Működő bérlakás-építési modellek Energiatakarékos, környezettudatos ingatlan projektek megtérülése

Néhány bevezető gondolat a kidolgozott modellekhez A hazai közhasznú bérlakásrendszer létrehozása nemzetgazdasági szempontból rendkívül fontossá vált. Az EU fejlett országaiban minden ország kormánya kiaknázza a lakásépítés, ezen belül elsősorban a bérlakásépítés gazdasági szektorra gyakorolt élénkítő hatását, mivel nem csak ellátási szempontok teszik érdekeltté az önkormányzatokat a bérlakás állomány növelésére. A francia, német, brit bérlakásépítés jelentős húzóerőt jelent a nemzetgazdaságoknak, mivel javítja a foglalkozatás politikájukat és az építőiparhoz kapcsolódó vállalkozások számára folyamatos és innovatív feladatokat jelent. Az a következtetés, hogy hazánkban nincs kultúrája a bérlakásoknak, mert a magyar ember csak a saját tulajdonú lakást fogadja el, tévhitnek mutatkozik, mivel FHB- szakértők vizsgálata is tanúsítja, hogy csak Budapesten mintegy 10 ezer bérlakás iránt van kereslet, és ezen belül nő a minőségi, luxus lakásbérlemények iránti igény is.

Megtérülés igazolása az alábbi szempontok szerint: önkormányzati finanszírozást feltételezve telekárral és áfa visszatérítéssel nem számoltunk, a hitelt a legkedvezőbb kamattal 2,4 %-kal (növekedési hitel) vettük figyelembe, feltételezett kedvezményes áfa értékeket is figyelembe vettünk, a családi jövedelemben a bérlemény teljes költségét 1/3 értéken vettük figyelembe, a bérház ingatlan lakásait 20 lakásszámra m 2 -es lakásokra vettük figyelembe és a 20 lakás megosztásánál 6 db 40 m2--es, 10 db 60 m2-es, 4 db 80 m2 -es lakásokkal számoltunk, amelyek összes hasznos területe m2, míg a bruttó területét 1,4 szeres szorzóval m2-rel vettünk figyelembe,

. a bérleti díj mellett 800 HUF/m2 -el vettük figyelembe az ingatlan office (kezelést és karbantartást is beleértve) tevékenységek havi bevételét, amelyet a teljes bérleti költségben figyelembe vettünk, a bankhitelből történő beruházási költségek megtérülési követelményét 12 évben határoztuk meg, a saját erő mértékét a növekedési hitel feltételei alapján 20 %-ban határoztuk meg, amely felhasználása miatt nem számoltunk kieső jövedelemmel, a bérleti díjnál nem a kedvezményes – lakástámogatással kombinált – díjakból indultunk ki, hanem a teljes 12 évi megtérülés alapján kiszámított önköltségből, amelyben a bérlő helyzetétől függő támogatása – és nem a bérleti díj csökkentése – biztosítja a valós értékű elszámolást, a bérlemény átadásánál a nyugati országok példája alapján egyszeri 2 havi, míg a felújítási kötelezettségekre évenként 1 havi bérleti díjat vettünk figyelembe, amely növeli a családok éves ingatlannal kapcsolatos kiadását.

Számítási modell Változók: Fix változók : futamidő = 12 év, kamat = 2,4 % (növekedési hitel) Mozgó változók bruttó fajlagos kivitelezési költség (eHUF/m 2 ), 180 –210 – 240 bérleti díj a beruházási költség, 12 évi megtérülés szerint, hitelköltség a beruházási költség (bruttó költség) alapján (fix kamat, és megtérülés),.

A változatok összehasonlítása Megállapítható, hogy az önkormányzati finanszírozású lakások gazdaságosan 5 %-os áfával, és 180 ezer HUF/m 2 bruttó kivitelezési költséggel lennének ideálisak, mivel HUF/m2 költség megfizetése kéttagú család számára 240 ezer Ft közös jövedelemből biztosítható, két kereső esetén. A középosztály részére a 60 m2-es reális az átlagos gyermekszám esetén, míg a 80 m 2 -es lakás már a középosztály felsőbb rétegébe tartozó családok esetében finanszírozható. A jelenlegi 27 %-os áfa-tartalmú és a 270 eHUF/m2 kivitelezési költségű lakások építése nem kifizetődő az önkormányzatoknak,mivel a 40 m2-es lakás Ft, míg a 80 m 2 -es lakás Ft családi jövedelem igényt jelent, önkormányzati támogatás nélküli esetben, amely már jobb anyagi helyzetben lévő családokat feltételez, másrészt jelentős hiteligényt jelent az önkormányzatnak is, amely csökkenti a rendelkezésre álló pénzügyi keretből kielégíthető bérlakásszámot.

Következtetések A bérlakások, illetve bérházak lakásállományon belüli arányának emelése érdekében kérjük és javasoljuk a részleges ÁFA visszatérítését valamennyi számlával igazolt (telekár nélküli) új bérlakásépítési beruházásra. A jelenlegi 27%-os ÁFA értékéből 20% visszatérítése minden új bérlakás építtető, vagy a tulajdonos számára. A nettó összeg 7%-a (a bruttó összeg 5,51%-a) az államháztartásban marad. Ez az arány erőteljes adópolitikai és gazdaságfehérítési ösztönzőként segítené az új, minőségi lakóépületek építését! Ez az eszköz a bérházfejlesztő kivitelezői személyétől függetlenül jelentene teljes biztonságot az államháztartás számára a bevételek teljesülése szempontjából. A bérleti költségek a kivitelezési költségek 22 %-os csökkentése esetén ugyanilyen mértékben csökkenthetők, míg a közel nulla energiaminősítésű lakások több mint 80 %-os költségcsökkenése a lakások rezsiköltségét mintegy 60 %-kal csökkentheti, amely az office költséggel megnövelt bérleti díj jelentős csökkenését eredményezi. (A hagyományos bérleti díj és rezsiköltség együttes költségének mintegy 40 %-os csökkentésére ad lehetőséget.) Az együttes költségek csökkenése kedvezően befolyásolja az önkormányzat támogatási kötelezettségét is, amely a bérlakások megtérülésével, további bérházak építésére ösztönözné őket. Lásd továbbá: a MÉASZ Új Otthonteremtés javaslatcsomagja:

Következtetések A lokálpatrióta szellemű, elkötelezett polgárok és helyi vállalkozások összefogásával a város szépítése érdekében új városrészek vállnak így finanszírozhatóvá, amelyek multiplikátorhatással lehetnének a városok lakásgazdálkodására is. Az alacsonyabb bérleti díjak miatt megszüntethető támogatási szükségletek pozitívan hatnak a bérlőkre is, mivel ezáltal nő a család biztonsága, önállósága és önbecsülése is. Ez ösztönzően hat a lakossági kötelezettségek rendezésére is. Lásd továbbá: a MÉASZ Új Otthonteremtés javaslatcsomagja:

A változat

B változat.

.

D változat

Összefoglalás A hazai közhasznú bérlakásrendszer létrehozása nemzetgazdasági szempontból rendkívül fontossá vált. Az EU fejlett országaiban minden ország kormánya kiaknázza a lakásépítés, ezen belül elsősorban a bérlakásépítés gazdasági szektorra gyakorolt élénkítő hatását, mivel nem csak ellátási szempontok teszik érdekeltté az önkormányzatokat a bérlakás állomány növelésére. A francia, német, brit bérlakásépítés jelentős húzóerőt jelent a nemzetgazdaságoknak, mivel javítja a foglalkozatás politikájukat és az építőiparhoz kapcsolódó vállalkozások számára folyamatos és innovatív feladatokat jelent. Az a következtetés, hogy hazánkban nincs kultúrája a bérlakásoknak, mert a magyar ember csak a saját tulajdonú lakást fogadja el, tévhitnek mutatkozik, mivel az FHB szakértők vizsgálata is tanúsítja, hogy csak Budapesten mintegy 10 ezer bérlakás iránt van kereslet, és ezen belül nő a minőségi, luxus lakásbérlemények iránti igény is.

. KÖSZÖNÖM A FIGYELMET

Tiszta Energiák Kft. A Tiszta Energiák Kft. több mint 15 éves nemzetközi gyakorlattal vállalja napelemes rendszerek tervezését, felszerelését és beüzemelését. MIÉRT ÉRI MEG NEKEM, HA NAPELEMET VÁSÁROLOK? A napelem árak megtérülési ideje kétféle szempontból közelíthető meg. Első esetben a bruttó beruházási összegemet elosztom azzal, hogy éves szinten mekkora villanyszámlát tudok ezzel kiváltani. Ebben az esetben a rendszer méretének függvényében 10 év a megtérülési idő. A másik megközelítésben pedig kiszámolhatom, hogy az adott rendszer, amit megvásároltam, élettartama alatt összesen hány kWh-t fog termelni, majd ezt a kWh mennyiséget elosztom a rendszer kiépítésének költségével. Az eredmény ebben az esetben is 10 év. De a napelemrendszerek fő alkotóeleme és legdrágább darabja maga a napelem, amelyre 25 év teljesítménygaranciát, illetve 12 év teljes körű garanciát vállal a gyártó. Tehát a rendszer 20 éves hibátlan működése mellett, a mostani kWh árnak kevesebb, mint a felénél tartunk. Egy napelemes rendszerrel tehát 50%-os kWh áron befagyaszthatjuk a villanyszámlánkat. Ez 25 éves időtartamnál 60%-ot jelent. Így a növekvő energiaárakkal sem kell törődnünk többé!