Különleges pénzügyi intézmények 2008. Március 5.

Lakás-takarékpénztárak Irodalom: Botos Katalin: Különleges pénzügyi intézmények 2002. Kiss Kornélia: A lakás-takarékpénztárakról Bankszemle 1996. Dániel Zsuzsa: Lakástámogatás Bankszemle 1997. Bozsik: A lakáshitelezés Hitelintézeti Szemle 2002. Valkovszky: A magyar lakáspiac helyzete MNB füzetek 2000/3

Lakásfinanszírozási modellek A 90-es években a lakásfinanszírozás és a lakáscélú állami támogatás válságba került. (oko, következmények lsd.: Várhegyi II.27-ei előadás) Magyarországon a fő probléma, hogy nincs beépítve a lakáshoz jutás költsége a fizetésekbe. Míg pl. az Egyesült Államokban egy átlagos lakásár egy átlagos háztartás két-két és fél évi jövedelmével egyenlő, addig Mo-on kb. 7-12 év. Ráadásul a hiteladósok nem a megtakarításaikból, hanem a folyó jövedelmeikből törlesztenek, így a hosszú futamidejű hitelek jelentős többletkockázatot hordanak. Mindez csak abban az esetben nem lenne nagy baj, ha az önkormányzati bérlakások száma jóval meghaladná a mai szintet. (Az önkormányzati bérlakások aránya 5%) A településeknek nincsenek forrásaik bérlakásépítésre, illetve vásárlásra.

A lakáshoz jutás piacgazdasági modelljére két markánsan különböző megoldás létezik: Angolszász modell Német modell Mindkét modell első fázisában a pályakezdők bérleményben vágnak neki a független életüknek. A bérleti díjat vagy maguk, vagy a szülők fizetik.

Összehasonlítás Angolszász modell: A lakásár 10-15%-a az induló összeg, A további 85-90% hosszú lejáratú, alacsony kamatozású hitel Ez a megoldás alacsony infláció, alacsony kamatszint mellett feltételezi, hogy megfelelő mértékű jövedelemhez fog jutni a hitelfelvevő/k a hitelfelvételt követő években. Német modell: A pályakezdőt először lakás-takarékpénztári elő-takarékosságra sarkallja, miközben továbbra is bérlakásban lakik. Az elő-takarékosság a kapcsolódó állami támogatásokkal, elérheti a lakás vételár 40-50%-t A további 50-60%-ra kedvezményes kamatozású jelzálogtípusú hitelt nyújtanak a lakás-takarékpénztárak.

Lakás-takarékpénztárak története 1775 Angliában kezdődött a sikertörténet, amikor megalapították az első „Building Society”-t. A tagok megtakarításaikat befizették egy alapba, azzal a céllal, hogy bizonyos idő elteltével mindezt és bizonyos összegű hitelt felvéve építkezéseiket finanszírozhassák. Kollektív pénzgyűjtés (példa 10 fő 10 év alatt azonos betétet gyűjt, akkor a várakozási idő átlagosan 10 év helyett 5,5év) 1836-ban megalkották a lakás-takarékpénztárak működéséről szóló törvényt, mely alapul szolgált a kontinensen megalkotott törvényeknek is. Angol mintára 1885-ben alapították Németországban az első lakásépítéseket elősegítő és finanszírozó, önsegélyező szervezeteket.

Lakás-takarékpénztárak története Németországban 1921-ben alapították a mai modern értelemben vett lakás-előtakarékossági szervezeteket. 1925 a betéteket és betéti üzleteket szabályozó törvény 1931 a biztosítási és lakás-takarékpénztári felügyeleti törvény 1934 hitelügyleteket szabályozó birodalmi törvény 1973 lakás-takarékpénztárakról szóló törvény, és a működésüket szabályozó rendelet. 1934-től az állam támogatást nyújtott a lakás-előtakarékossági szerződések megtakarításaira. 1945-ben megkötötték az új lakás-előtakarékossági szerződéseket. Sikeres forma, a háború után 2 millió szerződést kötöttek. A háztartások 35%-a rendelkezik szerződéssel.

Lakás-előtakarékossági modellek Francia – nyílt modell Német – zárt modell Amerikai típusú megoldás, a jelzáloghitel intézmények állami támogatással történő kialakítása, illetve állami garanciával történő ellátása. Ebben a modellben a kormányzat a megfelelő hosszú távú források biztosításával a lejárati transzformációt vállalja át a privát szektortól. Két modellt hasonlítunk össze – a francia és a német – a betéti szakaszban és a hitelezési szakaszban.

A francia és a német rendszer hitelkonstrukciójának eltérései Ismérv PEL Bauspar Nyitó betétösszeg Alacsony minimum Nincs minimum Minimális éves megtakarítás Van Nincs, de a rendszeresen megtakarítók előnyben Minimális összes megtakarítás Nyitó + éves + kamat Szerződésben rögzítve Maximálisan megtakarítható összeg Van felső limit Nincs korlát Betéti kamatláb Adózott hozammal versenyképes Piaci kamatok alatt Hozzáférés a betéthez lejárat előtt Általában lehetséges Nem lehet, áthidaló kölcsön létezhet Állami ösztönzők Adómentes kamat, Kamattámogatás (max. 10.000 frank) Csak lakáscélú felhasználás esetén: adómentes kamat, kamattámogatás, speciális hozzájárulás Állami támogatás nagysága Kapott betétkamat 2/7 része Szerződésben rögzített összeg

A francia és a német rendszer hitelkonstrukciójának eltérései Ismérv PEL Bauspar Minimális megtakarítási idő 4 év 2 év Hitelnyújtás ideje Megtakarítási idő után azonnal Bizonytalan hosszúságú várakozási idő után Maximális hitel összege Hitelkamat összege max 2,5-szerese a betétre kapottnak, max. 400ezer FF A szerződésben foglalt megtakarítás 1 - 1,5-szerese Hitel futamideje 2 - 15 év 6 - 15 év, a rövidebb előnyt élvez Hitelkamat Fizetett betétkamat + kezelési költség Betétkamat + minimum 2% kezelési költség Kezelési költség A fennálló összeg 1,7% - a A 2% marge tartalmazza Törlesztő részlet Egyenlő nagyságú Szerződésből származó jogok átadása Rokonok között lehetséges Nagyon korlátozottan Hitel felhasználhatósága Vásárlás, építés, energiatakarékos beruházás Vásárlás, építés, felújítás, korszerűsítés

Magyarországon a 90-es évek lakásfinanszírozási válsága miatt, a lakáscélú állami támogatások jelentős csökkenése miatt reformra van szükség. A reform első lépése az 1996/CXIII. Tv. a lakás-takarékpénztárakról (ltp). Cél: Ösztönözzön a saját erőből való elő-takarékosságra Segítse elő a lakásvagyon állomány értékének megőrzését Teremtse meg zárt és elkülönült rendszerben, biztonságos keretek között állami támogatással történő lebonyolítás feltételeit Az állami támogatás kapcsolódjon a megtakarításhoz, átlátható, kalkulálható, ellenőrizhető legyen. 1997. Június 2-án három ltp alakult – OTP Ltp., Lakáskassza, Fundamenta Ltp.

Német modell alapján Törvényi háttér: 1996. CXII. tv. a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról 1996. CXIII. tv. a lakás-takarékpénztárakról 215/96 Kormányrendelet a lakás-előtakarékosság állami támogatásáról 47/1997 Kormányrendelet a lakás-takarékpénztár általános szerződési feltételeiről.

Lakás-takarékpénztár – modell Zárt rendszer Saját befizetés Kamat Állami támogatás Kiutalási alap Hiteltörlesztés Szerződéses összeg

Lakás-takarékpénztár tevékenységi köre Lakáscélú betétgyűjtés és hitelezés – beleértve az áthidaló kölcsön és azonnali kölcsön nyújtását. Ki nyithat lakás-takarékpénztári betétszámlát? (Ki köthet szerződést?/ korlátozott körben)

Állami támogatás Az állami támogatás feltétele: Magyar állampolgár Bevándorolt, letelepedett vagy menekültként elismert személy A szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező személy beutazásáról és tartózkodásáról szóló törvényben meghatározottak szerint a szabad mozgáshoz és tartózkodáshoz való jogát a Magyar Köztársaság területén gyakorló személy Állami támogatás adott személynek, illetve társasházak által kötött szerződések esetében egy naptári éven belül csak egy szerződés után jár.

Állami támogatás mértéke 1996 évben kötött szerződéseknél 40% max 32 ezer Ft. 1997-től 30% max 32 ezer Ft a betétben elhelyezett összeg után. 2003. Április 1-től, jelenleg is: 30% max. 72ezer Ft/év. Lakásszövetkezet, társasház által elhelyezet betétek után a közös tulajdonú részek felújítására, az állami támogatás mértéke épületenként az adott megtakarítási évben betétenként elhelyezett összeg 30%-a, maximum 2-4 lakásos épület esetén 108.000,- Ft 5-30 lakásos épület esetén 144.000,- Ft 31-60 lakásos épület esetén 180.000,- Ft stb.

Mikortól vehető igénybe az állami támogatás? 4 évtől, a minimális megtakarítási idő 8 évig a maximális megtakarítási idő. Mire vehető igénybe? Lakáscélra (tv. felsorolja) 8 évig! 8 év elteltével szabadon felhasználható Életkortól függetlenül szerződésenként vehető igénybe! Betéti- és hitelkamatok: Betéti kamat: 3% Hitelkamat: 6%

A lakás-takarékpénztári szerződési összeg felhasználási lehetőségei: Lakótelek vásárlás, Lakás/ház építése, vásárlása Lakás/ház bővítése, cseréje, felújítása, korszerűsítése, helyreállítása Közművesítés, A fenti célokra felvett bankhitel kiváltása, Társasházak, lakásszövetkezetek Az állami támogatásra való jogosultság elvesztése: Ha a betétet 4 éven belül felveszi Ha a betétet nem lakáscélra fordítja

Lakás-takarékpénztárak előnyei Előtakarékoskodók szempontjából: Rendszeres, célirányos, széleskörű előre kalkulálható, meghatározott nagyságrendű megtakarítás és hitel Megtakarítások fix betéti kamata Megtakarításhoz kapcsolódó állami támogatás Folyósított hitel fix, piacinál alacsonyabb kamata Lakás-takarékpénztár szempontjából: Lakás-takarékpénztári konstrukció iránti folyamatos kereslet, Forrás adott a pénztár számára, Állami támogatás, Ismert az ügyfél fizetési morálja.

Lakás-takarékpénztári konstrukció hátrányai: Döntő érv, hogy nem nyújt elegendő forrást egy lakásvásárláshoz, Minimum 4 évig kell előtakarékoskodni (vannak áthidaló megoldások)

A magyar lakás-takarékpénztárak jellemzői – német modell Szakosított hitelintézet, Tevékenységi köre korlátozott Ügyfélköre korlátozott Tv.:1996/CXII/hit/, külön tv. 1996/CXIII.ltp.tv. és kapcsolódó kormányrendeletek Zárt rendszerben működik – csak az kaphat hitelt, akinek van megtakarítása, elszigetelt a tőkepiactól, kölcsön a kiutalási alapból, kiosztási sorrend az értékszám alapján, betét kamata és hitel kamata is alacsony és fix, futamidő 10-12 év, állami támogatás jár Felhasználási lehetőség: lakáscél, de 8 évi megtakarítás után bármire Biztonságos működés a hit. és ltp tv.-ek alapján

A magyar lakás-takarékpénztárak jellemzői – német modell Ltp-re vonatkozóan – gazdasági társaságban csak akkor szerezhet tulajdoni részt, ha az ltp tevékenységéhez kapcsolódik, szabad eszközökre vonatkozó befektetési előírások, Kihelyezett szabad eszközök hasznából kiegyenlítési céltartalékot kell képezni Felügyeleti ellenőrzés: közvetlen a kirendelt ellenőr, általános szerződési feltételek engedélyezése, Kötelező tartalékráta alacsonyabb, mint más bankoké, Szerződési feltételek engedélyhez kötöttsége, Teljesítménymutató számítás: Egyéni telj. mutató: a megtakarítás és az igényelt lakáskölcsön aránya, 0,8-1 közötti értékszám Kollektív telj. mutató: az adott évben az állományból kikerülő összes szerződés befizetéseinek és kifizetett kölcsöneinek az aránya a megtakarítási időszakot és a törlesztési időszakot is figyelembe véve Értékszám: 1-

A magyar lakás-takarékpénztárak jellemzői – német modell OBA-hoz csatlakozás kötelező Az állami támogatás a betéthez kapcsolódik, évi 30%, max 72.000 Ft. Állami támogatás felhasználást a Magyar Államkincstár ellenőrzi, csak egy szerződés után jár Évente névre szólóan jóváírásra kerül és kamatozik Megtakarítási idő max 8év ezután nincs állami támogatás, Szerződés felmondása esetén vissza kell fizetni az állami támogatást, kamatokkal együtt, Felhasználásnál ellenőrzés, csak számlákkal igazolt Jogosulatlan felvétel esetén vissza kell fizetni a támogatást és büntető kamatot kell fizetni, adók módjára behajtják

Köszönöm a figyelmet!