4.13. Szállodák tulajdonjoga és üzemeltetése „Tulajdon és üzemeltetés”   1. Szállodák fejlődési szakaszai „Szerves fejlődés” 2. Szállodaipar döntés hozó szereplői „Szállodaipar szereplői” 3. Szállodák tulajdon és használati joga „Tulajdonjog” 4. Szállodák üzemeltetési formái „Üzemeltetési rendszer” 5. Szállodai befektetések „Befektetések” 6. Inspiráció „CBL” 7. Gyakorlati foglalkozás témaköre „Beszámolók” 8. Ellenőrző kérdések Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

1. Szállodák fejlődési szakaszai „Szerves fejlődés” Egyszerű szervezet   Egyszerű szervezet családi és önálló szállodák piaci gazdálkodás – szállodalánc vállalat Bürokratikus szervezet vagyongyarapodás – szállodacsoport vállalat Divizionális szervezet Adhocratikus szervezet Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

2. Szállodaipar döntés hozó szereplői „Szállodaipar szereplői” Szálloda ingatlan tulajdonosa, befektető Márkanév tulajdonos Szállodaüzemeltető vállalkozás tulajdonosa Szállodavezetés   Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

3. Szállodák tulajdon és használati joga „Tulajdonjog” Tulajdonosi formák „Tulajdonosi formák” Családi szállodák Önálló szállodák Szállodavállalatok Szállodalánc vállalatok Franchise szállodaláncok Klasszikus szállodaláncok Szállodacsoportok Tulajdonosi konstrukciók stratégiái „Tulajdonosi stratégiák” Tulajdonosi struktúrák általános jellemzői Releváns előnyök és hátrányok Tulajdonjog használata „Használati jog” Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

4. Szállodák üzemeltetési formái „Üzemeltetési rendszer” Tulajdonosi szálloda „Owner Management” Névhasználati szerződés „Franchise Contract” Üzemeltetési szerződés „Management Contract”   Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

5. Szállodai befektetések „Befektetések” Szállodai befektetések alanyai Szállodai befektetések előnye Szállodai befektetések hátrányai Szállodai beruházások napjainkban „Napjaink projektjei” Szállodai egységek jogi formái „Jogi formák” Turizmus egységeinek száma „Kapacitások”   Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Névhasználati szerződés szintjei Üzemeltetési szerződés hiánya 6. Inspiráció „CBL” Névhasználati szerződés szintjei Üzemeltetési szerződés hiánya Bérleti szerződés elterjedése   Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

7. Gyakorlati foglalkozás témaköre „Beszámolók” A tanulmány I. – VI. fejezetének áttekintése, bemutatása   Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

„Tulajdonosi formák” ellenőrző kérdései 1. Ismertesse a szállodaipar szereplőinek fogalmát, motivációit (befektető, üzemeltető, márkanév tulajdonos) 2. Ismertesse a szállodák tulajdonosi formáinak és a szervezetek szerves fejlődésének összefüggését 3. Ismertesse a családi szálloda jellemzőit, gazdálkodási területek szerint előnyeit - hátrányit összevetve a szállodaláncokkal 4. Ismertesse a szállodaláncok jellemzőit, gazdálkodási területek szerint előnyeit - hátrányit összevetve a szállodacsoportokkal 5. Ismertesse a szállodacsoportok jellemzőit, kialakulást valamint lehetséges fejlődésüket összevetve az önálló szállodákkal 6. Hasonlítsa össze a családi és szállodaláncok vezetés és stratégia területeit 7. Ismertesse az eltérő tulajdonosi formák lehetséges terjeszkedési stratégiáit 8. Mutassa be a tulajdonosi formák releváns előnyeit és hátrányait és általános jellemzőit Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Szerves fejlődés - láncok és csoportok kialakulása Családi szálloda egyszerű szervezet Önálló szálloda növekedés stabilitás Adhocrácia szervezet tudás – terjeszkedés szállodalánc Funkcionális bürokrácia márkanév marketing (disztribúció) foglalási rendszer szakmai tudás márkanév növekedés devirzifikáció vagyon – terjeszkedés szállodacsoport Diviziónális szervezet vagyon egy vagy több márka foglalási rendszer tulajdon innováció devirzifikáció Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Tulajdonosi konstrukciók - formák jellemzői Önálló, családi szálloda Szállodaláncok Szállodacsoport Egy márka név Színvonal azonos típus azonos helyszín eltérő Több márka Színvonal eltérő típus eltérő helyszín eltérő Egyedi Kis méret Családias szolgáltatás Egyéni szegmens Amerikai, európai, hazai fejlődés eltér Vezetés = tulajdon Franchise 95 – 15% Tulajdonrész 30 – 10% Bérlés 20 – 10% Management 5 - 1% Bérlés 50 – 25% Tulajdonrész 30 - 15% Management 10 – 5% Franchise 1 – 5% Szálloda tulajdon és használati jog 100 % egységes foglalási rendszer – értékesítés és árpolitika Figyelem holding az szervezet forma Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Tulajdonosi formák vezetése és stratégiái Családi és Önálló szállodák Szállodalánc vállalatok Szállodacsoport vállalatok Vezetés tulajdonosi egyszerű szervezet „pocket management”’ Vezetés bürokratikus szervezet központi irányítás Vezetés divíziók márkanév vagy földrajzi alapon Stratégia önálló szálloda marad stratégiai társulás! franchise? management? Stratégia piaci differenciált márkanév alapú franchise prioritás Egy desztináció egy hotel vagy több hotel EU Stratégia piaci differenciált csoport alapú Üzemeltetés vagy bérlés a prioritás egy desztináció több hotel Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Tulajdonosi konstrukciók sajátosságai Családi, önálló szálloda Szállodaláncok Szállodacsoport Előny ismertség Disztribúciós és foglalási rendszer Értékesítés Piaci információk emberi erőforrás? beszerzés 15-25%? pénzügy? csak harmadik szint fellett Előny Piaci lefedés színvonal és földrajz pénzügy közös idő – hely – kereslet ciklusok előnye divízió - decentralizáció Előny Piaci – emberi – gazdasági célok kitűzése és elérésére egyszerű Piacgazdálkodás ár – foglalás rugalmasság Munkaerő gazdálkodás liberalizációs foka Hátrány túlzott centralizálás döntés halasztás normativitás Hátrány bürokratikus döntés kötelező globális normák lokális alkalmazása Hátrány Pénzgazdálkodás marketing? Internet!!! Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Tulajdonosi konstrukciók releváns előnyei - hátrányai Önálló, családi szálloda Szállodaláncok Szállodacsoport Előny tőkésített tudás több száz - vagy több ezer szálloda Információinak felhasználása piaci - innováció - üzemeltetés - technikai - fejlesztés Hátrány globalizáció - lokalizáció Visszaélés - versenyelőnnyel piacon és munkaerő piacon is viselkedés – kultúra – hagyományok - gasztronómia képviselői vezetésű hatalom érvényesítés Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Tulajdon – tulajdonjog használata - üzemeltetés – Tulajdonosi konstrukciók általános jellemzői Családi és Önálló szállodák Szállodalánc vállalatok Szállodacsoport vállalatok Tulajdon – tulajdonjog használata - üzemeltetés – vezetés – irányítás – egységének rendszerei Családi önálló szálloda köthet franchise vagy management szerződést? Szerződhet foglalási rendszerrel Ugyanakkor van Balaton üdülő szálloda 3* Budapest városi garni 4* Szállodalánc vállalat (első szintű) közös márkanév honlap - logó - foglalási rendszer tulajdonos bérbe lízingbe adna, bérlők lánc vagy csoport, de kell foglalási rendszer ismert márkanév Ismert honlap (disztribúció) hitelképesség Bérlés, lízing és management az használati jog átadás franchise nem használati és tulajdonjog garancia nincs (CO%, ADR, GOP) kockázat megosztás van ezért bérlés van fix díjjal Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

„„Tulajdonjog használati lehetőségei” ellenőrző kérdései 1. Ismertesse az üzemeltetési rendszerek fejlődési szakaszait 2. Értelmezze a Turisztikai Kistérség Menedzsment és szállodák partneri szerződéseinek összefüggését összevonva a CRO alkalmazási lehetőségével 3. Ismertesse a franchise és management szállodák kialakulásának szakaszait, okait 4. Mutassa be a tulajdonosi forma és üzemeltetési rendszer kapcsolatát 5. Ismertesse a tulajdonjog használati jogának lehetséges formáit (5) azok tartalmával és a vezetés - irányítás - használati jog összefüggését 6. Ismertesse a bérleti szerződés nagyfokú elterjedésének szakmai okait, összevetve a bérleti és névhasználati szerződés eltéréseit 7. Ismertesse a szállodai befektetések alanyait, a befektetés előnyei – hátrányait és folyamatban lévő szállodai projekteket 8. Ismertesse a szálláshely szolgáltatás egységeinek és vállalkozásainak összetételét, nagyságát és jogi formáit Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Szállodaipar szereplői – döntéshozói Szállodaingatlan tulajdonos Szállodavezetés Márkanév tulajdonos Szállodaüzemeltető vállalat tulajdonos Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Tulajdonosi formák és üzemeltetési rendszerek kapcsolata Ingatlan tulajdonjog Tulajdonjog használati joga Tulajdonosi kör - forma Üzemeltetési forma Szakmai Magánszemély Társaság Tulajdon – résztulajdon (tulajdonosi forma) Családi szálloda (független) Tulajdonjog szálloda (használati jog) Önálló szálloda (független) Szállodalánc vállalat Bérleti Szerződés Management Szálloda Szállodalánc vállalat szálloda (márka) Lízingszerződés Szállodacsoport vállalat Franchise Szálloda Üdülési jog Szerződés Nem szakmai Magánszemély Társaság Pénzügyi Ingatlan Lízing Egyéb Szállodacsoport vállalat szállodája birtokjog, használati jog, rendelkezési jog, elidegenítési jog, kizárási jog, visszakövetelési jog, (át)építési jog Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Európa szállodacsoportjai – Magyarországon - Névhasználat szintjei Laza normák Logó, disztribúció–honlap, foglalási rendszer sok kisebb szálloda „Első szint” Szigorú normák logó, disztribúció-honlap, foglalási rendszer, árak, megjelenés, kínálat építészet, felszereltség „Negyedik szint” Mobil normák logó, disztribúció-honlap, foglalási rendszer globálisan-lokális Második – harmadik szint alakuló normák logó, disztribúció-honlap, foglalási rendszer, Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Üzemeltetési rendszerek fejlődési szakaszai jelen Stratégiai – tulajdonosi döntések jövő családi önálló szálloda Tulajdonosi jog alapján Önálló vagy Családi Szálloda Partneri szerződés beszerzés reklám Stratégiai partnerség (TKM) (TDM) (CRO) Névhasználati szerződés szintjei 1. márkanév - lógó disztribúció - foglalás Franchise Szálloda 2. értékesítés reklám arculat 3. kínálat színvonal tréning Üzemeltetési Szerződés szálloda építés nyitás 4. technikai, felszereltség rész-tulajdon komplex üzemelési rendszer beszerzés HR könyvelés Management Szálloda bérlés lízing Márkanév, értékesítés, foglalás üdülési jog Bankszámla, dolgozó alkalmazása tulajcég Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Üzemeltetési rendszerek tartalma Díjak Üzemeltetési rendszerek Névhasználati díj bevétel 1-3% + foglalási díj fix + jutalék / szoba + reklám hozzájárulás állandó díj Időtartam 3-5 év Tulajdonjog Üzemeltetési Névhasználati Üzemeltetési díj bevétel 1 - 3 % (névhasználat) GOP 10 - 15 % (5-10 év) Tulajdonjog és használati joga Bérleti díj fix összeg / szoba 10-15 év Tulajdonjog Üzemeltetési Lízing díj fix összegű díj 15-25 év tulajodon átruházással Bérleti Lízing, visszlízing Üdülési jog használati díj 10-20 év 3-10 m Ft közös költség 40-60 e Ft / év Üdülési jog Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Szállodai befektetések Tulajdonosok befektetők Befektetés előnyei Befektetés hátrányai Szállodaláncok Szállodacsoport Magánszemély Társaság Intézmény Bank Önkormányzat Állam biztos kereslet ingatlan befektetés biztosíték jövedelem értéknövekedés kiemelt helyszín alacsony kockázat társult befektetés magas tőkeigény hosszú távú megtérülés alacsony hozam Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Szállodai befektetések 1998 - 2008 Wellness szállodák regisztrálása csak 2004 évtől van. Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Napjaink szállodai beruházásai 2006 - 2009 759 szállodai szoba Budapest + 4.7% Parlament 4* 65 belváros megnyílt 2006 Best Western Danoube 4* 175 buda Dunapart megnyílt 2006 Novotel Madach Suit 4* 43 belváros megnyílt 2007 Qeen Court 4* 71 belváros megnyílt, apartman 2007 Zara 4* 74 belváros megnyílt 2007 Zara New York 5* 107 belváros 2007 Broscoloni Airport 4* 31 repülőtér, Vecsés megnyilt 2008 Lanchíd 19 4* 43 Buda 2008 Ramada 5* 150 Békásmegyer 2009 Regent 5 198 belváros Andrássy 2008 Hotusa 4* 180 belváros 2009 Boglioni 5* 61 Tabán, Rácz 2009 Klotild 5* 150 belváros 2010 Europem 4* 230 Blaha Lujza 2010 Opera 5* 205 balett 2010 Sziget 3-5* 5.000 hajógyár (25 db) 2012 1.000 – 6.000 szoba ARR - Budapest 79 EU - Praga 106 EU - Varso 86 EU 2009 1.525 szállodai szoba Budapest + 9% 2008 Budapest 16.323 szoba Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Szálláshely cégek jogi formái Korlátolt Felelősségű Társaság Kft. Társas vállalkozások Részvény-társaság Zrt-NyRt. Korlátolt Felelősségű Társaság Kft. Betéti Társaság Egyéni Vállalkozás alapítás - alaptőke szervezeti jog 64 db – 2 % - 1 % alapítás - alaptőke szervezeti jog 1.766 db – 65 % - 29 % alapítás kültag – beltag 838 db – 31% - 14 % Kis vállalkozás jellemzői 3.321 db - 55 % Vendéglátás 22 db– 0.2 %- 0.01 % Vendéglátás 5.899 db – 43 % - 17 % Vendéglátás 7.349 db – 54 % – 22 % Vendéglátás 20.344 db – 60 % Magyarországon működő vállalkozások száma 871.965 Szálláshely szolgáltatás társas 2.721 * egyéni 3.321* összesen 6.042 Vendéglátás szolgáltatás társas 13.685 * egyéni 20.344* összesen 34.029 Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Szálláshely szolgáltatás – vendéglátás – utaztatás - egységei Utazás 1.100 iroda szálláshely 46.000 egység 192.000 szoba Vendéglátó 56.000 egység zárt 5.819 zárt ? ? kereskedelmi 50.000 Magán szálláshely 43.000 107.000 szoba étterem 37.000 szállás hely 3.100 egység 85.000 szoba Bár borozó 14.000 szálloda 900 egység 50.000 szoba Magyarország 872.000 vállalkozás 6.000 2.700 társas 3.300 egyéni vállalkozás 34.000 14.000 társas 20.000 egyéni vállalkozás 4% 0.6% Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

„Üzemeltetési szerződés” A szállodalánc vagy csoport referenciákkal rendelkezik az üzemeltetési gyakorlatáról. Továbbá rendelkezik elismert honlappal, saját elektronikus foglalási rendszerrel és rendelkezik a bevezetett márka névvel. A szállodavállalatok e három tényezőn túl rendelkeznek megbízható és elismert pénzgazdálkodással, hitelképességgel. Ezek tulajdonlása feljogosítja őket (lánc, csoport) az üzemeltetési szerződés megkötésére. A díjak a bevételek és az eredmény függvényében változnak, ez a management fee bevétel 1-5% (franchise) GOP 10-15% üzemeltetés. Minden tevékenység a tulajdonos számláján keresztül van. Egy - három személy a helyszínen irányítja a tulajdonos munkatársait. Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

„Névhasználati szerződés” Szállodák üzemelésük során felhalmozott tőkésített tudást áthelyezik, apportálják másik hasonló (ugyanolyan) szállodába, kialakulnak a szállodaláncok a márkaneveikkel. Kidolgozott marketing és ma már a saját foglalási és disztribúciós rendszer is elengedhetetlen elemei a szerződésnek. Ez az érték a lógóval és márkanévvel. A névhasználati szerződés több szintes szerződés. Alap formája a lógó, a névhasználat, a szobafoglalási rendszer használata. Marketingben belül brosúrák, reklám együttműködés, minimális arculati elemekkel. További lehetőség egy erősebb arculat és dizájn megjelenítés. Ezt követő szint lehet a szálloda minőségi folyamatainak a bekapcsolására a rendszerbe és vagy egyéb számítógépes rendszerek alkalmazása. Végül kiterjesztődhet a teljes gazdálkodási területekre is a szerződés, ilyenkor mér az építkezés előtt megkötik a szerződést. Minden jog és kockázat a tulajdonosé csak a nevet használja és felsőbb szinten a know howt használja. Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

„Szállodaiparban a tulajdon használati joga” A tulajdonos részben vagy teljesen átruházhatja a tulajdon használati jogát. A használati jog gyakorolja, élvezi a tulajdon hasznát, jövedelmét. A szálloda használati jogát lehet gyakorolni teljes vagy rész tulajdonjog alapján illetve bérleti, lízing vagy üzemeltetési szerződéssel. „Szálláshely egységeinek és vállalkozásai jogi forma szerinti száma” Magyarországon 900 ezer vállalkozás működik, a szálláshely szolgáltatásban 6 ezer. Ezeknek 55 százaléka egyéni vállalkozó. A társas vállalkozások száma 2.700 és ezeknek 31 %-a BT, 65 %-a Kft és csak 2 %-a azaz 61 vállalkozás Rt. A kereskedelmi szálláshelyek száma 3 ezer és 85 ezer szobát üzemeltetnek. A szállodák száma mintegy kilencszáz és 50 ezer szobával. A magán szálláshelyek száma eléri 43 ezret és ez 110 ezer szobát jelent. Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató

Tulajdon és használati jog Inspiráció Üzemeltetési szerződés (szakmai cégek szeretnének többet a befektetők nem szeretik, miért) Névhasználati szerződés (miben nyilvánul meg a szakmai cégek tényleges értéke (eszmei és tárgyi), hogy tovább adható legyen) Bérleti szerződés (szakmai elfogadja de nem kedveli befektető előnyben részesíti, miért) Lánc és önálló (családi) szállodák piacgazdálkodási előnyök (technológia, globalizáció, értékek, előnyök, hátrányok) Dr. Juhász László PhD – BGF – KVIFK – Turizmus Intézet - Szállodaigazgató