A BERUHÁZÁSI FOLYAMAT SZEREPLŐI ROSTÁS ZOLTÁN

Forrás: http://nfl.com és lflus.com képek: NFL és LFL Forrás: http://nfl.com és lflus.com

Mutasd a listád, megmondom ki vagy! Kérem, vegyék elő a listáikat…

információgazdálkodás

közös munka… „Ahogy ötven évvel ezelőtt a szakmánk nem akarta tudomásul venni azt a tényt, hogy a gép feltartóztathatatlanul behatol az építési folyamatba, úgy ragaszkodik most ahhoz az elavult felfogáshoz, hogy az építész mint független műteremvezető, megfelelő munkatársai és tehetséges mérnökei segítségével minden feladatot meg tud oldani, és ilyen módon – de csak ilyen módon – meg tudja őrizni művészi integritását.” Walter Gropius: Apolló a demokráciában ( Corvina, 1981., Bp. ) – 39.o.

A BERUHÁZÁS SZEREPLŐI kapitány ... és mások szabályozás menedzsment szereplők szabályozás menedzsment modellalkotás csapat ... és mások kapitány

„Ahogy a csapatok voltak régen a képen Elől a srácok és az edzők középen Fekvő guggoló-térdelő és álló sor Hosszan amíg a szem csak ellát mindenhol Tisztelt nézők... Mert a végén mindenki összeáll majd egy képpé Vakuk vívnak közvetíti a Tévé (Lovasi András Kossuth-díjas zeneszerző)

A BERUHÁZÁS SZEREPLŐI szereplők csapat ... és mások kapitány

Bevezető Az építés-beruházás az egyik legszebb és legkomplexebb emberi tevékenység Mindig csapatban játsszák Mindig van ellenfél Ha jó az összhang, mindenki nyer - ha káosz van, mindenki veszít A játékosok nem egyformán tesznek hozzá a győzelemhez – de a sikerből mindenki a lehető legnagyobb szeletet várja el. A játékot irányítani kell. Az edző (építtető) mondja el az elképzeléseit – de a pályán már az irányító utasít… … no de ki legyen az irányító – az építészmérnök? A nézők sohasem értik meg a játék valódi finomságait…

a 4 É modell

ÉPÍTTETŐ kezdeményezés a körülmények biztosítása … az edző, aki irányítja a játékot… Feladatai: kezdeményezés a körülmények biztosítása a szereplők kiválasztása erőforrások biztosítása finanszírozás a feladat pontos megfogalmazása irányítás döntés felelősségvállalás teherviselés kockázatviselés a felelősséget vállalása üzemeltetés, működtetés Jutalom: a haszon játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló

(MÉRNÖK) TANÁCSADÓK és -MENEDZSEREREK játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Az építtető segítése (bizalmi embere) kérdéseinek megválaszolása kételyeinek feloldása a jövőbeli állapot és az oda vezető út előrevetítése A folyamatok irányítása A döntések előkészítése A műszaki és gazdasági adminisztráció elvégzése A résztvevők érdekeinek és tevékenységeinek koordinálása A kommunikáció segítése

FINANSZÍROZÓ megfelelő időben és megfelelő mennyiségben játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló A beruházás üzemanyaga a pénz – ezt biztosítja megfelelő időben és megfelelő mennyiségben Részt vesz a beruházás tervezésében Felügyeli a források felhasználását Segítséget nyújt – követelményeket támaszt – a gazdasági adminisztrációval szemben Segíti a készletek beszerzését és a kezdeti üzemeltetést

TERVEZŐK Építészmérnök, szakági és technológiai tervezők, beszállítók szaktervezői Feladatuk: egy komplex rendszer közös megalkotása Munkamódszerük: szakmai specializálódás és folyamatos kommunikáció Konzultáció a hatóságokkal Segítik az építtető döntéseit: telekválasztás beépítés épület funkciók és nagyság műszaki üzemeltetés általános működés, stb. Nagy felelősség, szép munka játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló

HATÓSÁGOK és (KÖZ)SZOLGÁLTATÓK játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló HATÓSÁGOK: A közszellem lelkiismeretei Céljuk: védeni a felhasználókat a működtető intézményt a környezetet – épített és természeti Eszközük: az építésszabályozás Szerepük: a szabályok betartatása KÖZSZOLGÁLTATÓK: Az épület és környezete (hálózatok) működtetése Kvázi-piaci szereplők

KIVITELEZŐK Az építés alkotó végrehajtói játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Az építés alkotó végrehajtói Sajátos szakmai és szervezési ismeretekkel Különleges (nehéz) munka- és piaci körülmények között Nagy körültekintést igénylő túlszabályozott tevékenység (minőségbiztosítás, munka- és tűzvédelem, baleset-védelem, stb.) KOMOLY tőkeerő és finanszírozási képesség, kockázatvállalás Az építtető egyedüli egyenrangú pénzügyi – gazdasági partnerei (ellensúlya)

BESZÁLLÍTÓK Sajátos szakmai tudás játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Sajátos szakmai tudás Speciális anyag- és szerkezetismeretek Gyakran piaci monopólium – mert nem érdemes az adott szerkezetre/anyagra egy átlagos cégen belül erőforrást lekötni A befejező munkák és az üzembe helyezés főszereplői Az épület üzemben tartásában is részt vesznek Hosszú távú szerződésekkel kötik le egymást az építtetővel

ÜZEMELTETŐ játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Az építési folyamat másodlagos célpontja A működtetést intézményi szinten biztosítja – a tervezés során az intézmény működését is meg kell tervezni az épületével együtt A műszaki üzemeltetést az intézmény saját részlege és/vagy külső cégek végzik A készleteket, fogyóeszközöket, speciális technológiákat beszállítóktól szerzik be Már a programalkotás szakaszában szükség van a tapasztalataira

F E L H A S Z N Á L Ó játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló A beruházási folyamat „rejtőzködő” célpontja Profilalkotás: ki és hogyan használja az épületet? Melyek felhasználók reális igényei? Hogyan fejezhető ez ki szolgáltatásokban és terekben? Milyen a felhasználó fizetési hajlandósága (ingyenes használat esetén is …)? Mi az ami fontos és mi az ami másodlagos a felhasználó szempontjából? Hogyan értékeli a felhasználó az épületet?

Szenzációs ingatlanfejlesztés a Százholdas Pagonyban

Tanácsadó: Finanszírozó: Tervező: Hatóság: Kivitelező: Beszállító: éjszakai mézbár nemzeti mézfolyósító első magyar mézgyár mézüzemi mézikönyv Tanácsadó: Finanszírozó: Tervező: Hatóság: Kivitelező: Beszállító: Üzemeltető: Felhasználó: Bagoly Malacka Tigris Füles Nyuszi Kis Kanga Zsebibaba Micimackó komplex beruházási tervet ír…

A BERUHÁZÁS SZEREPLŐI szereplők csapat ... és mások kapitány

játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló jogász

Az építtető szervezetei Felügyeleti szerv: magán: igazgatótanács, vállalatvezetés, stb. közösségi: kormány, minisztérium, hivatal, képviselőtestület, stb. Építtető: a beruházásért felelősséget vállaló szervezet / személy Projektiroda: a szervezet saját vagy megbízott irányító egysége Intézmény: az épület szakmai üzemeltetője - felhasználója játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

Kettős szereposztás „Kötelező” szereplők: „Piaci” szereplők: törvényi előírás – felügyeleti funkciók gyakorlása – hatósági szerepkör nélkülözhetetlen (köz)szolgáltatás – kvázi hatósági szerep szabvány vagy ráció alapján (PM) „Piaci” szereplők: versenyfeltételek között választják ki őket piaci verseny közbeszerzési eljárás alapvetően teljesítmény-orientált szereplők játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

Hagyományos beruházás Szerződések: minden szereplő az építtetővel és képviselőjével áll (szerződéses) kapcsolatban Döntések: minden döntést az építtető hoz meg Szakmai információk: az építtető által kijelölt projektiroda / tanácsadó / lebonyolíó szervezeten keresztül Tevékenységek: tiszta munkamegosztás szakmai szegregáció játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

Hagyományos: tanácsadás és műszaki ellenőrzés Előnyei: szervezés és ellenőrzés együtt hatékonyabb nincs egymásra mutogatás a menedzsment és az ellenőrök között a tervellenőrzés ütemezhető a műszaki ellenőrök már az előkészítés fázisában részt vehetnek a folyamatban (specifikációk, terv-konzultációk) Hátránya az ellenőrzési funkciókat alárendelik a projekt más paramétereinek – funkció- és minőségvesztés kockázata játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

Tervezés és építés (Design and Build – DB) Előnyei: leveszik a technológiai tervezés terhét az épülettervező építészekről kivitelezhető és pontosan költségelhető tervek nincs tervhiányból és rossz minőségű tervből adódó kivitelezési megállás és többletköltség gyorsabb, szervezettebb Hátrányai a kivitelezők technológiai szemlélete átírhatja az építészeti szempontokat esetenként költségcsökkentés az „építészeti minőség” rovására játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

Tervezés és építés (Design and Build – DB) Alkalmazása: technológia-orientált épületek vagy megoldások esetén a beruházás gyorsítására tudatos költségcsökkentésre való törekvésnél ha megromlik a tervező – építtető viszony ha az építész képtelen / nem akarja elvállalni ha a kivitelező szaktudásában jobban bízunk ha a kockázatokat a kivitelezőre akarjuk hárítani játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

Tervezés-építés-üzemeltetés (Design Build Operate– DBO) Előnyei: mint a D&B eljárásnál …+ a kivitelező érdekelt a műszaki minőség kialakításában – hiszen ő fogja üzemeltetni az épületet (magának építi…) az építtető szolgáltatást vásárol, nem új épületet Hátrányai nagyon pontosan és korán meg kell adni az építtetői igényeket – amelyeken később már nehéz változtatni hosszú távú, rugalmatlan elkötelezettséget jelent játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

Tervezés-építés-üzemeltetés (Design Build Operate– DBO) Alkalmazása: ha nem az épület külseje, hanem egy működő épület a fontos (technológiai épületek, logisztikai központok, speciális üzemeltetésű objektumok) ha az építtető nem kíván beleszólni az építés kérdéseibe ha a műszaki kockázatokat teljes egészében át akarja adni a kivitelezőnek ha gyors és eredmény-orientált beruházást akar lebonyolítani játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

Finanszírozás - tervezés-építés-üzemeltetés (Design Build Finance and Operate– DBFO) ez az a bizonyos PPP … (Public Private Partnership) Előnyei: a magánszféra versenyszerű tapasztalatait ötvözi a közszféra adminisztrációs és jogi szigorával a működés és üzemeltetés – ezzel a FELHASZNÁLÓ kerül előtérbe Hátrányai sokszor nem egyenrangú partnerek állnak egymással szemben nagyon pontos és bizalmas együttműködést igényel járatlan út, sok ellenzővel játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

Finanszírozás - tervezés-építés-üzemeltetés (Design Build Finance and Operate– DBFO) Alkalmazása: ha az építtető nem épületet hanem szolgáltatást vásárol ha az építtetőnek nincs pénze vagy jobb a konstrukció pénzügyi elszámolása ha a műszaki mellett a pénzügyi kockázatokat is át akarja adni a kivitelezőnek ha bízik abban hogy pontosan meg tudja adni a használati – üzemeltetési paramétereket játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

A BERUHÁZÁS SZEREPLŐI szereplők csapat ... és mások kapitány

Műszaki- és tervellenőr (C) játszanak még… tartószerkezet - alapozás épületszerk- szigetelések erősáram – gyengeáram tűzvédelem informatika - hálózatok világítástechnika víz-hűtés-fűtés – energetika megújuló energiaforrások szellőzőgépészet zaj- és rezgésvédelem forgalomtechnika épületfelügyelet – biztonság akadálymentesítés belsőépítészet – bútor speciális berendezések szignaletika – inforendszer építéstechnológia – organ. modellkészítő – grafikus területi építésügyi hatóság tervtanács műemlékvédelem Földhivatal ÁNTSZ Területi Tűzoltó Pkság katasztrófavédelem környezetvédelem vízügyi hatóság földvédelem, bányakapitány, … és még sokan mások játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki- és tervellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők Fel.mű.vez. (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv építészeti tanácsadó pályázatíró és -lebonyolító beruházás lebonyolító ütemezés és proj. irnáyítás programozó elemző közgazdász költségellenőr (Quantity Surveyor) minőségbiztosító mérnök kontrolling tervellenőrök (szakágak) környezetvédelemi szakm. örökségvédelmi szakm. projekt-kommunikáció, PR jogász alvállalkozók - beszállítók technológiai szerelők (speciális) logisztika biztonságtechnika – őrzés takarítás – hulladékkezelés gép- és berend. kölcsönzők munkaerő kölcsönzők munkavédelmi szakemberek épületüzemeltetés biztonság – portaszolgálat technológiai üzemeltetés informatikai üzemeltetés takarítás - épülethigiénia étkeztetés - caternig spec. beszállítók kertészet – külső karbantart. energia (gáz, villany, hő) víz és szennyvíz telekommunikáció útfenntartó és –kezelő közterület és kertészet parkolási társaság

RIBA Plan of Work 2013 • Client Adviser • Project Lead • Design Lead • Construction Lead • Architectural Design • Landscape Design • Structural Design • Building Services Design • Cost Consultancy • Contract Administrator • Information Manager • Health & Safety Consultant

A BERUHÁZÁS SZEREPLŐI szereplők csapat ... és mások kapitány

Bizalmi viszony – menedzser vagy építészmérnök? „Mondd: Te kit választanál?” ki válaszol több kérdésre? ki tudja megcselekedni amit megtervez? ki tudja megmondani hogy mennyibe fog kerülni? ki tudja megmondani hogy mikorra lesz kész? kit választhatunk személyesen – és ki az aki álruhában közelít (jeligés pályázattal, név nélkül)? mi az elsődleges: sikeres projekt vagy jól működő és szép (?) épület játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

Megoldás: tanácsadás + tervezés + menedzsment ÁTALAKULÁS (tendencia): ha a tervezők szeretnének részt venni a projekt irányításában, akkor: bővíteniük kell a tudásukat (menedzsment, gazdaság) jogosítványokat kell szerezni új munkatársakat kell felvenni integrált szolgáltatásokat kell nyújtani szövetkezniük kell más irodákkal játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló Hatóságok (A) Tanácsadó Mérnök (PM) Építtető Műszaki ellenőr (C) Szolgáltató (S) Finanszí-rozó (F) Tervezők (D) Kivitelezők (B) Üzemeltető (O) F E L H A S Z N Á L Ó versenyző szereplők előírt intézmény Projekt iroda Felügyeleti szerv jogász

A BERUHÁZÁS SZEREPLŐI szereplők csapat ... és mások ÖSSZEGZÉS kapitány

Egyszerre kell csapatban és egyéniben is jónak lenni ÖSSZEFOGLALVA… Ez egy kemény játék Egyszerre kell csapatban és egyéniben is jónak lenni A játékot valakinek irányítania kell – az építtető (az edző) azt a játékost választja, aki higgadt, gyakorlott, profi és nagy a munkabírása aki vezetni tudja a többieket akivel a legjobban együtt tud működni – aki választ tud adni a kérdéseire aki biztosan győzelemre viszi a csapatot Többféle csapatfelállás – taktika – létezik, az irányító játékosnak mindegyikben egyformán jól kell vezetnie a csapatot Nemcsak az edzőnek de a csapattársaknak – sőt a nézőknek is !!!! - meg kell felelni A lényeg az egyensúly megtalálása a sokféleségben. játékosok csapat csapat-kapitány össze- foglaló

összegzés tapasztalt elfogadott a beruházási folyamatok munkamegosztása folyamatosan mélyül és egyre több speciális elem található benne, amelyet egy olyan szakembernek kell irányítania, aki hatékony szakszerű

… valahogy így lehet elképzelni …

Fontos tudnivaló A középkorban a várakat katakombákkal lőtték, Zrínyit pedig a bécsi kamarilla által felbérelt ólmozott vadkan ölte meg, pedig a Magna Charta Libertatum kimondta, hogy ugyan azért a bűnért senkit sem lehet kétszer megölni. (részlet gimnáziumi érettségi dolgozatokból)

KÖSZÖNÖM A FIGYELMET !