Ingatlanárak alakulása

Az előadások a következő témára: "Ingatlanárak alakulása"— Előadás másolata:

1 Ingatlanárak alakulása
Készítette: Maksa Elza

2 Mitől függ a lakásárak alakulása?
Nemzetközi léptékű ingatlanpiaci elemzések rendre arról informálnak, hogy a magyar lakásárak mind a nyugat-európaihoz, de ami meglepő, hogy egy sor volt szocialista országhoz képest is alacsonyabbak.

3 Miért lehetséges ez? Vizsgáljuk meg az okait!
Makroszinten olyan tényezőket kell vizsgálnunk, mint a reáljövedelmek és a munkanélküliség alakulása, a gazdaság általános teljesítménye, a finanszírozási környezet, illetve a lakásszerzéshez kapcsolódó kormányzati intézkedések. A stabilan növekvő gazdaságokban a rendelkezésre álló jövedelem növekedése és a foglalkoztatottsági mutatók alakulása szoros kölcsönhatásban vannak egymással. Egyetlen releváns mutató, a munkanélküliségi ráta változása szoros fordított korrelációban áll a lakásárakkal. Magyarország talán Európa-szerte egyedülálló abban, hogy az elmúlt időszakban a reáljövedelmek növekedése meghaladta az ingatlanárakét. Nálunk még van tere a lakásárak emelkedésének. A bankok közötti verseny, a kedvező hitellehetőségek, illetve az állami támogatási rendszerek bevezetése mind a keresletet generálják a lakáspiacon.

4 Miért lehetséges ez? Vizsgáljuk meg az okait!
A volt szocialista országokban a kedvező hitelezési tényező a kilencvenes évek végétől, de még inkább csak az utóbbi szűk évtizedben vált döntővé. Az évek óta szárnyaló lakáscélú jelzáloghitelezés, a csökkenő kamatok, az értékesítés-ösztönző banki megoldások bevezetése ellenére a versenynek van még némi tere, ami az élénkülő keresleten keresztül a lakásárak emelkedésében mutatkozhat meg. Általános piaci szabály, hogy a kínálatot meghaladó kereslet áremelő hatású. Ezt a kereslet-kínálati egyensúlytalanságot is sejthetjük például néhány volt szocialista országban, például a 2,2 milliós Bukarestben, 2004-ben 1500 lakás épült (a valamivel alacsonyabb népességű Budapesten ekkor 10 ezer feletti), s 2009-ben 8 ezer feletti volt ez a szám, egyértelműen keresleti piacról beszélhetünk.

5 Miért lehetséges ez? Vizsgáljuk meg az okait!
A kezdeti időszakban először a legdrágább prémium szegmensben jelentek meg az első beruházások, s a fejlesztők csak most kezdik felfedezni a tömegpiacot. Románia 2007-es EU-csatlakozásával, és gyorsan fejlődő gazdaságával a nagyvárosok új lakásai ideális befektetési célpontok lettek a nyugat-európai vásárlók számára, akik hajlandók megfizetni a helyi viszonyok között magasnak számító árakat. Így alakulhatott ki egy olyan kép, miszerint a román, lengyel, cseh nagyvárosok újlakás árai gyakran magasabbak a magyarországinál. A bukaresti tömegpiac árszínvonala pedig utolérte a budapestit. És hogy mit hozhat a jövő a magyar lakásárak tekintetében? Egyöntetű fejlesztői vélemény, hogy a beruházói költségek folyamatos emelkedése az új lakások árának növekedésével jár, amelynek ki kell hatnia a használt lakások piacára is.

6 Miért lehetséges ez? Vizsgáljuk meg az okait!
Az erősödő magyar gazdaság növekvő lakásáraknak adhat teret. Előre jelezhető emelkedést hoz majd emellett az euro-zónához való csatlakozás is. Negatív hatása lehet ugyanakkor a bevezetendő ingatlanadónak, a világgazdaság tartósabb stagnálása vagy esetleges recessziója pedig komolyabb átmeneti sokkal járhat a magyar piacon is. Általános áresésre ugyanakkor nálunk talán nem kell számítani, mivel a magyar piacon elmaradt az árrobbanás. Egy jelentősen csökkenő, de nem recesszióba forduló világgazdasági növekedés bekövetkezte esetén tehát a magyar és a nyugat-európai árak közelítésére számítunk, ahol az árak közelítése kétirányú lesz: az enyhén emelkedő magyar árakkal szemben országonként változó, de néhol akár jelentős mértékű áresés áll majd szemben.

7 Egy kis statisztika Az évekre visszatekintő budapesti adatsorokat górcső alá véve valamivel kevesebb, mint 10 százalékos áremelkedés látható a kínálati oldalon szeptemberében a több mint 40 ezer hirdetés adatait összesítő statisztikák szerint az átlagos négyzetméterár 317 ezer forint volt. Egy évvel később 316 ezer, 2007 őszén 329 ezer forintot mutatott a statisztika, a múlt év őszén pedig a már említett 342 ezer forintért kínáltak egy négyzetmétert. Átlagos kínálati négyzetméterárak változása Budapesten (ezer Ft) V. kerület 2005: 399 2008: 486 változás: 21,80%

8 FHB Lakásárindex

9 I. szakasz: Hőskorszak

10 II. szakasz: Költségvetési expanzió szakasza

11 III. szakasz: A hitelboom időszaka

12

13 IV. szakasz: Kifulladás

14 Forrás