Lakáspolitika és bankszektor - egymás nélkül nem megy I. KÖZÉP-EURÓPAI INGATLANKONFERENCIA Előadó: Hegedüs Éva Elnök – vezérigazgató Győr, 2010. március 24.

Az előadás struktúrája 1. A lakáshitel expanziót befolyásoló tényezők Makrogazdasági környezet Kamatok, árfolyam Lakástámogatás Intézményi rendszer Lakáspiac Lakásárak alakulása, kereslet / kínálat 2. Kockázatok az ingatlanfinanszírozásban Finanszírozási arány Ingatlanárak Banki veszteségek Portfolió minősége 3. Van-e hosszú távú perspektíva a lakáshitelezésben ? Hitelállomány a GDP arányában Magyarországon és nemzetközi összehasonlításban A háztartások hitel / betét aránya Magyarországon és nemzetközi összehasonlításban Marzsok és eredményezőség alakulása A lakosság vagyoni szerkezete Magas ingatlan hányad A hazai ingatlanok mindössze 40%-a terhelt jelzáloggal 4. Gondolatok egy sikeres lakáspolitika érdekében

1. A lakáshitel expanziót befolyásoló tényezők

A kamatok nagysága jelentős mértékű korrelációt mutat a lakáshitel állomány bővülésének mértékével CAGR +300 %

Egy jól működő lakáspiachoz fejlett, egymással is versengő szereplőkből álló bankrendszerre és stabil gazdaságra van szükség 8 millió Ft / 20 és 30 éves hitel törlesztő részlete forint alapon különböző kamatszintek mellett kamat HUF törlesztő ( 20 év ) HUF törlesztő ( 30 év ) 25% 167 857 166 766 20% 135 906 133 681 15% 105 343 101 156 10% 77 202 70 206 8% 66 915 58 701   8 millió Ft / 20 év / 5%kamat / 260 HUF/EUR árfolyamon felvett hitel törlesztő részlete EUR alapon különböző HUF/EUR árfolyamszintek mellett HUF/EUR törlesztő forintban 320 64 980 300 60 919 280 56 858 260 52 796 4 fős ( 2 felnőtt és 2 gyerek ) család számára cca. 300 ezer Ft-os jövedelemre van szükség KSH adatok alapján 2 felnőttből és két gyermekből álló család minimális megélhetési költsége (létminimumon) 208 ezer Ft.

A lakástámogatási rendszer változásait jól tükrözi a támogatott lakáshitelek GDP arányos állományalakulása, valamint késleltetéssel a költségvetés lakástámogatási kiadásainak GDP arányos alakulása 2000. febr. – 2002. márc. 2002. márc. - 2003. jún. 2003. jún. – 2003. dec.

A 2000-es évek lakáshitelezés felfutásához a lakástámogatási rendszeren túl a jogszabályi környezet változására is szükség volt A jelzálog-hitelintézetekről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény, hatálybalépés időpontja: 1997. június 07. A jelzálog-hitelintézetek működési feltételei és a jelzáloglevél-kibocsátásra vonatkozó speciális előírások törvényi szintű szabályozása A törvény többször módosításra került, mely a jelzáloghitelezési és jelzáloglevél kibocsátási gyakorlatban felmerült szabályozási igények kielégítését szolgálja. 1999-től a bankok számára hozzáférhető az illetékhivatali tranzakciók adatbázisa A Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény módosítása 2000. évi CXXXVII. törvénnyel (második zálogjogi novella), hatályba lépés időpontja: 2001. szeptember 1.   A zálogtárgy bírósági végrehajtáson kívüli értékesítése lehetőségének megteremtése

A lakástámogatási rendszer folyamatos változásai befolyásolták a hitelpiac növekedését 2000. február 1.: Jelzáloglevél-kamattámogatású hitelek bevezetése 2001. február 1.: Széchenyi Terv Szociális Bérlakás programok 2001. július 1.: köztisztviselők részére állami kezességvállalás 2001. augusztus 1.: szocpol használt lakásra is 2002. március jelzáloglevél támogatás mértékének növelése 2002. december 1.: megelőlegező kölcsön bevezetése 2003. június 16.: új támogatási rendszer (jelzáloglevél-hozam helyett állampapírhozamhoz kötött kamattámogatások), támogatási rendszer szigorítása (csak egy támogatott hitel lehet)(jelzáloglevél-kamattámogatású hitelek max. összege 30 millió Ft helyett 15 millió Ft)(kieg kamattámogatásosok 10 millió helyett 15 millió Ft) 2003. július 1.: köztisztviselők részére állami kezességvállalás szigorítása, fegyveres szervek, rendőrök részére állami kezességvállalás 2003. december 22.: új támogatási rendszer (kamattámogatások számításának szabályai ismét változtak)(jelzáloglevél-kamattámogatással nyújtott hitelek max. felső határa új lakásnál 15 millió Ft, használtnál 5 millió Ft) 2004. január 1.: Szja adókedvezmény szigorítása (240 ezer helyett max. 120 ezer forint, összeghatárhoz és jövedelemhez kötés, igénybevétel korlátozása) 2005. január 1.: Közalkalmazottak, bírák, ügyészek részére állami kezességvállalás 2005. január 12.: Fészekrakó hitelek bevezetése 2005. február 1.: otthonteremtési támogatás bevezetése, adó-visszatérítési támogatás megszüntetése, számlázási szabályok szigorítása 2007. január 1.: Szja adókedvezmény eltörlése (csak meglévő hitelekre lehet igénybe venni) 2009. július 1. támogatások felfüggesztése (utólagos lék kivételével), kiegészítő kamattámogatás és jelzáloglevél-kamattámogatás felfüggesztése 2009. október 1. új támogatási rendszer (kamattámogatott hitelek)

Támogatások szerkezete

A lakástámogatási rendszer változásainak hatása tetten érhető az építési engedélyek számának alakulásában

A hazai jelzáloghitel állomány közel 6. 000 Mrd Ft A hazai jelzáloghitel állomány közel 6.000 Mrd Ft. A múlt évben az árfolyam hatástól tisztított állomány stagnált, míg az azt megelőző évben több mint 1.000 Mrd Ft-tal növekedett. Forrás: MNB árfolyam korrekció 2001. májusi árfolyamon

A tavalyi évben a valamivel több mint 300 Mrd Ft lakáshitel szerződést kötöttek, mely során a forint alapú hitelek részaránya megközelítette a 2005. évi szintet. Forrás: MNB

A lakosság újonnan felvett bankhiteleinek devizaösszetétele A deviza likviditás szűke és a jegybanki alapkamat csökkenése valamint a bankok önszabályozása a forint alapú hitelek részarányának növekedését eredményezték. A JPY alapú hitelek eltűntek a piacról, a CHF hitelek részaránya is minimálisra csökkent amely a lakossági eladósodás nemzetgazdasági kockázatait csökkenti. A lakosság újonnan felvett bankhiteleinek devizaösszetétele Forrás: MNB

A megfizethetőségi mutatók javulása éppen a lakásfinanszírozási intézményrendszer kiépülésének és a lakáshitel-termékek folyamatos bővülésének eredménye. 1992 1999 2003 2005 LMI (Lakásmegfizethetőségi index) 24% 40% 71% 75% MLA (Megfizethető lakások aránya) 5,0 % 15% 43 % 46% LMI : átlagos háztartás egy éves jövedelméből egy átlagos lakás árának mekkora hányada finanszírozható MLÁ: (Megfizethető Lakások Aránya - MLA) pedig azt nézi, hogy a lakáspiaci hierarchia mely szintjére tud belépni egy átlagos háztartás. ( 5% jelentése : egy átlagos háztartási jövedelemből megvásárolható lakás áránál a kínált lakások 5% alacsonyabb árú ) Forrás : Magyar Háztartás Panel, KSH

Az elmúlt tíz évben a hazai reál lakásárak 10%-kal növekedtek Forrás: MNB

A fejlett ország ingatlanárainak hirtelen növekedését korrekció követi Lakásárak 1970 és 2009 első negyedéve között Japánban, Finnországban, Svájcban és az Egyesült Államokban

Lakásárak változása a válság kezdete óta Az ingatlanpiaci válság legkevésbé azokat az országokat érintette ahol konzervatív hitelezési politikát folytattak és a pénzügyi felügyeletek szabályozási tevékenysége erős volt Lakásárak változása a válság kezdete óta (Legutóbbi adat: 2009 első vagy második negyedév, 2008 harmadik negyedévhez viszonyítva, százalékban) Forrás: Arco Real Estate, Statistical Office of Estonia, BIS, Bulgarian National Statistical Institute, S&P, Statistics Denmark, National Bank of Slovakia, Statistical Office of Slovenia, Halifax, ADEF, Tinsa, Permanent TSB/Economic & Social Research, Statistics Netherlands, Hypoport, Statistics Sweden, Australian Bureau of Statistics, Statistics Norway, Swiss National Bank, Österreichische Nationalbank, Central Statistical Office Poland, Global Property Guide.

2. Kockázatok az ingatlanfinanszírozásban

A magas 70% feletti LTV a kockázati éhség csökkenésével 2008 közepe óta csökken Az új jogszabályok tovább szigorították az adható hitelek LTV-jét, ami a trend folytatását eredményezi Nem az LTV szint lesz az ügyfelekért folytatott verseny legfontosabb eleme. LTV Forrás: MNB

Csökkenő foglalkoztatás, növekvő csődráta és munkanélküliség növeli a lakossági hitelek bedőlésének kockázatát

2009.-től folyamatosan romlik a késedelmesen teljesítő hitelek aránya Forrás: MNB

2009.-től folyamatosan romlik a háztartások számára kihelyezett hitelportfolió minősége is Forrás: MNB

A forint alapú lakáshitelek minősége továbbra is a legjobb a lakossági hiteleken belül

A bankok érdeke a problémás hitelek újratárgyalása Forrás: PSZÁF

3. Van-e hosszú távú perspektíva a lakáshitelezésben ?

A lakosság 38% elégedetlen a lakáskörülményeivel A lakosság 38% elégedetlen a lakáskörülményeivel. Ez további jelentős potenciált hordoz a lakáshitel piac bővüléshez Forrás: Városkutató 2006.

A háztartások GDP arányos eladósodottsága az Eurozóna átlaga alatti – ez jelentős növekedési potenciált hordoz - . A rendelkezésre álló jövedelem arányos törlesztési terhek az Eurozóna átlagát meghaladják ugyan, de ezt a magas banki marzsok, magas alapkamat és rövidebb futamidők magyarázzák. Ezek közelítése az EU átlaghoz további növekedést alapozhatnak meg Forrás: MNB

A teljes lakásállományon belül a jelzáloggal terhelt ingatlanok aránya jelenleg megközelíti a 40 százalékot

A magyar bankrendszer nemzetközi összehasonlításban jól teljesít

A hazai magas hitel / betét arány és a magas jegybanki alapkamat külső forrás szükségletet eredményez

Magyarországon nemzetközi összehasonlításban magas a hitel betét arány

4. Gondolatok a sikeres lakáspolitikával kapcsolatban

Gondolatok egy sikeres lakáspolitika érdekében Széleskörű szakmai egyeztetés, Koherens, időben is egymásra épülő koncepció, világos célokkal, eszközrendszerrel, Az ország teherbíró képességével konzisztens forrásallokálás Az elérni kívánt célok folyamatos monitorálása, Energiatakarékos és környezetkímélő lakásberuházások támogatása, Panelházak korszerűsítése, Szociális bérlakásépítés támogatása, Lakás takarékpénztári megtakarítások ösztönzése, ehhez kapcsolódó vissza nem térítendő támogatások biztosítása, Fiatalok első lakáshoz jutásának támogatása, E L V E K Megfontolásra alkalmas prioritások

Köszönöm megtisztelő figyelmüket