okl. szerkezetépítő mérnök ÉPÍTÉSI BERUHÁZÁSOK MEGVALÓSÍTÁSA I. A beruházások megvalósításának menete II. Az építőipari vállalkozás nehézségei III. Felkészülés az építőipari kivitelezésre váró nehézségekre Matusek Géza okl. szerkezetépítő mérnök STRABAG-MML Kft Magasépítési ágazat

A beruházások megvalósításának menete I. RÉSZ A beruházások megvalósításának menete

A projekt megvalósulásának folyamata Beruházási program Finanszírozási program Építési engedélyezési terv Építési engedély megszerzése Tender terv elkészítése Generálvállalkozó kiválasztása, szerződéskötés Kiviteli terv készítése Kivitelezés előkészítése Kivitelezés Kivitelezés ellenőrzése Elszámolás Próbaüzem Megvalósulási dokumentáció elkészítése Átadás Üzemeltetés Garanciális javítások Építtető Tervező Építtető / Tervező Építtető / Lebonyolító Generálkivitelező Generálkivitelező + Alvállalkozók Generálkivitelező + Építtető / Lebonyolító Generálkivitelező + Tervező Építtető / Üzemeltető

Építési beruházások vállalatba adási rendszerei Közpénzből megvalósuló beruházás „hagyományos” közbeszerzés PPP (Public Privat Partnership) Magánberuházás nyílt meghívásos

Értékelési szempont az Európai Parlament által 2014. 01 Értékelési szempont az Európai Parlament által 2014.01.15-én elfogadott, 2014. áprilisban hatályba lépő új közbeszerzési direktíva szerint Ezidáig: A legalacsonyabb beszerzési ár dominált A jövőben: Életciklusköltség Dinamikus költségelemzés: egy műszaki megoldás költséghatékonyságának elemzése során a teljes élettartam alatt felmerülő összes költséget figyelembe kell venni (DCC – Dynamic Cost Comparison Calculation)

A PPP-k sajátosságai Általában három elem: építési, felújítási feladat üzemeltetési, karbantartási feladat finanszírozási feladat

A PPP-k finanszírozási modellje Valós ráfordítások Kifizetések

A vállalatba adási eljárás (vállalkoztatás, versenyeztetés) lépései Közpénzből megvalósuló beruházás részvételi szakasz (előmin.) ajánlati szakasz tárgyalási szakasz (csökkenő számú pályázó) eredményhirdetés Kiviteli tervdokumentációból, közbeszerzési szakemberrel és a megrendelővel. Magánberuházás előminősítés ajánlattétel tárgyalások eredményhirdetés A legkülönbözőbb kidol-gozottságú tervekből, a legkülönbözőbb felké-szültségű építtetőkkel.

A generálvállalkozói ajánlat- készítés lépései I. 1. kapcsolatfelvétel a kiíróval (építtetővel, bonyolítóval) 2. a tervdokumentáció beszerzése (esetenként megvásárlása) 3. a tervdokumentáció megismerése 4. az építési feladat felosztása a szakági kivitelezők számára 5. az ajánlatadási tevékenységbe bevonni kívánt alvállalkozó-jelöltek listájának összeállítása 6. a tervdokumentáció sokszorosítása az alvállalkozó-jelöltek számára

A generálvállalkozói ajánlat- készítés lépései II. az alvállalkozó-jelöltek felkérése a szakági ajánlattételre -műszaki tartalom (tervek, műszaki leírások, stb.) -költségvetés kiírás (!) -a legfontosabb szerződéses feltételek -ajánlatbeadás határideje, módja 8. a saját kalkulációjú tételek kezelése -mennyiségszámítás ill. ellenőrzés -árazás 9. helyszínbejárás (általában a kiíró által szervezve)

A generálvállalkozói ajánlat- készítés lépései III. 10. kérdések (saját és az alvállalkozó-jelöltektől érkező) továbbítása a kiíró felé 11. a kérdésekre adott válaszok kiértékelése 12. a vállalkozási ajánlat összeállítása 13. a „nyers” ajánlat házon belüli bírálata 14. a végleges ajánlati levél és a végleges ajánlati költségvetés összeállítása 15. az ajánlat beadása

A generálvállalkozói ajánlat- készítés lépései IV. tárgyalás az építtetővel (a műszaki tartalom összehangolása, árak, határidők, szerződéses feltételek) 17. módosított ajánlat beadása 18. tárgyalás az építtetővel 19. módosított ajánlat beadása 20. tárgyalás az építtetővel 21. módosított ajánlat beadása 22. eredményhirdetés

Tervezés Szakágak: Fázisok: Beruházási program Engedélyezési terv Építészet Statika Épületgépészet (……..) Épület elektromos (……..) Külső közművek (…….) Utak Kertészet …………………. …………….…… Fázisok: Beruházási program Engedélyezési terv Tender terv Kiviteli terv (Tervezői művezetés) Megvalósulási terv

A generálkivitelezés előkészítése A kivitelező szervezet felállítása (mérnökiroda): Személyzet Konténerek, bútorok, stb. Számítógépek, CAD munkahelyek, stb. Munkahely-berendezési, organizációs terv készítése: Megközelítő utak, tároló területek, kerítések, stb. Emelőgépek Munkafázisonkénti organizációs terv Ütemezés: Generál ütemterv készítése A generál ütemtervhez illeszkedő alvállalkozói ütemtervek készítése Alvállalkozásba adandó munkarészek kezelése: a munkarészek kiválasztása a munkarészek dokumentálása ajánlatkérések, az ajánlatok kiértékelése (ártükör) alvállalkozók kiválasztása (szerződéskötés)

Generálkivitelezői munkavégzés Saját tevékenységek és az alvállalkozók koordinálása Kiviteli tervek elosztása (ha az alv. szerz. kötéskor nem álltak rendelkezésre) A kivitelezés szervezése, ütemezése Generál művezetés Kooperációs megbeszélések Teljesítmények igazolása Minőségirányítás Teljes körű dokumentáció biztosítása Az elkészült munkarészek minőségének folyamatos helyszíni ellenőrzése Az ellenőrzések eredményeinek dokumentálása Környezetvédelem Munkabiztonság Tűzbiztonság

Elszámolás A szerződés szerint: egyösszegű vállalás (rizikós) elszámolás tételes felméréssel (biztonságosabb) Számlázás általában havonta: egyösszegű vállalás esetén: a teljesítések %-os arányában tételes felmérés esetén: az elvégzett munkák mennyiségi felmérésével Többletmunkák, pótmunkák

Az építőipari vállalkozás nehézségei II. RÉSZ Az építőipari vállalkozás nehézségei

ELŐZETES MEGGONDOLÁSOK 1. Milyen jellegű az építendő épület ? 2. Hol van az építési helyszín ? 3. Milyenek az organizációs körülmények ? Mit tudunk az építtetőről, annak mérnökéről ? -van-e mögöttük rendben lezajlott projekt ? -mit tartalmaz a szerződéstervezet ? -milyen fizetési garanciát (legalább fedezetigazolást) tud adni ? 5. Mennyi idő áll rendelkezésre az ajánlat elkészítésére ? Milyen dokumentációt kapunk az ajánlatkészítéshez ? Mennyi idő áll rendelkezésre a kivitelezéshez ?

AZ ÉPÍTTETŐI SZÁNDÉK 1/3 – nem is akar építtetni, csak információ kell a gazdasági számításaihoz 1/3 – akar építtetni, de már kiválasztotta, hogy kivel 3. 1/3 – érdemi verseny

AZ ÉPÍTTETŐ HIÁNYOSSÁGAI Az építtető maga nem szakember, de költségtakarékossági okoból nem bíz meg „mérnök”-öt Költségtakarékossági okból nem bíz meg tervezőt a tenderterv elkészítésével Az építtető a hiányos felkészültségét azzal igyekszik pótolni, hogy minél több információt „kihúz” a vállalkozó-jelöltekből és azokat a másik vállalkozó-jelöltek felé kijátssza 4. ……..

TERVEZŐI HIÁNYOSSÁGOK A vállalkozás során: 1. Nincs tenderterv (kiviteli terv végképp nincs), építési engedélyezési tervből, előtervből, koncepciótervből, stb. kell árazni 2. A tervekből és a kiírási feltételekből nem egyértelmű a műszaki tartalom (csapda mindkét irányban !) 3. A szakági tervek nincsenek egymáshoz koordinálva Véletlen vagy szándékos torzítások a költségvetésben -kihagyott tételek -a valóságtól eltérő mennyiségek

TERVEZŐI HIÁNYOSSÁGOK A kivitelezés során: Olvashatatlan (feliratok, számok, anyagjelölések) tervek Az Építtető és a Tervező az el nem végzett munkájukat terv-megjegyzések formájában próbálják a generál-kivitelezőre hárítani (mit kell még a kivitelezéshez elvégezni, összehangolni, engedélyeztetni, stb.) A szakági tervek nincsenek egymáshoz koordinálva Egyezményes megoldások hiánya (pl.: ajtó méretek, acélszerkezetek, lakatos munkák bevonatolása, stb.) Hol van a kiviteli tervek és a vállalkozó által készítendő műhelytervek/gyártmánytervek közti határ ?

AZ ALVÁLLALKOZÓ-JELÖLT CÉGEK VISELKEDÉSE 1. Komoly alvállalkozói ajánlat a generálkivitelező felé sok esetben csak a generálkivitelező által megnyert munka esetén érkezik 2. Ajánlatadási munka-elhárítás a beosztott dolgozók részéről 3. Nem arra válaszol az alvállalkozói ajánlat, ami a kérdés 4. Ajánlatleadási határidő-késedelem 5. Lojalitás hiánya a megbízható (rendesen fizető) generálvállalkozók felé

A VERSENYTÁRS GENERÁLKIVITELEZŐ CÉGEK VISELKEDÉSE 1. Dezinformációk bedobása 2. Egyéni stratégiák a tárgyalások és a módosított ajánlatok benyújtása során (kiszámíthatatlanság) Megbízáshoz jutni a reálisnál alacsonyabb áron -majd csak lesz valahogy -előre menekülés 4. Kartellezés tilalma (GVH)

Felkészülés az építőipari kivitelezésre váró nehézségekre III. RÉSZ Felkészülés az építőipari kivitelezésre váró nehézségekre

Mely nehézségekkel kell az építőipari kivitelezés során szembenézni ? 1. Nem áll rendelkezésre a szükséges (mennyiségű, minőségű) építőanyag ? 2. Nem áll rendelkezésre a szükséges technológia? Nem áll rendelkezésre a szükséges szakképzett munkaerő ? A hatóságok előírásai nehezen betarthatóak ? 5. Az építtető az elvégzett munkát nem akarja kifizetni ?

A mai építési vállalkozási szerződések közbenső- és véghatáridőket rögzítenek és e határidők nem teljesítését kötbér-terhekkel sújtják. Ennek elméletileg az a célja, hogy az építési vállalkozó betartsa a szerződésben vállalt határidőket. -Kinek az érdeke a határidő teljesülése ? -Kinek az érdeke a határidő nem teljesülése ?

Az építtető kezében lévő eszközök, amelyek alkalmasak a határidők betartásának ellehetetlenítésére: - Munkaterület átadás (esetleg szakaszosan) - Késedelmes, hiányos, rossz minőségű kiviteli terv szolgáltatás -általában szakaszos (a teljesség nehezen ellenőrizhető) -a szakági tervek összehangolatlanok -a tervezői feladatok egy része tovább van hárítva - Engedélyek késedelmes szolgáltatása -építési engedély, közműengedélyek, stb. - Építtetői döntések késedelme -típus, szín, egyéb jellemzők kiválasztása mintabemutatással - Kivitelezés közbeni módosítások, áttervezések

A PROJEKTTEL KAPCSOLATOS VALAMENNYI TÖRTÉNÉST, ESEMÉNYT, TEVÉKENYSÉGET DOKUMENTÁLNI KELL - Jegyzőkönyvezés, emlékeztető, hangfelvétel készítése a megbeszélésekről - Mindent leírni – szóbeli utasítás, közlés nincs !!! - Minden átadás-átvétel kisérőlevéllel, az átadás elismertetésével - A közlések levelezés útján (papír vagy e-mail), de végül kinyomtatva - A teljes dokumentáció áttekinthetően rendezve, hogy bárki eligazodjék benne - Ha célszerű, fotó vagy video dokumentálás is

2. A SZERZŐDÉSBEN (VAGY ANNAK MELLÉKLETÉT KÉPEZŐ ÜTEMTERVBEN) A MEGRENDELŐI SZOLGÁLTATÁSOK, TELJESÍTÉSEK HATÁRIDŐIT IS RÖGZÍTENI KELL - Munkaterület átadás(ok) határidő - Kiviteli tervek szolgáltatása határidő - Engedélyek szolgáltatása határidő Építtetői döntések (típus, szín, egyéb jellemzők kiválasztása) átfutási idő Kivitelezés közbeni módosítások, áttervezések egyedi megállapodás

3. HA AZ ÉPÍTTETŐ A KÖTELEZETTSÉGEIT NEM TELJESÍTI HATÁRIDŐRE, NE NÉZZÜK EL A REMÉNYBELI JÓ EGYÜTTMŰKÖDÉS ÉRDEKÉBEN Mivel az építtetőnek inkább a közös munka elején vannak kötelezettségei, ekkor még hajlamos a kivitelező a konfrontációt kerülni – de a konfrontáció a projekt végére általában úgyis bekövetkezik.

4. A MEGRENDELŐI KÉSEDELMEK ÜTEMTERVI MEGJELENÍTÉSE A tervezett (szerződött) ütemterv A tervezett (szerződött) ütemterv az építtetői késedelmek bedolgozását követően A megvalósult ütemterv A KIVITELEZŐI KÉSEDELMEK MEGHATÁROZÁSA CÉLJÁBÓL ÖSSZEHASONLÍTANI A 2. ÉS 3. ÜTEMTERVEKET KELL !

1. A tervezett ütemterv az építtetői teljesítések határidői nélkül

2. A megvalósult ütemterv az építtetői teljesítések határidői nélkül

3. A tervezett ütemterv és a megvalósult ütemterv az építtetői teljesítések határidői nélkül

4. A tervezett ütemterv az építtetői teljesítések határidőivel

5. A tervezett ütemterv az építtetői teljesítések határidőivel és a tervezett ütemterv a valós építtetői teljesítések időpontjaival korrigálva

6. A tervezett ütemterv, a tervezett ütemterv a valós építtetői teljesítések időpontjaival korrigálva és a megvalósult ütemterv