A lakáscélú hitelezés és a lakás-takarékpénztárak Dr. Ferencz Iván Pázmány Péter Tudományegyetem Heller Farkas Közgazdaságtudományi Intézet 2008. március 31.

A lakhatás igénye Alapvető emberi igény és jog A mindenkori kormányok gazdaságpolitikájának kiemelt területe a lakáspolitika (lakásügy) A modern polgári államok jelentős összegeket költenek rá EU: GDP 1,5-2% Lakhatás megoldása vs. tulajdonjog Új fejlemények: Minőség, környezetudatosság, energiatakarékosság 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Lakásfinanszírozás A polgár hosszú távú feladata („életfeladata”) Szereplők (arányuk a politikai rendszertől függ): az érintett polgár a pénzügyi szektor az állam és egyéb „szociális” intézmények: önkormányzat, munkáltató 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A lakásfinanszírozás formái A polgár részéről: önerő, családi segítség, kaláka A pénzügyi szektor részéről: lakáskölcsönök és más formák Az állam részéről: támogatások Önkormányzati, munkáltatói támogatások és hitelek 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A lakásfinanszírozás formái 2. Lakáskölcsönök: Ptk. szerinti, célhoz kötött bankkölcsön A nyújtó intézmény: kereskedelmi bank jelzáloghitelintézet lakástakarékpénztár biztosító Forint-, deviza- vagy devizaalapú (EUR, CHF) 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A lakásfinanszírozás formái 3. A pénzügyi szektor által nyújtott egyéb lakásfinanszírozási formák: lízing vásárói csoport egyéb (pl. időben osztott használati jog) 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A lakásfinanszírozás formái 4. Állami támogatások: direkt támogatás pl. „szoc.pol.”, fél-”szoc.pol.” (a pénzügyi szektorhoz) kapcsolódó támogatások kamattámogatások a hitelhez vagy a hitel refinanszírozásához adókedvezmények 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A lakásfinanszírozás formái 5. Állami támogatások: nagyon eltérő közgazdasági hatékonyság (tőkeáttétel): egyszerestől (pl. direkt támogatás) akár a 8-10-szeresig: jelenlegi hazai lakástakarékpénztári támogatás 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 1. A lakáselőtakarékosság alapgondolata: kölcsönös segítség elve, piaci kamatkörnyezettől független konstrukció Kezdetek: 1920-as évek, Németország és Ausztria (I. vh. pusztítása, hiperinfláció) zárt (ún. Bauspar-) modell: csak betétes lehet hitelfelvevő, sorbaállítás nyílt (francia) modell 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 2. Lakossági elterjedtség (penetráció) Németország: 40% Ausztria: 65% Csehország: 45% Szlovákia: 20% Magyarország: 11% -> 20-30% elérése reális kell legyen 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 3. Miért népszerű Európában? az előtakarékoskodás a kultúra része a lakosok tudatában vannak a kamatlábak ciklikus változásának a LTP kamata fix, kiszámítható, független a külső környezettől munkáltatói ösztönzőrendszer része lehetőség rugalmas termék-innovációra 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Magyarországi előzmények I. vh. után: állami szerepvállalás „a lakásínség megszüntetésére” 1941. évi IV. tc. az építőtakaréküzlet szabályozásáról (kis hatás) 1945 után: a polgári öngondoskodás szerepének háttérbe szorítása 43/1980. PM r. az ifjúsági takarékbetétről 90/1987 PM r. a lakáscélú megtakarításokról 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A jelenlegi jogszabályi környezet 1996:CXII. tv. A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról (Hpt.) 1996:CXIII. tv. a lakástakarékpénztárakról (Ltp.tv.) – hatályba lépés: 1997.01.01. 215/1996. Korm. r. a lakáselőtakarékosság állami támogatásáról (Átr.) 47/1997. Korm. r. a lakástakarékpénztár általános szerződési feltételeiről (Ászfr.) 2003. április 1.: első átfogó módosítás 2006. január 1. / március 15.: második átfogó módosítás 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Pénzügyi intézmények rendszere Pénzügyi intézmény (PSZÁF felügyeli) Hitelintézet Bank Szakosított hitelintézet Szövetkezeti hitelintézet (takarék- vagy hitelszövetkezet) Pénzügyi vállalkozás A Hpt. szerinti csoportosítás, alapját az eltérő tevékenységi kör és az eltérő egyéb követelmények (tőke, jogszabály stb.) adják. 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Szakosított hitelintézetek 1. Specialitásukat külön jogszabály, vagy jogszabály rész szabályozza, amelyet mindig az alapjogszabállyal (mögöttes joganyag - Hpt.) együttesen kell alkalmazni. Minimális alaptőke: a külön jogszabályokban szabályozott Tevékenységi kör: speciális, és/vagy nem terjedhet ki a teljes pénzügyi szolgáltatási palettára (Hpt. 3. §) 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Szakosított hitelintézetek 2. Magyar Fejlesztési Bank Magyar Export-Import Bank Jelzálog-hitelintézetek Lakás-takarékpénztárak Lakásfinanszírozási lehetőségek! 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A lakástakarékpénztár alapvonásai 1. Az állam az öngondoskodást támogatja lakás-takarékpénztár: lakáscélú előtakarékosság életbiztosítás: vészhelyzetre történő önálló felkészülés nyugdíjbiztosítás: időskorra történő előtakarékosság 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A lakástakarékpénztár alapvonásai 2. öngondoskodás 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A lakástakarékpénztár alapvonásai 3. Speciális szabályozás: Ltp.tv. és két Korm. r. Kizárólagosság a lakástakarék-üzletre Feladata, célja: lakáscélok saját erőből történő megvalósítását elősegítő előtakarékossági lehetőség biztosítása ezáltal hozzájárulás a hazai lakásállomány bővüléséhez, értékének megőrzéséhez Működési elve: zárt rendszer, állami támogatás Minimális alaptőke: 2 milliárd Ft (azonos a kereskedelmi bankokéval) 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Lakástakarékpénztár: tevékenységi kör Kizárólag: lakáscélú betétgyűjtés lakáscélú hitelezés lakáscélú finanszírozáshoz közvetlenül kapcsolódóan más pénzügyi intézmény, illetve biztosítóintézet részére pénzügyi szolgáltatás közvetítése (ügynöki tevékenység) részesedés a Hpt. szerinti járulékos vállalkozásban legfeljebb a szavatoló tőke 10%-a erejéig 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Lakástakarékpénztár: lakáscél 1. Lakótelek, lakás, családi ház, tanyai lakóingatlan vásárlása, építése, cseréje, nyugdíjasházban bérleti jog vásárlása bővítés, felújítás, korszerűsítés, helyreállítás közművek, kommunális létesítmények kialakítása, felújítása: szilárd út, kerítés, járda, telefon, áram-, víz-, gázvezeték szennyvízcsatorna, csapadékvíz-elvezető csatorna, árok, központi fűtés, informatikai hálózati kapcsolat 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Lakástakarékpénztár: lakáscél 2. szövetkezeti vagy társasházi közös tulajdonú épületrészek felújítása, korszerűsítése pénzügyi intézménytől, vagy biztosítóintézettől felvett kölcsön, valamint a hitelintézet által folyósított és igazolt célra felhasznált munkáltatói, illetve települési önkormányzat által nyújtott kölcsön kiváltása a legszélesebb körben felhasználható 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Lakástakarékpénztár: a konstrukció 1. Megtakarítási szakasz Előtakarékosság: minimum 4 év Állami támogatás: 30%, évente max. 72.000 Ft-324.000 Ft (1997-ben 40%, max. 36.000 Ft, 1998-tól 2003-ig 30%, max. 36.000 Ft) Betéti kamat: fix (évi 1-3%) Áthidaló kölcsön: 2 év után, 25% megtakarítási szint elérése esetén Azonnali áthidaló kölcsön: szerződéskötéstől 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Lakástakarékpénztár: a konstrukció 2. Hitelszakasz fix (3,9-6%-os) éves kamatozású, lakáscélú kölcsön (10% alatt kell legyen az állami támogatáshoz) futamideje: megtakarítási szakaszhoz igazodó kölcsönösszeg maximális aránya: szerződéses összeg 60%-a 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A konstrukció 3. 40-50% 50-60% Ft idő Kamat 1-3% Állami tám. 30% Hitelszakasz Saját befizetés Lakáscélú kölcsön fix 3,9-6%-os kamat idő Megtakarítási szakasz Szerződéses összeg 50-60%

A szerződéses összeg Fogalma: a megtakarítások, az állami támogatások, a betéti kamatok és a lakáskölcsön együttes összege Számítási alapja a havi megtakarítási és hiteltörlesztési összegnek Összege: 4 év után: 2,4-10 millió Ft 8 év után: 5,2-20 millió Ft 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Lakástakarékpénztár: befektetések Törvényi korlátozások a szabad eszközök (gyakorlatilag ügyfélpénzek) befektetésére min. 50% állampapír (H, EU, OECD, IMF) vagy készpénz, számlapénz max. 20% bankközi betét belföldi hitelintézetnél max. 20% áthidaló kölcsön max. 30% jelzáloglevél 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A magyar lakástakarék piac 1997-ben három pénztár indult 1998-tól 2002-ig négy pénztár működött 2002. 09. 01.: a Lakáskassza-Wüstenrot Rt. átvette az Otthon Rt. állományát 2003. 07. 01.: egyesülés útján létrejött a Fundamenta-Lakáskassza Rt. (ma Zrt.) 2003-2008: két hazai lakástakarékpénztár 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A magyar lakástakarék piac 2. betétállomány: 260 Md Ft érvényben lévő szerződések: 1200 ezer db szerződés összege: 1670 Md Ft kiutalás (2001-től, csak FLK): 192 ezer db kiutalás (2001-től, csak FLK): 125 Md Ft szerződéses összeg (2007.12.31-i állapot, közelítő értékek) 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Az ltp-k helye a magyar bankpiacon Mintegy 40 hitelintézet között középbanki pozíció Betétek: FLK 9., OTP LTP 10. Hitelek: FLK 20., OTP LTP 24. Lakossági ügyfelek száma: FLK 5. hely (2007.12.31-i adatok) 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A „háromlábú” finanszírozás Önerő Lakás-előtakarékosság Hitelek hitelintézeti: támogatott hitelintézeti: piaci szociális: munkáltatói, önkormányzati hitel és támogatás 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Lakáshelyzet Magyarországon 1. Nincsenek jelentős mennyiségi problémák 1000 főre kb. 400 lakás A minőség elmarad az európai színvonaltól nem megfelelő közműellátottság 500-800 ezer lakás nem megfelelő színvonalú, 100-150 ezer fel sem újítható cca. 700 ezer panel vagy más iparosított eljárással épült, felújítandó ingatlan lakásprivatizáció - meglévő lakásállomány nem megfelelő szintű karbantartása 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

Lakáshelyzet Magyarországon 2. A túlzsúfoltság nem számottevő háztartások kb. 20%-ában kényszeregyüttélés Új lakás építésében nem drámai a lemaradás Jelentős regionális különbségek Magántulajdon dominanciája bérlakásarány: 9% (EU15: 35%, SK: 19%, PL: 34%) kulturális és privatizációs okok korlátozza a lakás-rendszer rugalmasságát Lakásmobilitás alacsony szinten (életkezdők, belső migránsok) 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A lakásfinanszírozás arányai Finanszírozás főként magánerőből Az EU átlaggal fordított finanszírozási arányok Saját erő Hitel 80 % 20% 85-90% 10-15% Mo. EU átl. 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A lakáshitelezés fejlődését hátráltató tényezők Csak nagy mértékű állami szerepvállalás mellett érhető el a vállalható kamatszint Hosszú lejáratú hitelek hiánya Még mindig van néhány megoldatlan nyilvántartási probléma (földhivatalok) Törvényi akadályok (jelzálogjog érvényesítésének nehézkessége) 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 1. Alanyai lakástakarékpénztár szerződő: lakáselőtakarékoskodó, betétes  adós kedvezményezett: korlátozott kör (csak közeli hozzátartozó) 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 2. A lakáselőtakarékossági szerződés létszakaszai az ügyfél ajánlata - elfogadás az ltp. által betéti szakasz kiutalás hitelszakasz 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 3. A kiutalás a szerződések értékelése a fordulónapokon, sorbaállítás (értékszám), kiutalási feltételek a szabad eszköz meghatározása (célértékszám) kiutalási értesítő - ügyfélválasz kiutalási időszak (3 hónap) kiutalás (nem azonos a kifizetéssel) 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 4. Hitelszakasz fix, alacsony kamatozású kölcsön, annuitásos törlesztés rendkívüli előtörlesztés lehetősége nincs korlátozva 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 5. A lakáscélú felhasználás ellenőrzése teljes szerződéses összegre (benne az állami támogatásra) 8 év után: szabad felhasználás ha nem igazol: az ltp. a Magyar Állam képviseletében eljárva érvényesíti a követelést a végrehajtás az adóhatóság feladata 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A szabályozás továbbfejlesztésének irányai 1. Új termékek munkáltatói befizetés (önkéntes nyugdíj- és egészségpénztári minta) a lakáscélú felhasználási kör bővítése: a kedvezményezettek (legalább a kiskorúak) tulajdonszerzési kényszerének megszüntetése Részvétel állami programokban a bérlakásprogramban kötelező előtakarékoskodás becsatornázása a lakástakarékpénztárakba 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván

A szabályozás továbbfejlesztésének irányai 2. A konstrukció kötöttségeinek oldása azonnali finanszírozás arányának növelése 60%-os kölcsön / szerződéses összeg arány emelése, ezzel a finanszírozási képesség további javítása 2008.03.31. Dr. Ferencz Iván