JELZÁLOGHITELEZÉS - FHB Jelzálogbank Nyrt

Az előadások a következő témára: "JELZÁLOGHITELEZÉS - FHB Jelzálogbank Nyrt"— Előadás másolata:

1 JELZÁLOGHITELEZÉS - FHB Jelzálogbank Nyrt. 2008.02.25.
Készítette: Kalácsi Ildikó Mészáros Márta Pesti Tibor Ujvári Judit

2 VÁZLAT 1. Elméleti háttér Jelzálog hitelezés Magyarországon
Jelzálog hitelintézet létrehozásának feltételei Jelzálogtörvény évi XXX. tv. Jelzáloglevél 2. FHB Jelzálogbank Nyrt. Az FHB jelzáloghitelezése – ingatlan és termőföld A hitelbiztosítéki érték megállapítása – a jelzáloghitelezés alapja

3 ELMÉLETI ÁTTEKINTÉS

4 Jelzálog hitelezés Magyarországon

5 A kialakulása… Alapfeltétel: ingatlanok telekkönyvezése – CVII. t.cz. – ingó zálogra vonatkozott Mai értelemben vett zálogjog – 1840-től: ingatlanok összeírása és a terhek bekebelezése : jobbágyfelszabadítás – eltörölték az ősiséget 1862: Magyar Földhitelintézet – nagybirtokosok 1879: Kisbirtokosok Országos Földhitelintézete 1898: Országos Központi Hitelszövetkezet 1911: Magyar Földhitelintézetek Országos Szövetsége - egyesítés 1936-ban

6 Jelzáloghitelezés régen
Elsősorban földhitelezést jelentett Föld fogalma: mezőgazdasági földterület és annak művelése Városiasodás és lakásépítés igénye Nem volt olyan intézet, mely városi ingatlanokra történő hitelfolyósítással foglalkozott volna Ipari vállalatoknak: Országos Magyar Ipari Jelzálogintézet

7 Jelzálog hitelintézet létrehozásának feltételei
Intézményi rendszer kialakítása, jelzáloglevél szabályozása A hosszú távú finanszírozáshoz nem volt hosszú távú forrás Jelzáloglevél: speciális, magas biztonságot jelent, megfelelő futamidejű forrást tud biztosítani a jelzálog hitelezéshez

8 Feltételek I. Megfelelő gazdasági és jogi környezet
Nagy hatással van a jelzáloghitelezés az általános gazdasági helyzetre Alacsony inflációs ráta, elfogadható alacsony kamatok Reálnövekedés mind a gazdaságban, mind a jövedelmekben Jelzáloglevél érvényesíthetősége Sok probléma a zálogjog érvényesítésekor Biztosítani, hogy a hitelező a lehető legrövidebb idő alatt kielégíthesse igényeit Zálogjog: ha az adós nem fizet a hitelező követelését a zálogtárgyból kielégíti

9 Feltételek II. Az EU irányelvének megfelelő szabályozás
Jelzáloglevél kibocsátás szabályainak igazodni kell az EU-s irányelvekhez Befektetési társaságok: források max 5 %-a egyazon kibocsátó értékpapírjaiba Lehetséges ezt a határ emelni Állampapírok és egyéb értékpapírok Fejlett tőkepiac Van-e a jelzálogleveleknek felvevő piaca? Potenciális vásárlók: intézményi befektetők, nyugdíjalapok, biztosítótársaságok, befektetési alapok, hitelintézetek és lakástakarék-pénztárak Lehet vásárló a lakosság is Másodlagos forgalmat a tőzsde biztosítja

10 Feltételek III. Jól működő ingatlanpiac
Ez termőföld esetén még hiányzik Az az ingatlan a jó fedezet, mely könnyen értékesíthető nemfizetés esetén Megfelelő ingatlan nyilvántartás Naprakész nyilvántartás szükséges

11 JELZÁLOGTÖRVÉNY

12 Jelzálog hitelezés fogalmai
olyan hitel, amit a hitelintézetek nyújtanak: hosszú lejáratra; fejlesztési célra; jelzálogfedezet mellett; Zálogjog: a fedezet biztosításának legfontosabb eszköze; Jelzáloglevél: a jelzálog-hitelintézet által, jelzáloghitel fedezet mellett kibocsátott, hosszú lejáratú értékpapír; bemutatóra vagy névre szóló, átruházható Jellemzői: nemfizetés esetén a hitelező a zálogtárgyból kielégítheti a követelését; a vagyontárgy nem kerül a hitelező tulajdonába; a jelzálogot nyilvántartásba kell venni, be kell jegyezni; jelzáloghitelezéssel bármely hitelintézet foglalkozhat; jelzáloglevelet, csak jelzáloghitelezésre szakosodott hitelintézet bocsáthat ki;

13 Jelzálog hitelintézet
Szakosított hitelintézet Jegyzett tőke min. 3 milliárd Ft, pénzben kell teljesíteni Nem kötelező az OBA tagság

14 Tevékenység Pénzkölcsön nyújtása jelzálogfedezet mellett
Forrás biztosítása: jelzáloglevél kibocsátásból Tevékenységek: visszafizetendő pénzeszköz nyilvánosságtól való elfogadása, kivéve betétgyűjtést jelzáloghitel nyújtása állami kézfizető kezesség melletti hitelnyújtás kezesség és bankgarancia kereskedelmi tevékenységek kamatlábcsereügylet, devizacsereügylet esetén értékpapír letétkezelés értékpapír számlavezetés saját kibocsátású jelzáloglevél, kötvény, letéti jegy forgalomba hozatalának megszervezése

15 A hitelezés korlátai A követelések min. 80%-a 5 éves jelzáloghitel
Elidegenítési és terhelési tilalom, ennek bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban Szerződést közokiratba kell foglalni, bejegyzés 8 napon belül A jelzáloghitelek tőkekövetelése nem lehet több, mint a fedezetül adott ingatlanok Σ HBÉ 70%-a Ingatlanbefektetési korlát: SZT 5%-a Befektetési korlát: szavatoló tőke (SZT) 10%-a

16 Jelzáloglevél CSAK jelzálog hitelintézet bocsáthatja ki
Egy sorozaton belül azonos jogok és névérték A visszavásárolt ép. újból forgalomba hozni nem lehet (forgalomból kivontnak minősül)

17 A jelzáloglevél tartalmi elemei
a jelzáloglevél elnevezés kibocsátó megnevezése és cégszerű aláírása jelzáloglevél típusa a jelzáloglevél tulajdonosának megnevezése a jelzáloglevél sorozatának betűjele, kódja, sorszáma a jelzáloglevél névértéke a kamat mértéke és számításának módja a jelzáloglevél lejárata a kamatfizetés és a beváltás időpontjai és mértéke átruházásra vonatkozó esetleges korlátozások kibocsátott sorozat össznévértéke kibocsátásának helye, ideje vagyonellenőr igazolása az előírás szerinti fedezet meglétéről és nyilvántartásba vételről.

18 Jelzáloglevél fedezete I.
„A jelzálog hitelintézetnek mindenkor rendelkeznie kell a forgalomban lévő jelzáloglevelek még nem törlesztett névértéke és kamata összegét meghaladó értékű fedezettel.” 14§(1) Fajtái: rendes (min. 80%) és pót Ha a tőkekövetelés meghaladja a HBÉ 60%-át, akkor rendes fedezetként csak 60%-ig, lakóingatlan esetén 70%-ig vehető figyelembe.

19 Jelzáloglevél fedezete II.
Rendes fedezet: azon jelzáloghitelből származó tőkekövetelés és járó kamat, amely fedezetéül kikötött jelzálogjog a ingatlan-nyilvántartásban szerepel, visszavásárlási vételár is figyelembe vehető Pótfedezet: rendes fedezet kiegészítésére szolgál MNB-nél elkülönített számlán tartott pénz Állam által kibocsátott értékpapír Állami készfizető kezességvállalással kibocsátott értékpapír Állami készfizető kezességvállalás mellett nyújtott hitel

20 Vagyonellenőr Csak könyvvizsgáló társaság, vagy természetes személy lehet (megbízatás 5 évre) Feladata: fedezet ellenőrzése, rendes és pótfedezet arányának vizsgálata, hitelbiztosítéki érték valósságát, ingatlan nyilvántartási bejegyzéseket vizsgálja

21 FHB JELZÁLOGBANK NYRT.

22 A Földhitel- és jelzálogbank megalakulása
ig nem volt jelzálogbank Magyarországon : pénzügyi és gazdasági problémák Ellehetetlenülés az agrárfinanszírozásban – Földhitelintézet Alapítvány létrehozása: Agrobank Rt., K&H Rt., Mezőbank Rt., Országos Takarékszövetkezeti Szövetség Vállalt feladatai: földjelzálog hitelezés létrehozása, intézményi és jogi háttér kialakítása 1996: Jelzálog Hitelintézetet Előkészítő Rt. – FHB megszervezése és felállítása 1997: FHB létrehozása

23 A tulajdonosi szerkezet alakulása a megalapításkor

24 A bank stratégiai céljai
Hosszú távú fejlesztési hitelekkel erősítse a gazdasági növekedést A megtakarítási lehetőségek körét a jelzáloglevél bevezetésével bővítse A pénzintézeti szektor meghatározó tagjává váljon

25 Tevékenységének sajátosságai
Termőföldhöz kapcsolódó agrárgazdasági fejlesztések: lehetővé teszi az ügyfelek birtokvásárlását, birtok méretének növelését, termelés hatékonyságát fokozó beruházások megvalósítását, forgótőke ellátás javítását Kereskedelmi és ipari ingatlanfejlesztés Lakásszektor: lakásépítéshez, felújításhoz, vásárláshoz, lakáscseréhez nyújt hitelt Önkormányzati és vidékfejlesztés: hitelek könnyebbé teszik az infrastrukturális, környezetvédelmi, szolgáltatásbővítési fejlesztések, lakásprogramok finanszírozását

26 A földhitelezéssel kapcsolatos problémák
A mezőgazdasági termőföld terület szétaprózódott. Sikeres jelzáloghitelezéshez megfelelő nagyságú és jövedelemtermelő képességű birtok kell. Csak a tulajdonos vehet fel hitelt, jó lenne, ha a föld bérlője is vehetne fel hitelt. Ekkor a fedezet a bérleti jog lenne. A PTK ezt engedi, de a jelzálogtörvény nem. Megoldás lenne ha a bérleti jog ingatlan nyilvántartásba bejegyezhető jog lenne. Agrárgazdálkodásra az alacsony jövedelmezőség és magas kockázat jellemző. Földtulajdon és földhasználat elválik egymástól % haszonbérletbe vett földön dolgozik. Nincs megfelelő piaca a földterületeknek, nehéz megállapítani a föld árát

27 FHB versenyhátrányai Nem végezhetett sokáig kereskedelmi banki szolgáltatást, ezért jelentős jövedelemtől esett el (ma már végezhet, bankcsoportot alakított ki, már van FHB Kereskedelmi Bank Zrt.) Korlátozva van az ügyfelek rövid távú hitelezésében, mert az 5 év alatti kihelyezés aránya nem lehet több 20 %-nál Ingatlan nyilvántartás nem teljesen naprakész (bár sok javulás történt a 90-es évek óta) Hálózat hiányából adódó hátrány (bár ez már kezd megoldódni, megyeszékhelyeken kereskedelmi bankfiókok, melyek jelzáloghitelt is folyósítanak)

28 FHB versenyelőnyei I. Hosszú távú kihelyezést tesz lehetővé, tőkepótló szerep. Ezzel hozzájárul a magyar gazdaság krónikus tőkehiányának enyhítéséhez Lehetővé teszi az ingatlanvagyonba befagyasztott tőke mobilizálását, mivel az ingatlan a fedezet Lehetővé teszi a termőföld hitelfedezetként való bekapcsolását az agrártermelés és fejlesztés finanszírozásába termőföld értéke és így a HBÉ is növekedni fog Szakértelem felhalmozása, mely a kockázatok hatékony kezelését garantálhatja

29 FHB versenyelőnyei II. Hosszú lejáratú jelzáloglevelek kibocsátása elősegíti a hosszú távú megtakarítási hajlandóság kifejlődését Forrásszerzési lehetősége kedvezőbb (jelzáloglevél), ezért hitelkamatai a piaci átlagnál kicsit kedvezőbbek Jelzáloglevél biztonságos befektetés, közel annyira mint az állampapír. Likviditását a másodlagos piac biztosítja

30 FHB hitelezése Alapvetően lakossági hitelezés, elsősorban lakáscélú: felújítás, vásárlás, korszerűsítés, építés 2002-ben megállapodás arról, hogy segíti a föld alapú jelzálog hitelezést, ami segítheti az optimális birtoknagyság kialakítását Induláskor célkitűzés volt, hogy tevékenységében az ingatlan fedezetek között a termőföldek, mezőgazdasági birtokok jelentőst arány képviseljenek.  a föld, mint jelzálog ismételt térnyerésével a magyarországi jelzáloghitelezés újra teljes körűvé válhat

31 Az FHB jelzáloghitelei
Lakáshitelek Vásárlás Államilag támogatott vásárlási hitel Építés Felújítás Korszerűsítés Bővítés Fészekrakó hitel Közszféra hitel Nem lakáscélú jelzáloghitelek Szabadon felhasználható Hitelkiváltás, adósságrendezés Ingatlan célú – szinkronhitel Általános földjelzálog hitel Birtokfejlesztési hitel

32 A jelzáloghitel alapja – a HBÉ
HBÉ: valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. A jelzálog hitelintézet kockázatait, az ingatlan azon tulajdonságait és hozamait veszi figyelembe, melyek várhatóan a jövőben a tulajdonost megilletnek. Ez az alapja a kölcsönnyújtásnak, hitelfelvételnek és fedezetet biztosít.

33 Ingatlanok értékbecslése I.
Alapja a piaci érték 3 fő módszer: piaci összehasonlító adatok, hozamszámításon alapuló és költségalapú értékelés Min. 2 módszert használni kell HBÉ Áfát nem tartalmaz

34 Ingatlanok értékbecslése II.
Szigorú szabályok Formai és tartalmi követelmények a szakvéleménnyel kapcsolatban Pontos dokumentálás Gyors, pontos munka  rövidebb hitelügyintézés

35 Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés
Megtörtént, konkrét adásvételi ügyletek árai alapján Adatok kiválasztása,melyek alkalmasak az összehasonlításra Fajlagos érték és korrekciós tényezők Műszaki Építészeti Használati Telekadottság Infrastruktúra Környezet Alternatív hasznosítás Jogi, hatósági

36 Hozamszámításon alapuló értékelés
Az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.

37 Költségalapú módszer Az ingatlan újra-előállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre. De ezt használják pl. épülő lakóház értékelése esetén.

38 Termőföld értékbecslése
Termőföld: az a külterületi földrészlet, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván HBÉ fogalma: ugyan az mint az ingatlanoknál Alapja a forgalmi érték 2 módszer: piaci összehasonlító és hozamszámításon alapuló értékelés Mindkét módszert használni kell HBÉ Áfát nem tartalmaz

39 Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés
Adásvétel alapján, konkrét, ismert ügyletek Hasonló földterület Minimálisan 3 adatot kell használni Fajlagos érték és korrekciós tényezők

40 Hozamszámításon alapuló értékelés
Bonyolult, aranykorona (AK) értéket veszi figyelembe Termőföld járadék jellegű jövedelme Földhozadék Étkezési búza tőzsdei átlagára (búza: mert az infláció torzító hatását semlegesíteni kellett. Korrekciós tényezők Alak, forma, fekvés, elhelyezkedés Megközelíthetőség, útviszonyok, domborzat Tereptárgyak, esztétikai benyomás Fagy-, jég-, vadkár valószínűsége Kerítettség, gazdasági környezet Demográfiai viszonyok Tápanyag gazdálkodás, agrokémiai beavatkozás Környezeti szennyezettség stb.

41 Az aranykorona és a hektár
Az aranykorona termőföld minőségének mértékegysége,a föld átlagos termőképességéhez kapcsolódik 1875 óta: egy adott terület aranykorona értéke az az adó (az akkori aranykorona pénznemben kifejezve), amelyet a földterület tiszta jövedelme után vetettek ki. A termőföld területe minőségi osztályokba van sorolva 1-8-ig. Az osztályba sorolás osztályozási vidékenként (becslőjárásonként) és településenként kijelölt mintatérhálózat alapján történik. A termőföld AK értékét a minőségi osztály, a kataszteri tiszta jövedelmi fokozat és a területnagyság figyelembevételével határozzák meg. Egy adott terület össz AK értékét a minőségi osztályokhoz tartozó AK értékek összege adja ki. Hektár a termőföld mértékegysége

42 A föld minősége A skála a 3-5 AK-s gyenge minőségtől a 40 AK fölötti különleges minőségig terjed. Kategorizálni a következőképp lehet: 15 AK alatt Gyenge 15-25 AK Közepes,jó 25-35 AK Jó, nagyon jó 35 AK felett Extra

43 Termőföldpiac Magyarországon
Óriási kereslet van a föld iránt, bár a köztudatban nem ez él Nem nagyon van kínálat A jó termőtalajú vidékeket keresik pl. Békés megye Jó áron lehet eladni a földeket Hitelezés szempontjából probléma az elaprózódottság

44 A föld ára Privatizáció után jellemzően 1-7 ezer Ft/ AK
Jelenleg ezer Ft/ AK az értéke az országban, felmentek az árak, mivel alacsony a kínálat és magas a kereslet, el lehet adni a magasabb áron is

45 A föld árának meghatározása I.
Helyszíni szemle Ingatlan típusa pl. termőföld, szántó, gyümölcsös  más a módszer Helye, elhelyezkedése, területe, AK értéke Művelési ág, tulajdonosok, forgalomképesség Van-e bérlő, ha igen ennek adatai (bérleti díj, szerződés) Fényképek , dokumentálás

46 A föld árának meghatározása II.
A föld adottságai Formája, mérete, fekvése, határai, megközelíthetőség Beépítettsége, domborzat Csapadékviszonyok, vízrendezés Talajtani jellemzők, tápanyag gazdálkodás, agrokémia Településtől való távolsága Tereptárgyak (olajkút, villanyvezeték) és infrastruktúra (közművek, út)

47 A föld árának meghatározása III.
Tulajdoni lapon AK érték és ha  ebből egy átlagos AK érték, ez a fajlagos földérték Járadék jellegű jövedelem (kg búza /ha)  ez adott, minden megyére Környezetben kialakult földbérleti díj (kg búza/ha)  ebből a két értékből átlagot számolunk, megmutatja mennyi búza terem 1 ha földterületen, ez a hozama Bank megadja a búza árát és egy tőkésítési kamatlábat Meghatározni a ha-kénti árat, korrekció, kockázat  TERMŐFÖLD PIACI ÁRA

48 A föld árának meghatározása IV.
Van egy 0,6862 ha földterületünk, ami 30,01 AK a tulajdoni lap szerint. A föld Békés megyében van. A járadék jellegű jövedelem 28,3 kg búza/ AK. Az étkezési búza ára 25,5 Ft/kg, tőkésítési kamatláb pedig 4,5 %. Korrekció nincs. Kockázat 10%. Átlagos AK = 30,01/0,6862= 43,73 AK/ha Járadék jellegű jövedelem = 28,3 x 43,73 = 1238 kg búza /ha Földbérleti díj (piac)= 30 x 43,73 = 1312 kg búza /ha Az átlagos hozam: 1275 kg búza /ha (földtőkehozam) Földtőkeérték = (1275 x 25,5) / 4,5% = Ft/ha Korrekció utáni földtőkeérték = Ft/ha x 0,6862 = Ft  10 % kockázati tényező   Ft a HBÉ  ez alapján hitelez az FHB.

49 Erdő értékbecslése Fahozam Fák kora, fajtája
Erdészeti műveleti lapok alapján: erdő állapota, mikor mit történt az erdőben Mennyi idő van hátra a vágásig Mintavétel: 10 m sugarú kör  mennyi fan van itt (min. 6)  fajlagos fahozam  famennyiség meghatározása az adott területen (m3/ha)  a fa ára alapján meghatározható az erdő értéke Korrekciós tényezők: újratelepítés, kitermelés költsége

50 Halastó értékbecslése
Bonyolult számítási módszer  termőföldként számítják, mintha a vízfelület termőföld lenne Halastónak nincs AK értéke  környező földek átlagos AK értéke alapján Lehet más módszer is: ekkor a halak mennyisége és fajtája alapján  mennyi hal horgászható ki, milyen fajta hal  a hal kilónkénti ára alapján  halastó ára Korrekciós tényezők: lehalászás, újratelepítés költsége

51 A földjáradék 1 AK-ra jutó megyesoros értékei búza kg-ban:

52 Jellemző földárak Békés megyében 2006-ban
Megyére vonatkozó adatok Ft / AK Ft /ha Föld minősége: 31 AK / ha jó minőségű földek találhatóak a megyében

53

54

55

56 Felhasznált irodalom 1997. évi XXX. törvény
25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 54/1997. (VIII.1.) PM rendelet Dr. Botos Katalin 2002: Különleges pénzügyi intézmények, SZTE GTK, Szeged Dr. Balogh Ádám 2005: Agrárgazdasági és termőföld értékelési ismeretek, FHB, Budapest Kovács György 2004: A jelzáloglevél-kibocsátáson alapuló hitelezés problémái történeti megközelítésben, Pénzügyek a globalizációban, JATE Press, Szeged Tallér Anikó 1998: Az önálló zálogjog és a jelzálog hitelintézetek. Bankszemle, o. Termőföld árak: saját gyűjtés

57 Köszönjük a figyelmet!