A lakáscélú hitelezés és a lakás-takarékpénztárak

Az előadások a következő témára: "A lakáscélú hitelezés és a lakás-takarékpénztárak"— Előadás másolata:

1 A lakáscélú hitelezés és a lakás-takarékpénztárak
Dr. Ferencz Iván Pázmány Péter Tudományegyetem Heller Farkas Közgazdaságtudományi Intézet 2008. március 31.

2 A lakhatás igénye Alapvető emberi igény és jog
A mindenkori kormányok gazdaságpolitikájának kiemelt területe a lakáspolitika (lakásügy) A modern polgári államok jelentős összegeket költenek rá EU: GDP 1,5-2% Lakhatás megoldása vs. tulajdonjog Új fejlemények: Minőség, környezetudatosság, energiatakarékosság Dr. Ferencz Iván

3 Lakásfinanszírozás A polgár hosszú távú feladata („életfeladata”)
Szereplők (arányuk a politikai rendszertől függ): az érintett polgár a pénzügyi szektor az állam és egyéb „szociális” intézmények: önkormányzat, munkáltató Dr. Ferencz Iván

4 A lakásfinanszírozás formái
A polgár részéről: önerő, családi segítség, kaláka A pénzügyi szektor részéről: lakáskölcsönök és más formák Az állam részéről: támogatások Önkormányzati, munkáltatói támogatások és hitelek Dr. Ferencz Iván

5 A lakásfinanszírozás formái 2.
Lakáskölcsönök: Ptk. szerinti, célhoz kötött bankkölcsön A nyújtó intézmény: kereskedelmi bank jelzáloghitelintézet lakástakarékpénztár biztosító Forint-, deviza- vagy devizaalapú (EUR, CHF) Dr. Ferencz Iván

6 A lakásfinanszírozás formái 3.
A pénzügyi szektor által nyújtott egyéb lakásfinanszírozási formák: lízing vásárói csoport egyéb (pl. időben osztott használati jog) Dr. Ferencz Iván

7 A lakásfinanszírozás formái 4.
Állami támogatások: direkt támogatás pl. „szoc.pol.”, fél-”szoc.pol.” (a pénzügyi szektorhoz) kapcsolódó támogatások kamattámogatások a hitelhez vagy a hitel refinanszírozásához adókedvezmények Dr. Ferencz Iván

8 A lakásfinanszírozás formái 5.
Állami támogatások: nagyon eltérő közgazdasági hatékonyság (tőkeáttétel): egyszerestől (pl. direkt támogatás) akár a 8-10-szeresig: jelenlegi hazai lakástakarékpénztári támogatás Dr. Ferencz Iván

9 Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 1.
A lakáselőtakarékosság alapgondolata: kölcsönös segítség elve, piaci kamatkörnyezettől független konstrukció Kezdetek: 1920-as évek, Németország és Ausztria (I. vh. pusztítása, hiperinfláció) zárt (ún. Bauspar-) modell: csak betétes lehet hitelfelvevő, sorbaállítás nyílt (francia) modell Dr. Ferencz Iván

10 Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 2.
Lakossági elterjedtség (penetráció) Németország: 40% Ausztria: 65% Csehország: 45% Szlovákia: 20% Magyarország: 11% -> 20-30% elérése reális kell legyen Dr. Ferencz Iván

11 Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 3.
Miért népszerű Európában? az előtakarékoskodás a kultúra része a lakosok tudatában vannak a kamatlábak ciklikus változásának a LTP kamata fix, kiszámítható, független a külső környezettől munkáltatói ösztönzőrendszer része lehetőség rugalmas termék-innovációra Dr. Ferencz Iván

12 Magyarországi előzmények
I. vh. után: állami szerepvállalás „a lakásínség megszüntetésére” 1941. évi IV. tc. az építőtakaréküzlet szabályozásáról (kis hatás) 1945 után: a polgári öngondoskodás szerepének háttérbe szorítása 43/1980. PM r. az ifjúsági takarékbetétről 90/1987 PM r. a lakáscélú megtakarításokról Dr. Ferencz Iván

13 A jelenlegi jogszabályi környezet
1996:CXII. tv. A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról (Hpt.) 1996:CXIII. tv. a lakástakarékpénztárakról (Ltp.tv.) – hatályba lépés: 215/1996. Korm. r. a lakáselőtakarékosság állami támogatásáról (Átr.) 47/1997. Korm. r. a lakástakarékpénztár általános szerződési feltételeiről (Ászfr.) 2003. április 1.: első átfogó módosítás 2006. január 1. / március 15.: második átfogó módosítás Dr. Ferencz Iván

14 Pénzügyi intézmények rendszere
Pénzügyi intézmény (PSZÁF felügyeli) Hitelintézet Bank Szakosított hitelintézet Szövetkezeti hitelintézet (takarék- vagy hitelszövetkezet) Pénzügyi vállalkozás A Hpt. szerinti csoportosítás, alapját az eltérő tevékenységi kör és az eltérő egyéb követelmények (tőke, jogszabály stb.) adják. Dr. Ferencz Iván

15 Szakosított hitelintézetek 1.
Specialitásukat külön jogszabály, vagy jogszabály rész szabályozza, amelyet mindig az alapjogszabállyal (mögöttes joganyag - Hpt.) együttesen kell alkalmazni. Minimális alaptőke: a külön jogszabályokban szabályozott Tevékenységi kör: speciális, és/vagy nem terjedhet ki a teljes pénzügyi szolgáltatási palettára (Hpt. 3. §) Dr. Ferencz Iván

16 Szakosított hitelintézetek 2.
Magyar Fejlesztési Bank Magyar Export-Import Bank Jelzálog-hitelintézetek Lakás-takarékpénztárak Lakásfinanszírozási lehetőségek! Dr. Ferencz Iván

17 A lakástakarékpénztár alapvonásai 1.
Az állam az öngondoskodást támogatja lakás-takarékpénztár: lakáscélú előtakarékosság életbiztosítás: vészhelyzetre történő önálló felkészülés nyugdíjbiztosítás: időskorra történő előtakarékosság Dr. Ferencz Iván

18 A lakástakarékpénztár alapvonásai 2.
öngondoskodás Dr. Ferencz Iván

19 A lakástakarékpénztár alapvonásai 3.
Speciális szabályozás: Ltp.tv. és két Korm. r. Kizárólagosság a lakástakarék-üzletre Feladata, célja: lakáscélok saját erőből történő megvalósítását elősegítő előtakarékossági lehetőség biztosítása ezáltal hozzájárulás a hazai lakásállomány bővüléséhez, értékének megőrzéséhez Működési elve: zárt rendszer, állami támogatás Minimális alaptőke: 2 milliárd Ft (azonos a kereskedelmi bankokéval) Dr. Ferencz Iván

20 Lakástakarékpénztár: tevékenységi kör
Kizárólag: lakáscélú betétgyűjtés lakáscélú hitelezés lakáscélú finanszírozáshoz közvetlenül kapcsolódóan más pénzügyi intézmény, illetve biztosítóintézet részére pénzügyi szolgáltatás közvetítése (ügynöki tevékenység) részesedés a Hpt. szerinti járulékos vállalkozásban legfeljebb a szavatoló tőke 10%-a erejéig Dr. Ferencz Iván

21 Lakástakarékpénztár: lakáscél 1.
Lakótelek, lakás, családi ház, tanyai lakóingatlan vásárlása, építése, cseréje, nyugdíjasházban bérleti jog vásárlása bővítés, felújítás, korszerűsítés, helyreállítás közművek, kommunális létesítmények kialakítása, felújítása: szilárd út, kerítés, járda, telefon, áram-, víz-, gázvezeték szennyvízcsatorna, csapadékvíz-elvezető csatorna, árok, központi fűtés, informatikai hálózati kapcsolat Dr. Ferencz Iván

22 Lakástakarékpénztár: lakáscél 2.
szövetkezeti vagy társasházi közös tulajdonú épületrészek felújítása, korszerűsítése pénzügyi intézménytől, vagy biztosítóintézettől felvett kölcsön, valamint a hitelintézet által folyósított és igazolt célra felhasznált munkáltatói, illetve települési önkormányzat által nyújtott kölcsön kiváltása a legszélesebb körben felhasználható Dr. Ferencz Iván

23 Lakástakarékpénztár: a konstrukció 1.
Megtakarítási szakasz Előtakarékosság: minimum 4 év Állami támogatás: 30%, évente max Ft Ft (1997-ben 40%, max Ft, 1998-tól 2003-ig 30%, max Ft) Betéti kamat: fix (évi 1-3%) Áthidaló kölcsön: 2 év után, 25% megtakarítási szint elérése esetén Azonnali áthidaló kölcsön: szerződéskötéstől Dr. Ferencz Iván

24 Lakástakarékpénztár: a konstrukció 2.
Hitelszakasz fix (3,9-6%-os) éves kamatozású, lakáscélú kölcsön (10% alatt kell legyen az állami támogatáshoz) futamideje: megtakarítási szakaszhoz igazodó kölcsönösszeg maximális aránya: szerződéses összeg 60%-a Dr. Ferencz Iván

25 A konstrukció 3. 40-50% 50-60% Ft idő Kamat 1-3% Állami tám. 30%
Hitelszakasz Saját befizetés Lakáscélú kölcsön fix 3,9-6%-os kamat idő Megtakarítási szakasz Szerződéses összeg 50-60%

26 A szerződéses összeg Fogalma: a megtakarítások, az állami támogatások, a betéti kamatok és a lakáskölcsön együttes összege Számítási alapja a havi megtakarítási és hiteltörlesztési összegnek Összege: 4 év után: 2,4-10 millió Ft 8 év után: 5,2-20 millió Ft Dr. Ferencz Iván

27 Lakástakarékpénztár: befektetések
Törvényi korlátozások a szabad eszközök (gyakorlatilag ügyfélpénzek) befektetésére min. 50% állampapír (H, EU, OECD, IMF) vagy készpénz, számlapénz max. 20% bankközi betét belföldi hitelintézetnél max. 20% áthidaló kölcsön max. 30% jelzáloglevél Dr. Ferencz Iván

28 A magyar lakástakarék piac
1997-ben három pénztár indult 1998-tól 2002-ig négy pénztár működött : a Lakáskassza-Wüstenrot Rt. átvette az Otthon Rt. állományát : egyesülés útján létrejött a Fundamenta-Lakáskassza Rt. (ma Zrt.) : két hazai lakástakarékpénztár Dr. Ferencz Iván

29 A magyar lakástakarék piac 2.
betétállomány: 260 Md Ft érvényben lévő szerződések: 1200 ezer db szerződés összege: 1670 Md Ft kiutalás (2001-től, csak FLK): 192 ezer db kiutalás (2001-től, csak FLK): 125 Md Ft szerződéses összeg ( i állapot, közelítő értékek) Dr. Ferencz Iván

30 Az ltp-k helye a magyar bankpiacon
Mintegy 40 hitelintézet között középbanki pozíció Betétek: FLK 9., OTP LTP 10. Hitelek: FLK 20., OTP LTP 24. Lakossági ügyfelek száma: FLK 5. hely ( i adatok) Dr. Ferencz Iván

31 A „háromlábú” finanszírozás
Önerő Lakás-előtakarékosság Hitelek hitelintézeti: támogatott hitelintézeti: piaci szociális: munkáltatói, önkormányzati hitel és támogatás Dr. Ferencz Iván

32 Lakáshelyzet Magyarországon 1.
Nincsenek jelentős mennyiségi problémák 1000 főre kb. 400 lakás A minőség elmarad az európai színvonaltól nem megfelelő közműellátottság ezer lakás nem megfelelő színvonalú, ezer fel sem újítható cca. 700 ezer panel vagy más iparosított eljárással épült, felújítandó ingatlan lakásprivatizáció - meglévő lakásállomány nem megfelelő szintű karbantartása Dr. Ferencz Iván

33 Lakáshelyzet Magyarországon 2.
A túlzsúfoltság nem számottevő háztartások kb. 20%-ában kényszeregyüttélés Új lakás építésében nem drámai a lemaradás Jelentős regionális különbségek Magántulajdon dominanciája bérlakásarány: 9% (EU15: 35%, SK: 19%, PL: 34%) kulturális és privatizációs okok korlátozza a lakás-rendszer rugalmasságát Lakásmobilitás alacsony szinten (életkezdők, belső migránsok) Dr. Ferencz Iván

34 A lakásfinanszírozás arányai
Finanszírozás főként magánerőből Az EU átlaggal fordított finanszírozási arányok Saját erő Hitel 80 % 20% 85-90% 10-15% Mo. EU átl. Dr. Ferencz Iván

35 A lakáshitelezés fejlődését hátráltató tényezők
Csak nagy mértékű állami szerepvállalás mellett érhető el a vállalható kamatszint Hosszú lejáratú hitelek hiánya Még mindig van néhány megoldatlan nyilvántartási probléma (földhivatalok) Törvényi akadályok (jelzálogjog érvényesítésének nehézkessége) Dr. Ferencz Iván

36 A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 1.
Alanyai lakástakarékpénztár szerződő: lakáselőtakarékoskodó, betétes  adós kedvezményezett: korlátozott kör (csak közeli hozzátartozó) Dr. Ferencz Iván

37 A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 2.
A lakáselőtakarékossági szerződés létszakaszai az ügyfél ajánlata - elfogadás az ltp. által betéti szakasz kiutalás hitelszakasz Dr. Ferencz Iván

38 A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 3.
A kiutalás a szerződések értékelése a fordulónapokon, sorbaállítás (értékszám), kiutalási feltételek a szabad eszköz meghatározása (célértékszám) kiutalási értesítő - ügyfélválasz kiutalási időszak (3 hónap) kiutalás (nem azonos a kifizetéssel) Dr. Ferencz Iván

39 A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 4.
Hitelszakasz fix, alacsony kamatozású kölcsön, annuitásos törlesztés rendkívüli előtörlesztés lehetősége nincs korlátozva Dr. Ferencz Iván

40 A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 5.
A lakáscélú felhasználás ellenőrzése teljes szerződéses összegre (benne az állami támogatásra) 8 év után: szabad felhasználás ha nem igazol: az ltp. a Magyar Állam képviseletében eljárva érvényesíti a követelést a végrehajtás az adóhatóság feladata Dr. Ferencz Iván

41 A szabályozás továbbfejlesztésének irányai 1.
Új termékek munkáltatói befizetés (önkéntes nyugdíj- és egészségpénztári minta) a lakáscélú felhasználási kör bővítése: a kedvezményezettek (legalább a kiskorúak) tulajdonszerzési kényszerének megszüntetése Részvétel állami programokban a bérlakásprogramban kötelező előtakarékoskodás becsatornázása a lakástakarékpénztárakba Dr. Ferencz Iván

42 A szabályozás továbbfejlesztésének irányai 2.
A konstrukció kötöttségeinek oldása azonnali finanszírozás arányának növelése 60%-os kölcsön / szerződéses összeg arány emelése, ezzel a finanszírozási képesség további javítása Dr. Ferencz Iván