Előadást letölteni
Az előadás letöltése folymat van. Kérjük, várjon
KiadtaCsenge Szilágyiné Megváltozta több, mint 9 éve
1
Az ingatlaniparág és az állam Lehetőségek és kockázatok pénzszűke idején
2
2 Miről lesz szó? Mit értünk ingatlaniparág alatt? Milyen kihívásokkal néz szembe a szektor? Mekkora az ingatlaniparág súlya a gazdaságban? Milyen hatással járhat a magyar gazdaságra az iparág visszaesése? Milyen kifizetődő lehetőségei lennének az államnak a jelenlegi költségvetési helyzetben?
3
3 Az „ingatlaniparág” a gazdasági szereplők széles körének nyújt megélhetést Ingatlanfejlesztők Magas építéssel foglalkozó kivitelezők Bankok ingatlanfinanszírozással és lakásfinanszírozással foglalkozó részlegei Ingatlanközvetítő cégek Tervezők, mérnökirodák Ezeket kiszolgáló más gazdasági szolgáltatók (könyvelők, ügyvédek, stb) Építőanyag gyártók és kereskedők (őket nem vettük figyelembe a számításoknál)
4
4 Az irodapiaci szereplők számos kihívással kell szembenézzenek a jelenlegi gazdasági helyzetben Csökkenő fizetőképesség - csökkenő bérleti díjak Szűkülő cégek - csökkenő bérelt területek + jelentős piacra kerülő új kínálat – akár 25%-os üresedési ráta év végére Jelentősen növekvő önerőigény fejlesztői és befektetői oldalon, nehéz forráshoz jutás Növekvő piaci és országkockázat, emelkedő hozamok – alacsonyabb értékek Minimális befektetői aktivitás 1%-os ingatlanadó bevezetése esetén két számjegyű értékcsökkenést jelentene Lényegében leálló fejlesztési aktivitás, új projektek nem indulnak, csak meglévő projektek befejezése jellemző. Következő 2 év teljes stop?
5
5 A lakáspiac előtt is komolyak a kihívások… Csökkenő fizetőképes kereslet – stagnáló (?) új lakás árak Árnyomás a használt lakás piac felől (tömeges árverések hatása?) Vásárlói bizalom zuhanása, elhalasztott vásárlások Vevőfinanszírozási feltételek szigorodása Jelentősen növekvő fejlesztői önerőigény, magasabb kamatfelárak Stabil építőipari partnerek hiánya Lakástámogatási rendszer megszüntetése ÁFA emelés folyamatban levő projekteknél is (!) HUF gyengülés miatt jelentős veszteség a devizában hitelezett projekteknél Ingatlanadó, mint keresletcsökkentő tényező Csak magasabb értékesítési árak mellett éri meg a fejlesztés – keresleti korlát- lényegében leálló fejlesztési aktivitás, csak „kényszerfejlesztés”. Következő 2 év teljes stop?
6
6 Az építőipar helyzete eddig is rossz volt… Zuhanó építőipari kereslet, két év alatt 36%-os bevétel csökkenés Hatalmas kapacitásfelesleg – jelentős leépítések Jelentős árnyomás – csak „szürke” megoldásokkal érhető el a fejlesztők által elfogadható ár Körbetartozások: a valódi ok a fizetőképesség és a költségek közötti ellentmondás A nagy cégek nem engedhetik meg maguknak a jelentős fizikai létszám alkalmazását a bérterhek miatt Szürkén és feketén foglalkoztató „Brigád Bt-k”, szétaprózott szektor, szakmai képzés nincs, minőségelvárás nehezen érvényesíthető Bankok lényegében teljes kivonulása a szektor finanszírozásából Az eddigi lépések elégtelenek (biztos kéz, 5%-os járulékcsökkentés) Egyetlen remény az EU támogatások felhasználása, de ezek felhasználása lassan halad, és nem fogja megoldani a problémákat Tömeges csődhullám, leépülő kapacitások, zuhanó teljesítmény
7
7 A magyar bankszektor komoly kockázatokkal néz szembe Növekvő forrásköltségek, külső finanszírozás elapadása Problémás lakossági és vállalati hitelek arányának megugrása Lakossági hitelek work-out-ja körüli bizonytalanságok és kockázatok Vevői hitelkereslet 60-70%-os zuhanása – kapacitás és jövedelmezőségi problémák Befelé fordulás, áremelés, kitettség csökkentése, leépítések
8
8 Néhány elgondolkodtató statisztikai adat…
9
9 Építőipar részesedése a GDP-ből (ennek 34%-a piaci alapú épületépítés - ingatlaniparág ) Forrás: KSH
10
10 Építőipar és foglalkoztatás (ennek ~60%-a lehet piaci alapú épületépítés - ingatlaniparág ) Forrás: KSH, Társaság a Lakásépítésért Egyesület Hivatalos építőipari foglalkoztatotti létszám 2008-ban: 125 ezer fő Szakértő becslés a valós számról: 400 ezer fő A nagyobb élőmunka- igény miatt a lakásépítés munkaerőigénye a gazdasági teljesítményéhez képest nagyobb, mintegy 200 ezer fő A lakásépítési szektorban a válság hatására állást vesztők száma kb. 100 ezer fő Forrás: KSH
11
11 Gazdasági szolgáltatások a GDP-ben (ennek 40%-a lehet ingatlaniparhoz kapcsolódó) Forrás: KSH
12
12 Gazdasági szolgáltatások a foglalkoztatásban (ennek ~20%-a lehet ingatlaniparhoz kapcsolódó) Forrás: KSH
13
13 Az ingatlaniparág jelentősége óriási az egész magyar gazdaság szempontjából Az ingatlaniparág részesedése a GDP-ből kb. 10, 6%* Az ingatlaniparág részesedése a foglalkoztatásból kb. 11%*, kiemelten magas az alacsony képesítésű, a válság által leginkább veszélyeztetett társadalmi csoportban Az iparág teljesítményének csökkenése az egész gazdaság teljesítménye és Magyarország külső megítélése szempontjából is rendkívül negatív lehet és negatív spirálba kergeti az országot A csökkenő ingatlan iparági gazdasági teljesítmény és foglalkozatás Csökkenti a szektorból származó adóbevételeket Más szektorokban is kereslet visszaesést eredményez Jelentősen növeli a szociális kiadásokat és társadalmi feszültséget eredményez Növeli a bankszektor veszteségeit Ezek eredményeként tovább ronthatja Magyarország tőkepiaci megítélését A tőkepiaci megítélés romlása a források további kiszáradását, az állam finanszírozási költségeinek emelkedését, a HUF gyengülését hozhatják, mely újabb negatív hatásokat hozhat A gazdaságpolitikai döntéshozók még nem ismerték fel a szektor jelentőségét, vagy nem találják a megoldást azokra. Sürgős lépésekre van szükség, a következő 2 negyedévi adatok már meg fogják mutatni a válság valódi hatását a statisztikákban ! * Saját becslés a KSH és az ÉVOSZ adatai alapján
14
14 Ingatlanipari válság lehetséges hatása a GDP-re 26.470 Mrd Ft (2008-as megtermelt GDP folyó áron) Ebből: 805 Mrd Ft 2.010 Mrd Ft Piaci alapú épületépítésIngatlaniparhoz kapcsolódó szolgáltatások Ingatlanipar ∑ 2.815 Mrd Ft, azaz össz-GDP 10,6%-a Önmagában az ingatlanipar 40%-os zsugorodása tehát a GDP 4,2%-os csökkenését vonhatja maga után! * Saját becslés a KSH adatai alapján
15
15 Ingatlanipari válság lehetséges hatása a foglalkoztatásra 2.763 ezer fő (alkalmazásban állók száma 2008-ban) Ebből: 240 ezer fő 65 ezer fő Piaci alapú épületépítésIngatlaniparhoz kapcsolódó szolgáltatások Ingatlanipar ∑ 305 ezer fő, azaz össz-foglalkoztatottak 11%-a Önmagában az ingatlanipar 40%-os zsugorodása tehát a foglalkoztatotti létszám 4,4%-os csökkenését vonhatja maga után! * Saját becslés a KSH és az ÉVOSZ adatai alapján
16
16 Akkor most mit lehetne tenni? A kormányzat eddigi lépései az egyensúly helyreállítására általában megfelelőek, de gyors és célzott lépések szükségesek a szektor életben tartása érdekében A szektor részéről most nem reálisak a szubvencióra vonatkozó igények (szocpol, kamattámogatás, stb), de a lépések elmaradása esetén várhatóan egyébként is elmaradó bevételek „elengedhetőek” lennének Az előállítási költségek és részben ezen keresztül az árak csökkentésével fokozható a kereslet, különösen, ha a könnyítések átmenetiek Biztosítani kell a fejlesztői szektor számára a forrásokat El kell kerülni a tömeges árveréseket A szektort közvetlenül érintő egyéb szabályozási kérdéseket ésszerű módon rendezni kell
17
17 Az 5 legfontosabb egyidejű (!) lépés: Münchhausen módra… (1) Bizonyos követelményeknek megfelelő építőipari cégeknél (pl. 100 munkavállaló, tartozásmentesség, képzési vállalás, stb) dolgozó fizikai dolgozók számára Start „Építő” kártya biztosítása 2-3 évre: Minimálbéres vagy még alacsonyabb közterheket kell csak megfizetni Csökkenő építési költségek, fehéredő, stabilizálódó szektor (anyagárak is csökkennek- HUF?) Előrehozott fejlesztői kereslet EU forrásokból is több cél valósítható meg Magasabb adóbevétel a nagyobb volumen és a fehéredés miatt Alacsonyabb szociális kiadások Új lakásértékesítés kedvezményes áfakörbe (5-10-15% ?) sorolása a következő 2 évben értékesített lakásokra Az alacsonyabb áfa és a csökkenő építési költség lehetővé teszi a fejlesztők részére az árcsökkentést a bizonytalankodó vevők ki akarják használni az átmeneti lehetőséget érdemes fejleszteni, akár készletre is kibocsátás nem esik vissza ilyen mértékben, adóbevétel kisebb, de VAN. Szociális kiadás kisebb. Állami garancia nyújtása az ingatlanfejlesztésekhez nyújtott új hitelek egy bizonyos részére (pl 60% feletti hitelarányra, de max. 20%), illetve kereskedelmi banki ingatlanfinanszírozáshoz 1:3 arányban állami forrás biztosítása és kockázati elsőbbség vállalása. Lakásépítésre nyújtott fejlesztői támogatott hitel fenntartása „normalizálódó” finanszírozási környezet, elviselhetőbb kamatteher készletnél is
18
18 Az 5 legfontosabb egyidejű (!) lépés: Münchhausen módra… (2) Tömeges árverések elkerülésére állami és banki bérlakás alap felállítása tulajdonos- bérlő-tulajdonos koncepció mentén. Például: 50-50%-ban állam és a hitelező bankok által lejegyzett 7 éves zártvégű ingatlanalap „A” és „B” sorozattal. A banki „A” sorozat DKJ+3% eléréséig hozamelsőbbséget kap, így a bankok értékesíthetik retail ügyfelkörben. Az Alap a piaci érték 75%-án vásárol, felette levő esetleges részt Bank bukja. Adós évi 3%-os bérleti díj mellett bérelheti 5 éven keresztül, 5 év után mai érték 100%- án vásárolhatja vissza az ingatlant, melyből 15%-ra állam ad majd részletfizetést. Ha nem vásárolja vissza az adós az ingatlant, 5 év után értékesítésre kerül. bankszektor és a lakáspiac elkerülheti a kényszerértékesítési árak, valamint a szociális feszültségek okozta sokkot, de nem csak az állam bukik Ingatlanadó ésszerű keretek között tartása vagy elvetése: valóban csak vagyonadó legyen (magas érték felett, céges ingatlanok esetén ne legyen változás vagy jövedelemtermelésük alapján szabják ki)
19
19 Egyéb lehetőségek, amelyeket érdemes lenne vizsgálni Állami támogatású HUF hitelek EUR alapúvá alakítása: az áttérő ügyfelek tartozásainak egy részét (pl. 15%) az állam átvállalja, és több részletben fizeti ki a banknak, esetleg részleges árfolyam garanciát is ad az adósnak jelentős tehertől szabadul a költségvetés belátható időn belül, jelentős forintkereslet segít megtámogatni a HUF árfolyamát, a banki eredményekben ezen hiteleken realizálódó magas marzs megoszlik az állam és a hitelfelvevő között, jelentős előtörlesztési hajlandóság a „hitelhez kötöttek” között Építőipari cégek bevonása a szociális reform részeként megvalósuló közmunka programba, főként segédmunkásként történő foglalkoztatáson keresztül Illeték szabályok racionalizálása (részben már elindult) 12,5% vs cégadásvétel: alacsony bázisú, degresszív illeték bevezetése 2%-os 4M Ft-os értékhatár emelése Első lakásvásárlók illetékmentessége Új építésű lakások illetékmentessége 30M Ft-ig Ingatlanlízinghez kapcsolódó plusz terhek csökkentése vagy megszüntetése Lakóingatlan építésére telkek és ingatlanforgalmazási céllal vásárolt ingatlanok esetén 2 éves egyszeri hosszabbítás a határidő tekintetében Ingatlanforgalmi adatok sokkal professzionálisabban, gyorsabban történő feldolgozása és lényegesen szélesebb hozzáférés biztosítása a szektor számára
20
20 Köszönöm a figyelmet !
Hasonló előadás
© 2024 SlidePlayer.hu Inc.
All rights reserved.