Ingatlanértékelés II..

Az előadások a következő témára: "Ingatlanértékelés II.."— Előadás másolata:

1 Ingatlanértékelés II.

2 Piaci összehasonlító értékelés
Hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke Kiigazításokat kell eszközölni az értékmódosító tényezők hatásának kiküszöbölésére Kiigazítás %-ban és összeggel 20 %-os szabály Adatgyűjtés: források szűkössége Kétféle módszer: páros, csoportos

3 Piaci összehasonlító módszer lépései
Megtörtént adás-vételi ügyletek alapján 6 lépés a boldogsághoz: alaphalmaz kiválasztása összehasonlítható ingatlanok kiválasztása (min. 5-10) fajlagos alapérték meghatározása (ár/nm) Korrekciós tényezők (max. 20%) fajlagos alapérték módosítása korrigált fajlagos alapérték ingatlan végső értékének meghatározása (korrigált nm-ár x az ingatlan alapterületével)

4 Értékmódosító tényezők
Műszaki szempontok Építészeti szempontok Használati szempontok Telekadottság Infrastruktúra Környezeti szempontok Alternatív hasznosítás Jogi szempontok, hatósági szabályozás

5 Piaci összehasonlító elemzés: csoportos összehasonlítás

6 Piaci összehasonlító elemzés: páros összehasonlítás

7 Hozamszámításon alapuló értékelés
Értékesítés vs. bérbeadás Befektetési analízis Befektetett tőkével szemben támasztott hozamelvárás Két módszer Direkt tőkésítés Diszkontált Cash Flow Mindkét módszer jellemzője: a kockázatarányos tőkésítési ráta

8 Hozamszámítás, direkt tőkésítés I.
Éves nettó eredmény Tőkésítési ráta Ingatlan értéke = Éves nettó eredmény (üzemi eredmény): + éves bruttó bevétel - Kihasználatlanság és behajtás miatti költségek - Fenntartási költségek: biztosítás - Felújítási költségalap - Menedzselési költségek Tőkésítési ráta = a piacon elérhető hasonló kockázatú befektetések hozama (állampapír)

9 Hozamszámítás, direkt tőkésítés II.

10 Hozamszámítás, diszkontált cash flow I.
Számítási mód: évenkénti nettó eredmény jelenértéke A vizsgálat a jelenben történik Maximális futamidő év évi nettó eredmény jelenértéke + 2. évi nettó eredmény jelenértéke 3. évi nettó eredmény jelenértéke Ingatlan értéke =

11 Hozamszámítás, diszkontált cash flow II.
PV= CF0 (1+Y)0 CF1 (1+Y)1 CF2 (1+Y)2 CF3 (1+Y)3 + + CFn (1+Y)n . . . CF = adott év nettó eredménye Y = a piacon a hasonló kockázatú befektetések hozama

12 Hozamszámításon alapuló értékelés, példa
Az ingatlanfejlesztés az alábbi kiadásokkal és bevételekkel járt. Mennyi a befektetés jelenértéke, ha a kamatláb 10%

13 Maradványértéken alapuló értékelési módszer I.
Hozamszámításon alapuló értékelés egyik módszere Alkalmazása: beépítetlen telkek, továbbfejlesztendő ingatlanok esetében Módszer: A leendő fejlesztés forgalmi értékének becslése A becsült érték csökkentendő a szükséges fejlesztések költségével A különbség a maradványérték (telek, befejezetlen fejlesztés értéke)

14 Maradványértéken alapuló értékelési módszer II.
1. lépés: a leendő fejlesztés értékének meghatározása 2. lépés: a becsült érték csökkentendő a szükséges fejlesztések költségével A jövő: Hotel Excelsior

15 Maradványértéken alapuló értékelési módszer III.
3. lépés: a különbség a maradványérték: befejezetlen fejlesztés, telek értéke A közelmúlt: a volt SZOT épület

16 Maradványérték számítás
Mekkora a telek maradványértéke, amelyre egy irodaházat terveznek, s így az ingatlan teljes értéke mFt?