Lakáspiaci térkép: lokációk, beruházások, piaci szereplők, árak

A szabad lakások száma kerületenkénti bontásban Szabad lakások összesen 2005: db 2006: db Változás: - 20% őszi őszi adatok összehasonlítása XII. n.a. II. n.a. III I IV V VI VII VIII IX X XI Vizafogó Angyalföld XIV XV XVI XVII XVIII XIX XXIII. n.a. XX XXI XXII ös években tapasztalt 8500 körüli éves eladási szám mellett a piacon kínált lakások száma 2004 óta folyamatosan növekedett, a kínált szabad lakások száma elérte a 7300-at, majd folyamatosan nőve 2005 szeptemberére már minden addiginál több, új építésű otthon közül válogathattak az érdeklődők. A múlt év végén már érezhető volt egy óvatos mérsékletesség a beruházók részéről, mára már csak db lakás várja tulajdonosait.

Szabad lakások számának alakulása néhány kiemelt kerületben Kerület Szabadon lévő lakás 2005 (db) Szabadon lévő lakás 2006 (db) Változás (%) csökkenés IV VI IX XI XIII XVI stagnálás VII XVIII növekedés I XVII A vizsgált 21 kerületben 16- ban visszaesett, 3 esetben közel azonos, illetve 2 kerületnél nőtt a kínálat. A fővárosi kínálat 44%-át adó négy húzó kerület (IX, XI, XIII, XIV) mindegyikében csökkenést tapasztaltunk (14-44%). A legnagyobb visszaesést a VI. kerület tudta felmutatni, őt követte a XIII, illetve a XVI. Kerületet is, melyekben egyaránt 44 %-os volt a választék mérséklődés.

Az elkészült, szabad lakások (készlet) száma kerületenkénti bontásban Összes készleten lévő szabad lakások száma : 2005: db 2006: db Változás: -7% őszi őszi adatok összehasonlítása I V. 0 VI VIII XIV VII XII. n.a. II. n.a. III IV Vizafogó 2 0 Angyalföld XV IX X XVI XVII XVIII XIX. 0 XXIII. n.a. XX XXI XI XXII második negyedévében jelentősen elkezdett növekedni a készleten lévő lakások száma, mely 2005 év utolsó negyedévére elérte az 1600-es számot. Az elmúlt fél év során ez a tendencia felerősödött, igen jó eséllyel lehet ma a fővárosban azonnal költözhető, jó adottságú lakást találni. A beruházási iram csökkenésének következményeként szerencsére a készlet csökkeni látszik.

Az átadott lakások, a teljes választékon belüli aránya az egyes kerületek esetében Kerület Készleten lévő lakás 2006 ősz (db) A kerületi szabad lakás kínálat belüli arány(%) 2006 ősz (%) Változás 2006 őszéhez képest % I VI VII X XIII XIV XV

Az 2005 és a 2006 ősz között eladott lakások száma Budapest összesen: db I. 31 III. 518 IV. 366 V. 48 VII. 403 VI. 366 VIII IX. 892 X. 384 XI II. n.a. XII. n.a. Vizafogó 418 Angyalföld XIV XV. 25 XVI. 436 XVIII. 501 XVII. 33 XIX. 187 XXIII. n.a. XX. 144 XXI. 95 XXII. 92 A mögöttünk álló év, a második félév hajrájának köszönhetően, az eladott lakások tekintetében sikeresnek mondható szeptember február között realizált eladások még az azt megelőző félév adatait mutatták (3800 eladott lakás). A 2006 februárját követő hónapokban azonban mindkét negyedévben jelentősen növekedtek az eladások, így az időszak végére sikerült a fővárosban közel lakást értékesíteni.

2005 ősz és 2006 tavasz között a kínálatból eladásra került (%) 2006 tavasz és 2006 ősz között a kínálatból eladásra került (%) Budapesti átlag tavasz és 2006 ősz között jelentősen az átlag alatt teljesítő kerületek I.1816 XXI.1113 XXII tavasz és 2006 ősz között az átlag közelében teljesítő kerületek VII.1434 VIII.2638 IX tavasz és 2006 ősz között jelentősen az átlag felett teljesítő kerületek X.4452 XI.3150 XIII.5647 XVI.4364 Eladott lakások száma a szabad lakások számának arányában Ebben az időszakban Budapesten, összesen lakást kínáltak a beruházók, melyből talált gazdára. Ez a teljes választék 38%-a. Örvendetes adat, hogy ugyan ezen mutató az előző félévben még csak 24% volt.

A beruházások száma kerületenkénti bontásban Budapest összesen 2005: 213 db 2006: 258 db III II n.a XII n.a I64I64 IV 10 XV 2 6 XVI 6 4 XVII 3 1 X 12 XVIII XXIII n.a XI XX 3 1 XIV VIII IX XXI 2 XIX 3 0 XXII 5 1 XIII VI 9 6 V10V10 VII őszi őszi adatok összehasonlítása A beruházók számának 2003-as, 2004-es évre tehető robbanásszerű növekedésével párhuzamosan a fővárosban folyó beruházások is jelentős növekedésnek indultak. Ennek köszönhetően már 2005 őszén is 213 új építésű lakásproject futott a fővárosban, addig ez szám 2006 szeptemberére 21 %-kal emelkedve elérte a 258-at őszén a budapesti fejlesztések közel 45 %-át három kerület adta (IX, XIII, XIV), ez a dominancia mostanra sem változott.

A beruházások számának változása néhány kiemelt kerületben Kerület2005 ősz2006 őszNövekedés (%) Stagnálás IV10 0 X12 0 Minimális növekedés IX XI XIII XIV XVIII Közepes növekedés VII91233 VIII172335

A fejlesztők száma kerületenkénti bontásban Budapest összesen: 2005: 147 db 2006: 148 db III 11 6 IV 7 8 XV 2 4 XVI 3 XVII 2 1 XVIII XXIII n.a XX 2 1 XIX 2 0 IX 19 X86X86 XIV XI XXII 4 1 XXI 2 XII n.a II n.a VIII I64I64 V10V10 XIII VII 10 9 VI őszi őszi adatok összehasonlítása 2005 utolsó negyedévére a lakóingatlanfejlesztők száma megközelítette a másfél százat, mely adat ez év szeptemberére lényegében nem változott. A 2006-os évben felerősödött az a jelenség, hogy az addig egy kerületre összpontosító fejlesztők szívesen kirándultak az addig még számukra szűz területekre (Pl. Prímaép), illetve az egyébként is sok régióban tevékenykedők újabb kerületeket hódítottak meg (Reax, Immo Rohr, Coral Holding). A mostani időszakra megnőtt az ún. project koncentráció. Míg 2005 őszén átlagosan 1,1 projectet épített egy beruházó, addig ez a szám 2006 harmadik negyedévének végére 1,4-re nőtt. Az átlagnál magasabb értékeket (1-,5-2 project/fejlesztő) a X, XIII, XIV, XVI, XVIII kerületekben találtunk.

A fővárosi fejlesztők megoszlás az általuk épített projectek, illetve az azokra igénybe vett kerületek száma szerint Projectek száma (db) Beruházók száma (db) Beruházók aránya (%) felett53 Hány kerületben van jelen Beruházók száma (db) Beruházók aránya (%) felett139 A fejlesztők 69 %-a továbbra is 1 project fejlesztését viszi egyszerre, míg a beruházók 79 %-a olyan, amelyik csak egy kerületben kínálja termékét. 46 olyan fejlesztőt találtunk (31%), akinek egynél több project fut a nevén, és ebből 5 olyan, amely 5 vagy annál több vasat is tart a tűzben. A több projectes beruházók 32 %-a továbbra is egy kerületre fókuszál, míg 28 %-kuk több régióban is tevékenykedik párhuzamosan.

A fővárosi fejlesztők megoszlás az általuk épített lakások, illetve az általuk kínált választék alapján Beruházó „típus” Épített lakások száma (db) Arány teljes budapesti építésből (%) Kínált lakások száma (db) Arány teljes budapesti kínálatból (%) „1 projectes” „Több projectes” Összesen: Érdemes megnézni a beruházók megoszlását az általuk kínált választék (szabad lakás), illetve épített lakás szempontjából is. Itt már leegyszerűsítettük a megoszlást, csak egy, vagy több projectes beruházóra osztottuk meg a sokaságot. Az adatokból az látszik, hogy amíg az előbbi csoport db szám tekintetében a teljes csoport 69%-át adja, addig mind lakáskínálat, mind épített lakás tekintetében ez az arány csak 34, illetve 39 %.

Budapest ártérképe (ezer Ft/nm) I. 886 n.a. II. n.a. III IV V n.a. VIII IX X XI. Sasad: 411 Klasszik: 345 Sasad: 357 Klasszik: 326 XIII. Angyf.: 322 Vizaf.: 462 Angyf.: 322 Vizaf.: 410 XIV XV XVI XVII. 257 n.a. XVIII XIX. 295 n.a. XX. 287 n.a. XXIII. n.a. XXI. 290 n.a. XXII. 335 n.a. VI VII XII. n.a. Átlagos emelkedés: 4% őszi őszi adatok összehasonlítása A mögöttünk álló év folyamán folytatott kutatások alkalmával, egészen fél évvel ezelőttig azt tapasztaltuk, hogy Budapest belvárosa felé haladva gyűrűszerűen, az egy gyűrűn elhelyezkedő kerületek esetében azonos adatokat tapasztalva nőttek az átlagos nm árak. Ez egy picit csorbulni látszik, bizonyos külső kerületek (IV, XVI, XXII) esetében szinte a két gyűrűvel beljebb tapasztalt árak érvényesek.

Budapest ártérképe, változások Kerület Átlag nm ár 2005 (ezer Ft/nm) Átlag nm ár 2006 (ezer Ft/nm) Változás (%)A változás iránya III IV VI VII VIII IX X XI XI. Sasad XIII. Angyalföld322 0 XIII. Vizafogó XIV XV XVI XVIII A kerületek 73%-ában növekedtek az árak 2-15 % közötti mértékben. Négy esetben találkoztunk csökkenéssel, ezekben 2-22% között volt a mérséklődés.