Településüzemeltetés (Közigazgatási Urbanisztika II) INGATLAN- ÉS LAKÁSPOLITIKA A TELEPÜLÉSEKEN

Az ingatlanok csoportosítása

Az ingatlanok csoportosítása kapcsolatos építésügy lakásügy

Ingatlanpolitika és ingatlangazdálkodás a település stratégiai céljainak szolgálatában ingatlanszektor mint az önkormányzati vagyongazdálkodás része

Településüzemeltetés (Közigazgatási Urbanisztika II) ÉPÍTÉSÜGYI TEVÉKENYÉG A TELEPÜLÉSEKEN

Környezeti szemléletmód A jogszabályi háttér Rendszerváltás előtti szabályozás 1997. évi LXXVIII. Törvény (az épített környezet alakításáról és védelméről) 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (az országos településrendezési és építési követelményekről) + Környezeti szemléletmód - Ágazati szemléletmód szakmaiság Helyi érdekek figyelembevétele

Építésügy és településrendezés Szoros összefüggés a településrendezéssel, illetve annak dokumentumaival Az ún. építésjogi követelmények között: építési tevékenységet végezni csak a helyi építési szabályzat, szabályozási terv előírásainak megfelelően szabad

A településrendezési folyamatok megvalósulását biztosító sajátos jogintézmények a) építésjogi követelmények, b) tilalmak, c) telekalakítás, d) elővásárlási jog, e) kisajátítás, f) helyi közút céljára történő lejegyzés, g) útépítési és közművesítési hozzájárulás, h) településrendezési kötelezések, i) kártalanítási szabályok, j) településrendezési szerződés, k) összevont telepítési eljárás, l)településképi véleményezési eljárás, m) településképi bejelentési eljárás, n) közterület-alakítás. (Étv. 17. §) Ezek közül az egyes ingatlanokhoz (építési telkek, lakói- és egyéb ingatlanok) szorosan nem kapcsolódó jogintézményeket csupán megemlítjük: e) Kisajátítás, f) helyi közút céljára történő lejegyzés, g) útépítési és közművesítési hozzájárulás, h) településrendezési kötelezések, i) kártalanítási szabályok, j) településrendezési szerződés, k) összevont telepítési eljárás, l)településképi véleményezési eljárás, m) településképi bejelentési eljárás, n) közterület-alakítás.

A telek Df. egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület Újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre kerülő területek esetén a kialakítandó telkekre vonatkozó szabályozást a településrendezési dokumentumok tartalmazzák. 338/2006. (XII. 23.) Korm. rend alapján elsőfokú hatóság (mint ingatlanügyi hatóság): a járási – másodfokon a megyei – földhivatal Telekalakítás telekcsoport újraosztása telekegyesítés telekfelosztás telekhatárrendezés Kiterjedésük változtatásának szándéka

A telekpolitika néhány egyéb sajátos eszköze Kisajátítás (2007. évi CXXIII. Tv.) (kivételes esetekben, közérdekből, törvényben meghatározott esetekben és módon – teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás) (Kiszolgáló és lakóút céljára történő lejegyzés) Telekalakítási tilalom Elővásárlási jog Ök. az eljárást az ingatlan fekvése szerinti általános hatáskörű területi államigazgatási szervnél (fővárosi/megyei kormányhivatalok) kezdeményezi

Az építési tevékenység építési telkeken (az építésügyi hatósági eljárások szabályait a a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet részletezi) 343/2006. (XII. 23.) Korm. Rend. Elsőfokú építésügyi hatóság: 175+23 járásszékhely települési ök. (fővárosi kerületi ök.) jegyzője Másodfokú építésügyi hatóság: Fővárosi és Megyei Kormányhivatal szakigazgatási szerveként működő Építésügyi és Örökségvédelmi Hivatal önálló feladat- és hatáskörrel rendelkező szervezeti egysége Az ún. „sajátos építményfajtákra”, ill. repülőterekre, leszállópályákra külön szabályozás De az úgynevezett kiemelt első fokú építéshatósági feladatok esetében a járási (fővárosi kerületi) hivatal ágazati szakigazgatási szerveként működő járási építésügyi hivatalok (38), és/vagy a járási építésügyi és örökségvédelmi hivatalok (21) járnak el  utóbbiak látják el minden esetben a műemlékekkel kapcsolatos feladatokat is

A kiemelt első fokú építéshatósági feladatok  a Kormány által rendeletben (nemzetgazdasági szempontból) kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánított általános építésügyi hatósági ügyek, eljáró hatóságként az összevont telepítési eljárással kapcsolatos ügyek, integrált hatósági eljárás esetében külön jogszabály szerinti közreműködő vagy társhatósági feladatok, kihirdetett veszélyhelyzetben szükséges építésügyi hatósági intézkedések megtételét érintő ügyek, valamint az első fokú általános építésügyi hatóságot érintő kizárási ügyek Az úgynevezett építésfelügyeleti feladatok esetében a járási építésügyi hivatalok és/vagy a járási építésügyi és örökségvédelmi hivatalok számos feladatot átvettek az építésügyi hatóságtól, pl.: építési folyamat felügyelete építmény műszaki állapotának ellenőrzése szabálytalan építkezések feltárása

Az építési folyamat szabályozása (Elvi építési keretengedély) Építési tilalom Építési engedély - A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. számú mellékletben sorolja fel az építési engedély nélkül végezhető építési tevékenységek körét Változtatási tilalom Használatbavételi bontási fennmaradási településrendezési kötelezések (beépítési, helyrehozatali, beültetési) összevont telepítési eljárás (pl. nagyberuházások esetén) településképi véleményezési eljárás (hatósági engedélyhez kötött építési tevékenységek esetén) településképi bejelentési eljárás (hatósági engedélyhez nem kötött építési tevékenységek e.) településrendezési szerződés engedélyek Építésügyi bírság

Ingatlangazdálkodás a településeken Jogi megközelítés (tulajdonviszonyok) Gazdasági megközelítés (fejlesztés/hasznosítás) Műszaki megközelítés (üzemeltetés/fenntartás) 2011. Évi CLXXXIX. Törvény VI. fejezet (önkormányzati üzemeltetésű /fenntartású ingatlanok esetén) 1991. évi XXXIII. Törvény az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzati tulajdonba adásáról törzs-, ill. üzleti vagyon elkülönítése (ingatlan-értékkataszter) Volt tanácsi kezelésű ingatlanok önkormányzati tulajdonba kerültek Településfejlesztés hatékony eszköze

Településüzemeltetés (Közigazgatási Urbanisztika II) LAKÁSPOLITIKA ÉS LAKÁSGAZDÁLKODÁS A TELEPÜLÉSEKEN

A lakáspolitika fogalma Törvényalkotói, kormányzati szinten: a lakásszektor fő változási irányai a lakáshoz jutás stratégiai céljai megvalósítás eszközei Piaci hatásmechanizmusok érvényesülésének biztosítása Hátrányos lakáshelyzetű csoportok segítése Települési önkormányzatok helye, szerepe?

A lakáspolitika a szocialista korszakban (1950-1990) Az „ötvenes évek”: Az infrastruktúrafejlődés utólagos típusának megfelelően az állami lakásépítések alacsony szintje jellemzi A „hatvanas évek”: A lakásépítési volumen növekedésének kezdete (60 ezer lakás/év) A „hetvenes évek” A lakásépítési volumen növekedése folytatódik (1975: 90 ezer lakás/év),

A lakáspolitika jellemzői a késő kádárizmus idején erőteljes redisztribúció állami bérlakásszektor támogatása munkahelyi lakástámogatás a lakás tulajdonlását segítő rendszer TORZ LAKÁSPIAC - lakásárak a jövedelmekhez képest magasak állami lakások minősége leromlik

A szocialista lakáspolitika válsága és bukása Az állam kivonulása a lakásépítésből: (Állami lakásépítések aránya) 1976-80: 40% 1981-85: 25% 1986-90: 13% 1991: 6,4% 1992: 5,2% (b) A lakástámogatási rendszer leépítése: 1989-ben a hosszú lejáratú, fix és alacsony (3%) kamatozású lakáshitelek 168-183 md forint terhet jelentettek a költségvetésnek

Lakáspolitika a rendszerváltás után (a) 1990-94: „szanálás” lakásprivatizáció hitelállomány rendezése (b) 1995-2000: a piaci lakásrendszer alapintézményeinek kiépülése: - építőanyag- és építőipar privatizációja új pénzintézetek (jelzálogbankok, lakástakarék-pénztárak) ingatlanpiac intézményei (c) 2000-2009: a lakáspolitika „reneszánsza” a fokozódó állami szerepvállalás azonban szinte reprodukálja az 1990-es állapotokat

A lakástámogatási rendszer egyszerűsített ábrája a kilencvenes években Egyéb támogatások közvetlen állami támogatások közvetett állami támogatások szociálpolitikai támogatás → lakásépítési kedvezmény (szocpol) lakásbővítési támogatás (félszocpol) munkahelyi és önkormányzati támogatások törlesztési támogatás ÁFA → SZJA-visszatérítés állami kamattámogatás

Lakáspolitikák 2000 után (a) 2000-2002: „Otthonteremtési Program” jelzálogleveles és kiegészítő kamattámogatás ÁFA-visszaigénylés újból, SZJA-visszaigénylés megemelése bizalom a „filtráció” automatizmusában panelprogram önkormányzati lakásépítés serkentése (75%-os állami támogatás) (b) 2002-2008: a költségvetésre nehezedő terhek miatt a megszorítások, illetve a kompenzációk sajátos elegye 125/2009. (VI. 15.) Korm. Rendelet: lakástámogatási rendszer felfüggesztése

Lakásépítések Magyarországon a rendszerváltás után épített lakások 1991 33 164 2000 21 583 1992 25 807 2001 28 054 1993 20 925 2002 31 511 1994 20 947 2003 35 543 1995 24 718 2004 43 913 1996 28 257 2005 41 084 1997 28 130 2006 33 864 1998 20 323 2007 36 159 1999 19 287 2008 36 075 A lakásalap pótlásához elegendő 2012: mindössze 10560 lakás

Egy kellemetlen következmény: a devizahitelezek tündöklése és bukása Romló makrogazdasági helyzet Mentsük, ami menthető? Beszűkülő állami szerepvállalás a lakáspolitikában Magas jegybanki alapkamat Végtörlesztés? avagy mi lesz azzal, aki nem volt képes rá? 2004-től: A forinthiteleknél látszólag kedvezőbb kamatozású devizahitelek Árfolyamrögzítés De: árfolyamkockázat -> a 2008-ban beköszöntő válság a legrosszabb forgatókönyvet realizálja

Az árfolyamrögzítésről részletesebben 2011. évi LXXV. törvény a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről Közszférában dolgozók esetében további kedvez-mények kamat-támogatás egyszeri, vissza nem térítendő támogatás Hatályos: 2011. október 1-jétől (igénylés lehetősége: 2013. március 29-ig meghosszabbítva) (max. 20 millió Ft értékű devizakölcsön esetén) Max. 60 hónapos védőernyő, amely alatt az adósok fix árfolyamon (180 HUF/CHF, 250 HUF/EUR, 2,5 HUF/JPY) törleszthetnek Havi törlesztőrészlet árfolyamgát feletti része gyűjtőszámlára kerül, amelyből a tőkerészt az adós, a kamatrészt a rögzített árfolyam alkalmazási időszaka alatt az állam és a bankok 50-50%-ban megosztva fizetik ki (extrém árfolyamok – pl. 340 HUF/EUR – feletti törlesztési kötelezettséget az állam teljes mértékben megtéríti)

Az Új Otthonteremtési Program 256/2011. (XII. 6. ) Korm. Rend Az Új Otthonteremtési Program 256/2011. (XII. 6.) Korm. Rend. A lakásépítési támogatásokról SZOCPOL újra Lakástulajdonnal nem rendelkező, köztartozásmentes természetes személyek (ill. házas- vagy élettársak) igényelhetik, ha legalább egyikük munkaviszonyban áll összege függ az eltartott/vállalt gyermekek számától, a lakásnagyságtól és a lakás energiakategóriájától (1-1,3 *os szorzó alkalmazandó energiakategóriák szerint)   2 gyermek 3 gyermek 4 vagy több gyermek 60-75 m2 800 ezer Ft 1,2 millió Ft 1,6 millió Ft 75-90m2 1 millió Ft 1,5 millió Ft 2 millió Ft 90m2- 1,3 m Ft 2,5 millió Ft

(b) Kamattámogatott hitelek Az Új Otthonteremtési Program 341/2011. (XII. 29.) Korm. Rend. Az otthonteremtési kamattámogatásokról (b) Kamattámogatott hitelek Köztartozásmentes természetes személyek igényelhetik, ha – házas- vagy élettársak esetén legalább egyikük – munkaviszonyban áll kamattámogatás időtartama maximum 5 év, mértéke változatlan Állampapírhozam 50%-a gyermekszámtól függetlenül (b1) Új lakás vásárlása, építése esetén: (Max. 30 millió Ft értékű ingatlan, 15 millió Ft értékű hitel esetén) (b2) Használt lakás vásárlása, lakóingatlan korszerűsítése esetén: (Max. 20/15 millió Ft értékű ingatlan/költség 10 millió Ft értékű hitel esetén) (b3) Késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlanok megvásárlásához, (b4) a hátralékos adós által kisebb lakás vásárlásához, (b5)lakóingatlan fedezetű késedelmes deviza jelzáloghitel kiváltására felvett hitelintézeti kölcsön kamatainak megfizetéséhez a kormány szintén nyújt kamattámogatást!

Önkormányzati lakásgazdálkodás Főleg a rendszerváltást közvetlenül követő időszakban előtt volt jelentős a tanácsok kezelésében álló állami lakásszektor súlya miatt 1991/XXXIII. tc. „egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak (pl. a lakásszektor) önkormányzatok tulajdonába adásáról” - együtt járt az állami támogatások teljes megszüntetésével az eladás domináns volt: a 90’es években Bp-en a forgalmi érték 25-30%-áért! eladni? fenntartási-üzemeltetési költségeket csökkenteni? lakbéreket emelni? egyéb külső forrásból származó bevételek növelni?

A jelenlegi lakáshelyzet problémái Lakásépítés és gazdasági növekedés: A jelenlegi válság egyik fő kárvallottja az építőipar magára találása nem csak a szűk értelemben vett lakáspolitika miatt fontos Lakások megfizethetősége: a lakások megfizethetőségének mutatói (pl. LÁ/J) a nyugat-európai átlag alatt a szociális lakásprobléma: az önkormányzati lakásépítés serkentésének kivérzése után lényegében megoldatlan - önkormányzati tulajdonban a lakásszektor mindössze 3%-a

A lakásszektor tulajdonviszonyai az EU-ban   saját tulajdonú lakás bérlakás EU-25 74 26 Lettország 85 15 Ausztria 65 35 Litvánia 98 2 Belgium 75 25 Luxemburg 77 23 Ciprus 88 12 Magyarország 93 7 Csehország Málta 83 17 Dánia 68 32 Németország 54 46 Egyesült Királyság 73 27 Olaszország 82 18 Észtország 95 5 Portugália 84 16 Finnország Spanyolország 90 10 Franciaország 66 34 Svédország 69 31 Görögország 81 19 Szlovákia Hollandia Szlovénia Írország 79 21 Izland 87 13 Lengyelország 96 4 Norvégia 86 14