INNOCSEKK 156/2006 Hasonlóságelemzéssel támogatott értékbecslés ingatlanfejlesztők számára E-VALUATION - SUPPORTED WITH SIMILARITY ANALYSIS - FOR REAL ESTATE DEVELOPERS Készítette: Kovács László Szent István Egyetem, Gazdaság- és Társadalomtudományi Kar, Vezetés és szervezés XXX. Jubileumi OTDK Közgazdaságtudományi Szekció Gazdasági informatika és E-business Tagozat április 15.

Célok – célcsoportok – hasznosság „Best” practice Adatvagyon On-line felület Üzleti modell Jövőbeni fejlesztési irányok Vázlat

INNOCSEKK 156/2006 Célok – célcsoportok – hasznosság Célok: –Stratégiai cél: Objektum értékelés, értékbecslés megreformálása –Operatív cél: Ingatlanközvetítők árajánlataik elemzéssel történő alátámasztása, eladás elősegítése –Operatív cél: Befektetők és ingatlant vásárlók objektumok közötti választásának objektív segítése –Gazdasági cél: Üzleti modell kialakítása Célcsoportok: Ingatlanfejlesztők –Ingatlanirodák, –Ingatlant vásárlók, –Befektetők, –Hitelintézetek, … Hasznosság: –Az egyensúlyi ár levezetése objektumonként –Ingatlanközvetítők érveinek objektív megerősítése –A döntések racionális alátámasztása –Bevételszerzés

INNOCSEKK 156/2006 „Best” practice Értékbecslési módszerek: –A hozamszámításon alapuló értékelési módszer A vizsgálat célja annak megállapítása, hogy a vagyontárgy képes-e a befektetett tőkére vonatkozóan elvárt hasznot biztosítani a jövőben. –A nettó pótlási költség alapú értékbecslés A módszer az értéket a vagyontárgy újraelőállításának, illetve helyettesítésének költsége alapján állapítja meg. –A piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés A hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke.

CímeTerületVételár Fajlagos ár Korrekciós f. ár m2m2 FtFt/m 2 % Szekszárd, Rozsnyai u Szekszárd, Dicenty Szekszárd, Rozsnyai u Korrigált fajlagos átlagár kerekítve: A piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés Forrás:

CímeTerületVételár Fajlagos ár Korrekciós f. ár m2m2 FtFt/m 2 % Szekszárd, Rozsnyai u Felbecsült ingatlan Szekszárd, Rozsnyai u Korrigált fajlagos átlagár kerekítve: Szekszárd, Dicenty A piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés Forrás:

INNOCSEKK 156/2006 Adatvagyon Lehetséges adatforrások: –Alternatív adatvagyonok (erdő, gyümölcsös, istálló, legelő, szántóföld, tanya, termőföld, stb.), –Közbeszerzési folyamatok adatai, –Kisajátítási folyamatok adatai, –Apróhirdetések, –Telephelyválasztás (vállalkozás fejlesztés), …

INNOCSEKK 156/2006 Adatvagyon A dolgozathoz használt adatok: A demo-adatbázis egy ingatlaniroda i on-line kínálatából származik.demo-adatbázis Az on-line kínálatból a következő attribútumok kerültek felhasználásra: –Alapterület (m 2 ) –Szobaszám (db) –Emelet (sorszám) –Lakás állapota (sorszám) –Épület állapota (belül) (sorszám) –Épület állapota (kívül) (sorszám) –Terasz (van/nincs) –Y: Irányár (MFt)

INNOCSEKK 156/2006 On-line felület (input) Mekkora összegért szeretné eladni ingatlanát? Mekkora összeget kérnek az Ön által kiszemelt ingatlanért?

INNOCSEKK 156/2006 On-line felület (output)

INNOCSEKK 156/2006 Üzleti modell Az értékbecslési szolgáltatás profittermelő képessége – db lakáseladás egy évben, ha ebből kb db szolgáltatás igénybevétel –1000 Ft/online becslési futtatás, Ft nyereség –évi millió Ft profit Az Ingatlangazdaságtan című könyv revidiált kiadása – db eladás évente –példányonként 1000 forintos nyereség –évi 1-2 millió Ft profit

INNOCSEKK 156/2006 Jövőbeni fejlesztési irányok A demo-változatra alapuló teljes körű szolgáltatás létrehozása (objektum-, attribútum lista bővítése) Felhasználóbarát on-line szolgáltatás kialakítása A szolgáltatás megértését segítő help modulok fejlesztése

INNOCSEKK 156/2006 Jövőbeni fejlesztési irányok 1.Élethelyzet: egyéni ingatlan-vásárló keresgél a megadott online kínálatban, s a kapott, elvileg megfelelő objektumokat tartalmazó szűrlet alapján arra a kérdésre keresi a választ: milyen sorrendben látogassa meg az objektumokat, ha a sorba rendezés szempontja az ár/teljesítmény viszony. A vásárló ad hoc preferencia-profilt kell, hogy definiáljon az ismert attribútumokra (pl. annál jobb, minél magasabban fekszik egy ingatlan, minél messzebb a forgalomtól, stb.). 2.Élethelyzet: profi (tudatos) vevő és/vagy ingatlanközvetítő saját ingatlanfelmérések adatait adja át az elemzőrutin számára az ár/teljesítmény sorrend, ill. az objektumonként racionális árintervallum kinyerése érdekében. 3.Élethelyzet: ingatlanközvetítő, ill. profi befektető - jelzéseket vár az adatbázistól előre megadott profilok szerinti ár/teljesítmény-előnyösség szempontjából kiemelkedőnek vélelmezett (frissen lejelentett) objektumokról.

INNOCSEKK 156/2006 Jövőbeni fejlesztési irányok 4.Élethelyzet: hirdetés előtt a tulajdonos keresi a kínálati ár meghatározásához saját objektuma norma-árát eltérő profilok alapján, ill. mely tulajdonságok melyik szintje mennyit ér a norma- ár százalékában. 5.Élethelyzet: telephelynek alkalmas objektumok közötti választás támogatása. 6.Élethelyzet: mezőgazdasági bérleti díjak, szántóterületek, erdőterületek értékének levezetése a konkurens ajánlatok jellemzői és ára alapján. 7.Élethelyzet: előzetesen kialakított ügyfél-profilok alapján a meglévő adatvagyon konkurensnek tűnő ajánlataira vonatkozó ár/teljesítmény adatok kalkulálása, ill. ezek alapján objektumok-rangsorolása azon hirdetők esetén, akik ehhez hozzájárulnak (akik nem, azok önálló listába kerülnek "minősítést nem vállaló" megjelöléssel).

INNOCSEKK 156/2006 Köszönöm a megtisztelő figyelmet! További részletek: