Az előadás letöltése folymat van. Kérjük, várjon

Az előadás letöltése folymat van. Kérjük, várjon

Ingatlanpiaci befektetések. Definíció „Állagának sérelme nélkül el nem mozdítható vagyon tárgy, … amely lehet egy meghatározott földterület (telek) az.

Hasonló előadás


Az előadások a következő témára: "Ingatlanpiaci befektetések. Definíció „Állagának sérelme nélkül el nem mozdítható vagyon tárgy, … amely lehet egy meghatározott földterület (telek) az."— Előadás másolata:

1 Ingatlanpiaci befektetések

2 Definíció „Állagának sérelme nélkül el nem mozdítható vagyon tárgy, … amely lehet egy meghatározott földterület (telek) az elidegeníthetetlen főbb tartozékaival épület, növényzet, földfelszín alatti kincsek, földfelszín feletti légréteg) együtt… …földterület és a rajta létrehozott építmény.

3 Az ingatlan, mint speciális eszközfajta •Sokféleség, nem szabványosítható. •Feloszthatatlanság, ezért magasak a tranzakciós költségek. •A kínálat rugalmatlan. •Magas transzferköltségek. •Az ingatlant menedzselni kell. •Speciális kockázatok. •Örökkévalóság igénye. •Speciális szakismeret szükségessége. •A piac nem egységesített, nem működhet tőzsde, a szabad piac klasszikus formája. •Kormányzati beavatkozások lehetősége.

4 Az ingatlanpiac szegmensei

5 Az ingatlan piac résztvevői •Jelenlegi vagy potenciális bérlők. •Jelenlegi vagy potenciális vásárlók. •Intézményes befektetők. •Kisbefektetők. •Önkormányzatok és egyéb nagy ingatlantulajdonosok (állam). •Ingatlanügynökök. •Ingatlan tanácsadók. •Ingatlanfejlesztők. •Építtető, beruházó. •Építőket, kivitelezők. •Egyéb tanácsadók.

6 Az ingatlanpiaci tranzakciók •Vásárlás saját használatra. •Bérlés saját használatra. •Vásárlás befektetési céllal. •Bérlés befektetési céllal. •Befektetések finanszírozása. •Tranzakciók előkészítése, lebonyolítása, tanácsadása.

7 Szereplők Ingatlan ügynökség. Beruházó, kivitelező. Építész. Pénzügyi tanácsadó, Bank. Építész, ingatlantanácsadó. Tulajdonos, ingatlantanácsadó, befektető. Hasznosítás, értékesítés. Piacelemzés Beépítés műszaki vizsgálata Pü-i felt. biztosítása Tervezés, engedélyeztetés Kivitelezés Előkészítés Lebonyolítás Értékesítés Az ingatlanfejlesztés folyamata és szereplői

8 Értékbecslés definíciója „Az ingatlanértékelés nem más mint az a művészet, vagy tudomány amely egy meghatározott ingatlanhoz kapcsolódó érdekeltség értékének becslésére szolgál, adott időpontban a kérdéses ingatlan minden lényeges tulajdonságát figyelembe véve, megfontolás tárgyává téve a piac minden fontos jelenségét, ide értve az egyéb befektetési lehetőségeket is.” (Bőgel György: Ingatlanok értékelése- elvi és módszertani problémák – Vezetéstudomány )

9 Piaci érték definíciója A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékelés időpontjában várhatóan elfogadható módon cserél gazdát, feltételezve a következőket: -az eladó hajlandó ez eladásra. -Az adásvételi tárgyalások lebonyolításához ésszerű hosszúságú időtartam áll rendelkezésre. -A tárgyalás időszakában az érték nem változik. -A vagyontárgy szabadon kerül piacra, meghirdetése nyilvánosan történik. -Speciális, vevői különajánlat figyelembevételére nem kerül sor.

10 A legelterjettebb értékbecslési eljárások 1. Hozamszámításos »Jövedelmet hozó ingatlan »Kiinduló adatok: éves nettó jöv., elvárt hozam ráta 2. Összehasonlításos • Sok tranzakció, adatok hozzáférhetők. • Kiinduló adatok: hasonló tranzakciók tényleges adatai 3. Maradványelvű • Beépítésre kerülő telkek • Kiinduló adatok: az ingatlan teljes értéke,a létrehozás költ. 4. Újraelőállítású költség alapú • Kiinduló adatok: újraépítés költségei

11 AZ INGATLANPIAC ELEMEI ÉS GAZDASÁGTANA Az ingatlanpiac működésének alapjai

12 Az ingatlanpiaccal kapcsolatos alapelvek 1.A gazdaságtan alapvetései 2.A városfejlődés és az ehhez kapcsolódó piac 3.Az egyes parcellák elemzése - a magántulajdonú ingatlanok értéke 4.Az ingatlanpiaci mozgásokat generáló mechanizmusok

13 A gazdaságtan alapvetései •a magánvállalkozások és a szabad piaci rendszer; •a felhalmozás folyamata (bruttó nemzeti össztermék) és a gazdaság szereplőinek szabadon elkölthető jövedelme; •a finanszírozási képesség és az ingatlanpiac kapcsolata; •az ingatlanpiac működésének gazdasági alapjai; •az ingatlanpiac elemzése és sajátos előrejelzései.

14 A városfejlődés és az ehhez kapcsolódó piac •az ingatlanszektor gazdasági aktivitása és a piac ciklusai; •a különféle ingatlanpiaci szegmensek működésének gazdasági alapjai és forrásaik; •az ingatlanpiacok működésének mechanizmusai; •a piac alapegysége: a telek - használata és értéke.

15 Az egyes parcellák elemzése - a magántulajdonú ingatlanok értéke •a telekhasználat potenciális lehetőségei; •az értékelés alapelvei; •a piaci értékek és a hozadékok módszere; •az optimális telekhasználat meghatározása.

16 Az ingatlanpiaci mozgásokat generáló mechanizmusok •a területfejlesztési politika: állami, regionális, városi, községi szinten; •törvényi és szabályozási keretek: nemzetközi, nemzeti, regionális és helyi szinten.

17 Az ingatlanpiaci tevékenységek mérésének alapelemei 1.Mennyiségi alapadatok 2.Az ingatlanpiac működésének mutatói 3.Az ingatlanpiac fejlődésének feltételei

18 Mennyiségi alapadatok •Népesség •Magán- és közalkalmazotti munkahelyek száma •A háztartások teljes fogyasztása •A lakóingatlan-állomány: egy- és többlakásos házak •Vállalati ingatlan-állomány •Egyéb ingatlanpiaci javak

19 Az ingatlanpiac működésének mutatói •Lakóingatlan-állomány •Kereskedelmi ingatlanok •Vállalati ingatlanok •Pénzügyi megtérülési mutatók

20 Az ingatlanpiac fejlődésének feltételei •A termelés feltételei •elhasználódás, bővítés és felújítások •a szabályozási tervek esetében: gazdasági és ingatlanpiaci zónák kialakítása •a közintézmények vidékre helyezése és az irodaépítések esetén megkötendő szerződések •A konkurencia • a városépítési és ingatlanpiaci termékek és a városmarketing •Új termékek • mítoszok és realitás

21 PiacikonjunktúraPiacikonjunktúra Ingatlanfejlesztés I. A gazdaság változásának késleltetett hatása az ingatlan beruházásokra. Idő (évek) A gazdaság egésze. Ingatlan beruházások 12

22 Ingatlanfejlesztés II. 1.Recesszió miatt túlkínálat lesz az ingatlanpiacon, amely az ingatlanok értékének csökkenéséhez vezet. 2.A gazdasági fellendülés hatására megnő a kereslet az ingatlan piacon, így új piaci lehetőségek adódnak.

23 Ingatlanpiaci tranzakciók

24 INGATLANOK FORGALOMKÉPESSÉGE A forgalomképesség fajtái: –forgalomképtelen törvény alapján, –forgalomképtelen helyi döntés alapján, –korlátozottan forgalomképes az évi LXV. tv. alapján, –korlátozottan forgalom a helyi önkormányzat döntése alapján, –forgalomképes.

25 INGATLANOK FORGALOMKÉPESSÉGE II. •Az évi LXV. törvény Az önkormányzatok vagyona 79. §. (2) A törzsvagyon körébe tartozó tulajdon vagy fogalomképtelen, vagy korlátozottan forgalomképes. •Forgalomképtelenek »helyi közutak, és műtárgyaik, »terek, »parkok, » amit a törvény vagy a helyi önkorm. annak minősít. •Korlátozottan forgalomképesek »közművek, »intézmények, »középületek, »és amit a törvény vagy a helyi önkormányzat annak minősít.

26 Az ingatlanvásárlás • A vállalkozás hosszútávon egy ingatlanban kíván működni. • A vállalkozás speciális ingatlant igényel, ami nem bérbe vehető. • A bérleti díjjak túl magasak. • A vállalkozás megfelelő sajátvagyonnal rendelkezik, vagy könnyen tud idegen forráshoz jutni. • A vállalkozás megkívánja, hogy hitelt vegyen fel és ez csak ingatlanfedezetre történhet. • Az ingatlanvásárlásra kedvező hitelkonstrukciók futnak. előnyei

27 Az ingatlanvásárlás • Speciális ingatlan esetén a megvásárolt ingatlan átalakítási költségei túl magasak. • Nincs hozzá megfelelő tőke, vagy ha lehet hozzá hitelt kapni a törlesztési konstrukció nem megfelelő. • A vállalkozás csak rövid távra tud tervezni. • A tulajdonviszonyok nem rendezettek. • Az ingatlanpiac kiszámíthatatlan. hátrányai

28 Az adás-vételi szerződésnek tartalmaznia kell •az eladó nevét főbb azonosítóit, •a vevő nevét főbb azonosítóit, •az adás vétel tárgyát, •a vételárat, •a fizetés feltételeit, •az ingatlanon lévő terhelésekkel kapcsolatos rendelkezéseket, •a szerződéskötéssel kapcsolatos költségek viselésének módját, •a birtokba adás körülményeit, •az ingatlan állagának ismeretére vonatkozó kijelentést, •az ellenjegyző ügyvédek megbízását és nevét, •az ingatlanátírási hozzájárulást, •az esetleges jogvita esetén illetékes bíróság nevét.

29 Az ingatlanbérlés •a vállalkozás tőkeszegény, •a vállalkozás árbevétele ingadozó, •a vállalkozás nem igényel speciális ingatlant, •a vállalkozás működési területe változhat, •a vállalkozás profilja változhat, •a kínálat nagy a bérelhető ingatlanok terén, és ez kedvező árakat teremt, •az ingatlanadók magasak és növekedésük kiszámíthatatlan, •a vállalkozás a meglévő tőkéjét az átlagosnál nagyobb profittal működteti, és további tőkebevonás korlátozott, •a tulajdonhoz való jutást jogszabályok korlátozzák, vagy tiltják, •nincs kínálat az ingatlan-értékesítés piacán. előnyei

30 Az ingatlanbérlés •a vállalkozás speciális ingatlant igényel, amely csak átalakítással oldható meg, •az állam az építést, vagy a tulajdonhoz jutást támogatja, •az ingatlanbérlés piacán nincs megfelelő kínálat, •a bérbe adó él törvényes felmondási jogával, a vállalkozás működését komoly veszélybe sodorhatja, •a bérlemények díjai túl magasak, •a vállalkozás jelentős tőkével rendelkezik, amit nem tud az átlagosnál hatékonyabban működtetni, •a vállalat valamilyen oknál fogva hitelt akar felvenni és ehhez saját tulajdonú ingatlanfedezetre van szükség. hátrányai

31 •Meg kell állapodni az eladóval a bérleti jog áráról. •Meg kell szerezni az önkormányzat hozzájárulását. •Meg kell állapodni az önkormányzattal a tovább bérlés díjfeltételeiről. •Meg kell állapodni a bérleti díj növekedési üteméről. •Meg kell állapodni a felmondás feltételeiről. •Meg kell állapodni a bérleti jog későbbi átruházásának feltételeiről, az átruházás körülményeiről. •Meg kell állapodni az önkormányzattal az albérletbe adás feltételeiről. •Meg kell állapodni az ingatlanon történő beruházások engedélyeztetéséről. •Meg kell állapodni a beruházások lelakhatóságáról, a beruházási költségek megosztásáról. •Meg kell állapodni az ingatlan átvételének és leadásának formájáról. Mit kell tenni bérleti jog vásárlása előtt?

32 Mi határozza meg egy bérleti jog értékét? •Az értéket meghatározó főbb tényezők. •Az ingatlan kereslete-kínálata. •Az ingatlan műszaki állapota. •Az ingatlan fekvése. •A bérlési feltételek. •A hasznosítás tervezett ideje. •A bérleti jog továbbértékesítésének lehetősége. •A felmondási feltételek. •A beruházások lelakhatósága, beszámítási feltételek. •A bérleti jogon történő beruházások szükségessége.

33 A bérleti jog értékének meghatározása •Módszer: maradványérték módszer hozamtőkésítéssel. •A módszer leírása: A módszer a bérleti jog értékét a használati idő alatti piaci és tényleges bérleti díj közötti érték tőkésítésével határozza meg, figyelembe véve a szükséges beruházásokat, és annak lelakási formáit. Az így kapott értékhez hozzáadja a használati idő révén a bérleti jog értékesítéséből számítható bevételt.

34 A bérleti jog értékének meghatározása •Az ingatlan tulajdonjogának értékmeghatározása •A tulajdonjog értékéből a piaci bérleti díj meghatározása. •A piaci bérleti díj és tényleges bérleti díj, továbbá a várható beruházási költségek figyelembevételével el kell készíteni a DCF elemzést és ki kell számítani a nettó jelenértéket. •Meg kell becsülni (hasonló módszerrel a használat végén a bérleti jog továbbadási értékét, és az ebből származó árbevételt a jelen pillanatra kell diszkontálni. •A használat alatti CF jelenértéke és a használat végén értékesített bérleti jog eladásából származó bevétel jelenértékének összege adja a bérleti jog értékét. Az eljárás lépései

35 A lízing ingatlan Lízing szereplői: •szállító, aki az ingatlant eladja •lízingbe vevő, aki lízingelni kívánja az adott ingatlant •lízingbe adó, aki a lízingtárgyat lízingbe bocsátja: lízingcég, bank. Visszlízing szereplői: •szállító azonos a lízingbe vevővel, •lízingbe adó, aki a lízingtárgyat lízingbe bocsátja: lízingcég, bank.

36 ÉpítésVételBérletBérleti jogLízing Birtokba vételLassúGyors Ktg. becsülhetősége KözepesJóRosszKözepesJó Spec. igény kielégíthetőség JóJó – közepe s Rossz Közepes TőkeigényNagy KicsiKözepesKicsi- közepes ÁtépíthetőségJó Rossz Rossz- közepes Az ingatlanhasznosítási konstrukciók összehasonlítása

37 Ingatlan értékesít- hetőség Könnyű Bérbeadó igen; bérbevevő igen Bérbeadó korlátozott bérbevevő igen Bérbeadó korlátozott; bérbevevő nem Kiszállás pü-i kockázata Közepe s KicsiNagyKözepes- nagy Számviteli ktg. Kicsi Nagy-közepesKözepesNagy HitelIgen NemKorlátozottan Konstr. elterjedés Közepe s Nagy KözepesKicsi Építés VételBérletBérleti jog Lízing Az ingatlanhasznosítási konstrukciók összehasonlítása

38 AZ INGATLANÉRTÉKELÉS SZEREPE ÉS SZÜKSÉGESSÉGE, ÉS AZ INGATLANÉRTÉKELÉS MÓDSZERTANA

39 Alapfogalmak Az ár : - azt az összeget jelenti, amelyet egy vásárló hajlandó megfizetni és egy eladó hajlandó elfogadni az ügyletükre jellemző körülmények között. A piac : - a dolgok olyan együttese, amelyben a vásárlók és az eladók az ármechanizmus közvetítésével találkoznak. Ingatlanpiac : - azoknak az egységeknek a kapcsolata, akik ingatlanvagyont cserélnek el más vagyonért, így pl. pénzért.

40 Egyéb értékfogalmak I. Használati érték: -Az az érték, amellyel valamely meghatározott ingatlan egy adott hasznosítás szempontjából rendelkezik. Beruházási érték: -Azt jelenti, hogy egy beruházás egy bizonyos beruházónak a beruházás igényei alapján menyit ér. Üzleti érték: - Egy sikeresen megvalósított üzleti vállalkozással megteremtett ingatlanérték.

41 Egyéb értékfogalmak II. Biztosítható érték: -A biztosítható érték valamely vagyontárgy vagy vagyontárgycsoport értékének az a hányada amelyet az érvényes kárbiztosítási kötvény rendelkezései értelmében elismertek, illetve elfogadtak. Hatóságilag becsült érték: -Az adott érték adózás illetve illetékfizetés esetén jut szerephez. Ez képezi az adó illetve az illeték alapját. Nyomott eladási érték: - Az az érték, amely meghatározásra akkor kerül, amikor nincs megfelelő idő az értékesítésre, illetve olyan az értékesítő aki az adott kérdésben nem érdekelt, vagy nem megfelelően szakképzett.

42 Költségtípusok Közvetlen költség: -az új építmények létrehozásához szükséges munkaerő és anyagköltségek összege. Közvetett költség: -az építésre fordított közvetlen költségen kívüli kiadások. Fejlesztési költség: -az ingatlan létrehozási költsége, beleértve a földet és annak hatékony üzemképes állapotba hozásának költségét.

43 -Építési engedélyek költsége. -Anyagok, termékek és felszerelések költsége. -Az építéshez használt munkaerő költsége. -Az építéshez használt berendezések költsége. -Az építés biztonság megteremtésének költsége. -Anyagtárolási költsége. -Energia ellátás és felhasználás költsége. -Óvadék a szerződéses munka elvégzésére. Közvetlen költségek

44 -Tervezési díjak. -Műszaki ellenőri díjak. -Tanácsadási díjak. -Marketing költségek. -Adminisztratív költségek. Közvetett költségek

45 Az ingatlan értékelés célja •Tulajdon átruházás esetén –a vevő segítése árajánlat kialakításában, –eladó segítése árajánlat kialakításában, –ingatlancserék megalapozása. •Finanszírozás és hitelezés esetén –hitelnyújtónak fedezetérték megállapításához, –más befektetőknek, hogy vásároljon ingatlannal fedezett kötvényt. •Biztosítási ügyek esetén –ingatlant ért károk megállapítására, –ingatlan biztosítási összegének megállapítására.

46 Az ingatlan értékelés célja II. •Adó ügyek esetén •illetékek kiszabására, •vagyonfelosztás földre és épületre az értékcsökkenési kulcs megállapítására, •ÁFA meghatározása, •ajándékozási vagy örökösödési illeték megállapítására. •Beruházási tanácsadás és döntés esetén •bérleti díj megállapítás, •építési program végrehajthatóságának eldöntése, •könyv szerinti érték felülvizsgálatának elősegítése, •felszámolási érték meghatározása kényszereladás esetén, •érték meghatározása árverezéshez, •szembenálló felek vitájának eldöntése, •ingatlanpiac helyzetelemzése.

47 Az értékelési eljárás lépései I. 1. Adatgyűjtés, elemzés. -Környék, környezet, övezet. -Terület és telekleírás. -Épület leírása funkcionális szempontok alapján. -A releváns ingatlanpiac leírása. -Makrogazdasági környezet elemzése. -A szociológiai környezet elemzése. -Az ingatlan leírása jogi szempontból.

48 Az értékelési eljárás lépései II. 2.A legnagyobb mérvű, legelőnyösebb hasznosítás elemzése. (a jelenlegitől eltérő hasznosítás vizsgálata) 3.Értékelési módszer kiválasztása: -A feladat alapján. -A hozzáférhető adatok alapján. -Az elvárt pontosság alapján. -Az értékelő szakképzetsége alapján. 4.A különböző módszerekből kapott értékjelzések összehangolása. 5.Értékelő jelentés készítése.

49 Az érték műszaki (költség) alapú megközelítése I. A módszer elve A piaci szereplők az értéket a költségekhez viszonyítják. A módszer alkalmazási köre –más módszer nélkül: biztosítási kár meghatározásánál. –más módszerek mellett: - apport érték meghatározásánál, átalakulásánál, - vagyonérték meghatározásánál. A módszer lépései : 1.Bruttó, illetve újraelőállítási érték meghatározása 2.Halmozott értékcsökkenés meghatározása

50 1. Bruttó, illetve újraelőállítási érték meghatározása 1.Bruttó érték: az épület megvalósításának évében jelzi az ingatlan értékét, 2.Újraelőállítási költség: az adott építmény eseti és aktuális, az eredeti állapot újratermelési költségeit jelenti mindenkori árszinten. Lehet: »reprodukciós költség, »helyettesítési költség •Költségbecslési módszerek: »Tételes költségvetésből történő költségbecslés »Komparatív egység módszer: hasonló ingatlanok négyzetméterre vagy légköbméterre vetített előállítási ára alapján becsült.

51 2. Halmozott értékcsökkenés meghatározása •Halmozott értékcsökkenés Effektív kor x reprodukciós költség Teljes gazdasági élettartam •Felbontásos módszer Hasonló mint a kor-élettartam módszer, de elemzi az értékcsökkenés minden egyes okát.

52 Hozam alapján történő érték-megközelítés •A módszer elve A hozam alapú megközelítés az értékvesztést beruházási analógiával vizsgálja. Az új ingatlant egy reálértékben egyenletes, a gazdasági élettartammal egyező futamidejű annuitással helyettesíti. A régi ingatlant egy hasonló, de csak a hátralévő élettartamra számolt annuitásként kezeli. •A módszer alkalmazási köre Minden olyan ingatlannál alkalmazható, amit tipikusan befektetésként vásárolnak. •A módszer lépései: A várható cash flow meghatározása A beruházásra jellemző elvárt hozam rátájának becslése.

53 Hozam alapján történő érték-megközelítés •Cash flow meghatározása Cash flow = Bevételek-kiadások •Az elvárt hozamráta becslése Az elvárt hozamráta függ: – a konkurens befektetések hozamától, –az inflációtól, –a kockázattól. •Becslési módszerek •Közvetlen tőkésítés: egyetlen év várt jövedelmének egy közvetlen lépésben értékjelzéssé történő konvertálására használnak. •Cash flow elemzés során több évre becsült hozamokból határozzák meg az értéket.

54 Eladás-összehasonlító módszer, az adásvételi ügyletek összehasonlításán alapuló érték-megközelítése •A módszer elve: feltételezi, hogy azonos adásvételi körülmények mellett, azonos vételár alakul ki, amely a piaci érték körül ingadozik. •A módszer alkalmazhatósága: az ingatlanok minden típusára alkalmazható, ahol van megfelelő számú megbízható adat az adásvételekről. •A módszer lépései: –az összehasonlítás szempontjainak keresése, –az összehasonlítás eredményéből becslés készítés.

55 Eladás-összehasonlító módszer, az adásvételi ügyletek összehasonlításán alapuló érték-megközelítése II. •Az összehasonlítás legfontosabb szempontcsoportjai: –az ingatlannal átruházott jogok, a pénzügyi feltételek, –az eladási feltételek, a piaci körülmények, –a környezet, a fizikai jellemzők, –a gazdasági jellemzők, a használati mód, –az érték nem ingatlan elemei. •Becslés készítési módja: –regresszió analízis, –kiigazításos technika.

56 Példa Vizsgált ingatlan Összehasonlító ingatlanok Telekméret Beépítet terület Műszaki színvonal oszt Fekvés osztálya1232 Van garázsnemigennem Eladási ár14 millió10 millió6,5 millió Kiigazítási tényezők Telek2 eFt/nmFekvés osztálya1,7 millió Ft Épület35 eFt/nmGarázs2,2 millió Ft Műszaki szint osztálya 2 millió Ft

57 Megoldás Összehasonlító ingatlanok Eredeti ár Telekméret Beépített terület Műszaki színvonal oszt Fekvés osztálya Van garázs Kiigazított árak (eFt) A becsült forgalmi érték:( ) /3 = eFt

58 AZ ÉRTÉKBECSLÉS FELÜLVIZSGÁLATA Műszaki érték: »megengedett alkalmazási területén kívüli használat, »a funkcionális avulás nem megfelelő figyelembe vétele, »indokolatlan ráfordítások figyelembe vétele. Összehasonlító módszer : »nem szabályos mintavétel, »megbízhatatlan adatok figyelembe vétele, »speciális körülmények között született adásvétel figyelembe vétele, »túl kis minták használata, »fontos összehasonlítási szempontok figyelmen kívül hagyása. Tipikus hibák az értékbecslési módszerek alkalmazása során

59 AZ ÉRTÉKBECSLÉS FELÜLVIZSGÁLATA II. Üzleti érték módszer: »a diszkontráta nem megalapozott használata, »a várható árbevétel meghatározásánál túlzott optimizmus, »a kezdő adatokra rendkívül érzékeny szituációkban nem körültekintő alkalmazása »a CF nagy árbevétel és nagy fix költség kis különbségeként adódik, »telekérték meghatározása a beruházás üzleti értéke és a beruházási költség különbségeként. »A legkedvezőbb hasznosítás–Spekulatív hasznosítás

60 BERUHÁZÁS GAZDASÁGOSSÁGI MUTATÓK

61 •Jelen nettó érték ( NPV) Egy adott beruházás pénzáramának az elvárt hozamrátával diszkontált értéke, csökkentve a beruházás költségével. NPV = PV – B ahol: PV (jelenérték) =  CFi / (1+r)i B – a beruházás költsége •Belső megtérülési ráta ( IRR) Ha egy adott beruházás pénzáramát a belső megtérülési rátán diszkontáljuk, akkor a jelen nettó érték nulla.  CFi / (1+IRR)i – B = 0 •Megtérülési idő A megtérülési idő azoknak az éveknek a száma, amelyre összegezve a pénzáramlás értékeit a beruházás költségét kapjuk.

62 •Diszkontált megtérülési idő A megtérülési idő azoknak az éveknek a száma, amelyre összegezve a pénzáramlás elvárt hozamrátával diszkontált értékeit, a beruházás költségét kapjuk. •Jövedelmezőségi mutató ( I) Értelmezése: a várható pénzáramlás elvárt hozamrátával diszkontált értékének és a beruházás költségének az aránya. I = PV / B ahol:PV (jelenérték) =  CFi / (1+r)i B – a beruházás költsége •Pénzügyi mutató nem mérhető output esetén A költségegyenértékes díj, egy olyan fiktív bérleti díj, amely a beruházás élettartama alatt fellépő összes költség, nettó jelenértékéből számított azzal azonos értékű annuitás, amelynek futamideje megegyezik a beruházás élettartamával.

63 Az élettartam költség jelenérték meghatározása PV = B + C * AF ahol, Bberuházási költség C az éves üzemelési költség AFannuitás faktor a futamidő és hozamráta függvényében megadja az annuitás jelenértéke és az annuitás arányát AF = 1/R * [1-1/(1+R)n] ahol:Ra hozamráta na futamidő

64 1. PÉLDA R = 12 % n = 8 év AF = 1/0,12*[1-1/(1+0,12)8]=4,96764 Költségegyenértékes meghatározása: KE = PV/AF ahol:PVa fent kiszámolt élettartamköltség jelenérték AFannuitás faktor

65 2. PÉLDA Egy teniszpályát télire fedetté szeretnénk tenni. A pálya nyáron ugyanolyan áron adható ki fedetten, mint fedetlenül. Télen a fedett pálya óradíja lényegesen magasabb mint a nyári pálya esetén. 1 lehetőség: Könnyűszerkezetes építésű épület Építési költség eFt (B) Élettartam 50 év (n) Éves fenntartási költség 150 eFt(C) Az éves elvárható nettó hozam inflációmentes modellnél 12 % (R) Az adó hatásától jelen esetben eltekintünk!

66 2. Lehetőség: Felfújható sátor Építési költség eFt (B) Élettartam 10 év (n) Éves fenntartási költség 500 eFt (C) Az éves elvárható nettó hozam inflációmentes modellnél 12 % (R) Az adó hatásától jelen esetben eltekintünk!

67 Megoldás •A beruházás élettartam költség jelenértéke PV = B+C/R * [1-1/(1+R)n] PV = / 0,12 * [1-1/(1+0,12)50] PV = 11245,67 •Költségegyenértékes KE = PV x R / [1-1/(1+R)n] KE = 11245,67 * 0,12 / [1-1/(1+0,12)50] KE =1354,15 eFt(évente)

68 •A beruházás élettartam költség jelenértéke PV = B+C/R * [1-1/(1+R)n] PV = / 0,12 * [1-1/(1+0,12)10] PV = 5325,112 •Költségegyenértékes KE = PV x R / [1-1/(1+R)n] KE = * 0,12 / [1-1/(1+0,12)10] KE =844,7586eFt(évente)

69 20 éves befektetési példák új lakásra Kiinduló feltételezéseink: Az éves átlagos infláció 20 éves időtávra: 2,855% (PM) A lakás értéke évente az infláció mértékével nő. A bankban havonta lekötjük a nyereséget, az infláció mértékével megegyező kamatszinten. A hitel paraméterei: Önerő: 5 millió Ft Hitel: 10 millió Ft Kamat: 2,9+1,5% Futamidő: 20 év Törlesztő részlet: Ft Havi bevétel kezdetben: Ft: Ebből le kell vonni a felújítási ktg-t( 1 havi bérleti díj), és a ki nem adott hó-kat, a bérl. díj az inf-val nő.

70 Optimista verzió A mai áron visszafizetendő összeg: Ft Adókedvezmény: Ft Összes fizetési kötelezettség: Ft Befektetés értékének alakulása: Havi kiad. és bevét kül. bankbetétbe rakva, összesen:


Letölteni ppt "Ingatlanpiaci befektetések. Definíció „Állagának sérelme nélkül el nem mozdítható vagyon tárgy, … amely lehet egy meghatározott földterület (telek) az."

Hasonló előadás


Google Hirdetések