Hungarian Real Estate Association Management(HAREM) European Real Estate Council CEPI dr Miklos Nemeth MIGSZ főtitkár.

Az előadások a következő témára: "Hungarian Real Estate Association Management(HAREM) European Real Estate Council CEPI dr Miklos Nemeth MIGSZ főtitkár."— Előadás másolata:

1 Hungarian Real Estate Association Management(HAREM) European Real Estate Council CEPI dr Miklos Nemeth MIGSZ főtitkár Főtitkár CEPI-CEAB

2 CEPI ÉVES JELENTÉS http://www.cepi.be
Nemzetközi non-profi szervezet, Brüsszeli székhellyel, mely belga nemzeti jog szabályai szerint működik. 2006-ban 22 államban 32 szakmai tag egyesülete volt. 2009-ben 42 szövetség és 27 ország. A szervezet fő célja, hogy az európai ingatlanos szakemberek részére az együttműködés kidolgozása. CEPI ÉVES JELENTÉS 2

3 Trendek a lakóingatlan piacon 2008
2008 MIKÉNT KEZDŐDÖTT ILLETVE VÉGZŐDÖTT A 2008-s esztendő volt az év mikor a szerencse megfordult az uniós lakóingatlan piacon. A pénzügyi krízis az elsőrendű ingatlanpiacból indult el 2007-ben az USA területéről és végül eredményezett gazdasági és pénzügyi feltételekkel vegyes árak zuhanást a legtöbb európai országban. Növekvő olaj árak, erős euró és hiteltörlesztő részletek növekedésének kombinációja a kereskedelmi kamatláb növekedésével és több szigorodó hitelezési feltétellel a befektetőket egyre idegesebbé tette. 2008. évben látni lehetett a kezdeti idegesség okozta viharfelhők megjelenését a piacon. A hírek a piac számára 2008-ban nem voltak teljesen rosszak, mint a jövendölések jelezték, de egyre nehezebbé vált bármilyen fénylő jelet felfedezni. Általánosan elmondható hogy azok az országok, ahol az ingatlanár buborék után erős árnövekedés történt ,azok voltak az elsődlegesen és leginkább nehézségben. A problémák oka a pénzügyi szisztéma és a globalizációs hatások befolyása jelentette azokat a nehézségeket amelyek a pénzügyi szektorban gyorsan terjedtek el ,Európa azon részeit sem kímélve melyek egyébként nem alapvető pénzügyi problémákkal rendelkeztek. Azon országok, amelyek 2008 évet relatíve sértetlenül élték túl, nos azokat az év végére keményen érintette a pénzügyi nehézségek európai gazdaságra átfordult örvénye.

4 2009-es esztendő 2009 év elején a pénzügyi nehézségek és problémák már evidensek voltak és az érdekes kérdés lett, hogy milyen kiterjedésben folytatódik ez különféle országok piacán. Európai országok nem egyenlő mértékben fertőződtek meg a krízis által. A felépülés útja úgy tűnt, hogy több ország számára nehezebb lesz, mint másoknak és 2009 év végére néhány ország szembenézett már olyan általános problémákkal amelyekből a többi ország már látta a saját piacát felállni. Azonban azon országokban ,ahol az áresés folytatódott ott néhány esetben az áresés folyamatos és tartós maradt. Néhány helyen történelmi mélypontra zuhant a kamatláb is. A 2009-s felépülés hatására azok a problémák, melyek az előző évből jöttek, egy fokozott hatást gyakoroltak az országokra, néhány jelentős problémát generálva melyek a közös problémák eredményeként voltak meghatározhatóak. Volt néhány hatalmas probléma, például a balti államok. Írország és Spanyolország a hasonló problémák megoldásának sok szempontból eltérő kezelését választotta. Más államok problémái kevésbé voltak evidensek ,de a felépülés jelei eltérőek voltak. Néhány országban és különösen Észak Európában az árak emelkedése szignifikáns értékeket jelzett. Ezen különbségek figyelembevétele alapján nehéz beszélni az európai lakó ingatlanpiacról mint egy meghatározott egészről, melynek néhány jellemző alapján tagolt Evidens hogy nem hasonlítható össze például Európa az Egyesült Államokkal. Meghatározzuk azokat a különbségeket, melyek a 2009-s áttekintés számainak tükrében és megnézzük a különbségeknek lehetséges okait.

5 Általánosságok A lakóingatlan szektor a szíve a gazdasági krízisnek(nem csak Európában). Ezt jelzi hogy a tulajdonlás a legjelentősebb összetevője a jólétnek és gazdagságnak Európában. Az európaiak 70%-a lakik a saját otthonában és ezen beül 54 % Németországban , 60% Ausztriában ,közel 90% Magyarországon, Szlovákiában és Litvániában A lakóhely értékével több mint 60%-át képviselve az összes háztartások gazdagságán belül mint például Finnországban, Németországban, Olaszországban, Svédországban és az Egyesült Királyságban. A legtöbb országban növekvő árak öröksége. Az EU 15 vizsgált tagállamából 11 országban között a lakóingatlan árak megduplázódtak és ezen belül, például Finnországban 86%-kal emelkedtek. Ezen országok közül 8 országban a növekedés mértéke nagyobb volt a vizsgált időszak második periódusában , így Görögországban és Franciaországban megháromszorozódtak az árak. Azonban Németországban az árak alig csökkentek, Ausztriában 4%-kal nőttek között és Portugáliában pedig 9%-kal nőttek. A ház árak gyorsabban nőttek, mint a fizetések az elmúlt tíz év alatt a legtöbb tagállam területén, kivéve Németországot és Portugáliát. Franciaországban a ház árak megduplázódtak az átlag fizetésekhez képest között, Spanyolországban és Egyesült Királyságban 85-86%-kal nőttek, Olaszországban és Svédországban 70%-kal emelkedtek és Belgiumban ,Dániában és Hollandiában 60-62%-kal volt nagyobb a növekedés üteme. Németországban az árak 13%-kal estek az átlagfizetésekhez képest és Portugáliában 2%-kal ugyanabban a periódusban és a vizsgált időszak utolsó öt évében Ausztriában 7%-kal estek.

6 Jelzáloghitelek robbanása
A pénzügyi krízis kirobbanását követő év hasonló emelkedéseket mutatott a jelzáloghitelek területén összevetve a háztartások éves bevételeivel azon néhány esetben ,mint például Hollandiában és Dániában ahol 200%-kos növekedést mutatott. A növekedés az új tagországokat érintette leginkább, annak ellenére ,hogy a jelzáloghitel szint itt az EU 15 alatt volt. Jelzáloghitel adósság az összes országban növekedett a tíz éves periódus alatt a pénzügyi krízis kapcsán, kivéve Németországot. között a jelzáloghitel adósság megtriplázódott Írországban a háztartások bevételeihez képest, az elmúlt öt évben pedig a háztartások bevételeinek 80%-áról 175%-ra nőtt. A kilenc éves periódusban volt egy 2.5 -szeres növekedés Spanyolországban , mely meghaladta a háztartások bevételeinek 100%-át a vizsgált periódus második részében. A jelzáloghitel adósság Hollandiában és Egyesült Királyságban 80%-os mértékű volt és Hollandiában duplájára nőtt a háztartások bevételeihez képest és 1.4-szeresére nőtt az Egyesült Királyság területén. Németország erre egy ellen példa hiszen az 1998 és 2007 közötti időszakban kisebb emelkedést mutatott és 7%-kal mértek kisebb növekményt mint 2002-ben. A kölcsönvétel területén az új államokban nagy növekedésre került sor. A jelzáloghitel adósság növekménye háromszor akkora mértékű volt ,mint a háztartások bevételeinek növekedése között. Észtországban ötszörösére nőtt a jelzáloghitel adósság ezen periódus alatt, elérte a háztartások bevételeinek 80%-át és Lettországban az arány alapján több mint 60%-a lett a háztartások bevételeinek. Ezek a növekedések alacsonyabb szintet mutattak Európa más területein a jelzáloghitel adósság szignifikánsan emelkedett , így Csehország és Litvánia területén 30%-át érte el a háztartások bevételének és ez az arány 20%-ot ért el Magyarországon és Szlovákiában. Ezek a faktorok a keresleti igény és a gazdasági növekedés révén emelkedtek néhány államban, de fenntarthatatlannak bizonyultak. Mikor a lakóingatlan piaci buborék kidurrant ez azonnali hatást gyakorolt az építőiparra. Példának okáért a munkanélküliség 21%-ra nőtt a 2008 év utolsó negyedévében, mely több mint fél millió munkahely elvesztését jelentette

7 A bérleti szektor A bérleti szektor ereje
Az Európai Unióban a tulajdonlás aránya szintén reflektál a különféle országok bérleti piacainak relatíve erős voltára. Németországban példának okáért körülbelül az ingatlanok felét bérlik, míg Ausztriában ,Hollandiában és Franciaországban ez a bérleti szektor a teljes lakóingatlan arány 40%-át képviseli. Spanyolország és a legtöbb új uniós ország nagyon kicsi bérleti piaccal rendelkezik. Ezen szektoron belül is több különbség mutatkozik például a szociális lakásszektor fontossága, körülbelül 75%-a az összes bérelt ingatlannak Hollandiában, szemben Franciaországgal ahol is ez az arány 40%. Az északi országok relatíve fontos szociális lakásszektorral rendelkeznek. Dániában a lakóingatlan piacon belül 60% tulajdonol és 40 % bérel,de ebből is 20% szociális alapon bérlő.Ezt természetesen csak egy jó gazdasági adottságokkal (legtöbb multinacionális cég székhelye Dánia és ezen belül Koppenhágában van) rendelkező ország képes. A szituáció az egyébként jelentős izlandi és amerikai befektetések és erőfölény lemorzsolódása ellenére sem csökkent szignifikánsan.

8 Európa és USA Különbségek az európai és amerikai piac között
Sok tanácskozás zajlott le a pénzügyi krízis eredetét illetően, valamint a jelzáloghitel válság Amerikában való keletkezése és annak befolyása az amerikai lakóingatlan piacra vonatkozóan. Vannak természetesen azonosságok az európai és amerikai lakóingatlan piac között, melyek különböző módokon jelennek meg az egyéb respektiv piacokon.. A kínálat sokkal nagyobb arányú Európában, az USA területén sokkal nagyobb az elérhető föld mennyisége, az amerikai jelzálogpiac jobban fejlődött és ez sokkal hatásosabb választ ad a kölcsönadásra és az európai kereskedelmi kamat sokkal diverzifikáltabb azon országokban ,mint például Spanyolország vagy Itália ahol különféle árfolyamokon létezhetnek kölcsönadások szemben az USA területén normálisnak tekinthető hosszú lejáratú dollár hitelekkel. A ciklikus korreláció a házárak és a jelzáloghitel adósság között sokkal nagyobb az USA területén, mint Európában egy helyi kis korrelációval Németországban. Mindenekelőtt az ingatlanban mért jólétnek nagyobb az EU-n belül a GDP-n belül mért aránya mint az USA területén, mivel az ingatlantulajdon a legtöbb európai háztartás részére a legfőbb formáját jelenti a gazdagságnak és a föld értékek általánosan mérve is magasabbak. Az európai piac sok megkülönböztető jegye mellett is regionális különbségeket tartalmaz.

9 Északi országok Különösen az északi országokban volt tapasztalható nagy növekedés(Dánia kivétele mellett) ,az árak növekedtek Finnországban, Svédországban és Norvégiában. A CEPI tagszövetségéhez a KVKL-hez csatlakozva a finn ingatlanpiac 2008 őszén megállást mutatott, mely nagyon kevés tranzakciónak adott helyet. Alacsony lakás árak voltak elérhetőek az első vásárlók és befektetők számára 2009 tavaszán, mely őszre rövid túlkínálathoz vezetett , tele új építkezésekkel és történelmileg alacsony kereskedelmi kamattal. Az év utolsó negyedévében(az előző év hasonló periódusához mérten) az árak 7.8%-kal növekedtek a már létező házak és lakások területén és nagyobb árnövekedéssel a nagy városok lakásai és házai területén(10%) ,valamint egy 11.6%-os növekedés Helsinkiben jelentkezett ,ahol is az új lakások árai 3.5%-kal növekedtek és a főbb városokban mintegy 9%-kal. 2009. év végére több a KVKL tagirodájának jelentése alapján a legjobb eladási statisztikát könyvelhették el a történelmükben. Jukka Malila mint a KVKL igazgatója és CEO-ja nem várja a növekedés folytatását ,azt mondja ,hogy az anyagi viszonyok olyanok maradnak mint most, az árak lassan növekednek a nagyobb központokban.” Az ország más részein a fejlődés kiegyensúlyozott lesz. A KVKL éves összefoglalása alapján alacsony csökkenés. Az építkezések számának gyarapodása és a kereskedelmi kamatok a piac fontos faktorai lesznek.

10 Északi országok II. A KVKL által összeállított éves alap jelentés alapján kis csökkenés -1.5%-kal az eladó házak területén és -0.3%-kal csökkentek a kis lakások és esedékes hogy az év eleji lassú indulás jellemző marad a piacon. A Finn Statisztikai Hivatal szerint a 2009-s éves alapon a bérletek átlagosan 4.09%-kal nőttek. A bérletek közül a nem támogatott bérlemények vonatkozásában 3,1%-os átlagos emelkedést mutattak és a kormányzat által támogatott piaci bérlemények bérleti díja pedig 5,1%.ot nőtt. Az átlag négyzetméterre eső bérleti díj a nem támogatott bérlemények vonatkozásában 10,07 Euro volt éves szinten, míg a kormányzati támogatást élvező bérlemények esetén ez 8,93 Euró Svédországban a Svéd statisztikai jelentés szerint az egy vagy két bérleményt tartalmazó házak 7%-kal nőttek a 2010-s éves szint alapján. Svédország néhány részén(nem nagyvárosok területén)mutatott áresést ez az időszak de ez nem az éves szint alapján történt mérés szerint. Az átlag ár egy vagy két bérleményt tartalmazó házak tekintetében ( Euró) a 2009 november és 2010 január közötti időszak alapján. Norvégiában, a norvég statisztika jelentése szerint a 2009-s éve harmadik és negyedik negyedévében az árak nem változtak, a 2009-s év negyedik negyedévének végére az éves szintet 11,6%-kal túlszárnyalta.2009 évben 29%-kal voltak a ház árak magasabbak mint 2005 évben, a legmagasabb emelkedést Stavangerben mérték(53%). Kis emelkedésekre került sor a bérleti piacon a 2009-s év első negyedévében volt a nagy városokban mért legmagasabb emelkedés a 2009-s év negyedik negyedéve 1,3%-kos Oslóban és 1,1%-os Bergenben,Trondheim,Stavanger és Tromsban. A bérlők által átlagosan fizetett bérleti díj 5444 norvég korona azaz körülbelül 694,239 Euró volt a 2009-s év negyedik negyedévében. A CEPI tagszövetsége a NEF jelentése alapján a 2009-s évben éves szinten 1%-os növekedést mértek a házak és 3%-ot a lakások piacán. A bérletek lassan emelkedtek 1%-kal a házak és 1,5%-kal a lakások piacán.

11 Litvánia,Észtország A balti államok:Litvánia, Észtország, Lettország
A balti államok szintén nagy árcsökkenést értek meg a 2009-s évben. Litvánia 2009 évben egy nehéz évet szenvedett el a piaci aktivitás az elmúlt hat év legalacsonyabb szintjét hozta. A lakások árai a nagy városokban mintegy 27%-kal csökkentek (kb a 2008.év -15%-kos csökkenésének a duplájára). Az év végén már mutatkoztak jelek a növekedésre vonatkozóan. Az árak a házak piacán is csökkentek a nagy városokban és külvárosokban 30-45% közötti árcsökkenést a a földek és az építkezés költségei mutatták. A bérleti díjak szintén csökkentek között. Nagy mennyiségű eladatlan lakás állt rendelkezésre. Észtország Tallinban 54%-kal csökkent a lakás értékesítések volumene. Azonban voltak az év végén már jelek, hogy a vizsgált tranzakciók száma elkezd növekedni. Harju megyében és Tallinban a 2009-s év negyedik negyedévében az átlagár 20%-kal csökkent. A bérleti piac az árak éves szinten csökkentek 35%-kal a legnagyobb csökkenés a drága lakások piacán történt. .

12 Lettország Lettország katasztrofális évet zárt a CEPI tagszövetsége a LANIDA jelentése szerint az árak éves szinten 30%-kal a házak és 40%-kal a lakások piacán csökkentek. A házak bérleti díjai 30-40%-kal míg a házaké 50-60%-kal csökkentek. A kiadott építési engedélyek száma(2008-s évvel összehasonlítva) 40%-kal csökkent és az ingatlanügynökök 50%-kos bevételcsökkenést szenvedtek el. 20%-a a lett ingatlanügynököknek 2009-ben abbahagyta a működését. A lett gazdaságot komolyan érintette a gazdasági és pénzügyi válság. A lett nemzetközi valutaalap szerint a világ az egyik legmélyebb recessziót élte túl, a GDP 2009-s évben történt 18%-kos csökkenése és a munkanélküliség 20%-os csökkenése mellett. 2009 év elején az ország 7,5 milliárd euró hitelt vett fel a nemzetközi közösségtől hogy a saját gazdaságát fenntartsa. között Lettország volt a világ leggyorsabban növekvő gazdasága, éves szinten a növekedés 9%-os volt. A kereslet nagy része a gazdasági növekedés a nagy üzletet bonyolító külföldi ingatlanbefektetések adták és 2007 év végére a külső adósság a GDP 125%-át érte el. Mikor a válság bekövetkezett a külföldi beruházások leálltak és Lettországban a mély recesszió tetézte a gazdasági krízis más szektorokra való átterjedése is. Eredményként a korrekció kemény volt és a gazdasági szituáció igen nehézkesnek tűnt

13 Irország Annak ellenére ,hogy a balti államoktól mind földrajzilag illetve gazdaságilag különböző , Írország és Spanyolország szintén hasonlóan nehéz helyzetbe kerültek. Írországban és Spanyolországban is egy lakás búmra került sora az euró zónához való csatlakozás után és alacsony szinten voltak a kamatlábak is. Mindegyik országban masszív számban került sor új építkezésékre így mikor a recesszió elérte ezeket az országokat melyekben már ekkor túlkínálat jelentkezett s ez rossz hatást gyakorolt a nagy számú eladatlan ingatlanra és magas munkanélküliséget generált a megelőző időszakban nagy számú munkavállalót foglalkoztató építő és társult szolgáltatási szektoron belül. Írországban a piac 2009-ben szabályozatlan volt. A CEPI tagszövetség az IAVI jelentés szerint az egyik leghalványabb és lehangolóbb évet élte át a piac 2009-ben. Az aktivitási szint minden szektorban virtuális volt, mindenhol az alaptőke esett. Azok számára akik az ingatlanszektorból éltek a túlélés volt a tét. 2010 év elején ingatlanárak 40%-kal voltak alacsonyabbak mint 2006 évben az ingatlan típusa és elhelyezkedésétől függő szórás szerint. Nagyon kevés értékesítésre került sor 2009-ben és eredményképpen megnőtt az eladatlan raktárkészlet kínálata, habár a bérleti piacon látszódtak a potenciális lehetőségek azzal a ténnyel együtt, hogy a bérleti díjak 15-23%-kal csökkentek az előző két év átlagához képest. Írországban csökkent a hitelnyújtó intézmények száma, melyek korábban aktívan szerepeltek a piacon, melynek eredménye volt hogy a pénzügyi finanszírozás csökkent, melyre csak az alacsony kamatláb gyakorolt befolyást. IAVI információi szerint és egy és két hálószobás lakások árai jobban csökkentek mint az újaké(-22% és 2,6% Dublinban) és a nagyobb négy illetve öt hálószobás lakások árai (-21%-kal az új és 23%-kal a régieké csökkent Dublinban). Dublin városias övezetében, illetve Leinsterben további nagy értékű áresésre került sor 2009 évben összehasonlításképpen Munsterrel és Connaughtal(-20% az új 4-5 hálószobás ingatlanok területén). A ház árindex Írországban azt mutatja, hogy az átlag ház árak 18,5/-kal csökkentek 2009.évben és most a 2003 áprilisi szinten állnak ez egy 31,5%-kos csökkenést jelent a piacon 2007 februárjában mért gyenge teljesítményhez képest is. A táblázatok mutatnak egy folyamatos csökkenést a negyedik negyedévben mintegy 8,5%-kos ütemben. Ezek az áresések egy spekulatív növekedést követtek, a nemzeti ház árak 14,9%-kal nőttek a 2006 évet megelőző tíz évben.

14 Irország II Írországban is egy lakás búmra került sora az euró zónához való csatlakozás után és alacsony szinten voltak a kamatlábak is. Mindegyik országban masszív számban került sor új építkezésékre így mikor a recesszió elérte ezeket az országokat melyekben már ekkor túlkínálat jelentkezett mely rossz hatást gyakorolt a nagy számú eladatlan ingatlanra és magas munkanélküliséget generált a megelőző időszakban nagy számú munkavállalót foglalkoztató építő és társult szolgáltatási szektoron belül. Írországban a piac 2009-ben szabályozatlan volt. A CEPI tagszövetség az IAVI jelentés szerint az egyik leghalványabb és lehangolóbb évet élte át a piac 2009-ben. Az aktivitási szint minden szektorban virtuális volt, több helyen az alaptőke esett. Azok számára akik az ingatlanszektorból éltek a túlélés volt a tét. 2010 év elején ingatlanárak 40%-kal voltak alacsonyabbak, mint 2006 évben az ingatlan típusa és elhelyezkedésétől függő szórás szerint. Nagyon kevés értékesítésre került sor 2009-ben és eredményképpen megnőtt az eladatlan raktárkészlet kínálata, habár a bérleti piacon látszódtak a potenciális lehetőségek azzal a ténnyel együtt, hogy a bérleti díjak 15-23%-kal csökkentek az az előző két év átlagához képest. Írországban csökkent a hitelnyújtó intézmények száma, melyek korábban aktívan szerepeltek a piacon, melynek eredménye volt a pénzügyi finanszírozás csökkenése, melyre csak az alacsony kamatláb gyakorolt befolyást. IAVI információi szerint és egy és két hálószobás lakások árai jobban csökkentek mint az újaké(-22 és 2,6% Dublinban) és a nagyobb négy illetve öt hálószobás lakások árai (-21%-kal az új és 23%-kal a régieké csökkent Dublinban). Dublin városias övezetében, illetve Leinsterben további nagy értékű áresésre került sor 2009 évben összehasonlításképpen Munsterrel és Connaughtal(-20% az új 4-5 hálószobás ingatlanok területén). A ház árindex Írországban azt mutatja, hogy az átlag ház árak 18,5%-kal csökkentek 2009.évben és most a 2003 áprilisi szinten állnak ez egy 31,5%-kos csökkenést jelent a piacon 2007 februárjában mért gyenge teljesítményhez képest is. A táblázatok mutatnak egy folyamatos csökkenést a negyedik negyedévben mintegy 8,5%-kos ütemben. Ezek az áresések egy spekulatív növekedést követtek, a nemzeti ház árak 14,9%-kal nőttek a 2006 évet megelőző tíz évben.

15 Spanyolország A 2009 harmadik negyedévében készült hivatalos Nemzeti Statisztikai hivatal által készített jelentés éves szinten 7%-kos esést jelzet az ország teljes területére. A legnagyobb esést a madridi közösségek jelezték ahol 11%-kos csökkenésre illetve Pais Vasco ahol 10,4%-kos volt a csökkenés. 2010 februárjában a TINSA éves szinten 10%-kos esést jelzett a 2009 évre és 2010 januárjában a mért csökkenés 5,5%-kos volt. A spanyol ingatlanárakról szóló árak információs forrásainak számán megfelelően különböző jelzéseket tartalmaznak a piacról így a különböző régiókban és szektorokban is nagy mértékű áresést prognosztizáltak. A CEPI tagszövetsége a CGCAFE a házak és lakások piacán a bérleti díj csökkenés 4,8%-kos mértéket prognosztizálta. A háztulajdon vételéhez folyósított kölcsön mértéke -22%-kal csökkent , az építési engedélyek száma pedig 42%-kal csökkent ismét éves szinten mérve. A CEPi tagszövetség a CGCOAPI 30%-kos árcsökkenést látott a házak és 20%-kos csökkenés a lakások áraiban.A nemzetközi Valutaalap a spanyol lakásszektor bizonyos szintű fejlődését látta meg a sévben és a piac néhány olyan jelét ,mely lakáspiac visszaesését jelezte. Spanyolország több évtizedes lakásépítési bumot élt át a 70-s évek demokratizálódásának és a 1980-s évek közepén történt Eu-s csatlakozásának köszönhetően. A globális likviditás és alacsony kamatláb az Eu-s tagságot követően növekvő beruházás szám és munkahelyek száma révén is erősödött a lakóingatlan piac. Az emigránsok az építőiparban és szolgáltató szektorban helyezkedtek el és ezzel a házingatlanok száma nőtt. Amíg a házárak számának növekedése azonos volt a többi lakásépítési bumot is megért országéval, jelentős különbségek mutatkoztak az építkezések számában. 2006-ban Spanyolországban több építkezés folyt mint Németországban,Franciaországban, Olaszországban és az Egyesült Királyságban együttvéve. Amikor a finanszírozás megnehezül akkor a fejlesztések leálltak. A lakóingatlan piac erodálódásnak indult és a háztulajdonosokat is sújtotta ,hogy hitelt csak különböző kamatszinten kaptak. A munkahelyek 13% -át ,a GDP 9%-kát adó lakóingatlan építkezések fenntarthatatlan pályára álltak.

16 Spanyolország Következményképpen az építőiparon belül elvesztett munkahelyek okozta munkanélküliség okozta a bevándorlás csökkenését is. A lakóingatlanok száma csökkenést mutatott a 2006-s évhez képest is. A kínálat igen magasra nőtt a nagy számú üdülőingatlanok és mintegy egynegyede épült meg az egész évre tervezett számnak. A lakásépítés egy nagy számait meghaladta és ezzel növelte a befektetők raktárkészleteit, természetesen nehéz megbecsülni az aktuális számait a második illetve üres ingatlanoknak. A lakóingatlan szektorban illetve építkezéseken dolgozók száma megfeleződött a 2007-s évhez képest és 2001 óta befejezett házépítkezések 1 milliós számot értek el Spanyolországban. A valós házárak elkezdtek esni már a 2007-s év végétől Spanyolországban és azóta is megállás nélkül esnek. A másik faktor a gyenge bérleti piac Spanyolországban. A lakáspolitika Spanyolországban a tulajdont preferálja és Spanyolország rendelkezik a fejlett világban a legmagasabb számú tulajdonossal 85%. A bérleti piac gyengeségégét jelenti ,hogy a nehézséget a kínálat okozta többlet jelenti. Mindezen tényezők jelzik a spanyol piac felépülésének késedelmét.

17 Bulgária, Magyarország,Románia
Bulgáriában a külföldi befektetések és árak gyorsan növekedtek, de a Nemzeti Statisztikai Hivatal jelentése szerint s harmadik negyedévében 28%-kal csökkentek az éves szinthez viszonyítva az árak.Az év végén mért áresés 26,6%.os volt és a csökkenés folyamatos. Magyarországon a csökkenés miatt sok eladatlan ingatlan maradt számos futó építkezésből. Magyarország is több gazdasági probléma elé nézett az árak 10%-kal estek a házárak és a lakásárak 9,5-13%-kal estek a lakóingatlan piacon. A bérleti díjak 10%-kal estek a házpiacon és 10-15% között a lakások piacán. Az építési engedélyek száma 2009-ben összehasonlítva a 2008-s évvel 41%-kal esett vissza. A jelzáloghitelek kamatlába magas volt 9,16% a forint alapú és 7.65 % az euró alapú lakáshitelek tekintetében. Erőfeszítéseket tett a magyar kormány hogy segítse a hitel törlesztések visszafizetőit a lakásprogram átvizsgálásával és állami garancia beiktatásával. Az új lakóingatlanokat vásárlók látták a fejlesztők által bemutatott ösztönzőket például egy két évig bérelje a lakást azzal ,hogy opciót kap a megvásárlására a bérleti díj beszámításával. Ezen erőfeszítések ellenére az év végére a lakóingatlan piacon a kereslet és a mért bevétel 50%-kal esett vissza, azonban a bérleti piacon volt az ingatlanok kereslete és kínálata tekintetében is volt emelkedés. Romániában a lakóingatlan piacon , produkált csak meghatározott számú projektet és növekedett a raktáron és eladatlan lakások száma is. A piacon a 2007-s évben egy spekulációs növekedés volt látható a év stabilizációja mellett.2010 januárjában Bukarestben a lakóingatlan piacok árai 15%-kal csökkentek a 2008-s év harmadik negyedévéhez képest. Az árkorrekció részét képezte az euró elismerése szemben a román koronával mely a becslések szerint 18,5%-on volt 2009 októberben .

18 Lengyelország Lengyelország
A CEPI lengyel tagszövetségének a PREF kutatása alapján a közvetítők 70%.ka visszaesést jelentett a tranzakciók számát illetően a legnagyobb visszaesést Varsóban mérték itt néhány ügynök 50-90% közötti tranzakció visszaesést jelzett. A házak és nagy lakásokra volt ez nagy hatással. Volt némi növekedés a tranzakció volumenének számában néhány tengerparti helyen illetve kisebb városban. A zloty értékének a csökkenése tette az árakat a külföldi befektetők számára kedvezővé. A PREF felmérése szerint a magas föld árak és a hitel elérhetőségének visszaesése a a piacon stagnálást eredményezett és a bérlőt védő jogszabályok a a lakásszektorba való befektetést korlátozták.

19 CEPI Brüsszel

20 Köszönöm megtisztelő figyelmüket!
Dr Németh Miklós Főtitkár Tel: (MIGSZ) Tel: (CEPI) Mobil: