Az előadás letöltése folymat van. Kérjük, várjon

Az előadás letöltése folymat van. Kérjük, várjon

Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakképzés Üzleti értékelés Előadás Előadó:Dr. Olcsvári Csaba.

Hasonló előadás


Az előadások a következő témára: "Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakképzés Üzleti értékelés Előadás Előadó:Dr. Olcsvári Csaba."— Előadás másolata:

1 Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakképzés Üzleti értékelés Előadás Előadó:Dr. Olcsvári Csaba

2 Bevezetés Üzletek értékelése a pénzügyek, összeolvadások, vásárlások és eladások miatt Európa számos jogszolgáltatásában létezik. A jogszabályok által szabályozott névjegyzékbe vétel azt a célt szolgálja,hogy védelmet nyújtson a nem megfelelő személyek eljárása ellen. A vagyon felmérése általában az üzleti egység pénzügyi előrejelzésén alapszik és az értékelő végzi. A felhasználandó értékelési eljárások hasonlóak a pénztermelő egység használati értékének megállapitásakor szükséges eljárásokhoz. Használati érték: a vagyontárgy folyamatos használatából származó jövőbeni becsült pénzforgalom, valamint a használhatóság időtartama végén történő értékesítéséből származó összeg jelenértéke.

3 Bevezetés Az értékelőnek meg kell határoznia a megbízás alapvető feltételeit az átláthatóság érdekében, amely legalább az alábbi: - üzleti egység azonosítása és leírása, az értékelt tőke javak, eszközök -Az értékelés célja -A megállapítandó érték meghatározása - Az elemzés és szakvélemény elkészítését befolyásoló feltételezések és korlátozások - A véleményeket alátámasztó átvizsgált adatok, alkalmazott értékelési eljárások, elemzések, okfejtések - az értékelés és a beszámoló időpontja - A díjszámítás alapja

4 Vállalkozás értéke és a saját rész értéke saját rész tőkeértékével Az üzletérték a saját rész tőkeértékével vagy a vállalkozás értékével fejezhető ki. 1/ Saját rész tőkeértéke: Megegyezik a vállalkozás nettó értékével,vagy a társaság részvényeinek adósságtól mentes azon tőkeértékével, melyen kellő idejü piaci meghirdetést követően mind egy lehetséges eladó, mind egy lehetséges vevő a megfelelő információk birtokában, átláthatóan és kényszermentesen hajlandó az üzlet adásvételét megkötni az értékbecslés időpontjában.A saját rész tőkeértékét „piaci tőkésítésnek” is nevezik.

5 Vállalkozás értéke 2/ A vállalkozás értéke: megegyezik a vállalkozás bruttó értékével, beleértve az adósságot is. Bruttó érték= nettó üzleti érték + adósság és elsőbbségi részvények – készpénz és a készpénzzel egyenértékű eszközök. Az az érték, amelyen kellő idejű piaci meghirdetést követően mind egy lehetséges eladó,mind egy lehetséges vevő a megfelelő információk birtokában, átláthatóan és kényszermentesen hajlandó az üzlet adásvételét megkötni az értékbecslés időpontjában.

6 Az értékelés céljai Az értékelőnek ismerni kell az értékelés célját, amelyek az alábbiak lehetnek: –Vállalat értékesítése vagy vásárlása –Üzleti részleg vásárlása vagy értékesítése –Vállalat felszámolása –Összeolvadás más vállalattal –Vállalat különböző üzletágakra felosztása –Pénzügyi alkalmazások –Adózási okok –Jogi célú értékelés –Nem készpénz jellegű hozzájárulás más vállalatokhoz –Tőkepiaci árfolyam becslés –Részvények értékesítése vagy vásárlása

7 Adatgyűjtés, dokumentációk és információk forrásai Az értékelőnek meg kell szereznie minden dokumentumot, amelyet szükségesnek tart a teljesítéshez: –Ingatlanbérlet-ingatlan nyilvántartási dokumentumok –Társasági szerződések, jegyzőkönyvek, stb –Előző évek mérlegei –Vezetői számviteli adatok, előrejelzések –Minden fix és függőben levő díj részletei –Állóeszközök és értékpapírok leltára –Ügyfelekkel kötött szerződések –Környezetvédelmi adatok –Kötelezettségek leltára

8 Üzleti információk –Az üzlet sajátosságainak leírása –Az üzlet múltja és kilátásai –Múltra vonatkozó pénzügyi információk –Az üzletet, haszonélvezeti jogát, preferenciákat, átváltható/kötvény/ fedezeteket érintő előző tranzakciók –Vezetőséggel és alkalmazottakkal kapcsolatos információk –Szállítók részletezése –Termelési rendszer –Kereskedelmi szerződések –Szabadalmak, találmányok, stb –Versenytársak részletei

9 Üzletági „benchmarking” /összehasonlítás/ –Azon iparágak természete és dinamikája, amelyek hatással lehetnek az üzletre –Üzletet befolyásoló gazdasági hatások –Tőkepiaci információk –Bérek előrejelzése –Termék piaci kereslete –Üzletágvezető társaságok fő arányszámai –Jövőbeni versenytársak –Ügyfelek és szolgáltatók ereje –Törvényi vagy nemzetközi egyezmények lehetséges változásainak hatása –Egyéb információk

10 Értékelési beszámoló tartalma Értékelési beszámolónak tartalmazni kell: –Az értékelt üzletet –Az értékelés napját –Az alkalmazott érték meghatározását –Az értékelés célját és várható felhasználását –Az értékelő helyzetét Az értékelőnek fel kell keresni a vállalati berendezéseket, minden ingatlant, amely az értékelés részét képezi, ellenőrizni kell minden fontos dokumentumot és az ügyféltől származó információkat.

11 Eszközök osztályozása Az üzlet működéséhez szükséges vagyontárgyakat az üzlet egészének részeként kell értékelni.A különbözetet (maradványt) képező vagyontárgyakat külön kell értékelni. Ezért fontos különbséget tenni: –Az üzlet működéséhez szükséges eszközök (értékelésük az üzlet egészének részeként történik) –Nem működő eszközök ( vagy az üzlet működési feltételeihez képest többletet képeznek) Értékelésük külön történik a nettó (értékesithető)piaci értékük alapján.

12 Üzleti értékelés alapelvei Az üzletértékelésnek három alapvető eljárása van: –1./Jövedelem megközelítés –2./ Eszköz-megközelítés –3./ Összehasonlító megközelítés Ne felejtsük el: Az értékeléseket az üzlet egészére vonatkoztatott érték alapján kell végrehajtani.A működési feltételekhez képest többletet képező vagyontárgyak értékelése a nettó ( értékesíthető) piaci értékük alapján történik.

13 1/Jövedelem megközelités –A legmegfelelőbb eljárás, amely az üzletből származó fenntartható pénzforgalmra alapozza a felmérést.Két jellemző eljárása van: –1/Diszkontált cash flow eljárás –2/Jövedelem tőkésítése

14 Tőkésítési ráták A tőkésítési ráta azt a megtérülési rátát fejezi ki, amely a piacon olyan befektetéseknél érhető el, amelyek várhatóan hasonló nyereségfolyamot eredményeznek./haszonlehetőség költség/ Az ingatlanértékelési terminológiában a tőkésítési rátát a helyettesítés elve alapján fogják fel.A vásárló megfontolja a rendelkezésre álló alternatívákat és e szerint cselekszik. Például: $-t invesztálunk, hogy évi $-t nyerjünk, a befektetés hozama 25%-os $: $= 0,25 Megfordítva: a $-os nyereségfolyamot 25-%-os rátával tőkésítettük, akkor a nyereségfolyam értéke $ $ : 0,25 = $ A tőkésítési rátákat a piac határozza meg. A ráta megválasztása a vállalkozások értékelésének legnehezebb problémája.

15 A tőkésítési ráta kialakításának módszere A tőkésítési ráta meghatározása a vállalkozások értékelésének legnehezebb problémája. Meghatározására három módszer alkalmazható: A./ közvetlen piaci összehasonlítás módszere B./ összegezési módszer C./ súlyozott átlagszámítási módszer

16 A./Közvetlen piaci összehasonlítás módszere A közvetlen piaci összehasonlítás módszere a tőkésítési ráta kialakítására abból áll, hogy olyan piaci tranzakciókat keresünk, ahol hasonló nyereségárammal rendelkező vállalkozásokat adtak el, és kiszámítjuk azt a rátát, amely a tranzakcióban benne foglaltatik.A kérdéses vállalkozásnak összehasonlíthatónak kell lenni azokkal a vállalkozásokkal, amelyekből a tőkésítési rátát számítottuk.Az összehasonlíthatóságnak tükröződnie kell a tőkésítendő nyereségbázis meghatározásában és az arra vonatkozó feltételezésekben.

17 B./Összegezési módszer A tőkésítési rátát úgy határozzuk meg, hogy összeadjuk azokat a rátákat, amelyek az egyes fogalmi összetevőkre alkalmazhatók.Az értékelő egy biztonságos rátával kezdi a munkát, és ehhez hozzáadja azokat a tényezőket, amelyek az okai annak, hogy a tőkésítendő jövedelemfolyamhoz alkalmazható ráta eltér a biztonságos rátától. A kockázatmentes ráta az a ráta, amely ilyen befektetés esetén bármely időpontban rendelkezésre áll a befektetőnek. Kockázati prémium : a befektetőben olyan józan elvárás van, hogy nagyobb megtérülési rátára tehet szert. Az eljárás hátránya,hogy sok esetben az elemzőnek csak kevés piaci adat áll rendelkezésére, igy a kialakított ráta igen szubjektívvá válhat!

18 C./Súlyozott átlagszámítási módszer Két vagy több tőkésítési rátát olvaszt egybe és ezeknek a rátáknak számítjuk a súlyozott átlagát. Két vagy több tőkésítési rátát olvaszt egybe és ezeknek a rátáknak számítjuk a súlyozott átlagát. Példa: A vállalkozás vásárlását részben saját tőkéből, részben hitelből finanszírozzuk:A hitelből finanszírozott hányadra alkalmazott tőkésítési ráta legyen 15%, a sajáttőkére vonatkozó ráta 25%. Tételezzük fel, hogy a hitelből finanszírozott rész 50%, a saját rész szintén 50 %. Tőkésitési rátaArány Idegen tőke 0,15 x 0,5 /50%/ = 0,075 / adósság/ Saját tőke 0,25 x 0,5 /50%/ = 0,125 /Tőkeérdekeltség/ A súlyozott átlagú tőkésitési ráta 0,200 tehát 20%

19 1./Jövedelem megközelités diszkontált cash flow számítással A számítás alapja a diszkontlás:( jelenérték számítás) - n P= F x (1+i ) ahol P = a kezdeti időpontban megjelenő kiadás vagy bevétel F = valamely későbbi időpontban megjelenő pénzösszeg i = kamatláb n = vizsgált évek száma -n (1+i ) jelenérték szorzó A DCF módszerben megbecsüljük a szabad pénzforgalmat egy megállapított időtartam / DCF periódus/ minden egyes évében. Az érték függ a periódus hosszától, a pénzforgalomtól, a periódus végén megmaradó kötelezettségtől és a maradványértéktől. Amikor az üzlethez nem működő vagyontárgyak is tartoznak/ pl: többletföldterület, bérelt épületek stb./ akkor ezek nettó piaci értékét hozzá kell adni az értékhez, mint adózott rendkívüli pénzbevételt.

20 Diszkontált cash flow számítás Az üzletet működő vállalatként értékeljük. A DCF számításánál a jövőbeli potenciált kell elemezni, amely figyelembe veszi: –Mérleg és eredmény kimutatást –Az üzlet által eredményezett szabad pénzáramlást –Üzleti befektetéseket –Pénzügyi kapcsolatok előnyeit –Kockázatfelmérést –Az üzletág fejlődését a szolgáltatókkal, ügyfelekkel, versenytársakkal, helyettesítő termékkel, és a jövőbeni versenytársakkal kapcsolatban –Az üzlet versenyképességét a jövőben, az egyenrangú üzlettársakkal összehasonlítva –A fő versenytársak relatív erejét, stratégiáját és potenciálját

21 DCF periódus A DCF periódus tükrözi azt az időtartományt, amelyben a vállalat bevételeit és kiadásait becsülni tudjuk. Függ azon évek számától,amelyekben a befektetett tőke megtérülése (ROI) eléri, vagy meghaladja az eredetileg befektett tőkét. Ez általában 5-10 év. Ha a vállalat felhagy tevékenységével, a DCF periódus megfelel a hátralévő működési időnek. / A befektetés hozamrátája: Kamatköltség és nyereségadó levonása előtti nyereség ( EBIT) ROI = Befektetés /

22 DCF értékelés Az értékelőnek ismernie kell az üzleti egység eszközeinek piacát, és az azokat irányító erőket. Az értékelés attól függően változik, hogy az értékelés célja: a vállalkozás értékének, vagy a saját rész tőkeértékének megállapítása A vállalkozás egészének értékeléséhez/ a vállalkozás értéke / a kamatok, adók,és értékcsökkenés előtti bevételeket kell figyelembe venni. A cég bevételi szabad pénzáramlása megegyezik az üzletrész tulajdonosok pénzáramlásával.

23 DCF értékelés Az üzletrész tulajdonosok szabad pénzáramlása az üzletrész értékének felméréséhez szükséges. Az üzletrész tulajdonosok szabad pénzáramlása megfelel: Nettó jövedelem + leértékelés és amortizáció -tőkekiadások +/- működő tőke változásai – tőke visszafizetések + új adósságok hozama – elsőbbségi osztalék/ ha létezik ilyen /

24 Példa a DCF számításra Legyen a példabeli vállalkozásunk várható prognosztizált nyeresége a következő 5 évre:. 1 év 2. év 3. év 4. év 5. év 20000eFt 30000eFt 40000eFt 50000eFt 60000eFt A 6. évre és azon túl úgy tünik, hogy a piac elérte a telitettséget, és a nyereség szintje innen kezdve tartósan 65000eFt/év értéken marad. A számítást 10 évre végezzük el, várhatóan 10 év múlva eladjuk a vállalkozást, ha most megvesszük. Úgy döntünk, hogy megvásároljuk ezt a céget olyan áron, ami számunkra 20%-os megtérülési rátát biztosít a befektetésre a következő 10 évben. A nyereség jelenlegi értéke a következő: ( 1+0,20) (1+0,20) (1+0,20) (1+0,20) (1+0,20) (1+0,20) (1+0,20) (1+0,20) _______ + _______ = eFt 9 10 (1+0,20) (1+0,20) Tehát eFt-ért megvesszük a vállalkozást

25 Érzékenység elemzés Az érzékenység elemzésével biztosítja az értékelő, hogy az értékelés megfelelően tükrözi a kockázatot. A vállalatok kockázatai: –1./ Üzleti kockázat –2/ Pénzügyi kockázatok

26 Érzékenységelemzés Az üzleti kockázat a jövedelmek jövőbeni bizonytalanságából származik. A bizonytalanság oka az értékesítés változásaiból és a cég fix működési költségeinek szintjéből adódik. A pénzügyi kockázat a fix pénzügyi költségekből, a változó kamatlábakból és azokból a hatásokból származik, amelyet ezek megtérülése a befektetőre gyakorol. Minden egyes kockázati tényezőt felmérni és átfogóan elemezni kell.

27 Érzékenységelemzés A jövőre vonatkozó bizonytalanságok a következőkkel kapcsolatosak: –A tervezett üzleti tevékenység pontos meghatározása, számításba véve a jelenlegi versenykörnyezetet -A hazai és nemzetközi piacok fejlődése. -Az alapanyagok árváltozásai és egyéb beszállított áruk változásai, beleértve a közvetett és közvetlen adózás hatásait.

28 Érzékenységelemzés Az érzékenységi elemzést többféle eljárással lehet létrehozni: –Pesszimista, optimista és a legvalószínübb feltételezésre alapozott forgatókönyvek létrehozása –Csökkenő valószinűségi tényezők alkalmazása az előre jelzett jövedelemnél –Előre jelzett jövedelem diszkontálása növekvő diszkontrátákkal.

29 1/2./ Jövedelem tőkésítésének módszere A jövedelem tőkésítésének módszerénél a reprezentatív vagy a módosított jövedelemszintet megszorozzuk egy jövedelemszorzóval hogy a jövedelmet értékké alakítsuk át. Az értékelőnek megkell állapítani a fenntartható jövedelem reprezentatív szintjét,amely vagy az éves nettó jövedelem, vagy a müködésből származó, adózás utáni bevételek.Meghatározó tény, hogy ezek nem a könyvelési értékek, hanem azok helyesbített értékei, amelyek tükrözik az jövőbeli, újra létrehozható jövedelmeket. A helyesbitéseket néhány megelőző évre kell megtenni. Üzleti érték becslése: = nettó éves korrigált jövedelem X tőkésitési ráta + fölösleges vagyontárgyak nettó piaci értéke

30 2/ Eszköz alapú módszer A legtöbb vállalkozás értékelése nyereségszempontú, a vásárlók mégis szeretik tudni, hogy milyen tárgyi vagyont kapnak, és mi lehet az eszközök értéke. Az eljárás lényegében abból áll, hogy levonjuk a korrigált kötelezettségek nettó összegét a korrigált vagyontárgyak összegéből, hogy eljussunk a korrigált nettó könyvelési értékhez./az új mérleg nem azonos a multbeli adatokból készült mérleggel/ Működő üzletek értékelésekor nem szabad kizárólag az eszközalapú módszert alkalmazni!

31 2/Eszköz alapú módszer Az értékelés alapja jellemzően: –Földingatlan piaci értéke –Forgóeszközök várható nettó értéke –Épület esetében a piaci érték –Berendezések, felszerelések és egyéb eszközök esetében a piaci érték Ha feltételezzük, hogy sor kerül a vállalat felszámolására, szükséges az eszközök piaci értékén alapuló felmérést elvégezni, és ebből levonni a keletkező likvidálási költségeket.

32 3/ Piaci megközelités A piaci módszer összehasonlítja az üzletet a hasonló, nyílt piacon értékesített üzletekkel, tulajdonosi érdekeltségekkel és értékpapírokkal. Három leggyakoribb adatforrás: –Nyilvános értékpapírpiac, –Vállalatok eladási piaca –Tárgyi üzlet előző tulajdonjogi tranzakciói

33 3/Piaci megközelítés A piaci hasonló üzletek tranzakcióit csak megfelelő alappal lehet összehasonlítani. Az összehasonlításhoz az alábbi tényezőket kell megvizsgálni: –Mennyire hasonlít a tárgyi üzlethez, a minőségi és mennyiségi jellemzők alapján –Hasonló üzletek adatainak mennyisége és megbízhatósága –Hasonló üzletek vételára megfelelő tranzakcióban alakult-e ki –Végeztek- e kellően alapos, erőteljes és elfogulatlan kutatást a hasonló üzlettel kapcsolatban.

34 Immateriális javak fogalma Az immateriális javak olyan vagyonelemek, amelyek gazdasági erejük révén jelennek meg.Nincs fizikai megjelenési formájuk, de jogokat és privilégiumokat garantálnak azok tulajdonosainak, és általában bevételt vagy más hasznot hoznak a tulajdonosok számára.

35 Immateriális javak csoportosítása Az immateriális javakat két fő csoportra osztjuk: Goodwill (az adott cég üzleti jó hírneve,cégértéke, üzleti értéke)nem felosztható, vállalkozástól nem elkülöníthető immateriális jószág Beazonosítható, felosztható immateriális javak és jószágok. Azt a goodwillt,amely egy bizonyos céghez tartozik,és a cég eladása során ugyancsak eladják,az értékelés során figyelembe kell venni. Nem tartozik az értékelésbe az egyes személyekhez kötődő és az előző vállalkozás keretében működő goodwill, amely nem képezi az adás-vétel tárgyát.

36 Beazonosítható immateriális javak A beazonosítható immateriális javak külön is értékelhetők, ha előre meghatározható élettartamuk vagy lejárati idejük van, és ez idő alatt előre is számokban megnevezhető hasznot termelnek: Ilyenek: –Szabadalmak,találmányok,képletek eljárások, tervek minták, szaktudás –Szerzői jogdíjak,irodalmi, zenei, művészeti alkotások –Védjegyek, márkanevek, terméknevek –Kiváltságok engedélyek, szerződések –Módszerek, programok, rendszerek,eljárások,stb –Szoftverek, számitógépes adatbázis –Fejlesztés alatt álló immateriális javak

37 Immateriális javak értékelése Az immateriális javak értékelése némikép különbözik a fizikai eszközök értékelésétől. Ilyen tényezők: –Beazonosítható, más értéktől különválasztható, eladható, kölcsönadható,beváltható vagy szétosztható –A cég tulajdonát képezi, gazdasági előnye származik belőle, korlátozhatja egy harmadik fél hozzáférését ezen előnyökhöz –Korlátozott, de jól meghatározható élettartammal rendelkezik –Pénzben kifejezhető és mérhető előnyöket biztosít tulajdonosa számára –Hozzájárul a hozzá kapcsolódó vagyonelem értéknövekedéséhez Az értékelő sokszor nem támaszkodhat csak az ügyfél vagy képviselője információira!.

38 A goodwill értékelésének módszerei A goodwill értékelése négyféle módon történhet: –1.Hagyományos módszerrel –2.Jövedelem megközelitési módszerrel –3.Költség megközelitési módszerrel –4.Piaci megközelitéssel

39 1.Hagyományos módszer Az értékelő a goodwill értékelése során dönt, hogy a befektetett tőke hozama nagyobb-e az adott vállalkozás esetében, mint ugyanennek a tőkének alternatív befektetések esetén elérhető hozama. Az így kiszámított goodwill értéke a tőkeköltségnél magasabb, de alacsonyabb is lehet. Tehát megnézzük a teljes vállalkozás mutatóit, feltételezve, hogy az adott cégnek van és hasznosítja is immateriális javait, és ezt az értéket kell összehasonlítani egy olyan vállalkozás mutatóival, amely az előbbi immateriális javakkal nem rendelkezik.

40 Hagyományos módszer A hagyományos módszer lépései: –Külön-külön ki kell számítani az összes beazonosítható fizikai vagyontárgy által és az összes beazonosítható immateriális vagyontárgy által termelt nettó működési profitot –Meg kell határozni a befektetett tőke alternatív költségét(kamatláb).Ennek a felhasználásával lehet számítani a fizikai eszközök és az immateriális javak által termelt „normál” üzleti értékét –Ki kell számítani a kiigazított és a „normál” profit különbségét, amely a többletprofitot adja –Meg kell határozni a diszkontálási időtartamot, amely alatt a többletprofit várható –A goodwill értékének számítása=diszkontálási időtartam alatt jelentkező többletprofitok jelenértéke.

41 2.Jövedelem megközelités Az immateriális javak értékét a várható jövőbeni hozamok jelenértéke alapján határozza meg. A következő értékelő módszerek használhatók: –Profit tőkésítése, amelyet az immateriális vagyonrészekből vezethetünk le, és ami többek közt felárból, költségcsökkentésből vagy nagyságrendi megtakaritásokból származik. –Felbecsüljük az elméleti jogdíj értékét vagy bérleti díját, amelyet máskülönben is fizetni kellene a vagyonrész jogos tulajdonosának –Diszkontált pénzáramlás

42 Bevétel tőkésítési módszer A tipikus bevételi szintet osztjuk a tőkésítési rátával, hogy a bevételt értékké alakítsuk át.Gondosan kell eljárnunk, hogy az a bevétel, amelyet az egyes vagyonokhoz hozzásoroltunk, nem meríti ki azt a bevételt, mely az összes vagyonhoz rendelkezésre áll.

43 Diszkontált pénzáramlás A jövőbeni diszkontált pénzáramlás(Cash- Flow) módszerben, (vagy a nettó pénzáramlás módszerben) a készpénzbevételeket az egész jövöbeni periódusra vonatkozóan becsüljük.Ezeket a bevételeket értékké alakítjuk át, felhasználva a jelenérték (PV) számitást.

44 3.Költség megközelités A költség megközelitést hasonló módon használjuk, mint azokat a módszereket, amelyeket gépekkel és felszerelésekkel kapcsolatban alkalmazunk. Azok a módszerek, amelyek elvezetnek a költségekhez,lehetnek: történelmi jellegű költségek egy hasonló immateriális vagyon költsége helyettesítő költségek

45 Költség megközelítés A költség megközelítéshez értékelőnek azonosítani kell tudni és ismerni kell a különféle avulási formákat: –Fizikai értéktelenedés –Funkciós értékcsökkenés –Szabályozó avulás –Technológiai avulás –Gazdasági kopás melyeket alkalmaznia kell az immateriális javak értékelése során. A költség megközelítés a legkevésbé megbízható módszer az immateriális javak értékelése során.

46 4.Piaci megközelités A piaci megközelités összehasonlítja az értékelés tárgyát képező vagyontárgyakat a hasonló immateriális javakkal, érdekeltségekkel amelyeket a nyílt piacon a közelmultban értékesítettek.

47 Piaci megközelités A piaci módszer alkalmazása során figyelembe kell venni: –Mindazon jogok összességét, amelyet az adás-vétel során elidegenítenek –Bármilyen különleges gazdasági egyezséget –Az eladás „normál” körülmények között, vagy kényszer alatt történt-e –Azok a gazdasági feltételeket, amelyek az eladás idején a megfelelő piaci szegmensben fennállnak –Az iparág vagy üzletág legfontosabb jellemzőit,ahol az immateriális javakat használják –A vagyonelem fizikai sajátosságait –Az immateriális javak gazdasági jellemzőit

48 Az értékelési módszerek egyeztetése Az értékelés végső értéke a következőktől függ: –Az alkalmazott értékelés alapjától –Az értékelés céljának megfelelő összes idevonatkozó és az értékeléskor rendelkezésre álló információtól –Az alkalmazott becslői módszertől –Az értékelő szakmai itéletétől, döntésétől Az értékelőnek megfelelő magyarázatot és indoklást kell adni az alkalmazott módszerről, az egyes értékelési módszerek egymáshoz viszonyított súlyozásának arányáról, melyet a különböző eredmények egyeztetése és összehangolása során használt.

49 Mi az Ön vállakozásának értéke? „ Az értékelés legjobb esetben racionális művelet annak érdekében, hogy olyan jövőbeni értékeket határozzunk meg, amelyekben értelmes emberek megegyezhetnek.” / Glen Cooper/

50 EVS és 8 sz. útmutató ismertetése Az EVS sz. Útmutatója az üzleti értékelések témájával foglalkozik. Az elöadás a 7. sz. útmutatóban leírtakat figyelembe vette. A 8. sz. útmutató az Immateriális javak értékelése témával foglalkozik, amelyet az előadás figyelembe vett. A jogi és a számviteli szabályokhoz való alkalmazkodást a további szakterületek tárgyalják.

51 Köszönöm a figyelmet!


Letölteni ppt "Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakképzés Üzleti értékelés Előadás Előadó:Dr. Olcsvári Csaba."

Hasonló előadás


Google Hirdetések