Különleges pénzügyi intézmények 3. előadás A lakáscélú állami támogatás

Az állami beavatkozás indokai és eszközei Közgazdasági indokok az ország lakásállománya a nemzeti vagyon része, a gazdaságpolitikai döntések lényeges szempontja e vagyonelem milyensége hosszú távú finanszírozási források ösztönzése /jelzálogjog biztosítása, kamattámogatás, garancia stb./ gazdaságélénkítés: az építőipar és kapcsolódó iparágak termelésének növekedése révén élénkíti a gazdaságot Szociális, etikai indokok minimális lakhatási feltételek biztosítása lakástulajdonhoz, lakásbérlethez való hozzájárulás támogatása

másokat kizár a juttatások köréből. Az állam lakástámogatási rendszere újraelosztást jelent a társadalom tagjai között: egyes célcsoportokat jövedelem-vagyon transzferben részesít, másokat kizár a juttatások köréből. Az állam a lakáshitelezési politikában kettős szerepet tölt be: direkt módon beavatkozik a gazdaságba, támogatást nyújt.

Elméletek az állami beavatkozásról „Jóléti állam elmélet” szerint az államnak be kell avatkoznia. A neoliberálisok az ellenkezőjét vallják: az állam feladatát olyan területekre korlátozzák, amit a piacgazdaság nem tud ellátni. A szociális piacgazdaság (vegyes gazdaság) elmélete a kettő közötti utat tartja megfelelőnek: ha krízis van, akkor be kell avatkoznia az államnak, ha elmúlt a krízis, vissza kell vonulnia.

A lakáspolitikai célkitűzések elérésének eszközei (Elméleti megközelítésben a szakirodalom által felsorolt állami beavatkozás eszközök.) kamattámogatás (hátrányai!) törlesztési támogatás garancianyújtás adókedvezmények költségek mérséklése (pl. forgalmi adó visszatérítés, illetékcsökkentés) kedvezmények (pl. gyermekek után, mozgáskorlátozottak) banktámogatás bankszabályozás bérlakásprogram

Az alkalmazott eszközök súlya függ a gazdaságpolitika által elérni kívánt céloktól, azaz attól, hogy a lakáspiaci keresletet és kínálatot milyen irányba és milyen mértékben kívánja befolyásolni. Magyarországon jelenleg 4 millió lakás van és a lakások átlagéletkora 100 év. A 100 év alatti megújuláshoz évente 40 ezer új otthonnak kell felépülni és ezzel csak a jelenlegi szintet tartjuk fenn.

Lakáshitelezés, lakástámogatási politika a rendszerváltozás előtt Tervutasításos gazdaság, nem alakultak ki a piaci mechanizmusok. → Igaz a lakásszektorra is: az állam erősen kézben tartotta a lakásszektor mind keresleti, mind kínálati oldalát. A hatvanas évek közepétől kiemelt szerepe van a lakáspolitikának a lakáshiány miatt: nőtt az állami lakáskiadás, felgyorsult a bérlakás építés, saját tulajdonú építés támogatása. Cél: mennyiségi növekedés (mindenki belátható időn belül lakáshoz jusson) ⇨ korszerűsítés, felújítás elhanyagolása.

Támogatási formák: Kamattámogatás (hitelkamat 1-6%) Állami bérlakásépítés Lakásszövetkezet, OTP társasház program Vállalati lakásépítési program Szoc.pol. támogatás (pl. a gyermekek után) Nyolcvanas évek elején a lakástámogatás eléri a GDP 3%-át. 1989-re a költségvetési támogatások elérték a GDP 6%-át. Támogatások formái 1989-ben: sajátos modell /Dániel Zsuzsa Közg. Szemle, 1997./ → modell jellemzőit ld. a következő dián

A modell jellemzői: luxuslakás ellenes zárt város politikája: tervszerűen végrehajtott iparosítás, munkahelyek, pl. Dunaújváros munkabérek nem fedezik a lakásvásárlás költségeit egy család – egy lakás hiánygazdaság (építőanyag hiány stb.) szigorú foglalkoztatáspolitika közvetlen költségvetési támogatások költségvetésen kívüli támogatások: Világbank számításai szerint 1989-ben 44 milliárd forint

Lakástámogatás a rendszerváltozás után Jellemzők: az állam közvetlen kivonulása a lakásépítésekből kamat piaci alapokra helyeződik /magas kamat/ állami támogatás formái: kiemelt és általános törlesztési támogatás Ifjúsági Betét kölcsöntámogatás szoc.pol. kedvezmény Állami lakásépítés alakulása: ’91-ben 4,7%, ’95-ben 0,7% az összes lakásberuházásból, a többi magánberuházás.

Bérlakás-privatizáció 1989 előtti lakáscélú kedvezményes hitelek kamatainak piaci alapú kamatozásra cserélése /kamatadó címen/. A hitelfelvevőknek felajánlották a hitel 50%-ának visszafizetése esetén a többi hitel elengedését. Következménye: Mo. a legkisebb bérlakás-szektorral rendelkező országok közé került. (Ld. táblázatok: a bérlakás állomány 5%, magán-bérlakásoké 3%.) A kedvezményes eladások következményei: Az önkormányzatok vagyonvesztése több száz milliárd forint, bár több száz milliárd forint elmaradt beruházástól szabadultak meg. Ugyanakkor lehetetlenné vált a bérlakások bevonása az önkormányzatok lakáspolitikájába. A kedvezményes vásárlás jelentős terhet rótt az alacsonyabb jövedelmű rétegre (épület és lakásfelújítás). Jelentős feszültség forrása az egy lépcsőházon belüli különböző tulajdonosi formában élők között. A bérlakás-privatizáció vesztesei a saját lakással nem rendelkező, többnyire pályakezdő fiatalok.

Lakásfinanszírozás válsága a ’90-es években Változások a lakásszektorban a rendszerváltás után: az ingatlanpiac gyors átalakulása, a nagy építőipari vállalatok felbomlása, privatizálása, építőanyag kereskedelem liberalizálódása, a tulajdonszerzési korlátok lebomlása, a jelentős mértékű lakásprivatizáció, amelyek a piaci lakásmodell felé mutatnak. Az átalakulási folyamat nem gördülékeny. Ennek jelei: lakásépítés visszaesése, lakásállomány romlása, a felújítás problémái, a lakáskiadások arányának növekedése. A válságjelenségek között a legfeltűnőbb a hitelek szerepének csökkenése. A lakáshitelek szerepe a finanszírozásban a ’90-es években nem egyszerűen alacsony, hanem a relatív alacsony szintről gyakorlatilag a nullára esett vissza.

Lakásberuházások finanszírozási szerkezete Lakásberuházások a GDP százalékában: 1991-ben 1993-ban 1999-ben 3,7 % 2,5 % 2,8 % /Nemzetközi átlag: GDP 5-8 %-a./ Lakásberuházás a beruházások százalékában: 1991-ben 1993-ban 1999-ben 19 % 14 % /Nemzetközi összehasonlításként: 15-30 %./

A lakáshitelek szerepe a folyó beruházások pénzügyi forrásaiban A lakásberuházások finanszírozási forrásai: készpénz lakásingatlan eladásából származó bevétel hitel támogatás

1991 1999 Készpénz 42 % 62 % Ingatlan eladásból 28 % Hitel 10 % 2 % Támogatás 20 % 8 % A hitel szerepét a készpénz vette át, jelentős a hitelcsökkenés és jelentős a támogatások csökkenése. A lakáshitelezés komoly válságba került: 1991-ben a hitel/beruházás arány 22 %, ez az arány évről évre csökkent: 20-14-11-4 %-ra.

Mi magyarázza ezt a folyamatot? Megállapíthatjuk, hogy a lakáshitelezés komoly válságba került, mivel a hitel/beruházás arány 22 %-ról 3 %-ra esett vissza. Mi magyarázza ezt a folyamatot? A hitelpiac kínálati oldalának magyarázatai: A bankrendszer nem jut hosszú lejáratú forrásokhoz. Vannak hatékonyabb felhasználási lehetőségek. A költségvetés forrásigénye kiszorította a lakosságét. A vállalati szektor hiteligénye megelőzi a lakosságét. Magas a lakáshitelezés kockázata, visszatartja a pénzintézeteket a hitelnyújtástól. A keresleti oldal magyarázatai: Csökkent a fizetőképes kereslet a hitelek iránt, részben a háztartási megtakarítások, részben a támogatási rendszer módosulása miatt. Inflációs környezetben a hitelek iránti fizetőképesség szükségképpen csökken. A verseny gyengesége miatt magas reálkamatok szorítják vissza a lakáshitel-keresletet. A háztartásoknak a hitelekkel szembeni averziója.

A kínálati oldal: a bankszektor A magyar bankszektor jó tulajdonosi hátterű, megfelelő tőkeerejű, jövedelmező, bővül a bankok által kínált szolgáltatások köre. Mégis van egy szegmens, amelyben a bankoknak csak szűk csoportja működik: a lakáshitelezés. Nem jelent vonzó üzletágat a bankok számára a lakáshitelezés. Ennek okai: A jelzáloghiteleknek magas az információs és a kezelési költsége. A jelzálog, mint a hitel biztosítéka nem működik megfelelően. A hitelkockázatuk mérséklése érdekében hosszadalmas a hiteligények elbírálása. A magas hitelezési költség beépül a hitelkamatokba, ezért rendkívül nagy a reálkamat. A lakáshitelek iránti keresletet korlátozza a magas infláció. Bizonytalan piachoz egy magas üzletág kiépítése párosul, ami magas egyszeri és folyamatos fenntartási költséggel jár.

Várhelyi: A lakáshitelezés fellendülése a kereslet bővülésétől várható. Kínálati oldal bővülése várható, ha: megfelelő a gazdasági és a jogi környezet, állami támogatás a lakáshitelezéshez, jelzáloghitelezés és a jelzálog érvényesíthetősége.