Az előadás letöltése folymat van. Kérjük, várjon

Az előadás letöltése folymat van. Kérjük, várjon

Ingatlanértékelés II.. Piaci összehasonlító értékelés  Hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke  Kiigazításokat kell eszközölni az értékmódosító.

Hasonló előadás


Az előadások a következő témára: "Ingatlanértékelés II.. Piaci összehasonlító értékelés  Hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke  Kiigazításokat kell eszközölni az értékmódosító."— Előadás másolata:

1 Ingatlanértékelés II.

2 Piaci összehasonlító értékelés  Hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke  Kiigazításokat kell eszközölni az értékmódosító tényezők hatásának kiküszöbölésére  Kiigazítás %-ban és összeggel  20 %-os szabály  Adatgyűjtés: források szűkössége  Kétféle módszer: páros, csoportos

3 Piaci összehasonlító módszer lépései  Megtörtént adás-vételi ügyletek alapján  6 lépés a boldogsághoz: 1.alaphalmaz kiválasztása 2.összehasonlítható ingatlanok kiválasztása (min. 5-10) 3.fajlagos alapérték meghatározása (ár/nm) 4.Korrekciós tényezők (max. 20%) 5.fajlagos alapérték módosítása korrigált fajlagos alapérték 6.ingatlan végső értékének meghatározása (korrigált nm-ár x az ingatlan alapterületével)

4 Értékmódosító tényezők  Műszaki szempontok  Építészeti szempontok  Használati szempontok  Telekadottság  Infrastruktúra  Környezeti szempontok  Alternatív hasznosítás  Jogi szempontok, hatósági szabályozás

5 Piaci összehasonlító elemzés: csoportos összehasonlítás

6 Piaci összehasonlító elemzés: páros összehasonlítás

7 Hozamszámításon alapuló értékelés  Értékesítés vs. bérbeadás  Befektetési analízis  Befektetett tőkével szemben támasztott hozamelvárás  Két módszer Direkt tőkésítés Diszkontált Cash Flow  Mindkét módszer jellemzője: a kockázatarányos tőkésítési ráta

8 Hozamszámítás, direkt tőkésítés I. Éves nettó eredmény (üzemi eredmény) : + éves bruttó bevétel - Kihasználatlanság és behajtás miatti költségek - Fenntartási költségek: biztosítás - Felújítási költségalap - Menedzselési költségek Ingatlan értéke = Éves nettó eredmény Tőkésítési ráta Tőkésítési ráta = a piacon elérhető hasonló kockázatú befektetések hozama (állampapír)

9 Hozamszámítás, direkt tőkésítés II.

10 Hozamszámítás, diszkontált cash flow I. Számítási mód: évenkénti nettó eredmény jelenértéke A vizsgálat a jelenben történik Maximális futamidő év Ingatlan értéke = 1. évi nettó eredmény jelenértéke + 2. évi nettó eredmény jelenértéke + 3. évi nettó eredmény jelenértéke

11 Hozamszámítás, diszkontált cash flow II. CF = adott év nettó eredménye Y = a piacon a hasonló kockázatú befektetések hozama PV= CF 0 ( 1+Y ) 0 CF 1 ( 1+Y ) 1 CF 2 ( 1+Y ) 2 CF 3 ( 1+Y ) CF n ( 1+Y ) n +...

12 Hozamszámításon alapuló értékelés, példa Az ingatlanfejlesztés az alábbi kiadásokkal és bevételekkel járt. Mennyi a befektetés jelenértéke, ha a kamatláb 10%

13 Maradványértéken alapuló értékelési módszer I.  Hozamszámításon alapuló értékelés egyik módszere  Alkalmazása: beépítetlen telkek, továbbfejlesztendő ingatlanok esetében  Módszer: 1.A leendő fejlesztés forgalmi értékének becslése 2.A becsült érték csökkentendő a szükséges fejlesztések költségével 3.A különbség a maradványérték (telek, befejezetlen fejlesztés értéke)

14 Maradványértéken alapuló értékelési módszer II. A jövő: Hotel Excelsior 2. lépés: a becsült érték csökkentendő a szükséges fejlesztések költségével 1. lépés: a leendő fejlesztés értékének meghatározása

15 Maradványértéken alapuló értékelési módszer III. 3. lépés: a különbség a maradványérték: befejezetlen fejlesztés, telek értéke A közelmúlt: a volt SZOT épület

16 Maradványérték számítás Mekkora a telek maradványértéke, amelyre egy irodaházat terveznek, s így az ingatlan teljes értéke mFt?


Letölteni ppt "Ingatlanértékelés II.. Piaci összehasonlító értékelés  Hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke  Kiigazításokat kell eszközölni az értékmódosító."

Hasonló előadás


Google Hirdetések