Ingatlanárak alakulása Készítette: Maksa Elza

Mitől függ a lakásárak alakulása? Nemzetközi léptékű ingatlanpiaci elemzések rendre arról informálnak, hogy a magyar lakásárak mind a nyugat-európaihoz, de ami meglepő, hogy egy sor volt szocialista országhoz képest is alacsonyabbak.

Miért lehetséges ez? Vizsgáljuk meg az okait! Makroszinten olyan tényezőket kell vizsgálnunk, mint a reáljövedelmek és a munkanélküliség alakulása, a gazdaság általános teljesítménye, a finanszírozási környezet, illetve a lakásszerzéshez kapcsolódó kormányzati intézkedések. A stabilan növekvő gazdaságokban a rendelkezésre álló jövedelem növekedése és a foglalkoztatottsági mutatók alakulása szoros kölcsönhatásban vannak egymással. Egyetlen releváns mutató, a munkanélküliségi ráta változása szoros fordított korrelációban áll a lakásárakkal. Magyarország talán Európa-szerte egyedülálló abban, hogy az elmúlt időszakban a reáljövedelmek növekedése meghaladta az ingatlanárakét. Nálunk még van tere a lakásárak emelkedésének. A bankok közötti verseny, a kedvező hitellehetőségek, illetve az állami támogatási rendszerek bevezetése mind a keresletet generálják a lakáspiacon.

Miért lehetséges ez? Vizsgáljuk meg az okait! A volt szocialista országokban a kedvező hitelezési tényező a kilencvenes évek végétől, de még inkább csak az utóbbi szűk évtizedben vált döntővé. Az évek óta szárnyaló lakáscélú jelzáloghitelezés, a csökkenő kamatok, az értékesítés-ösztönző banki megoldások bevezetése ellenére a versenynek van még némi tere, ami az élénkülő keresleten keresztül a lakásárak emelkedésében mutatkozhat meg. Általános piaci szabály, hogy a kínálatot meghaladó kereslet áremelő hatású. Ezt a kereslet-kínálati egyensúlytalanságot is sejthetjük például néhány volt szocialista országban, például a 2,2 milliós Bukarestben, 2004-ben 1500 lakás épült (a valamivel alacsonyabb népességű Budapesten ekkor 10 ezer feletti), s 2009-ben 8 ezer feletti volt ez a szám, egyértelműen keresleti piacról beszélhetünk.

Miért lehetséges ez? Vizsgáljuk meg az okait! A kezdeti időszakban először a legdrágább prémium szegmensben jelentek meg az első beruházások, s a fejlesztők csak most kezdik felfedezni a tömegpiacot. Románia 2007-es EU-csatlakozásával, és gyorsan fejlődő gazdaságával a nagyvárosok új lakásai ideális befektetési célpontok lettek a nyugat-európai vásárlók számára, akik hajlandók megfizetni a helyi viszonyok között magasnak számító árakat. Így alakulhatott ki egy olyan kép, miszerint a román, lengyel, cseh nagyvárosok újlakás árai gyakran magasabbak a magyarországinál. A bukaresti tömegpiac árszínvonala pedig utolérte a budapestit. És hogy mit hozhat a jövő a magyar lakásárak tekintetében? Egyöntetű fejlesztői vélemény, hogy a beruházói költségek folyamatos emelkedése az új lakások árának növekedésével jár, amelynek ki kell hatnia a használt lakások piacára is.

Miért lehetséges ez? Vizsgáljuk meg az okait! Az erősödő magyar gazdaság növekvő lakásáraknak adhat teret. Előre jelezhető emelkedést hoz majd emellett az euro-zónához való csatlakozás is. Negatív hatása lehet ugyanakkor a bevezetendő ingatlanadónak, a világgazdaság tartósabb stagnálása vagy esetleges recessziója pedig komolyabb átmeneti sokkal járhat a magyar piacon is. Általános áresésre ugyanakkor nálunk talán nem kell számítani, mivel a magyar piacon elmaradt az árrobbanás. Egy jelentősen csökkenő, de nem recesszióba forduló világgazdasági növekedés bekövetkezte esetén tehát a magyar és a nyugat-európai árak közelítésére számítunk, ahol az árak közelítése kétirányú lesz: az enyhén emelkedő magyar árakkal szemben országonként változó, de néhol akár jelentős mértékű áresés áll majd szemben.

Egy kis statisztika Az évekre visszatekintő budapesti adatsorokat górcső alá véve valamivel kevesebb, mint 10 százalékos áremelkedés látható a kínálati oldalon. 2005 szeptemberében a több mint 40 ezer hirdetés adatait összesítő statisztikák szerint az átlagos négyzetméterár 317 ezer forint volt. Egy évvel később 316 ezer, 2007 őszén 329 ezer forintot mutatott a statisztika, a múlt év őszén pedig a már említett 342 ezer forintért kínáltak egy négyzetmétert. Átlagos kínálati négyzetméterárak változása Budapesten (ezer Ft) V. kerület 2005: 399 2008: 486 változás: 21,80%

FHB Lakásárindex

I. szakasz: Hőskorszak

II. szakasz: Költségvetési expanzió szakasza

III. szakasz: A hitelboom időszaka

IV. szakasz: Kifulladás

Forrás www.oc.hu www.fhb.hu