Elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jog

Az előadások a következő témára: "Elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jog"— Előadás másolata:

1 Elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jog
2017. április 5.

2 Elővásárlási jog 6:221.§ Fogalma
Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.(6:221.§ (1) bek.)

3 Elővásárlási jogok versengése
Egymást követően vagy egyidejűleg szerződéssel alapított - Diszpozitív szabály Jogszabályon és szerződésen alapuló ev. jogok versengése Közös tulajdon, társasház (alapító okirat) Üzletrész 3:167.§, Részvény: 3:219.§ Jogpolitikai célokat szolgáló elővásárlási jogok (állam, önkormányzat javára természeti terület, műemlék, településrendezés, stb.)

4 Az elővásárlási jog gyakorlása
Tájékoztatási kötelezettség: eladási ajánlat közlése Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonostárs Széljegyzett leendő tulajdonostárs (feltéve ha) Dologösszességben értékesített előv. joggal terhelt dolog Nem áll fenn kötelezettség, ha Ajánlati kötöttség és annak ideje (nem korlátozható) visszavonható-e ez az ajánlat? Keletkeztet-e függő jogi helyzetet a tulajdonos és a vevő-jelölt között? Vö. 2/2009 PK vélemény 2. pontja

5 Az elővásárlási jog gyakorlása
Elfogadó nyilatkozat: szerződés létrejön Az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja. Konkuráló elfogadó nyilatkozatok: késedelem nélkül tájékoztatja, 8 napon belül visszavonhatják, ha többen fenntartják: érdekeltségük arányában keletkezik közös tulajdon Elővásárlási jog megszűnése (előre nem lehet lemondani, nem gyakorlás, határozott idő eltelte) határozatlan idő (?)

6 Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalansága
Hatálytalansággal egyidejűleg kéri annak megállapítását, hogy a szerződés közte és az eladó között létrejött A rosszhiszemű vevővel szemben hivatkozhat Ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszab. elővásárlási jog jogosultja -- jóhiszemű jogszerző az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. (!)

7 Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalansága
Igényérvényesítési határidők: Szubjektív elévülési jellegű: A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti Objektív-jogvesztő. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti. (vö § üzletrész . Egy éves jogvesztő határidő)

8 Elővásárlásra jogosultság és ingatlan-nyilvántartás
A. Ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.(Inytv. vhr. 75. § (1-2) bek.) B. Az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja. (3/2007. KPJE)

9 Vételi jog, eladási jog 6:225.§
Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel vételi jogot alapít, a jogosult a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel eladási jogot szerez, a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal eladhatja az eladási jog kötelezettjének.

10 Visszavásárlási jog 6:224.§
Ha az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a felek megállapodnak abban, hogy a vevő visszavásárlási jogot enged a megvett dologra, az eladó a vevőhöz intézett nyilatkozatával a dolgot megveheti. A visszavásárlási árat a felek a visszavásárlási jog létesítéséről szóló megállapodásukban határozzák meg. Ennek elmulasztása esetén a jogosult a visszavásárlás jogát a dolognak a visszavásárlási jog gyakorlásakor képviselt forgalmi értékével azonos vételáron gyakorolhatja.

11 Közös kérdések A hatalmasságokat alapító szerződések minimális alaki követelménye: Az elővásárlási, a visszavásárlási, a vételi és az eladási jog alapítására vonatkozó szerződést írásba kell foglalni.6:226. § (1) mit kell minimum írásba foglalni? jogosult, kötelezett, dolog, (vételár) Mint rendhagyó elő- (előkészítő) szerződések, kihat rájuk az ingatlan adásvételi szerződés írásba foglalása mint szigorú és kiküszöbölhetetlen érvényességi feltétel is Vö.! Fidúciárius hitelbiztosítékok semmissége (6:99.§) Közhiteles lajstromba (ingatlan-nyilvántartásba) való bejegyzés hatálya

12 Közös kérdések Tulajdonos tartózkodási kötelezettsége: függő jogi helyzet, várományi jog védelme: A visszavásárlási, a vételi és az eladási jog kötelezettje köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely a visszavásárlási, a vételi és az eladási jog gyakorlását meghiúsítaná vagy korlátozná. Ha elmulasztja: kártérítési kötelezettség Jogszabályon alapuló e hatalmasságokra a szerződéses hatalmasságokra irányadó szabályokat alkalmazni kell (megfelelően) pl. közös tulajdon Jogszabályon alapuló jogok prioritása vételi és elővásárlási jog ütközése (keletkezés sorrendjében!) vö. Inytv. vhr.