér, amennyit a hétköznapi emberek nem értenek meg belőle” (Munkaügyek – irreality show)

6 Jogszabályok 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról 2003. évi XCII. törvény az adózás rendjéről 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról 2000. évi C. törvény a számvitelről 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 1998. évi LXVI. törvény az egészségügyi hozzájárulásról 2005. évi CXX. törvény az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról 1997. évi LXXX. törvény a társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről

7 „lakáskiadás” Ingatlanbérbeadás = szállásadás, fizetővendéglátás

8 Bérbeadás Ingatlan Lakóingatlan, iroda, műhely, üzlet stb. Garázs áfa Termőföld adómentes, ha min. 5 évre ha adóköteles: nem a NAV-hoz, hanem helyi önkormányzathoz (Bp: fővárosi főjegyző)

9 Bérbeadó Tulajdonos (ok) Haszonélvező Bérlő (ált. kizárva->albérlő)
Szívességi használó

10 Bérbeadás Magánszemélyként Egyéni vállalkozó Társas vállalkozás
KATÁS nem lehet! E.v. mellett lehet magánszemélyként

11 Csak erre a célra létrehozott vállalkozás
Tevékenységbővítés Adózás: Általános szabályok szerint Speciális szabályok szerint -> könyvelő

12 Adószám? Nem kötelező 2010. óta Bérlő: magánszemély és nem kér számlát
Bérlő kér számlát (cég; msz, ha kap albérlet támogatást)

13 Különbség az adószámmal és az adóazonosítóval történő bérbeadás között Számla vs. Számviteli bizonylat Adószámot fel kell tüntetni

14 Honnan lesz adószámod? Már van : csak tevékenységbővítés Nincs: NAV, személyesen, azonnal Ügyfélkapu, elektronikusan, 30 nap 16T101 nyomtatvány Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése (ÖVTJ)

15 Lakásbérbeadás, albérlet Gazdasági építmény bérbeadása Földterület bérbeadás Oktatást szolgáló építmény… Sportlétesítmény, sporttelep … Művelődési ház … Üzlethelyiség bérbeadása Saját tulajdonú vagy bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése msn.

16 Adózás 1. Tételes költségelszámolás bevétel-kiadás=jövedelem
2. 10%-os ktg-hányad bevétel 90 %-a= jövedelem Többféle önálló tev. esetén nem kombinálható Pénzforgalmi szemlélet Veszteség nem vihető át a következő évre

17 Jövedelem után: 15 % személyi jövedelemadó 14 % EHO, ha a jövedelem > 1 millió Ft és … Közös tulajdon

18 Bevétel Bérleti díj Rezsi (szerződés szerint)
Kaució, ha „átalakul” bérleti díjjá (ne!) Kártérítés?

19 Rezsi Bérleti díjban benne van (ritka) Bérleti díjon felül fizetendő
Mérőórák Módszerek Bérlő csekken/utalással befizeti Tulaj csekken/utalással folyamatosan befizeti, majd a köv. hónapban elkéri Tulaj csekken/utalással folyamatosan befizeti, majd a hó végén elkéri Tulaj csekken/utalással folyamatosan befizeti, a tárgyhavi rezsire előleget kér, majd a köv. hónapban elszámolnak

20 Biztosítás Közös költség

21 Kaució Kaució=óvadék Nem bevétel célja

22 Kiadások Saját névre szóló számla, bizonylat, szerződés…
Kiadással kapcsolatos: ingatlanközvetítő, hirdetés, energetikai tanúsítvány, közjegyző, földhiv.,könyvelő, képzés  Berendezés (tárgyi eszközök) Indulás évében: max. 3 évre visszamenőleg Rezsi (házastárs nevére is lehet) Karbantartás (=felújítás) Építményadó Bérlőváltáskor  Écs Más településen megfizetett lakbér

23 Helyi adó Építményadó Önkormányzati döntés Max. 1100 Ft/nm/év (+50%)
Két részletben ( és ) Aki jan. 1-én a tulajdonos

24 Más településen megfizetett lakbér
Ugyanabban az évben Igazoltan megfizetve 90 napnál hosszabb bérlet Nem térítik meg (mh, mnk) Külföld is más település!

25 Értékcsökkenés Ingatlan: 2% Alapja: könyv szerinti érték
2015-től: ingyenes szerzésre nem! Felújítás Ingóság: 100 ezer alatti: 100 % 100 ezer feletti: átalányamortizáció

26 2013-ban vett egy lakást 15 millió Ft-ért
Példa: Annabella 2013-ban vett egy lakást 15 millió Ft-ért a lakást től kiadta folyamatosan 2016-ra mennyi értékcsökkenést számolhat el költségként? 15 millió 2%-a: 300 ezer, 4 hónapra: 300e / 365*122= FT

27 2013-ban vett egy lakást 15 millió Ft-ért
Példa: Celesztina 2013-ban vett egy lakást 15 millió Ft-ért az adásvételi szerződésbe 12 millió Ft került A lakást től kiadta folyamatosan 2016-ra mennyi értékcsökkenést számolhat el költségként? 12 millió/12*4=4 millió 2%-a: 80 ezer Ft

28 felújította 3 millió Ft-ért
Példa: Bertolda 2013-ban ajándékba kapott egy lakást, a szerződés megvan, a benne megadott érték 15 millió Ft felújította 3 millió Ft-ért A lakást től kiadta folyamatosan 2016-ra mennyi értékcsökkenést számolhat el költségként? 3 millió 2%-a: 60 ezer, ennek a fele 30 ezer

29 felújította 3 millió Ft-ért
Példa: Doloróza 2013-ban ajándékba kapott egy lakást, a szerződés megvan, a benne megadott érték 15 millió Ft felújította 3 millió Ft-ért A lakást től kiadta folyamatosan Mennyi értékcsökkenést számolhat el költségként? Nulla!

30 2013-ban vásárolt egy lakást 13 millió Ft-ért
Példa: Eszmeralda 2013-ban vásárolt egy lakást 13 millió Ft-ért felújította 4 millió Ft-ért, ennek a fele munkabér volt, amiről nem kapott számlát Illetéket fizetett 80 ezer Ft-ot Ügyvédi munkadíj 60 ezer Ft, számla megvan A lakást tól kiadta 2016-ra mennyi értékcsökkenést számolhat el költségként? 13m+2m+80e+60e= Ft, a 2%-ának a 4/365-öd része: 3318 Ft

31 2014-ben felújította 3 millió Ft-ért
Példa: Filoména 1990-ban vett egy lakást 900 ezer Ft-ért és felújította 100 ezer Ft-ért 2014-ben felújította 3 millió Ft-ért A lakást től kiadta folyamatosan Mennyi értékcsökkenést számolhat el 2013-ban? 2016-ban? 2013: 1 millió 2%-a: 20 ezer Ft : 4 millió 2%-a 80 ezer Ft

32 Különleges bérlők Kifizetőhely (cég): levonja az előleget
Önkormányzat: 0 % adó Határozott időre és min. 36 hónapra Magánszemélyek lakhatására Rászorultsági kijelölés rendeletszáma legyen benne

33 Szja Jövedelem 15 %-a Adókedvezmények érvényesíthetők Családi
Első házasok Súlyos fogy.

34 EHO Ha a jövedelem 1 millió feletti, akkor a teljes jöv. 14 %-a
Nem jár érte orvosi ellátás, tp Nincs biztosítási jogviszonyod (munkaviszony stb.)? -> egészségügyi szolgáltatási járulék! 7110 Ft (napi arányosítás)

35 EHO-határ Biztosítási jogviszonyban megfizetett 4+3 % eg.bizt.jár.
7110 Ft egészségügyi szolgáltatási járulék/nyugdíjas vállalkozó EKHO 15%-ból 1,6 % 14 %-os EHO (pl. osztalék után)

36 bérbeadásból bevétel: 4 millió Ft Kiadás: 1,8 millió Ft
Példa: Asztrik bérbeadásból bevétel: 4 millió Ft Kiadás: 1,8 millió Ft Écs: 200 ezer Ft Mennyit fizet az ingatlan bérbeadás jövedelme után 2016-ban? 4m-1,8m-200e=2 m 16%szja: 320e 14%eho: 280e

37 bérbeadásból bevétel: 4 millió Ft Kiadás: 1,8 millió Ft
Példa: Benett bérbeadásból bevétel: 4 millió Ft Kiadás: 1,8 millió Ft Écs: 200 ezer Ft Munkabér: bruttó 5millió Ft Mennyit fizet az ingatlan bérbeadás jövedelme után? És ha volt még 1 millió Ft osztaléka is? 4m-1,8m-200e=2 m 16%szja: 320e 14%eho: 280e lenne, de 5m 7%-a: 350e, így csak 100e kell a felső határ miatt Osztalék miatt: 140e eho levonás >450 ezért 40e visszajár neki

38 Ha a bérbeadó másik EGT-tagállamban biztosított, akkor nem kell EHO-t fizetnie!

39 Előlegfizetés Szja és EHO-előleg Negyedévente Csekken Utalással
Számlaszám Közlemény

40 Számlaszámok adó/adóelőleg utalásához (elérési út: http://nav. gov
Számlaszámok adó/adóelőleg utalásához (elérési út:  ->szolgaltatasok->szamlaszamok) A közlemény rovatba: adószám(ha nincs, akkor az adóazonosító)! személyi jövedelemadó:  egészségügyi hozzájárulás: 

41 Példa: Csongor 2016.1 negyedéve Bérleti díj: 3*100 ezer Ft
Rezsi bevét: Ft Rezsi kiadás: Ft Zárcsere: 8900Ft Mennyi adót, ehot fizet? Écs: 400e Ft/év = Ft 16%: Ft, 14%: Ft ill. eho ekkor már nem kell

42

43 ÁFA Általánosságban Mentes: Alanyi mentes Tárgyi mentes
Választható az ÁFA, de 5 évig nem léphet ki! Garázs Adóalanyra összeszámítás!

44 Számlázás Ha nincs adószám: számviteli bizonylat (saját előállítás)
Ha van adószám: számla

45

46 www.TudatosAdozo.hu Számla típusai I.
Egyszerűsített készpénzfizetési számla „normál” számla Formailag Papírtömb Informatikai program, rendszer Számla típusai II. Papíralapú Elektronikus Beszerzés Adószám Személyi iratok Kiállítási határidő Kp: azonnal Utalás: 15 nap

47 Horror mulasztási bírság (Art. 172 §) -> számlaadás elmulasztása
-> nem a tényleges összegről Magánszemély adózó: Más adózó: az adózó mellett az adózó alkalmazottja, képviselője, vagy az a magánszemély is, aki az értékesítésben közreműködik: SZIG.SZ.NY.

48

49

50

51 Irattár Szig. sz. nyilvántartása + számlatömb
Értékcsökkenés nyilvántartása Bevétel-költségnyilvántartás –”könyvelés” Kiadási számlák, szerződések Bevételi számlák másodpéldánya Bankszámlakivonatok Adóbevallás

52 Folyamatosan: kiadás gyűjtése
Havonta: bevételi számlák kiállítása Negyedévente: adóelőleg Évente: adóbevallás

53 Keresztesné Molnár Anita
családi adótanácsadó (20)