Fundamenta Lakásvásár Ingatlanpiac makrogazdasági megközelítésben Akar László csoport-vezérigazgató GKI Gazdaságkutató Zrt. Fundamenta Lakásvásár Budapest, 2011. szeptember 23. GKI Zrt., www.gki.hu

I. Bevezető A magyar ingatlanállomány Gazdálkodási célú: 70 ezer milliárd forint Lakóingatlanok: 40 ezer milliárd forint Önkormányzati ingatlanvagyon (lakás nélkül): 5 ezer milliárd forint Állami ingatlanvagyon: x Éves GDP 28 ezer milliárd, éves építési beruházás 2,6 ezer milliárd. STOCK fontosabb mint a FLOW!

II. Az ingatlanpiaci konjunktúra alakulása A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2001-2011 (szezonálisan kiigazított adatok)

III. A makrogazdasági folyamatok szerepe az ingatlanpiaci konjunktúrában A/GDP

Következtetések A GDP hatás egyértelmű a 2008-ban kezdődő válság esetében, ez az ingatlanszektort nemzetközileg és Magyarországon is különösen erősen érintette A korábbi ingatlanpiaci hullámok nem magyarázhatóak ezzel. Szegmentált megközelítés kell, a részfolyamatok és a speciális intézkedések szerepe jelentősebb.

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexei részpiaconként, 2001-2011 (szezonálisan kiigazított értékek)

B/ Szektor megközelítés. A konjunktúra mutatók sajátosságai 1. A legnagyobb ingadozást a lakásszektor mutatta, három nagy visszaeséssel. 2. A nem lakás szektorokban erős a világgazdasági válság miatti visszaesés majd emelkedés, ezt megelőzően viszonylag kisebb hullámzások vannak. Erősebb emelkedési ciklusok: - iroda 2004 közepe -2006 közepe , üzlethelyiség 2002-2004 raktár 2003-2004 3. Szegmensenként vannak makro-gazdasági magyarázatok.

IV. A fővárosi irodapiaci index, 2001-2011 (szezonálisan kiigazított adatok)

Irodapiaci konjunktúra makro-gazdasági tényezői 1. Pénz és hitelpiaci turbulenciák a 2002-2003-as romlásban. 2. Javuló hitelpiaci helyzet és az EU belépés a 2004-2006-os emelkedésben és a megmaradó jó konjunktúrában 3. Gazdasági válság a visszaesésben majd a kilátások javulása az emelkedésben.

V. A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2001-2011 (szezonálisan kiigazított adatok)

Üzlethelyiség konjunktúra makro-gazdasági tényezői A fogyasztás gyors emelkedésének hatása a 2002-2004 közötti gyors konjunktúra javulásban. A fogyasztás jelentős esésének hatása a 2009-es nagy konjunktúra romlásban. A kedvezőbbé váló fogyasztói és üzleti várakozások 2011 nyarára a pozitív tartományba vitték az ingatlan konjunktúraindexet a fogyasztás tényleges emelkedése előtt.

VI. A fővárosi raktárpiaci index, 2001-2011 (szezonálisan kiigazított adatok)

Raktárpiaci konjunktúra makro-gazdasági tényezői Az EU csatlakozás egy jelentős konjunktúra javulást váltott ki. Ezt követően a válság kezdetéig pozitív konjunktúra maradt némi ingadozással A válság itt is a konjunktúrában nagy esést hozott, ami mostanra visszakorrigált.

VII.A fővárosi lakáspiaci index, 2001-2011 (szezonálisan kiigazított adatok)

A lakáspiaci konjunktúra alakulására ható tényezők A lakosság életszínvonalának alakulása, a jövedelmek változása alapvető, mivel kihat a hitelterhek vállalásának képességére. A bankrendszer hitelnyújtó képessége és a hitelek kondíciója jelentős befolyásoló tényező. Erre hat a makrogazdasági és pénzpiaci helyzet, a jegybanki politika. A lakáspiacra célzott különböző állami befolyásoló eszközök (támogatások, adókedvezmények, önkormányzati lakásépítés stb.) szerepe a legjelentősebb.

A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (4 negyedéves mozgóátlag, ezer háztartás)

Folytatás

Folytatás A két nagy konjunktúra visszaesés 2002-ben és 2005-ben főleg a lakáspiacra ható állami intézkedések következménye. A 2006-os Gyurcsány csomag csak átmeneti „mini” konjunktúra visszaesést okoz. A gazdasági válság hatása drámai a konjunktúrára és lényegében ma is tart.

C/ A közeljövőben várható makro hatások az ingatlanpiacra A magyar gazdasági növekedés lassulása, akár recesszióba fordulása , a beruházások maximum stagnálása nyilván nyomot hagy az üzleti ingatlanpiacokon és (tetézve a folytatódó SZJA reformmal) a jövedelmek alakulásán át a lakásszektoron is. A növekedési dinamikát az export (a belépő autóipari beruházások) hordozzák, még leginkább a logisztikai piac relatív helyzete javulhat. A lakásszektort a végtörlesztési akció többszörösen jelentősen felforgathatja, de a mértékek még bizonytalanok.

Végtörlesztési közvetlen hatások A végtörlesztéshez sokan megpróbálhatják a piacon eladni a lakásukat és a fennmaradó pénzből (meg új hitelből) kisebb lakást venni. Az idő rövid, de a kelendőbb ingatlanoknál a tranzakció nem lehetetlen. (Árcsökkentő hatás) 2. Elképzelhető a hitellel terhelt ingatlan kvázi-piaci értékesítése is a határidőig (családon belül, saját vagy ismerős vállalkozásnak, ügynöknek) , esetleg visszavásárlási opcióval, illetve bent maradással és bérleti díjjal , vagy csak a későbbi jobb értékesítés reményében. 3. Akinek van tőkéje (ill. nincs eladósodva) különböző okokból, az árak minimumát remélve most próbálhat meg olcsón lakást venni. De itt kérdéses a hitelhez jutás, ez forrás szempontból versenyez a hitelkiváltók kérelmeivel, a banki magatartás bizonytalan.

D/A végtörlesztés közvetett visszahatásai a makro folyamatokra Sokan csak átfinanszírozzák a hitelüket, ez viszont felszívhat mindenféle családi megtakarításokat, más családi befektetések likvidálásához vezethet (önkéntes nyugdíjpénztár,életbiztosítás, vállalkozási tulajdon), új forint hitelkihelyezést jelenthet a bankoknál (ha a bank ki akar helyezni), sőt a magán üzleti szférából is átjöhet kölcsön. Ezeknek nincs lakáspiaci hatása, de jelentősen megmozgathatja a tőkepiacot és visszaveti a fogyasztást. A végtörlesztések miatti veszteségek érzékenyen érintik a pénzügyi szektort, a hitelezés valószínűleg jelentősen szűkül. Az árfolyamok és a piaci kamatok emelkedhetnek és lökésszerűen is ingadozhatnak. Likviditáshiányok jelentkezhetnek. A jogállamot sértő beavatkozás hatására a befektetési kedv tovább esik. A GDP-re gyakorolt hatás negatív.

Köszönöm a figyelmüket!!! A GKI 2012-es előrejelzésének megjelenése : 2011 szeptember 28. www.gki.hu