Létesítményüzemeltetés elméletben „A sikerhez vezető út karbantartás miatt zárva.” (Ismeretlen) Tegyük szabaddá az utat! 2012. szeptember 17.

Az előadások a következő témára: "Létesítményüzemeltetés elméletben „A sikerhez vezető út karbantartás miatt zárva.” (Ismeretlen) Tegyük szabaddá az utat! 2012. szeptember 17."— Előadás másolata:

1 Létesítményüzemeltetés elméletben „A sikerhez vezető út karbantartás miatt zárva.” (Ismeretlen) Tegyük szabaddá az utat! 2012. szeptember 17.

2 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

3 Alapfogalmak Építmény: rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a talaj, a víz vagy az azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. (Forrás: 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről) Épület: egy emberi kéz alkotta építészeti mű. Egy vagy több körülzárt helyiséget foglalhat magába, és így önálló zárt egészet képez. Csak a szilárd építőanyagokból készült építményeket nevezzük épületnek. Az épület olyan építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés – jellemzően tartózkodás - céljából. (Forrás: Országos Településrendezési és Építési Követelmények, 253/1997. (XII.20.) sz. kormányrendelet) Ingatlanfejlesztő: az a személy vagy gazdasági társaság, aki műszaki gazdasági tevékenysége folytán az ingatlanon (földterület vagy felépítmény) értéknövelő beruházást végez. Az ingatlanfejlesztő új felépítmény építése, vagy meglévő felépítmény bővítése esetén megszervezi és felügyeli az egész építkezést, általában az ingatlan megszerzésétől az építkezésen keresztül az értékesítésig

4 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

5 Egy építmény létrejöttének folyamata - projektfejlesztés Ingatlanfejlesztés ◦Beruházás tervezése  Beruházási program  Fejlesztési program  Ingatlanvásárlás  Megvalósíthatósági tervek készítése  Építészeti tervek készítése  Műszaki tervek készítése ◦Ingatlanfejlesztési bonyolítása – építés, építésmenedzsment  Építési engedélyeztetés  Tender tervek  Kivitelezés bonyolítása  Kivitelezés ellenőrzése  Elszámolás  Próbaüzem  Üzemeltetés

6 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

7 Az ingatlanfejlesztők típusai Pénzügyi befektető Szakmai befektető A létesítmény hasznosítója

8 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás A létesítményüzemeltetéssel kapcsolatos rendszerek A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

9 Mitől üzemel egy létesítmény? Asset management Gondolkodj hosszútávon! Property management Tervezd meg a holnapot! Facility management Cselekedj napi szinten!

10 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra?Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

11 Asset management - vagyongazdálkodás Gazdálkodás a teljes vállalati tulajdonnalEszközállomány stratégiai kérdéseiIngatlangazdálkodási tervekIngatlanvétel és –eladásBérleti szerződések kezelés Finanszírozás, megtérülés

12 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra?Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

13 Property management – portfólió gazdálkodás EszközgazdálkodásAdminisztráció, vezetési rendszerPénzügy, számvitelMűszaki fejlesztésBiztonsági szolgáltatásokTerület- és helységgazdálkodás

14 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra?Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

15 Facility management – létesítmény gazdálkodás Szolgáltatások és műszaki eszközök kezeléseMűszaki karbantartásÜzemeltetés-szervezésKörnyezetkezelésKözös és személyre szabott szolgáltatásokBiztonsági intézkedések megvalósítása

16 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

17 Facility management strukturális bontása Műszaki Üzemeltetés, karbantartás Gépészeti nyilvántartás Hibaelhárítás Felújítás Energiagazdálkodás Gazdasági Ingatlankezelés Költségkövetés és optimalizálás Kontrolling Tulajdonos képviselete Infrastrukturális Megtakarítási potenciálok feltérképezése A szinergiák kihasználása Területmenedzsment Bérlő- és szerződés menedzsment Takarítás Porta, biztonság Gondnokság Hulladékkezelés

18 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

19 Létesítményüzemeltetés funkcionális területei Vagyonvédelem Ingatlanüzemeltetés Épülettisztítás, takarítás Hivatali tevékenység Őrzésvédelem Biztonságtechnikai rendszerek Munkavédelmi feladatok Tűzvédelem Üzemeltetés Karbantartás (belső és zöld) Felújítási munkák Rágcsáló- és rovarirtás Hulladékkezelés Napi takarítás, heti takarítás, nagytakarítás Ügyeletes takarítás Speciális takarítás Recepciós szolgáltatás Telefonközpont Irodatechnikai berendezések karbantartása

20 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

21 A facility management költségei Közüzemi fogyasztások Elektromos áram (közös/bérlői) Hűtés (közös/bérlői) Víz és csatorna (közös/bérlői) Gáz (közös/bérlői) Távhő Menedzsment költségek Ingatlangazdálkodás Site management Karbantartás, javítás Gépészeti és műszaki karbantartás Gépészeti és műszaki javítás Céltartalék – nem várt kiadások Liftek üzemeltetése, karbantartása, javítása Egyéb Takarítás (közös/bérlői) Homlokzattisztítás Hóeltakarítás Rágcsálómentesítés Kertgondozás Hulladékgazdálkodás Tisztítószerek Életmentő berendezések üzemeltetése, karbantartása, javítása Recepció- és biztonsági szolgálat Ingatlanadó Biztosítás

22 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

23 Karbantartás ≠ Facility management Karbantartás: Az épületbe beépített rendszerek állagának megőrzése és működőképességük fenntartása Létesítmény üzemeltetés: célja, hogy biztosítsa a létesítmény üzemszerű használatát. Gondoskodjon a megfelelő állagvédelméről és biztosítsa a létesítmény, vagy annak elemeinek használhatóságát

24 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

25 Rendszerek az épületen belül Erősáramú rendszerek Gyengeáramú rendszerek Gépészeti rendszerek

26 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

27 Gépészeti rendszerek a létesítményben FűtésHűtésVízellátásSzellőzésSprinklerEgyéb

28 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban 3Szakmai szervezetek

29 Termék, folyamat és kivitelezés egysége a siker kulcsa Performance Process Product

30 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

31 Rendszerek energetikai optimalizálásának szempontjai A törvényi szabályzók által gyakorolt kényszer Energiaárak és az üzemeltetési költségek növekedése Közvetlen veszteségek feltárása, meddő teljesítmény megszüntetése Alacsony hatásfokú fogyasztók kiváltása Az adott épület általánosan leromlott állapota maga után vonhatja az energetikai rekonstrukciót is Magasabb komfortigények kiszolgálása A környezettudatos gondolkodás eredményeképp megújuló energiaforrások alkalmazása

32 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

33 Energiamegtakarítási lehetőségek Energia egységárának abszolút vagy relatív mértékű (beszerzési árak) csökkentése A felesleges felhasználás megszüntetése Kapcsold le! Húzd ki! Csavard le! A szükséges felhasználás hatékonyságának növelése

34 A prezentáció szerkezete Alapfogalmak Ingatlanfejlesztés folyamata Kik és miért fejlesztenek ingatlant manapság? Ingatlanfejlesztői döntéshozatal az üzemeltetés vonatkozásában: milyen távra szól a befektetés? ◦Hosszú távra? ◦Közép távra? ◦Rövid távra? A facility management struktúrája A facility management funkciói A létesítményüzemeltetés pénzügyi vetülete Ne keverjük: a facility management nem csak karbantartás! Rendszerek az épületen belül A facility management gépészeti rendszerei 3P Az energiaoptimalizálás szempontjai Lehetőségek az optimalizálásban Szakmai szervezetek

35 Hazai és nemzetközi szervezetek HUFMA – Épületfenntartók Országos Egyesülete (www.hufma.hu)www.hufma.hu EUROFM – European Facility Management Network (www.eurofm.org)www.eurofm.org IFMA – International Facility Management Association (www.ifma.org)www.ifma.org GEFMA – German Facility Management Association (www.gefma.de)www.gefma.de BIFM – British Institute of Facilities Management (www.bifm.org.uk)www.bifm.org.uk MFS – Maintenance and Facility Management Society of Switzerland (www.mfs.ch)www.mfs.ch JFMA – Japan Facility Management Promotion Association (www.jfma.or.jp/index.htm)www.jfma.or.jp/index.htm AFE – Association for Facilities Engineering (www.afe.org)www.afe.org