INNOCSEKK 156/2006 Hasonlóságelemzéssel támogatott értékbecslés ingatlanfejlesztők számára E-VALUATION - SUPPORTED WITH SIMILARITY ANALYSIS - FOR REAL.

Az előadások a következő témára: "INNOCSEKK 156/2006 Hasonlóságelemzéssel támogatott értékbecslés ingatlanfejlesztők számára E-VALUATION - SUPPORTED WITH SIMILARITY ANALYSIS - FOR REAL."— Előadás másolata:

1 INNOCSEKK 156/2006 Hasonlóságelemzéssel támogatott értékbecslés ingatlanfejlesztők számára E-VALUATION - SUPPORTED WITH SIMILARITY ANALYSIS - FOR REAL ESTATE DEVELOPERS Készítette: Kovács László Szent István Egyetem, Gazdaság- és Társadalomtudományi Kar, Vezetés és szervezés XXX. Jubileumi OTDK Közgazdaságtudományi Szekció Gazdasági informatika és E-business Tagozat 2011. április 15.

2 Célok – célcsoportok – hasznosság „Best” practice Adatvagyon On-line felület Üzleti modell Jövőbeni fejlesztési irányok Vázlat

3 INNOCSEKK 156/2006 Célok – célcsoportok – hasznosság Célok: –Stratégiai cél: Objektum értékelés, értékbecslés megreformálása –Operatív cél: Ingatlanközvetítők árajánlataik elemzéssel történő alátámasztása, eladás elősegítése –Operatív cél: Befektetők és ingatlant vásárlók objektumok közötti választásának objektív segítése –Gazdasági cél: Üzleti modell kialakítása Célcsoportok: Ingatlanfejlesztők –Ingatlanirodák, –Ingatlant vásárlók, –Befektetők, –Hitelintézetek, … Hasznosság: –Az egyensúlyi ár levezetése objektumonként –Ingatlanközvetítők érveinek objektív megerősítése –A döntések racionális alátámasztása –Bevételszerzés

4 INNOCSEKK 156/2006 „Best” practice Értékbecslési módszerek: –A hozamszámításon alapuló értékelési módszer A vizsgálat célja annak megállapítása, hogy a vagyontárgy képes-e a befektetett tőkére vonatkozóan elvárt hasznot biztosítani a jövőben. –A nettó pótlási költség alapú értékbecslés A módszer az értéket a vagyontárgy újraelőállításának, illetve helyettesítésének költsége alapján állapítja meg. –A piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés A hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke.

5 CímeTerületVételár Fajlagos ár Korrekciós f. ár m2m2 FtFt/m 2 % Szekszárd, Rozsnyai u. 90711 300 00012 500+ 2515 600 Szekszárd, Dicenty 87810 000 00011 400+ 3014 800 Szekszárd, Rozsnyai u. 100012 000 00012 000+ 2515 000 Korrigált fajlagos átlagár kerekítve:15 100 A piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés Forrás: http://www.szekszard.hu/szekszard/UserFiles/File/kozugyek/onkormanyzat/kozgynapirend/2008_08_07/2mell.pdf http://www.szekszard.hu/szekszard/UserFiles/File/kozugyek/onkormanyzat/kozgynapirend/2008_08_07/2mell.pdf

6 CímeTerületVételár Fajlagos ár Korrekciós f. ár m2m2 FtFt/m 2 % Szekszárd, Rozsnyai u. 90711 300 00012 500+ 2515 600 Felbecsült ingatlan 15 100 Szekszárd, Rozsnyai u. 100012 000 00012 000+ 2515 000 Korrigált fajlagos átlagár kerekítve:15 200 Szekszárd, Dicenty 87810 000 00011 400+ 3014 800 A piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés Forrás: http://www.szekszard.hu/szekszard/UserFiles/File/kozugyek/onkormanyzat/kozgynapirend/2008_08_07/2mell.pdf http://www.szekszard.hu/szekszard/UserFiles/File/kozugyek/onkormanyzat/kozgynapirend/2008_08_07/2mell.pdf

7 INNOCSEKK 156/2006 Adatvagyon Lehetséges adatforrások: –Alternatív adatvagyonok (erdő, gyümölcsös, istálló, legelő, szántóföld, tanya, termőföld, stb.), –Közbeszerzési folyamatok adatai, –Kisajátítási folyamatok adatai, –Apróhirdetések, –Telephelyválasztás (vállalkozás fejlesztés), …

8 INNOCSEKK 156/2006 Adatvagyon A dolgozathoz használt adatok: A demo-adatbázis egy ingatlaniroda 2009. 02.14-i on-line kínálatából származik.demo-adatbázis Az on-line kínálatból a következő attribútumok kerültek felhasználásra: –Alapterület (m 2 ) –Szobaszám (db) –Emelet (sorszám) –Lakás állapota (sorszám) –Épület állapota (belül) (sorszám) –Épület állapota (kívül) (sorszám) –Terasz (van/nincs) –Y: Irányár (MFt)

9 INNOCSEKK 156/2006 On-line felület (input) Mekkora összegért szeretné eladni ingatlanát? Mekkora összeget kérnek az Ön által kiszemelt ingatlanért? http://miau.gau.hu/myx-free/index.php3?x=exs0001

10 INNOCSEKK 156/2006 On-line felület (output)

11 INNOCSEKK 156/2006 Üzleti modell Az értékbecslési szolgáltatás profittermelő képessége –332 000 db lakáseladás egy évben, ha ebből kb. 100 000 db szolgáltatás igénybevétel –1000 Ft/online becslési futtatás, 100-200 Ft nyereség –évi 10-20 millió Ft profit Az Ingatlangazdaságtan című könyv revidiált kiadása –1000-2000 db eladás évente –példányonként 1000 forintos nyereség –évi 1-2 millió Ft profit

12 INNOCSEKK 156/2006 Jövőbeni fejlesztési irányok A demo-változatra alapuló teljes körű szolgáltatás létrehozása (objektum-, attribútum lista bővítése) Felhasználóbarát on-line szolgáltatás kialakítása A szolgáltatás megértését segítő help modulok fejlesztése

13 INNOCSEKK 156/2006 Jövőbeni fejlesztési irányok 1.Élethelyzet: egyéni ingatlan-vásárló keresgél a megadott online kínálatban, s a kapott, elvileg megfelelő objektumokat tartalmazó szűrlet alapján arra a kérdésre keresi a választ: milyen sorrendben látogassa meg az objektumokat, ha a sorba rendezés szempontja az ár/teljesítmény viszony. A vásárló ad hoc preferencia-profilt kell, hogy definiáljon az ismert attribútumokra (pl. annál jobb, minél magasabban fekszik egy ingatlan, minél messzebb a forgalomtól, stb.). 2.Élethelyzet: profi (tudatos) vevő és/vagy ingatlanközvetítő saját ingatlanfelmérések adatait adja át az elemzőrutin számára az ár/teljesítmény sorrend, ill. az objektumonként racionális árintervallum kinyerése érdekében. 3.Élethelyzet: ingatlanközvetítő, ill. profi befektető email- jelzéseket vár az adatbázistól előre megadott profilok szerinti ár/teljesítmény-előnyösség szempontjából kiemelkedőnek vélelmezett (frissen lejelentett) objektumokról.

14 INNOCSEKK 156/2006 Jövőbeni fejlesztési irányok 4.Élethelyzet: hirdetés előtt a tulajdonos keresi a kínálati ár meghatározásához saját objektuma norma-árát eltérő profilok alapján, ill. mely tulajdonságok melyik szintje mennyit ér a norma- ár százalékában. 5.Élethelyzet: telephelynek alkalmas objektumok közötti választás támogatása. 6.Élethelyzet: mezőgazdasági bérleti díjak, szántóterületek, erdőterületek értékének levezetése a konkurens ajánlatok jellemzői és ára alapján. 7.Élethelyzet: előzetesen kialakított ügyfél-profilok alapján a meglévő adatvagyon konkurensnek tűnő ajánlataira vonatkozó ár/teljesítmény adatok kalkulálása, ill. ezek alapján objektumok-rangsorolása azon hirdetők esetén, akik ehhez hozzájárulnak (akik nem, azok önálló listába kerülnek "minősítést nem vállaló" megjelöléssel).

15 INNOCSEKK 156/2006 Köszönöm a megtisztelő figyelmet! További részletek: http://miau.gau.hu/myx-free/index.php3?x=exs0001 http://miau.gau.hu/myx-free/index_cocottage.php3