Szerző: Bohák András, Erdős Péter Jelzáloglevelek

 Kibocsátója erre feljogosított bank  USA-ban agency vagy investment bank  Fedezet áll mögötte  Jelzálogjog általában ingatlanra  Kötvényszerű  Banki forrásbevonás egy eszköze  Leginkább OTC kereskednek vele  Rengeteg típus – nem likvid  TBA piac A jelzáloglevél

Magyarország

 Mortgage-backed securities  Agency vagy non-agency  Fix vagy változó kamatozásúak (ARM – adjustable rate mortgage)  Balloon  Pass-through vagy structured MBS I.

MBS II. Loan Originator / Servicer Securitizer MBS Forrás: Vörös Miklós, Bank of America Freddie Mac 30 Year Gold PC cusip 3128KDM28

 Az USA-ban lehetőség van a havi fizetésekkor az előírtnál többet fizetni, vagy a teljes összeget előtörleszteni, emiatt a cash flowt nem ismerjük előre. (amerikai típusú vételi opció).  Előtörlesztés oka lehet: a kamatlábak csökkenése, ingatlan eladása.  De akár a bedőlés is  A tulajdonos számára az is prepaymentnek „tűnik” PREPAYMENT

 Pass-through MBS a legegyszerűbbek: a jelzáloghitel hitelezője értékpapírosítja a hitelt.  RMBS: residential – lakó ingatlanra  CMBS: commercial – kereskedelmi ingatlanra  Sturctured: collateralized mortgage obligation (CMO)  Részletesen később MBS III.

 SMBS: Stripped MBS  leválasztott MBS  IO – Interest only (csak kamat)  PO – Principal only (csak tőke), kockázatos befektetések, mert ha nő az előtörlesztés az IO-k értéke csökken, a PO-k értéke nő.  $10,500 milliárdos piac (2008 Q3, forrás: Fed) MBS IV.

 Fannie Mae, Freddie Mac  1938-ban a New Deal részeként hozták létre a Fannie-t  1968-ban privatizálták  Feladata: A likviditást jelzáloghitelek vásárlásán és értékpapírosításán keresztül biztosítja.  A jelzáloglevelekre garanciát vállal.  Government-sponsored Enterprise  Freddie: 1970-től, monopólium ellen  Ginnie Mae állami tulajdonban  Full faith and credit of the US FANNIE MAE, FREDDIE MAC

 Szabványosítják azokat a hiteleket, amelyeket megvásárolnak a pénzintézetektől.  conforming loans  jumbo loans  Poolokat hoznak létre, ezek lesznek a pass-through-k alapjai FANNIE MAE, FREDDIE MAC

 1999-ben a Clinton adminisztráció segíteni akarta az alacsonyabb jövedelműek jelzálogkölcsönhöz jutását.  A Fannie Mae A 1968-as privatizáció után is kormányzatilag támogatott vállalkozás maradt, így könnyen tudtak nyomást gyakorolni rá  kiterjesztette az alacsonyabb minősítéssel (subprime) rendelkező jelzáloghitelekre is a tevékenységét  Ezt a részvényesek is elvárták, hogy a magas profit fenntartható maradjon.  A kormányzati támogatás, nem explicit támogatást jelent és nem is állami garanciát, hanem „kedvezményes bánásmódot ”. Nem vonatkozik rá a kötelező 3%-os tőke/eszköz arány.  A subprime (near-prime, non-prime, second chance lending) ügyfelek egyre kockázatosabbak lettek. Mi vezetett a válsághoz?

 Elterjedt a predatory hitelezés, olyan konstrukciókat ajánlottak az adósoknak, amelyet nem értettek meg.  Option ARM  Subprime ügyfél, akinek a FICO credit scoreja 680 alatti (850-es skála). (olyan ügyfél, aki volt már defaultos, vagy késedelembe esett, vagy nem elég hosszú hiteltörténete)  Az ingatlan értékének 100%-a felett is folyósítottak jelzáloghiteleket.  Ninja (no income, no job, no assets) hitelek  Túlértékelt ingatlanpiac, ami a megnövekedett keresletből táplálkozott.  Az amerikai adózok az ingatlanokra felvett jelzáloghitelek kamatait teljes egészében és a tőketörlesztés egy részét leírhatják az adójukból. Ez összességében 30-50%-os adómegtakarítást jelenthet. Emiatt vállaltak sokan 2. és 3. jelzáloghitelt is, amiből autót, nyaralást, stb-t finanszíroztak. Mi vezetett a válsághoz? II.

 az összes jelzáloghitel 21%-a subprime. ( között ez az arány csak 9%).  ARM hitelek megnövekedett aránya ben a piac 6,8%-át adja, de a végrehajtások (foreclosure) 43%-a ARM hiteleket érintett.  Hybrid jelzálogkölcsönök: pl. 2 évig alacsony fix kamatozású hitelek, majd magasabb változó kamatozásúvá válik (LIBOR+5% pl.). Mi vezetett a válsághoz? III.

 USA ingatlanpiaci index  1987 óta  RSR – repeat sales regression alapján  Az ingatlan illikvid termék, az indexkomponenesek szabályos időközönkénti megfigyelésével (részvény-, kötvény-, devizaindex) nem lehet indexet számítani. Hátránya: csak a dupla értékesítések szolgálnak a becslés alapjául, sokszor kell revideálni a múltbeli időpontokra vonatkozó indexértékeket.  Másik út a hedonikus regresszió lenne – pl. KSH ezt használja. Előnye, hogy minden értékesítés bekerülhet az indexbe, hátránya, hogy önkéntes specifikáción alapul.  Havi, kéthónapos csúszással, az S&P publikálja minden hónap utolsó keddjén CASE-SHILLER INDEX

HPI index alakulása

 Mi a baj az egyszerű pass-through-val?  Interest rate risk  Prepayment risk  Reinvestment risk  Esetleg default risk  A CMO struktúra célja, hogy ezeket elossza a befektetők között  FONTOS: a risk ettől nem lesz kisebb, csak egyes befektetők többet, mások kevesebbet viselnek belőle  A torta mérete marad… CMO

OVERVIEW

EVERYTHING IS AAA?