TRANZAKCIÓK NÉLKÜL Vagyongazdálkodás, vagyonkezelés, ingatlankezelés, ingatlangazdálkodás - mint KIÚT Budapest, 2009. okt. 15. Noah M. Steinberg elnök-vezérigazgató.

Az előadások a következő témára: "TRANZAKCIÓK NÉLKÜL Vagyongazdálkodás, vagyonkezelés, ingatlankezelés, ingatlangazdálkodás - mint KIÚT Budapest, 2009. okt. 15. Noah M. Steinberg elnök-vezérigazgató."— Előadás másolata:

1 TRANZAKCIÓK NÉLKÜL Vagyongazdálkodás, vagyonkezelés, ingatlankezelés, ingatlangazdálkodás - mint KIÚT Budapest, 2009. okt. 15. Noah M. Steinberg elnök-vezérigazgató

2 A WING-RŐL  A WING Zrt. Magyarország egyik legjelentősebb ingatlanvállalkozása.  Társaságunk a magyar ingatlanpiacon működő multinacionális cégek, ingatlanfejlesztők magyar konkurense.  Célunk a hosszú távú értékteremtés Magyarországon.

3  Ingatlanfejlesztés –Iroda, –Ipari és logisztikai, –Kereskedelmi, –Szálloda, –PPP, BTS.  Befektetés és portfoliómenedzsment  Ingatlanszolgáltatás A WING CSOPORT PIACI JELENLÉTE

4 A WING SZÁMOKBAN  960 000 m² telek területen  Tulajdonlunk / fejlesztettünk / jelenleg építünk/előkészítünk –320 000 m² irodát –320 000 m² ipari épületet –65 000 m² kereskedelmi létesítményt és –100 000 m² speciális ingatlant –Budapesti fejlesztések: I., II., III., VIII., IX., X., XII., XIII., XVI., XXII. kerületek.

5 FEJLESZTETT PROJEKTEK  IRODÁK –Millenáris Modern & Avantgarde –Átrium Park –Studium Irodaház –Millenáris Classic –Máriássy Ház –Danubius Házak –Bajor & Polar Center –Váci 175  IPARI FEJLESZTÉSEK –East Gate Business Park –Dél-pesti Üzleti Park I  KERESKEDELMI PROJEKTEK –Agria Park, Eger  PPP –Corvinus Campus –MTV –VPOP ÚJ PROJEKTEK  IRODÁK –K3 –V17 –AP2 –Duna Passage  IPARI FEJLESZTÉSEK –Dél-pesti Üzleti Park II –Media Park  KERESKEDELMI PROJEKTEK –Hegyvidék Bevásárlóközpont  SZÁLLODÁK –A66 –Székesfehérvár –Postapalota PROJEKTPORTFOLIÓ

6 retail office hotel industrial,

7 ÉRTÉKTEREMTÉS  A WING egy értékteremtő vállalkozás, amely az épületei révén hivatott értéket teremteni.  Az értékteremtés területei: –Pénzügyi értelemben, –Funkcionális értelemben, –Építészeti értelemben.  A MA aktuális témája a pénzügyi értelemben vett értékteremtés. Legjobb irodafejlesztés 2008 Legjobb bevásárlóközpont fejlesztés 2008

8 ÉRTÉK ÉS REALIZÁLHATÓSÁG  Egy jó ház megőrzi az értékét!  Hozzáértő gazdálkodással egy stabil piacon ez az érték akár nőhet is!  Befektetőként, az ingatlantulajdonos relatív biztonságban van, hiszen egy ingatlan ritkábban ér nullát, mint a részvény.  Mégis, jelen piaci helyzetben, Magyarországon, az elmúlt egy évben rendkívül nehéz volt ingatlant értékesíteni.

9 A MÚLT  Az ingatlanfejlesztő cégek általános üzleti modellje: 1.Telekvásárlás, 2.Ingatlanfejlesztés, 3.Bérbeadás és 4.Értékesítés.  Az eladásból származó nyereséget a fejlesztő visszaforgatta a következő projektbe.  Az eladásra nem is mindig volt szükség, hiszen a refinanszírozás tőkeforrás értékesítése nélkül is biztosította az emelt hitelösszeget.  A befektetői kedv növekedésével, a forward sale-nek köszönhetően, sokszor a bérbeadásra sem volt szükség, hiszen a ház felépítésével a fejlesztő már realizálta a nyereséget.

10 PARADIGMAVÁLTÁS  A korábbi világ megszűnt!  Hirtelen szűnt meg!  Idő kellett!  …a megértéshez: –Mi történt? –Mink van és mihez tudunk nyúlni? –Milyen következményei vannak azoknak a döntéseknek, amik egészen más körülmények között lettek meghozva.

11 A WING KORÁBBI TULAJDONOSI DÖNTÉSE  Az általunk fejlesztett projektek javát megtartottuk, sőt vásároltunk is általunk értékesnek vélt bérbeadott ingatlanokat - amikor úgy véltük, hogy értéket tudunk növelni. –Ez a portfolió cash-flow pozitív, ami a jelen piaci helyzetben óriási érték! –Evvel a cash-flowal nem csak, hogy fenn tudjuk tartani a szervezetünket, hanem forrást is biztosít más célokra.  Diverzifikált stratégiánk másik része az ingatlanszolgáltató portfóliónk, amely cégek szintén nyereségesek és többlet bevételt biztosítanak.  Tehát a diverzifikálás egy fontos elem, a három lábon állás egy szerencsés stratégiának tűnik a mai világban.

12 A PROJEKTPORTFOLIÓ MŰKÖDTETÉSE  A portfolió nem automatikusan működik.  Legfőbb értékünk a bérlő!  Rendkívül nagy energiát kell fordítani a bérlő megelégedésére, kiszolgálására.  A házakat nem csak költséghatékonyan kellene üzemeltetni, hanem magas minőségben (pl. takarítás), tehát még fontosabbá vált: –a házakban működő személyzet hozzáállása és –a bérlőnek az általános közérzete!  Meg kell érteni a bérlők igényeit és helyzetüket! –Olyan bérlők esetén például, akik a válság által erősen érintve vannak, meg kell tartani az egyensúlyt a bérlőnek nyújtott esetleges segítség és a ház bevételi igényei között.

13 PROPERTY MANAGEMENT  A WING-nél a vagyongazdálkodási feladatokat (property management, asset management) házon belül kezeljük.  Az ingatlan üzemeltetés (facility management) egy külső terület, amit a STRABAG PFS végez.  A STRABAG PFS az egykori TCW, majd DeTeImmobilien- Hungary, 49%-os tulajdonosa a WING.  Rendkívül fontos, hogy –a PM és az FM szervezetek között jó legyen a koordináció, –szoros legyen az együttműködés és –a bérlő számára világos legyen, hogy ha kérdése vagy problémája van, kihez fordulhat, ki áll vele kapcsolatban.

14 BÉRBEADÁS NEHÉZ IDŐKBEN IS  A meglévő portfolióból maximalizálni kell a bevételt.  Ott, ahol nincs bérlő, de van bérbeadó terület, értelemszerűen a legfontosabb feladat a bérbeadás.  A WING bérbeadási tevékenysége cégen belül zajlik külső ügynökségek segítségével, egyikük az általunk 51 %-ban birtokolt ESTON.  Összefoglalva, a válságban egy jó portfolió, jól bérbeadottan, magas minőségben és költséghatékonyan üzemeltetve, stabil és cash generáló eleme tud lenni egy vállalatnak.

15 A SZÜKSÉGES TŐKE  A korábbi ingatlanfejlesztési modellben reálisan számítani lehetett arra, hogy az új projektekhez szükséges önrész az ingatlanértékesítésből gyorsan össze tud jönni.  Ez a modell a mai világban megbomlott.  A portfolióból generált szabad cash biztosíthat tőkét, de ennek időben történő rendelkezésre lassan biztosított.

16 ELŐKÉSZÍTÉS ALATT ÁLLÓ FEJLESZTÉSEK  Jellemző a cégeknél, hogy olyan ingatlanjaik vannak, amelyek ingatlanfejlesztési előkészítési fázisban vannak és nem generálnak bevételt vagy csak minimális szinten.  Az első számú kérdés az, hogy van-e elég cash a rendszerben a carrying cost lefedésére. –Ha a válasz nem, akkor prompt feladat rendezni ezt a helyzetet. –Ha a válasz igen, akkor a következő kérdés, hogy mikor lehet a fejlesztést elindítani, hogy az eredeti célnak megfelelően, bevételt generáljon a projekt.  A mai piacon a legtöbb bank csak előbérlet esetén finanszíroz.  Tehát, a mostani állomány felszívódását követően sok spekulatív ház nem fog épülni, hanem a végfelhasználó ismeretében épülnek majd a korábbi évekhez képes kisebb volumenben.

17 TÉRJÜNK VISSZA A LÉNYEGRE!  A szükséges önrészt teremteni kell vagy portfolió cash-flow-ból vagy egyéb forrásból.  A mai előadásom nem tér ki a potenciális tőkeforrásokra, de egy biztos, a jól működő, jól szervezett portfólió, amivel jól gazdálkodnak, olyan értéknövekvő tényező, amely ebben a nehéz időszakban az egyik kiút a válságból.  A jó gazdálkodás értéknövelő tevékenység, hiszen idővel a házak visszafizetik a hitelüket és a jól kezelt bérlők akár maguk is értéknövekvő tényezőkké válnak a portfolión belül.

18  A nemzetközi gazdaság 2010-ben induló lassú javulása húzza majd maga után a régió országait.  2010-es, magyarországi választások után bemérhetővé válik a magyar országkockázat.  Az inflációs félelmek függvényében alakuló, de várhatóan tartósan alacsonyan maradó alapkamatok kedvezően hatnak a befektetési kedvre.  A bankok és ingatlanos hitelportfolióik jó része túléli a válságot és a túlélők egy része újra hajlandó lesz hitelezni. MIKOR ÉS MIÉRT FOG VISSZATÉRNI AZ INGATLANBEFEKTETÉSI KEDV? – I.

19  Az ingatlanpiaci befektetői hozamok 2-3-szor nagyobb megtérülést ígérnek, mint a biztonságosnak tartott (USA, JPN, D, F, stb.) állampapírok. A magyar ingatlanpiac árazása kiemelkedően gyenge, azaz stratégiai befektetőnek vonzó. Az állampapír hozamok valószínű emelkedésével szemben az ingatlanos hozamok csökkenése várható.  A 2009-2010-es helyi bérbe-adhatósági túlkínálatot új fejlesztések híján felszívja a piac.  A helyi piacon gyenge projektek vagy elvéreznek, vagy túlélik a válságot, tehát további, lényegi árcsökkenésnek nem lesz piaci oka.  Ha ezek teljesülnek, akkor egy diverzifikált portfolió része, logikus és vonzó elem az ingatlan, egy földrajzilag diverzifikált portfolióban pedig logikus a jó növekedést prognosztizáló magyar piacon. MIKOR ÉS MIÉRT FOG VISSZATÉRNI AZ INGATLANBEFEKTETÉSI KEDV? – II.

20  A bérbeadott ingatlan minden piaci körülmények között értéket képvisel.  A bérbeadást követően a legfontosabb elemek: – a bérlők maximális kiszolgálása, –a ház hatékony és gazdaságos működése.  Pozitív cash-flow-t generáló ház vagy portfolió teremthet fedezetet egyéb felhasználásra akár további fejlesztéshez is.  Kiutat jelenthet a válságból olyan értelemben is, hogy az ingatlan megtartása jó üzleti lehetőséget biztosít és a jövőbeli kedvezőbb befektetési piacon a tulajdonos dönthet az ingatlan megtartása és értékesítése között. KONKLÚZIÓ

21 WING Zrt. 1095 Budapest, Máriássy utca 7., MÁRIÁSSY HÁZ Tel.: +36 1 451-4760, Fax: +36 1 451-4289 info@wing.hu, www.wing.hu KÖSZÖNÖM A FIGYELMET!